Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/02812

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 4] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/02812 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZB52 Minute : JUGEMENT Du : 03 Juin 2024 Monsieur [D] [F] [Y] Madame [E] [Y] C/ Monsieur [C] [Z] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2024; Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEURS : Monsieur [D] [F] [Y] [Adresse 3] [Localité 7] Présent et assisté de Me Tassadit ACHELI, avocat au barreau du VAL D’OISE Madame [E] [Y] [Adresse 3] [Localité 7] Présente et assistée de Me Tassadit ACHELI, avocat au barreau du VAL D’OISE DÉFENDEUR : Monsieur [C] [Z] [Adresse 5] [Localité 6] Présent et assisté de Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Jànos NAGY, avocat au barreau de PARIS Aide Juridictionnelle Totale n°C930082024002430 en date du 01-03-2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Tassadit ACHELI Me Olivier BROCHARD Expédition délivrée à : Par exploit d'huissier du 04-10-23 M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E], bailleur, ont fait assigner en référé M. [Z] [C] aux fins d'obtenir: -le paiement d'une somme de 9379 euros au titre de loyers et charges dus ; -la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion , sans délai , du défendeur et de tout occupant de son chef. A l’audience du 05-12-23 M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] , assistés par leur conseil sollicitent : -l’expulsion de M. [Z] [C] du fait d’une sous-location non autorisée et constatée par procès verbal d’ huissier du 02-11-21 -l’actualisation de la dette . A l’audience M. [Z] [C] , présent et assisté de son conseil , sollicite à titre principal que le juge des référés se déclare incompétent du fait de contestations sérieuses notamment en raison : -de la variation du loyer réclamé sans indexation de celui-ci selon un indice précis, -de l’absence de régularisation des charges, -de la nullité du commandement de payer du 22-02-23 qui n’est pas suffisamment clair et précis . A titre reconventionnelle M. [Z] [C] allègue que : - il a subi une agression de son bailleur et que ce dernier a sous-loué le logement en son absence , -des travaux n’ont pas été réalisés dans son logement -il a subi la délivrance de multiples actes de procédure à savoir trois assignations , trois saisies conservatoires . En conséquence il demande la condamnation solidaire de M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] au paiement de : -la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral -la somme de 5160 euros au titre des provisions pour charges indûmment sollicitées , -la somme de 530 euros au titre de la facture de serrurier -la somme de 390 euros au titre des frais bancaires -la somme de 900 euros trop perçues au titre du dépôt de garantie -la somme de 579 euros de frais de remise en état du logement -la somme de 1200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Il demande donc le débouté de l’ensemble des demandes de M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] et subsidiairement il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois . Par ordonnance de référé du 30-01-24 , le juge des référés s’est déclaré incompétent et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 02-04-24 . A cette date M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] , assistés par leur conseil exposent les faits suivants et arguments : -Les loyers ne sont plus payés depuis janvier 2023 et ils actualisent la dette à la somme de 11952 euros au 01-03-24 , -le logement a été sous-loué ainsi qu’il résulte du procès verbal de constat du commissaire de justice du 02-11-21 , -par méconnaissance du droit ils ont assigné M. [Z] [C] à plusieurs reprises et délivré un commandement du 22-02-23 pour un montant de 3343 euros qui n’a pas été respecté , -par méconnaissance du droit , le bail a été rédigé sans mentionner l’index de révision du bail , mais il était mentionné une révision annuelle du bail au 1er janvier , -la régularisation des charges de 2020 à 2022 a été effectuée depuis l’audience de référé. Ils actualisent donc leurs demandes à savoir à titre principal : -la validation du commandement de payer du 22-02-23 et le constat de la clause résolutoire , -à titre subsidiaire la validation du congé pour motifs réels et sérieux du 28-06-22 pour le 31-12-22 en raison des défauts de paiement des loyers , défaut de présentation d’une assurance garantissant les risques locatifs , sous-location du logement et en conséquence la résiliation du bail , -l’expulsion sans délai de M. [Z] [C] , -sa condamnation au paiement de la somme de 12482 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation , -sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10000 euros , -enfin sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les entiers dépens . Ils se désistent de leur demande d’indexation des loyers . M. [Z] [C] , assisté de son conseil , répond que : -il fait l’objet d’un acharnement de son bailleur à son égard qui l’a agressé physiquement et a effectué une violation de domicile , -il reconnaît avoir hébergé pendant quatre mois un ami d’enfance pendant son séjour en Algérie d’octobre 2021 à janvier 2022 mais conteste la qualification de sous-location , ayant seulement demandé à cet ami de payer son loyer pendant son absence . Il conteste : - la validité du commandement de payer du 22-02-23 du fait de l’imprécision de la dette réclamée à hauteur de 3343 euros du fait de la présentation d’un décompte où le loyer augmente sans justification , ainsi que les provisions pour charges , - les termes du procès verbal de constat de commissaire de justice du 02-11-21 où M. [B] [G] [U] mentionne une sous-location alors qu’il s’agit d’un ami hébergé , - les termes des deux congés pour motifs sérieux et légitimes du fait d’une dette locative non clairement établie , une absence de sous-location et du fait de l’existence d’une assurance . En tout état de cause du fait du contexte et des propres manquements du bailleur à ses obligations , les prétendus manquements de M. [Z] [C] ne sont pas suffisamment graves pour constituer une faute du locataire . Du fait des manquements du bailleur à ses obligations (irrégularités relatives aux loyers et charges , absence de réalisaton de travaux , caractère disproportionné des actes de procédure des bailleurs , mauvaise foi des bailleurs , il demande reconventionnellement la condamnation solidaire de M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] au paiement de : -la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral -la somme de 5160 euros au titre des provisions pour charges indûmment sollicitées , -la somme de 5778 euros au titre des allocations logement non perçues de la CAF du fait de l’attitude des bailleurs , -la somme de 530 euros au titre de la facture de serrurier , -la somme de 390 euros au titre des frais bancaires, -la somme de 900 euros trop perçues au titre du dépôt de garantie , -la somme de 579 euros de frais de remise en état du logement , et donc le débouté des demandes de M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] notamment l’annulation du commandement de payer du 22-02-23 . A titre subsidiaire il sollicite la suspension de la clause résolutoire et s’engage à payer une mensualité de 35 euros en sus du loyer courant , ainsi que des délais pour quitter les lieux. En tout état de cause la condamnation solidaire de M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] au paiement de la somme de 1800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 , outre les dépens . MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité du commandement de payer du 22-02-23 Le bail du 21-12-19 prévoit un loyer de 600 euros ainsi qu’une provision pour charges locatives de 50 euros , outre une révision du loyer le 1er janvier , ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1500 euros . Selon une jurisprudence désormais bien établie, laquelle considère qu’un commandement de payer imprécis et erroné visant la clause résolutoire ne saurait produire d’effet. En effet, toute imprécision ou erreur empêchent le preneur d’identifier la cause précise des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte effective de tous ses paiements , ainsi selon les termes de la Cour de Cassation « le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées ». En l’espèce le décompte locatif annexé au commandement de payer du 22-02-23 pour un montant de 3343 euros mentionne des impayés dès l’année 2020 , puis en 2021 avec un loyer augmentant de 650 euros à 750 euros . Ce décompte ne permet pas de comprendre cette augmentation de 100 euros par mois de la dette réclamée d’autant qu’il n’est pas produit de régularisation de charges sur la période , ni indexation du loyer . Dès lors il y a lieu d’annuler les effets du commandement de payer du 22-02-23 . Sur le congé et la résiliation du bail En application de l’art 15 de loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut résilier le bail pour motifs légitimes et sérieux . Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . En application des articles 1184 , 1728 et 1315 du Code Civil , il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail , justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail . Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. D’autre part l’article 8 de loi du 6 juillet 1989 rappelle l’ interdiction de sous-louer sauf accord du bailleur . Enfin selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur ». Sur ces fondements M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] ont délivré à M. [Z] [C] un congé pour motifs légitimes et sérieux le 28-06-22 pour le 02-11-21 qu’il convient d’examiner . Sur l’existence d’impayés de loyers Le bailleur verse des décomptes locatifs faisant état d’impayés non contestés dès mai 2020 et avec une fréquence plus répétée en 2021 , des versements partiels de loyers en 2022 et 2023 . Ce manquement répété depuis plusieurs mois constitue une faute suffisamment grave. Sur la sous-location Le bailleur produit un procès verbal de constat de commissaire de justice du 02-11-21 faisant foi jusqu’à inscription de faux qui mentionne que ce dernier a rencontré sur les lieux M. [B] [G] [A] : “il me déclare être sous-locataire de M. [Z] [C] ...il me confirme qu’il doit régler un sous loyer de 850 euros charges comprises “. M. [Z] [C] ne démontre pas une complicité du sous-locataire avec le bailleur, cette personne n’étant pas revenue sur ses dires devant le commissaire de justice. Sur l’assurance du logement M. [Z] [C] produit une attestation d’assurance du 27-11-23 au 02-11-24 mais aucune attestation au 28-06-22 . La preuve de fautes graves est donc apportée , dès lors la validation du congé et la résiliation du bail sont prononcées . Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision . En conséquence les demandes de dommages et intérêts formulées par le locataire tant pour un prétendu préjudice moral qu’un préjudice matériel relatif à la serrure à l’encontre du bailleur sont rejetées . Sur l’ indemnité d’occupation L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer de 600 euros majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail . Sur la demande en paiement des loyers et charges Il résulte des pièces versées aux débats que la partie défenderesse n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 01-03-24 la somme de 11952 € soit - loyers et provisions pour charges des années 2020-2021-2022-2023 4x12x650 euros = 31200 euros -sommes versées de 2020 à 2023 = -21854 euros 7000 euros en 2020 , 6950 euros en 2021 , 4677 euros en 2022 , 3227 euros en 2023 -versements APL = -3133 euros -régularisation de charges 2020 : 1428 euros - 600 euros = 828 euros -régularisation de charges 2021 : 1432 euros - 600 euros = 832 euros -régularisation de charges 2022 : 1829 euros - 600 euros = 1229 euros -régularisation de charges 2023 : 1830 euros - 600 euros = 1230 euros - solde du 1er trimestre 2024 = 3x650 euros -330 euros = 1620 euros La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [Z] [C] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation le 04-10-23 . La demande de M. [Z] [C] de dommages et intérêts pour remboursement des frais de trois saisies conservatoires est donc rejetée . Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de 36 mois , reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Les revenus du locataire se limitant au RSA et M. [Z] [C] ne justife pas d’un promesse d’embauche , la demande de délais de paiement du locataire n’apparaît pas viable au regard de ses revenus . Il n’y a donc pas lieu d’accorder des délais de paiement suspensifs . Sur la demande de délai pour quitter les lieux Selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.” Selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.” En l’espèce , M. [Z] [C] n’a déposé qu’en janvier 2022 une demande de logement social alors que dès 2021 il rencontrait des difficultés pour payer ses loyers . Il n’a pas été diligent dans la couverture des risques locatifs en prenant une assurance . Il a sous-loué le logement sans l’autorisation du bailleur à un prix excédant le montant du loyer. Sa bonne foi n’est donc pas ainsi prouvée . En conséquence M. [Z] [C] ne peut prétendre à des délais pour quitter les lieux. Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique du fait de la résistance du locataire à payer les loyers ou qui n’aurait pas été indemnisé , dès lors la demande à ce titre est rejetée . En effet la dette sera assortie d’ intérêts au taux légal à compter de l’assignation , le commandement de payer ne pouvant servir de point de départ des intérêts . Sur les demandes reconventionnelles Le bailleur a perçu une somme de 1500 euros au titre du dépôt de garantie au lieu de la somme de 600 euros , le bailleur est donc tenu à lui restituer la somme de 900 euros. S’agissant du montant des APL non perçues du fait de l’attitude du bailleur , M. [Z] [C] ne prouve pas que le bailleur a excédé ses obligations en signalant le non-paiement des loyers à la Caf . S’agissant de travaux réalisés dans le logement , le locataire ne prouve pas qu’il a formulé auprès du bailleur une demande relative à la nécessité de réaliser ceux-ci. Cette demande est donc rejetée . Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens. Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] [C] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, VALIDE le congé pour motifs légitimes et sérieux du 28-06-22 , CONSTATE la résiliation du bail à compter du 31-12-22 , CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] la somme de 11952 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation impayés au 01-03-24, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation le 04-10-23 sur la somme de 9379 euros et à compter du 01-03-24 pour le solde , CONDAMNE M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] à payer à M. [Z] [C] la somme de 900 euros au titre de la somme versée en excédent du dépôt de garantie , PRONONCE la compensation de cette somme avec les loyers et indemnités d’occupation impayés , AUTORISE M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] à procéder à l’expulsion de M. [Z] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution , DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution FIXE le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer soit 600 euros , les charges en plus, CONDAMNE M. [Z] [C] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion , DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à M. [Y] [D] [F] et MME [Y] [E] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Z] [C] aux dépens, RAPPELLE l'exécution provisoire. LE GREFFIERLE PRESIDENT