Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 21/06712

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 21/06712 N° Portalis 352J-W-B7F-CUNS5 N° MINUTE : Assignation du : 11 Mai 2021 JUGEMENT rendu le 13 Février 2024 DEMANDERESSES S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 8] S.A.S. [Adresse 12] [Adresse 1] [Localité 8] toutes deux représentées par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF) [Adresse 6] [Localité 7] représenté par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0380 Décision du 13 Février 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 21/06712 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUNS5 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente Monsieur Julien FEVRIER, Juge assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière DÉBATS A l’audience du 19 Octobre 2023 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2024. La décision a été prorogée au 13 Février 2024. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble sis au [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte authentique en date du 16 juillet 2015, ayant fait l'objet d'un acte rectificatif le 9 février 2018, la SCI [Adresse 3], initialement titulaire d'un bail commercial ayant pour assiette les lots 1, 2, 3, 4 et 61 de l'immeuble, en est devenue propriétaire. Les lots 1, 2 et 3 sont des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment A. Le lot numéro 4 est également un local commercial composé principalement du rez-de-chaussée et du premier étage du bâtiment B. Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2011, la SCI [Adresse 3] a donné à bail les locaux situés dans la copropriété du [Adresse 2] à la société par action simplifiée (SAS) Saint Marcel. Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2012, la SAS [Adresse 12] a consenti une sous location commerciale sous diverses conditions suspensives à la société LOW and CO, portant sur les lieux loués, soit 1130 m2 de surface. L'objet de la sous location portait sur une "activité de fitness ERP destinée à la pratique des activités sportives et de loisirs", organisée sous l'enseigne Neoness. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021. Par acte notarié en date du 9 février 2018, la SCI [Adresse 3] est également devenue propriétaire du lot n°122, situé dans le bâtiment D de la copropriété de l'immeuble sis au [Adresse 4], immeuble qui a fait l'objet d'une réhabilitation immobilière. Les lots dont la SCI [Adresse 3] est propriétaire au sein de chaque copropriété sont situés dans des immeubles adjacents, construits sur des parcelles contigües. La société LOW and CO a fait part à la SAS [Adresse 12] de son souhait de prendre en location commerciale le lot n°122 situé dans le bâtiment D, dépendant de la copropriété sise au [Adresse 4] à [Localité 10]. Un avenant de renouvellement à bail commercial (portant notamment sur la location à effet différé sur des locaux complémentaires aux locaux d'origine) a donc été conclu entre les parties le 17 janvier 2020. Cet acte juridique stipulait en son article 1 une condition suspensive ainsi rédigée : "Le présent avenant de renouvellement est conclu sous les conditions suspensives suivantes : 1- Livraison par le BAILLEUR du lot de copropriété n°122 dépendant de l'immeuble [Adresse 4], conformément à la Notice Descriptive Local commercial (Annexe 3) au plus tard le 9 juin 2020 ; 2- Obtention de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de réunir les locaux avec ceux dépendants de l'immeuble sis [Adresse 4] et de créer notamment un escalier d'accès entre les locaux dépendants de chaque immeuble ayant acquis un caractère définitif au plus tard le 9 juin 2020 ; l'accord du SDC du [Adresse 4] a été obtenu le 5 septembre 2017. Le BAILLEUR informera le PRENEUR de la réalisation de chacune des conditions suspensives par tous moyens contenant les pièces justificatives de la réalisation de la condition suspensive réalisée. L'avenant de renouvellement entrera en vigueur dès réalisation des deux conditions suspensives." La SCI [Adresse 3], qui avait obtenu en 2017 l'autorisation de percement du mur porteur du syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 4], a donc présenté en 2020 une demande d'autorisation de travaux à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], consistant en la création d'une liaison entre le club de fitness existant situé au [Adresse 2] et la cellule commerciale du sous-sol du [Adresse 4], s'agissant de parcelles juxtaposées. Le