Cour d'appel, 16 mars 2023. 21/02470

PhD/ND Numéro 23/1026 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 16/03/2023 Dossier : N° RG 21/02470 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H57Q Nature affaire : Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur Affaire : [X] [W], [Y] [Z] C/ [O] [S] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 19 Janvier 2023, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Monsieur Marc MAGNON, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [X] [W] né le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 11] (57) de nationalité française [Adresse 6] [Localité 4] Madame [Y] [Z] née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 8] (52) de nationalité française [Adresse 6] [Localité 4] Représentés par Me Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU INTIME : Monsieur [O] [S] né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 9] de nationalité française [Adresse 7] [Localité 5] Représenté par Me Emilie LABEYRIE de la SELARL NOURY-LABEDE LABEYRIE SAVARY, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 25 MAI 2021 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 7 avril 2018, M. [O] [S] a donné à bail à Mme [Y] [Z] et M. [X] [W] (les consorts [Z]-[W]) un logement à usage d'habitation, à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, les parties étant convenues que « compte tenu de travaux de rénovation du parc et de diverses finitions dans la maison et le garage, le loyer s'élèvera à 500 euros mensuel puis sera rétabli à son montant initial de 700 euros, dès que le propriétaire en fera la demande après acceptation du locataire ». Les locataires ont réglé la somme mensuelle de 700 euros dès le début du bail. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2019, les locataires ont dénoncé certains désordres et avisé le bailleur qu'ils retenaient la somme de 200 euros par mois. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2019, adressée à l'assureur de protection juridique des locataires, le bailleur a réfuté les griefs faits à son encontre. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2019, le bailleur a mis en demeure les locataires de régulariser les loyers partiellement impayés depuis le mois de mai 2019. Suivant exploit du 15 octobre 2019, les consorts [Z]-[W] ont fait assigner M. [S] par devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan en remise de documents omis lors de la signature du bail, exécution de travaux de mise en conformité des lieux, suspension du paiement des loyers et indemnisation de leur préjudice. Par jugement du 25 mai 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection de Mont-de-Marsan, anciennement tribunal d'instance, a : - débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande tendant à se voir remettre un état des lieux d'entrée par M. [S] - dit que M. [S] doit faire réaliser le diagnostic technique prévu par l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'annexer aux exemplaires du contrat de location de chacune des deux parties - débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande tendant à se voir remettre par M. [S] un relevé de compteur d'eau du logement voisin - débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande tendant à voir ordonner le déplacement du compteur électrique - débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande tendant à faire réaliser aux frais de M. [S] des travaux dans le logement qu'ils occupent - débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande d'astreinte - débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande de dommages et intérêts - débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande de suspension des loyers - condamné solidairement les consorts [Z]-[W] à payer à M. [S] la somme de 4.200 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 2 mars 2021, date de l'audience - condamné solidairement les consorts [Z]-[W] à payer à M. [S] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - ordonné l'exécution provisoire - condamné solidairement les consorts [Z]-[W] aux dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 21 juillet 2021, les consorts [Z]-[W] ont relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 décembre 2022. Avant l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la clôture au 19 janvier 2022, à la demande de l'intimé et avec l'accord des appelants, afin d'admettre aux débats les dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2022 par l'intimé, sous la constitution d'un nouvel avocat, en tous points identiques aux précédentes conclusions. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022 par les consorts [Z]-[W] qui ont demandé à la cour de : - réformer le jugement sur « chaque chef de jugement tel qu'énoncé ci-dessus » - réformer le jugement sur la demande concernant le montant du loyer - condamner M. [S] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ainsi que celle de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral - réformer « la demande de condamnation à la différence entre le loyer de 500 euros autorisé par le bail, faute d'acceptation des locataires, eu égard aux travaux qu'ils ont pris en charge, et celui initialement prévu dans le bail de 700 euros et la condamnation des locataires au paiement à cet égard de la somme de 200 euros sur 21 mois au total, soit 4.200 euros - débouter M. [S] de sa demande en paiement des arriérés de loyer et de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile - condamner M. [S] à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les lettres recommandées avec accusé de réception et le coût du constat d'huissier. * Vu les dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2023 par M. [S] qui a demandé à la cour de : - confirmer le jugement entrepris - débouter les consorts [Z]-[W] de l'ensemble de leurs prétentions - condamner les consorts [Z]-[W] à lui payer les arriérés de loyers jusqu'au 9 août 2021, soit la somme de 4.800 euros - condamner les consorts [Z]-[W] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. MOTIFS En application des articles 901 et 954 du code de procédure civile, l'appelant est tenu, dans le dispositif de ses conclusions, non de reprendre les chefs de jugement critiqués qui sont mentionnés dans la déclaration d'appel, mais d'indiquer les prétentions qu'il formule au soutien de sa demande d'infirmation du jugement. En l'espèce, les consorts [Z]-[W] se sont bornés à demander l'infirmation de certains chefs critiqués du jugement entrepris mais sans former de prétentions sur le fond du litige relativement auxdits chefs critiqués alors que l'intimé a conclu à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Les seules prétentions émises par les appelants ont pour objet de voir, au soutien de leur demande d'infirmation, rejeter la demande de paiement des arriérés de loyers et de condamner M. [S] à leur payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les frais irrépétibles et dépens. La cour ne peut donc que confirmer les autres chefs du chefs critiqués par les appelants. sur les loyers impayés Les consorts [Z]-[W] font grief au jugement d'avoir retenu qu'ils étaient débiteurs d'un loyer conventionnel de 700 euros par mois alors qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause travaux insérée au bail en vertu de laquelle ils ont ramené, à compter de mai 2019, de 700 à 500 euros le montant des loyers, dans un contexte de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. Cette clause stipule que « compte tenu de travaux de rénovation du parc et de diverses finitions dans la maison et le garage, le loyer s'élèvera à 500 euros mensuel puis sera rétabli à son montant initial de 700 euros, dès que le propriétaire en fera la demande après acceptation du locataire ». Or, non seulement les consorts [Z]-[W] n'ont pas justifié de la réalisation de travaux entrant dans les prévisions de la clause, mais, comme l'a justement relevé le premier juge, ils ont spontanément réglé, dès le début du bail, la somme mensuelle de 700 euros, également déclarée dans leur demande d'allocation personnalisée au logement. La preuve de la réunion des conditions d'application de la clause travaux n'étant pas rapportée, les consorts [Z]-[W] ne sont pas fondés à remettre en cause, sur le fondement de cette clause, le montant du loyer conventionnellement fixé dans le bail. Et, les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles sont indifférents à l'application de cette clause qui ne peut, notamment, fonder une action en réduction du loyer pour non-conformité du logement avec les normes de décence. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [Z]-[W] à payer la somme de 4.200 euros, soit 21 mois x 200 euros au 2 mars 2021. Et, les consorts [Z]-[W] ayant libéré les lieux le 9 août 2021, M. [S] est recevable et fondé à compléter sa demande initiale en sollicitant 3 mois de complément de loyers, soit 600 euros, non autrement contestés par les appelants. sur la demande de dommages et intérêts les consorts [Z]-[W] font grief au jugement d'avoir rejeté leur demande de dommages et intérêts alors que les manquements de M. [S] à ses obligations contractuelles leur ont causé un préjudice matériel et un préjudice moral. En premier lieu, il est certain qu'en s'abstenant de procéder aux diagnostics obligatoires avant de louer le logemement, M. [S] a commis une faute qui n'a pas permis aux consorts [Z]-[W] d'apprécier exactement la conformité des lieux avec les performances énergétiques et la sécurité de l'installation électrique. Ensuite, si la clause travaux n'a pas reçu d'exécution, sa rédaction et son objet contreviennent aux dispositions de l'article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'elle ne précise pas les travaux mis à la charge du locataire, ni leur durée, tandis que, selon ce texte, seuls les baux de logements répondant aux critères légaux et réglementaires de décence peuvent prévoir des clauses de travaux réalisés par le locataire. Or, en l'espèce, il ressort du constat d'huissier du 23 juillet 2019 que l'installation électrique n'était manifestement pas conforme aux normes de sécurité depuis l'origine du bail, de nombreux éléments étant inachevés, caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le bailleur ayant fait réaliser certaines prestations de mise en conformité en cours de bail. Et, l'allocation de dommages et intérêts réparant le trouble de jouissance du fait de la non-conformité des lieux aux critères de décence, dont la sécurité de l'installation électrique, ne sont pas subordonnés à une mise en demeure préalable du bailleur. Si les consorts [Z]-[W] ne justifient d'aucun préjudice matériel en relation avec les deux manquements imputables au bailleur, ils sont fondés à voir réparer leur préjudice moral et pour trouble de jouissance, à concurrence de la somme de 2.000 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. Le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles, chaque partie conservant à sa charge ses propres dépens et étant déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance. Chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles d'appel et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté les consorts [Z]-[W] de leur demande de dommages et intérêts, et de celles les ayant condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles, et statuant de ces chefs et y ajoutant, CONDAMNE M. [S] à payer aux consorts [Z]-[W] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE les consorts [Z]-[W] à payer à M. [S] la somme de 600 euros au titre des loyers impayés postérieurs au 2 mars 2021, ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties, DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente