Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 20/13240

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me BROCHET (L0196) C.C.C. délivrée le : à Me BERNERT (D0056) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 20/13240 N° Portalis 352J-W-B7E-CTPRI N° MINUTE : 3 Assignation du : 22 Décembre 2020 JUGEMENT rendu le 24 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT (RCS de Paris 330 433 426) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0056 DÉFENDERESSE S.A.S. JALNA (RCS de Paris 350 063 244) [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Maître Vincent BROCHET de la S.E.L.A.R.L. PAULHAN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0196 Décision du 24 Juin 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/13240 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTPRI COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Louise FLORET, Greffier, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience du 24 Avril 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 juillet 2005, la S.A.R.L. COMPAGNIE DE MARKETING ET DE CONSTRUCTION, devenue par suite de changement de dénomination sociale la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT (ci-après dénommée "société CFI"), a donné à bail commercial à la S.A.S. JALNA (ci-après dénommée "société JALNA") un local, sis [Adresse 4]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2004 moyennant un loyer principal annuel de 125.000 euros, aux fins d'y exploiter une activité d'"HOTEL DE TOURISME". Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2013, la société CFI a mis fin à la tacite prolongation et donné congé à la société JALNA pour le 30 juin 2014, offrant le renouvellement du bail moyennant un loyer porté à 260.000 euros hors taxes et hors charges. Par jugement du 19 février 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé de la société JALNA, à compter du 1er juillet 2014, à la somme de 130.000 euros hors taxes en principal. Par arrêt en date du 7 avril 2021, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement du 19 février 2018 et fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 157.920 euros. Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2020, la société CFI a assigné la société JALNA devant la présente juridiction, aux fins essentielles de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers, de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 19 septembre 2023, la société CFI demande au tribunal, aux visas des articles 1101 et 1709 et suivants du code civil, de : "DEBOUTER la société JALNA de l'ensemble des ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la société JALNA au paiement de la somme de 14.338,75 € TTC correspondant aux loyers, charges et accessoires demeurant dus au titre du bail commercial du 8 juillet 2005 et demeurés impayés à ce jour, sauf à parfaire, CONDAMNER la société JALNA à payer à la société CFI la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la société JALNA aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Pascale BERNERT avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile." Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 3 avril 2023, la société JALNA demande au tribunal, de : "- Débouter la société CFI de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société JALNA ; - Enjoindre la société CFI sous astreinte de 50 euros par jour de retard à délivrer à la société JALNA : ol'avoir n°11/2020 de 14.338,75 € mentionnée dans sa pièce n°25, oun avoir de 3.358,21 € TTC afin de compléter l'avoir émis le 31 décembre 2022, oun avoir de 13.482,13 € TTC aux fins de rectification de la facture du 31 décembre 2022 relative à la facturation postérieure au 3ème trimestre 2019. - Condamner la société CFI à payer la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la société CFI aux entiers dépens de l'instance." Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction. A la suite d'une réorganisation de la 18ème chambre, l'audience de juge unique, initialement fixée au 8 janvier 2025 a été avancée à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 24 avril 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement des loyers et charges La société CFI sollicite le paiement de la somme de 14.338,75 euros TTC correspondant au montant des loyers, charges et accessoires du bail demeurés impayés par la société JALNA. Elle soutient que la franchise dont se prévaut la société JALNA n'était envisagée que si un protocole transactionnel était régularisé entre les parties et si un paiement en mensualités était mis en oeuvre sous la condition sine qua non que le paiement des arriérés locatifs soit effectué ; que la société JALNA n'a pas respecté les termes de cet accord si bien que par parallélisme elle n'est pas davantage engagée ; qu'elle produit aux débats la facture d'avoirs ainsi que les factures rectificatives correspondant aux montants acquittés ; que les demandes de la société JALNA à ce titre sont devenues sans objet ; que les demandes d'avoirs complémentaires sollicités par la société JALNA portent sur la somme de 14.338,75 euros TTC qu'elle refuse de régler. La société JALNA s'oppose à cette demande. Elle soutient que la somme de 14.338,75 euros correspond à la franchise accordée en mars 2021 et émise le 15 avril 2021 ; que l'abandon de loyer est pris en compte dans le décompte général de l'expert-comptable et a bien été acté ; que la société CFI ne peut décider d'annuler cette franchise en raison d'une prétendue mauvaise foi injustifiée ; que le 30 septembre 2021, la