dossier remis pour discussion à cette assemblée exposant "qu'une trémie dans la salle du RDC bas sera réalisée pour accueillir le futur escalier reliant les 2 cellules. Deux ouvertures dans les murs porteurs entre les 2 immeubles ([Adresse 2] et [Adresse 4]) sont prévues pour l'accès à l'escalier ainsi que le passage des gaines de ventilation". Par résolutions 21 et 22, l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] a refusé cette autorisation le 22 septembre 2020. En conséquence, la SCI [Adresse 3], par lettre en date du 12 novembre 2020, exprimant le souhait d'éviter un recours à une procédure contentieuse, a demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire, à ses frais exclusifs, en inscrivant à son ordre du jour les deux questions ainsi libellées : - "question 1 : autorisation à donner à la SCI [Adresse 3] pour le compte de la société Low and Co (Neoness) de créer, aux frais exclusifs de cette dernière, une ouverture dans le plancher bas du rez de chaussée du local, pour la réalisation d'un escalier" - "question 2 : autorisation à donner à la SCI [Adresse 3] pour le compte de la société Low and Co (Neoness) de créer, aux frais exclusifs de cette dernière, deux ouvertures dans le mur porteur du local situé au [Adresse 2], pour la réalisation d'un escalier et le passage de gaines de ventilation". Cette assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 8 mars 2021 et les résolutions 5 et 6 proposées par la SCI [Adresse 12] ont été rejetées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par exploit d'huissier en date du 11 mai 2021, la SCI [Adresse 3] et la SAS [Adresse 12] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment aux fins d'obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux refusés par l'assemblée générale et la condamnation du syndicat à des dommages et intérêts au motif d'un refus injustifié et abusif des autorisations sollicitées. Par dernières conclusions en réplique et récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 juin 2022, la SCI [Adresse 3] et la SAS [Adresse 12] demandent au tribunal de : "Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 25-b et 30 alinéa 4, Vu l'article 1240 du Code Civil, Vu les décisions injustifiées de refus (5eme et 6eme résolutions) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] du 8 mars 2021 * AUTORISER la SCI [Adresse 3], pour le compte de la société LOW and CO (NEONESS) et aux frais exclusifs de cette dernière, à exécuter, conformément aux documents, descriptifs et plans soumis à l'assemblée générale, les travaux de : - percement d'une trémie dans le plancher bas du rez-de-chaussée pour réalisation d'un escalier de liaison au sous-sol, - percement de deux ouvertures en sous-sol sur le mur séparatif d'avec l'immeuble voisin [Adresse 4] à [Localité 11]. * DONNER ACTE à la SCI [Adresse 3] de ce que les travaux seront exécutés par des entreprises qualifiées et régulièrement assurées, sous la direction d'un maître d'œuvre , sous le contrôle d'un bureau de contrôle et de l'architecte de l'immeuble et qu'une assurance dommages-ouvrage sera souscrite. * CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] à verser à la SCI [Adresse 3] : - la somme de 22.666 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts, - une indemnité de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile * CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] à verser à la SAS [Adresse 12] - la somme de 84.385 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts, - une indemnité de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile * CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile * RAPPELER que, par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI [Adresse 3] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires". Au soutien de leurs prétentions, la SCI [Adresse 3] et la SAS [Adresse 12] font valoir que : L'assemblée des copropriétaires du [Adresse 2] n'a donné aucun motif relatif au refus d'autorisation des travaux projetés, alors que le dossier technique présenté était complet, que les travaux étaient conformes à la destination de l'immeuble, qu'ils constituaient une amélioration de ce dernier et ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ces sociétés soutiennent que ce refus non motivé, injustifié et abusif, leur a causé un dommage résidant en la perte du différentiel majoré pour la prise à bail des locaux agrandis et le loyer actuel payé à la SAS [Adresse 12]. Elles ajoutent que la SAS [Adresse 12] est exposée au risque que la société Low and Co (Neoness), abandonne la sous-location du bail commercial. Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] demande au tribunal de : "Vu les articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le règlement de copropriété de l'immeuble, - Débouter les SCI [Adresse 3] et SAS [Adresse 12] de toutes leurs demandes, - Les condamner solidairement ou en tout cas in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile." Dans ses conclusions en défense, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2], soutient que : L'absence de motifs rédigés sur le sens du vote dans le procès-verbal de l'assemblée générale n'implique nullement qu'ils soient inexistants, aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 n'imposant leur rédaction. Par ailleurs, il souligne que si des ouvertures ont pu antérieurement être tolérées s'agissant d'un passage entre les deux immeubles, elles étaient clairement circonscrites à la durée d'un bail commercial antérieurement conclu et que les copropriétaires n'entendent pas qu'une ouverture soit à nouveau réalisée entre leur copropriété et la copropriété du [Adresse 4]. Le syndicat affirme enfin que les travaux projetés ne sont pas des travaux d'amélioration, que l'activité de fitness entraîne des allées et venues bruyantes tous les jours de la semaine, occasionnant déjà des désagréments qui iraient croissant avec l'augmentation de la surface du local. Le syndicat maintient que le dossier technique présenté par la SCI [Adresse 3] était incomplet. Il conclut enfin au débouté de la demande de dommages et intérêts, car la décision de la SCI [Adresse 12], ayant acquis le local commercial du lot n° 122 du [Adresse 4] en ayant considéré acquis un droit qui supposait un vote, dont elle ne pouvait prédire l'issue avec certitude, serait l'unique cause de son préjudice. Le syndicat des copropriétaires s'interroge également sur la réalité du préjudice financier de 84 385 euros invoqué par la SAS [Adresse 12], qui correspondrait à la différence du loyer perçu et celui qu'elle aurait du percevoir si les travaux avaient pu être réalisés. Le juge de la mise en état a rendu son ordonnance de clôture le 13 février 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 19 octobre 2023. Le délibéré a été fixé au 30 janvier 2024, prorogé au 13 février 2024, date à laquelle il a été mis à disposition des parties au greffe. MOTIFS 1- Sur la demande principale d'autorisation de travaux L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision visées à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre; b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;(…)" L'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : "L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l'assemblée générale refus l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1 ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée" Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n°02-14.251), outre enfin qu'ils ne doivent pas avoir été entrepris avant l'obtention de l'autorisation sollicitée judiciairement (Civ.3ème, 17 juin 2003, notamment). L'autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l'encontre de la volonté exprimée par l'assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement : -les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble, - il doit s'agir de travaux d'amélioration, - les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l'esthétique de l'immeuble. L'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n°89-15.938, Civ.3ème, 30 juin 1992, n°91-12.000). Le tribunal ne peut refuser d'autoriser des travaux que s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l'intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l'harmonie de l'immeuble et son esthétique. Sur ce En l'espèce, les travaux pour lesquels la SCI [Adresse 3] a sollicité l'autorisation de l'assemblée générale du 8 mars 2021 aux termes des résolutions n°5 et 6, rejetées par cette assemblée, sont les suivants (pièce 26 demandeur) : "* résolution n°5 : "AUTORISATION A DONNER A LA SCI [Adresse 3] POUR LE COMPTE DE LA SOCIETE LOW AND CO (NEONESS) DE CREER, AUX FRAIS EXCLUSIFS DE CETTE DERNIERE , UNE OUVERTURE DANS LE PLANCHER BAS DU REZ DE CHAUSSEE DU LOCAL, POUR LA REALISATION D'UN ESCALIER (article 25 & 25.1) AUTORISE la SCI [Adresse 3] pour le compte de la société LOW AND CO (NEONESS), à créer, à ses frais exclusifs, l'ouverture du plancher bas du rez-de-chaussée du local [Adresse 2], pour la réalisation d'un