Cour d'appel, 25 mai 2022. 19/00641

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 MAI 2022 N° 2022/ 249 N° RG 19/00641 N° Portalis DBVB-V-B7D-BDTVX [A] [V] [T] [Y] épouse [D] C/ [L] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Diane PINARD Me Olivier CASTEL Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/13407. APPELANTE Madame [A] [S] [Y] épouse [D] née le 1er Janvier 1963 à TAN THOI (VIETNAM), demeurant 10 Boulevard Massenet 13014 MARSEILLE représentée par Me Diane PINARD de la SARL THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [L] [U] née le 05 Avril 1964 à ROUEN (76), demeurant 1137 avenue du 2ème Cuirassé 13420 GEMENOS représentée par Me Olivier CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 1er Mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte sous seing privé conclu le 31 janvier 2007, Madame [W] [T] [Y] épouse [D] a vendu à Madame [L] [U] un fonds de commerce de restauration exploité dans des locaux lui appartenant situés 13 rue de la Fraternité à Aubagne (13400), moyennant le prix de 9.000 euros. Par acte distinct les parties ont également conclu un bail commercial des murs dudit commerce pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er février 2007, moyennant un loyer annuel hors taxes de 4.800 euros, payable mensuellement et d'avance, et révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence. Le 11 décembre 2014, Madame [U] a requis un huissier de justice afin de constater un phénomène de refoulement des eaux usées par la cuvette des toilettes et le lave-vaisselle de la cuisine du restaurant, les débordements de matières fécales ayant souillé les locaux et rendu impossible la poursuite de l'exploitation. Elle a immédiatement mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux de réparation nécessaires. Par lettre en date du 8 janvier 2015, Madame [D] a autorisé sa locataire à suspendre le règlement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux d'assainissement. Il s'est avéré que la propriétaire n'était pas assurée à la date du sinistre, tandis que la réclamation effectuée par la locataire auprès de son propre assureur GENERALI était provisoirement classée dans l'attente d'une intervention sur les causes des désordres. Le 23 mars 2015, Madame [D] a fait effectuer des travaux de pompage et de raccordement direct de l'évacuation des eaux usées de la cuisine et des toilettes sur le réseau d'assainissement public. Considérant que la reprise des embellissements incombait également à la bailleresse, Madame [U] a introduit le 14 septembre 2015 une procédure de référé-expertise. Madame [D] a appelé en cause la société RENAISSANCE, propriétaire de locaux mitoyens, qu'elle considérait comme responsable du sinistre. L'expert M. [C] [E] a rendu son rapport le 5 janvier 2017, concluant que l'origine du sinistre consistait dans l'obstruction totale de la canalisation d'évacuation des eaux usées, qui était initialement branchée sur le collecteur de l'immeuble voisin, et sur laquelle la société RENAISSANCE était intervenue en décembre 2014 à l'occasion de l'installation d'un nouveau WC contre le mur mitoyen du restaurant. Il a précisé que, nonobstant les travaux effectués par la bailleresse ayant mis fin à la cause des désordres, les locaux demeuraient insalubres dans la mesure où la reprise des embellissements n'avait pas été réalisée. La situation étant demeurée en l'état, Madame [L] [U] a sollicité la résiliation de son bail ainsi que la réparation de ses préjudices par lettre de son conseil en date du 19 septembre 2017. En réponse Madame [D] lui a fait signifier le 23 octobre 2017 un commandement de payer un arriéré de loyer de 14.470 euros, visant la clause résolutoire du bail. Par acte du 4 décembre 2017, Madame [U] a saisi le tribunal de grande instance de Marseille afin d'entendre prononcer la résiliation du contrat aux torts de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance, voir annuler le commandement susvisé, et obtenir paiement d'une somme totale de 220.354 euros à titre de dommages-intérêts. La défenderesse n'ayant pas constitué avocat, le tribunal a rendu le 8 octobre 2018 un jugement réputé contradictoire faisant droit à ces prétentions sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sauf quant au montant des dommages-intérêts ramené à 185.354 euros, outre les dépens et une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [D], qui a reçu signification de cette décision le 21 décembre 2018, en a