escalier desservant le sous-sol du local, pour connecter ce local à celui mitoyen situé au [Adresse 4], tout en respectant toutes les normes et réglementations, sous les conditions suivantes : - l'obtention des autorisations administratives requises en la matière, - l'étude d'un bureau d'étude spécialisé qualifié, - la souscription d'une assurance dommage-ouvrage pour la réalisation de ces travaux - la réalisation des travaux dans les règles de l'art par des entreprises qualifiées bénéficiant des assurances en responsabilité civile et décennale requises pour l'exercice de leur profession, - le contrôle de la parfaite exécution de ces travaux et de leur conformité aux règles de l'art par l'Architecte de la copropriété aux frais exclusifs de la société LOW AND CO (NEONESS) Ces travaux seront réalisés sous la responsabilité d'une maîtrise d'œuvre ainsi que d'un bureau de contrôle et d'un bureau d'études structures qualifiés bénéficiant des assurances en responsabilité requises pour l'exercice de leur profession, et chargés de veiller à ce que tous les travaux et installations soient réalisés dans le respect des normes en vigueur, et feront l'objet du contrôle de leur parfaite exécution et de leur conformité aux règles de l'art par l'architecte de la copropriété aux frais exclusifs de la société LOW AND CO (NEONESS). Les travaux seront réalisés dans les règles de l'art par des entreprises qualifiées bénéficiant des assurances en responsabilité civile et décennale requises pour l'exercice de leur profession dont les coordonnées et attestations seront communiquées au syndic et à l'architecte de la copropriété avant le démarrage des travaux" "* résolution n°6 "AUTORISATION A DONNER A LA SCI [Adresse 3] POUR LE COMPTE DE LA SOCIETE LOW AND CO (NEONESS) DE CREER, AUX FRAIS EXCLUSIFS DE CETTE DERNIERE , L'OUVERTURE DANS LE MUR PORTEUR DU LOCAL, SITUE AU [Adresse 2] POUR LA REALISATION D'UN ESCALIER ET LE PASSAGE DE GAINES DE VENTILATION (article 25 & 25.1) AUTORISE la SCI [Adresse 3] pour le compte de la société LOW AND CO (NEONESS), à créer, à ses frais exclusifs, l'ouverture du mur porteur du local [Adresse 2] et mitoyen à l'immeuble [Adresse 4], d'un escalier reliant les 2 locaux tout en respectant toutes les normes et réglementations, sous les conditions suivantes : - l'obtention des autorisations administratives requises en la matière, - l'étude d'un Bureau d'étude spécialisé qualifié - la souscription d'une assurance dommage-ouvrage pour la réalisation de ces travaux - la réalisation des travaux dans les règles de l'art par des entreprises qualifiées bénéficiant des assurances en responsabilité civile et décennale requises pour l'exercice de leur profession, - le contrôle de la parfaite exécution de ces travaux et de leur conformité aux règles de l'art par l'Architecte de la copropriété aux frais exclusifs de la société LOW AND CO (NEONESS) Ces travaux seront réalisés sous la responsabilité d'une maîtrise d'œuvre ainsi que d'un bureau de contrôle et d'un bureau d'études structures qualifiés bénéficiant des assurances en responsabilité requises pour l'exercice de leur profession, et chargés de veiller à ce que tous les travaux et installations soient réalisés dans le respect des normes en vigueur, et feront l'objet du contrôle de leur parfaite exécution et de leur conformité aux règles de l'art par l'architecte de la copropriété aux frais exclusifs de la société LOW AND CO (NEONESS). Les travaux seront réalisés dans les règles de l'art par des entreprises qualifiées bénéficiant des assurances en responsabilité civile et décennale requises pour l'exercice de leur profession dont les coordonnées et attestations seront communiquées au syndic et à l'architecte de la copropriété avant le démarrage des travaux". Le projet de travaux soumis au tribunal est le même que celui soumis à l'assemblée générale des copropriétaires, à savoir : - le percement d'une trémie dans le plancher bas du rez-de-chaussée pour la réalisation d'un escalier de liaison au sous-sol ; - le percement de deux ouvertures en sous-sol sur le mur séparatif d'avec l'immeuble voisin [Adresse 4] à [Localité 11]. L'objet de ces travaux est de créer une communication entre deux pièces, pour créer une salle supplémentaire consacrée à une activité de gymnastique douce sans appareils, de type "pilates". En application des textes sus-visés, les travaux dont il est demandé l'autorisation au tribunal doivent réaliser une amélioration, être conformes à la destination de