relevé appel par déclaration adressée le 14 janvier 2019 au greffe de la cour. Les clés du local ont été restitués par Madame [U] le 8 mars 2019 entre les mains de Maître [J], huissier de justice. Enfin, par ordonnance rendue le 11 octobre 2019, l'appelante a été déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 mai 2021, Madame [W] [X] épouse [D] fait valoir : - que le bénéfice de la suspension du loyer n'avait été accordé à sa locataire que jusqu'à la réalisation des travaux d'assainissement, lesquels ont été achevés dès le mois de mars 2015, - que Madame [U] était dès lors en mesure de réintégrer les lieux et de faire financer les travaux de reprise des embellissements par son assureur, à charge pour celui-ci de se retourner contre le tiers responsable la société RENAISSANCE, - que devant l'inaction de sa locataire, elle a néanmoins fait procéder à ces travaux par son époux dans le courant de l'année 2015, - qu'aucune impossibilité de reprendre l'exploitation des lieux n'est donc caractérisée, - qu'en tout état de cause le bail mettait à la charge du preneur l'entretien et la réparation des canalisations, - et que le préjudice allégué par sa locataire étant imputable au fait d'un tiers, elle n'est pas tenue de l'indemniser suivant les dispositions de l'article 1231-1 du code civil. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : - de débouter Madame [U] de l'intégralité de ses prétentions, - de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement du loyer, - subsidiairement, pour le cas où il serait également retenu à sa charge un manquement à l'obligation de délivrance, de prononcer la résiliation du contrat aux torts partagés, et de réduire le montant des dommages-intérêts à la somme de 26.072 euros, correspondant à une année de perte de chiffre d'affaires minorée du montant des loyers impayés depuis la date du sinistre, - et en tout état de cause, de condamner l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en réplique notifiées le 25 juin 2021, Madame [L] [U] soutient pour sa part : - que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en refusant de procéder à la reprise des embellissements, l'attestation par laquelle Monsieur [H] [D] déclare avoir exécuté lui-même ces travaux courant 2015 étant mensongère puisque contredite par les propres constatations de l'expert, - qu'elle était dès lors bien fondée à opposer l'exception d'inexécution des obligations de son cocontractant pour cesser de régler le loyer, - que la clause stipulée à l'article 3 a) du bail invoquée par la bailleresse doit être interprétée restrictivement, et n'avait pas pour effet de transférer au preneur la charge des réparations consécutives au sinistre, - qu'elle n'a perçu aucune indemnisation de la part de son assureur, - et que son préjudice se décompose ainsi qu'il suit : * 12.408,93 euros au titre du coût des immobilisations, * 148.716 euros au titre de la perte de chiffre d'affaires sur trois ans, * 10.229,07 euros au titre de la location d'un local annexe pour y entreposer son matériel, * 40.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce, * 7.550 euros au titre de la perte du droit au bail, * 5.000 euros au titre de son préjudice moral. Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf quant au montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués, et statuant à nouveau de ce chef de condamner Madame [D] à lui payer la somme de 223.904 euros. Elle poursuit en outre la condamnation de la partie adverse aux dépens, ainsi qu'à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel. DISCUSSION En vertu des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : - de délivrer au preneur la chose louée, ce qui implique de mettre à sa disposition des locaux conformes à la destination envisagée par le contrat, - d'entretenir les lieux en l'état de servir, et d'y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives, - ainsi que d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces dispositions ne revêtent pas un caractère d'ordre public, de sorte que les parties peuvent y déroger par des clauses particulières, à la condition toutefois de ne pas vider de sa substance l'obligation de délivrance sus-énoncée. En l'espèce le bail conclu entre les parties stipule en son article 3 a) : 'Le preneur fera à ses frais pendant le cours du bail tous travaux d'entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui seront nécessaires, y compris les clôtures, carrelages, fermetures, rideaux de fer, bardages, parquets, serrurerie, plomberie, appareils sanitaires, humidité, etc, cette liste étant seulement énonciative et nullement limitative.' Toutefois, contrairement à ce que soutient la bailleresse, cette clause n'avait pas pour effet de transférer à la charge du preneur les réparations rendues nécessaires par le sinistre survenu le 11 décembre 2014, lesquelles ne peuvent être assimilées à de simples réparations d'entretien de la chose louée. De fait, Madame [D] a accepté sans difficulté de procéder dans un premier temps aux travaux nécessaires pour mettre fin à l'obstruction de la canalisation d'évacuation des eaux usées du restaurant, et raccorder directement celle-ci au réseau d'assainissement public afin de se prémunir d'un tel risque à l'avenir. Il lui incombait également de prendre en charge la reprise des embellissements consécutivement au sinistre, l'huissier requis par la locataire ayant notamment constaté entre le 11 décembre 2014 et le 7 janvier 2015 que des matières fécales s'étaient répandues sur le sol des toilettes, mais aussi de la cuisine et de la salle du restaurant, que l'établissement était envahi par une odeur pestilentielle, et que les murs étaient piqués de moisissures jusqu'à 80 centimètres au-dessus des plinthes. A cet égard l'attestation rédigée par Monsieur [H] [D], époux de la bailleresse, selon laquelle il aurait lui-même procédé aux travaux nécessaires, se trouve contredite par les constatations de l'expert judiciaire, lequel a conclu à l'issue de son second accedit du 18 octobre 2016 que les locaux demeuraient insalubres. Il n'est pas établi d'autre part que la locataire ait perçu de son propre assureur la société GENERALI une quelconque indemnité lui permettant de financer les travaux. C'est donc à bon droit que Madame [U] invoque l'exception d'inexécution des obligations de son cocontractant pour justifier l'arrêt du règlement du loyer, la reprise de l'exploitation du restaurant étant manifestement impossible. En outre, la circonstance que le sinistre puisse être imputable au fait d'un tiers ne peut constituer pour la bailleresse une cause étrangère exonératoire de responsabilité au sens de l'article 1147 (ancien) du code civil applicable au litige, dès lors qu'il lui incombait malgré tout en vertu du contrat de remettre les lieux en état avant que d'exercer un recours en garantie contre la société RENAISSANCE. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le commandement de payer signifié le 23 octobre 2017 et prononcé la résiliation du bail aux torts de Madame [D]. La décision du premier juge doit être au contraire réformée en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts alloués à la requérante, en raison des motifs suivants : 1° - Le préjudice subi par Madame [U] ne peut être équivalent à la perte de chiffre d'affaires, laquelle ne tient pas compte des charges d'exploitation. Il convient en revanche de prendre en considération l'attestation du cabinet d'expertise comptable C2MB chiffrant les pertes subies entre le 1er janvier 2015 et le 31 août 2017 à la somme de 33.429,22 euros. 2° - Le coût des immobilisations lié aux agencements réalisés par le preneur apparaît très largement amorti suivant la pièce n°17 versée aux débats, et il convient de retenir à ce titre la somme résiduelle de 631 euros. 3°- S'il est établi que Madame [U] a loué un autre local pour y entreposer son matériel, cette dépense ne peut toutefois être prise en compte qu'à concurrence des quittances effectivement produites aux débats couvrant la période de janvier à octobre 2017, soit la somme de 2.840,41 euros. 4° - En l'absence d'élément probant quant à la valeur du fonds de commerce à la date du sinistre, il convient de retenir le prix d'acquisition mentionné dans l'acte du 31 janvier 2007, soit 9.000 euros, ladite somme incluant le 'droit au bail'. 5° - Le préjudice moral subi par la locataire doit être réparé par l'allocation d'une somme de 3.000 euros. En définitive, la bailleresse doit donc être condamnée à verser la somme totale de 48.900,63 euros en réparation du préjudice subi par sa locataire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, sauf quant au montant des dommages-intérêts alloués à la demanderesse, Statuant à nouveau de ce chef, condamne Madame [R] [Y] épouse [D] à payer à Madame [L] [U] la somme de 48.900,63 euros, Y ajoutant, condamne Madame [A] [S] [Y] épouse [D] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERELE PRESIDENT