l'immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. L'article 1 du règlement de jouissance de copropriété (p.40) définit la destination de l'immeuble et stipule que "L'immeuble est destiné tant à l'activité professionnelle ou commerciale qu'à l'habitation", il s'agit donc d'un immeuble à usage mixte, permettant donc l'activité envisagée après réalisation des travaux litigieux (pièce 28 demandeur et pièce 1 défendeur) En effet, il s'agit de travaux qui s'inscrivent dans le développement d'une activité commerciale, autorisée par le règlement de copropriété, et déjà installée dans le local commercial de l'immeuble en copropriété depuis 2012. Ces travaux constituent une amélioration pour le demandeur, qui augmente sa surface locative et donc l'assiette de la rémunération du lot de copropriété donné à bail commercial. De surcroît, ces travaux ne sont pas afférents à la façade de l'immeuble, puisque le percement du mur porteur a pour objet l'établissement d'une liaison avec un espace contigu et délimité, pour la création d'une salle en sous-sol. Ces communications sont par ailleurs techniquement compatibles avec les propriétés physiques de l'immeuble, comme en témoigne l'étude technique complète et la maîtrise d'œuvre annoncée d'un bureau de contrôle et d'un bureau d'études structures, annexés à la convocation de l'assemblée générale qui devait étudier le projet. En effet, le descriptif technique "Structure et gros œuvre", réalisé par la société de maîtrise d'œuvre "Architek" indique expressément que "Ces travaux, qui ont fait l'objet d'une étude par un bureau d'études "Structure et patrimoine", seront suivis par ce dernier et une maîtrise d'œuvre. Ils seront réalisés conformément aux normes en vigueur et aux règles de l'art. Le projet a été soumis aux services d'urbanisme pour approbation des démolitions et la mise en œuvre des renforts structurels". (pièce 18 demandeur) Il doit être en outre relevé que, par mail en date du 21 septembre 2020, l'architecte de l'immeuble, M. [V], auquel les documents ont été soumis avant cette assemblée, n'a pas émis d'objection technique à la réalisation de ce projet tel que présenté, au visa des documents en sa possession : - "courrier ordre du jour du 12/11/2019 avec ses annexes (descriptif gros œuvre - structure, descriptif CVC, plans et coupes gros-œuvre , plan CVC, rapport de faisabilité du BE structure, attestations d'assurance) - courrier préfecture du 21/05/2019 - planning prévisionnel (14 mois de travaux) - note méthodologique de réalisation du 10/01/2020 - attestation d'assurance du MOE" (pièce 17 demandeur) Le syndicat des copropriétaires ne peut en conséquence soutenir que le dossier fourni par la SCI [Adresse 3] était incomplet, puisqu'il a reçu l'aval de l'architecte de l'immeuble, après analyse des documents reçus en vue de l'assemblée générale. Il ne peut par ailleurs se prévaloir de l'absence de documents comme le RVRAT (contrôle de conformité de l'ouvrage) et le RFCT du bureau de contrôle, et l'assurance dommage-ouvrage, dont l'architecte écrit dans son mail en date du 21 septembre 2020 qu'ils "devront être fournis à la fin des travaux". Enfin les demandes de délivrance d'autorisation de travaux présentées à l'assemblée générale par la SCI [Adresse 3] étaient précisément assorties de conditions, dont : - "la souscription d'une assurance dommages-ouvrage Décision du 13 Février 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 21/06712 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUNS5 - la réalisation des travaux dans les règles de l'art par des entreprises qualifiées bénéficiant des assurances en responsabilité civile et décennale requises pour l'exercice de leur profession" Le syndicat des copropriétaires ne peut non plus faire grief à la SCI [Adresse 3] de ne pas avoir fourni les documents relatifs aux assurances dommages ouvrages et ceux relatifs au BE structure (sic) de l'entreprise réalisant les travaux sur les parties communes, le marché de travaux ne pouvant être arrêté avant l'obtention de l'autorisation de travaux par l'assemblée générale. Il résulte de ce qui précède que le descriptif des travaux en annexe de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires, prévoyant que ces derniers seraient exécutés par une entreprise qualifiée régulièrement assurée, sous le contrôle et l'assurance du maître d'œuvre du projet et de l'architecte désigné par la copropriété, était suffisant pour permettre aux copropriétaires d'apprécier les caractéristiques des travaux sollicités et son absence d'impact sur la structure de l'immeuble. S'agissant enfin du moyen allégué par le syndicat des copropriétaires tenant aux nuisances subséquentes aux travaux querellés, il s'avère que l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] qui stipule que "chaque copropriétaire aura le droit de jouir et disposer comme bon lui semblera, des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne pas nuire aux autres copropriétaires" Ainsi et d'une part, le moyen selon lequel la réalité de ces nuisances serait démontrée par la décision du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] d'interdire la sortie des clients par cet immeuble est inopérant, l'activité commerciale de fitness ayant son accès par le [Adresse 9], il était logique que la copropriété contigüe impose le maintien de l'accès par cette voie. D'autre part, au soutien de sa démonstration de la réalité de ces nuisances, le syndicat des copropriétaires fait état des heures d'ouverture de la salle de sport, d'une amplitude telle que les allées et venues sont quotidiennes, y compris le samedi et le dimanche, et crée des attroupements de personnes sur le trottoir qui discutent et fument, dès 7 heures du matin et le soir après 22 heures et évoque également les bruits de motos des clients de la salle de sport. Néanmoins, il ne fournit aucune pièce au soutien de ces allégations, que ce soit un constat d'huissier ou des attestations de copropriétaires de l'immeuble. Le volume sonore n'a pas été mesuré par étude acoustique, aucune photographie n'est fournie attestant des attroupements dont se plaindraient les copropriétaires, et les nuisances olfactives ne sont pas davantage démontrées. Les deux photos de l'immeuble google map en date du mois de juillet 2019, les 4 photos de la façade de l'immeuble et un extrait du site internet de l'exploitant produites aux débats en pièces 3, 4 et 5 ne sont pas de nature à établir les prétendues nuisances consécutives à l'exploitation d'une salle de sport, établie dans ces locaux depuis plus de 10 années. En conséquence, les conditions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 étant réunies, il convient d'autoriser les travaux sollicités par la SCI [Adresse 3] et la SAS [Adresse 12], conformément au dossier technique communiqué lors de l'assemblée générale du 21 septembre 2020 et aux engagements pris dans le projet des résolutions 21 et 22, le tout dans des conditions précisées au dispositif, soit aux frais de la société Low and Co (Neoness), si elle l'accepte, n’étant pas partie à la procédure, et dans la négative aux frais exclusifs de la SCI [Adresse 3], compte tenu de sa qualité de propriétaire des lieux. 2- Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts La SCI [Adresse 12] soutient que le refus de l'autorisation des travaux sollicités est injustifié et abusif, et qu'il lui cause un préjudice consistant en la perte du différentiel entre le loyer majoré d'ores et déjà convenu pour la prise à bail des locaux du [Adresse 4], s'ils communiquaient avec ceux de la salle de sport (195 000 euros HT par an) et le loyer actuel payé par la SAS [Adresse 12] pour les seuls locaux du [Adresse 2] (175 572 euros HT par an) (pièces 12 et 29 demandeur). Cette société évalue ainsi son préjudice sur la période considérée à 22.666 euros, en supposant exécutoire le contrat de bail commercial et la condition suspensive réalisée, alors que l'aléa demeure, inhérent à toute opération de construction. La SAS [Adresse 12] fait également observer cette perte de gains pour les mêmes motifs car, es qualités de preneur principal, elle se trouve également privée du loyer majoré convenu avec la société Low and Co (Neoness) en cas d'extension du contrat de sous-location commerciale à l'espace du [Adresse 4] communiquant avec les locaux exploités au [Adresse 2] (500.000 euros HT par an) et ne perçoit que le loyer actuel afférents aux locaux existants (427.670,28 euros HT par an). Cette société évalue en conséquence son préjudice financier à hauteur de 84.385 euros. Là encore, cette société se base sur un chiffre d'affaire hypothétique, la condition suspensive n'étant pas réalisée et l'aléa demeurant quant à la date d'achèvement réel de travaux. La SAS [Adresse 12] souligne qu'elle risque en outre la perte de son sous-locataire. Le syndicat des copropriétaires leur répond que leur imprévoyance est la cause exclusive de leur préjudice, car elles ne pouvaient tenir pour acquis l'accord du syndicat des copropriétaires au percement d'une voie d'accès dans le mur porteur de l'immeuble, rendue d'autant plus nécessaire que le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] stipulait en particulier l'interdiction de certaines activités dans les lots 1, 2 et 122 et notamment les salles de sport "sauf si l'accès de la clientèle se fait exclusivement par le [Adresse 2] à [Localité 11]". Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer". Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux. Sur ce Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne parvient pas à fonder son refus d'autorisation par l'un des motifs légaux la justifiant -le projet de travaux fournissant toutes les garanties suffisantes, étant conforme à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires - ce refus s'analyse en un refus abusif, caractérisant une faute au sens de l'article précité. En revanche, l'avenant au contrat de bail commercial, qui est la source de l'obligation de paiement du loyer augmenté fondé sur l'agrandissement de la surface locative, a été conclu sous la condition suspensive de l'octroi de l'autorisation de travaux par l'assemblée générale des copropriétaires, la SCI [Adresse 3] et la SAS [Adresse 12] ne peuvent en conséquence se prévaloir de la réalisation de l'entier dommage allégué, mais simplement de la perte d'une chance de percevoir les loyers commerciaux envisagés plus rapidement, si l'autorisation de réaliser les travaux litigieux leur avait été accordée. La SAS [Adresse 12] ne peut davantage se prévaloir utilement du risque de "perte de son sous-locataire" dès lors qu'il s'agit d'un préjudice futur et incertain, ne pouvant ouvrir droit à quelconque réparation. Il convient dès lors de retenir que le préjudice de chacune des sociétés demanderesses est constitué d'une perte de chance que le tribunal estime devoir chiffrer, compte tenu des éléments des débats, au regard du retard subi dans le projet commercial, mais aussi de l'aléa inhérent à tout opération de construction et de rénovation s'agissant de la date réelle de leur achèvement : - à la somme de 3.000 euros pour la SCI [Adresse 3] - et à la somme de 12.000 euros pour la SAS [Adresse 12]. En conséquence il sera fait droit aux demandes indemnitaires de ces deux sociétés dans la limite de ce quantum. 3- Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure-Baudoin-Daumas-Chamard-Bensahel-Gomez-Rey, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI [Adresse 3] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sera en outre condamné à payer à la SCI [Adresse 12] et la SAS [Adresse 12] la somme de 2.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe : AUTORISE la SCI [Adresse 3] à faire réaliser, à ses frais et sous son entière responsabilité, les travaux suivants : - le percement d'une trémie dans le plancher bas du rez-de-chaussée pour réalisation d'un escalier de liaison au sous-sol ; - le percement de deux ouvertures en sous-sol sur le mur séparatif d'avec l'immeuble voisin [Adresse 4] à [Localité 11] ; ORDONNE que ces travaux devront être réalisés dans les règles de l'art des entreprises spécialisées dans ce type de travaux, régulièrement assurées, sous la direction d'un maître d'œuvre, sous le contrôle d'un bureau de contrôle et de l'architecte du syndicat des copropriétaires dont les honoraires seront intégralement pris en charge par la société Low and CO (Neoness), sous réserve de son accord, et à défaut aux frais de la SCI [Adresse 3] ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représentée par son syndic, la société gestion et transactions de France, à payer à la SCI [Adresse 12], la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représentée par son syndic, la société gestion et transactions de France, à payer à la SAS [Adresse 12], la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représentée par son syndic, la société gestion et transactions de France, à payer à la SCI [Adresse 3], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représentée par son syndic, la société gestion et transactions de France, à payer à la SAS [Adresse 12], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représentée par son syndic, la société gestion et transactions de France, au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure-Baudoin-Daumas-Chamard-Bensahel-Gomez-Rey, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; DISPENSE la SCI [Adresse 3] de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; REJETTE les autres demandes plus amples et contraires. Fait et jugé à Paris le 13 Février 2024. La GreffièreLa Présidente