société CFI reconnaissait avoir accordé une franchise de loyer puisqu'à cette époque elle l'appliquait et lui imputait la somme de 6.648 euros au titre du droit proportionnel de l'huissier ; que quant aux étalement de loyers accordés, ils ont disparu du fait de la saisie-attribution opérée en juillet 2021 sur un quantum erroné et supérieur à ce que la société CFI était en droit de saisir ; que l'avoir émis le 31 décembre 2022 n'annule pas complètement la facture du 3 juin 2021 ; que la facture de 63.537,75 euros TTC est erronée en ce qu'elle ne correspond pas aux sommes à facturer en exécution de l'arrêt pour la période postérieure au 3ème trimestre 2019. Par courrier officiel du 16 février 2021, le conseil de la société CFI proposait une résolution amiable du litige et notamment de renoncer à percevoir 1/3 du loyer du 4ème trimestre 2020 exigible depuis le 1er octobre 2020, soit la somme de 14.338,76 euros. En contrepartie, la société CFI sollicitait que la société JALNA fournisse une garantie correspondant au montant des arriérés. Par courriel officiel en date du 5 mars 2021, le conseil de la société JALNA acceptait l'offre de la société CFI à l'exception de la mise en place d'une garantie bancaire qui l'obligerait à mobiliser la même somme à titre de garantie. Par courrier officiel du 8 mars 2021, le conseil de la société CFI réitérait sa proposition avec de nouvelles conditions ci-dessous développées : - le séquestre de la somme de 28.312,26 euros correspondant au montant de la saisie conservatoire sur le compte CARPA du conseil de la société CFI jusqu'à apurement de la dette ; - la signature d'un protocole d'accord et d'une attestation comptable afin que le bailleur puisse bénéficier du crédit d'impôt sans remise en cause par l'administration fiscale. Par échanges de courriels en date du 15 mars 2021, les conseils des deux parties s'accordaient sur ces conditions. Par courrier officiel du 30 septembre 2021, le conseil de la société CFI indiquait que "conformément à son engagement (e-mail du 8 mars 2021) la société C.F.I. soustraira du loyer du 4ème trimestre 2021 la franchise de loyer négociée (soit 14.338,76 €) sous déduction toutefois des honoraires de Me Perolle soit la somme de : (14.338,76 € - 6.648,00 €) = 7.690,76 €." Par ailleurs, le décompte de l'expert-comptable missionné en 2022 par la société CFI pour faire les comptes entre les parties fait apparaître un avoir "11/2020" de 14.338,75 euros à la date du 15 avril 2021. Dès lors, il ressort des échanges entre les conseils des parties et du décompte de l'expert comptable, que la société CFI, contrairement à ce qu'elle soutient, avait renoncé aux conditions posées lors du 8 mars 2021 et a émis à cet effet un avoir au profit de la société JALNA de la somme de 14.338,75 euros à la date du 15 octobre 2021. La société CFI ne peut ainsi aujourd'hui argué d'une mauvaise foi de la société JALNA, en l'espèce non démontrée, pour se refuser à émettre cet avoir ce d'autant qu'il apparaît sur sa comptabilité. Dès lors, la société CFI sera déboutée de sa demande de condamnation de la société JALNA à lui verser la somme de 14.338,75 euros TTC correspondant aux loyers, charges et accessoires demeurant dus au titre du bail commercial du 8 juillet 2005 et demeurés impayés à ce jour. Il n'est pas contesté que l'avoir n°11/2020 visé dans le décompte de l'expert-comptable missionné par la société CFI n'a pas été tranmis à la société JALNA. Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la société JALNA et d'enjoindre la société CFI à lui délivrer l'avoir n°11/2020 de 14.338,75 euros mentionné dans le décompte susvisé. Il n'y a pas lieu en revanche de l'assortir d'une astreinte. En outre, il y a lieu de relever que le montant de l'avoir en date du 31 décembre 2022 (182.276 euros) en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 7 avril 2021 ne correspond pas au montant de l'avoir en date du 3 juin 2021 (185.634,20 euros) en exécution de la même décision. Il n'est pas contesté que la somme en exécution de l'arrêt inscrite dans la facture du 3 juin 2021 était erronée et que l'avoir du 31 décembre 2022 venait annuler la facture émise le 3 juin 2021. Or, cette différence entre la facture et l'avoir n'est pas justifiée par la société CFI. Dès lors, la facture émise le 31 décembre 2022 n'annulant pas complètement la facture du 3 juin 2021, il y a lieu de faire droit à la demande de la société JALNA et d'enjoindre la société CFI à lui délivrer un avoir de 3.358,20 euros TTC correspondant à la différence entre la facture du 3 juin 2021 et l'avoir du 31 décembre 2022. Il n'y a pas lieu en revanche de l'assortir d'une astreinte. Enfin, il ressort des décomptes produits par la société JALNA que la facturation du 31 décembre 2022 portant sur la facturation postérieure au 3ème trimestre 2019 est erronée en ce qu'elle ne correspond pas aux sommes à facturer en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 7 avril 2021 pour la période postérieure au 3ème trimestre 2019. En effet, en vertu des décomptes produits dont il n'est pas démontré qu'ils sont erronés, un montant de 50.055,62 euros TTC aurait dû être facturé au lieu et place de la somme de 63.537,75 euros.Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la société JALNA et d'enjoindre la société CFI à lui délivrer un avoir de la somme de 13.482,13 euros TTC aux fins de rectification de la facture du 31 décembre 2022 relative à la facturation postérieure au 3ème trimestre 2019. Il n'y a pas lieu en revanche de l'assortir d'une astreinte. Sur les demandes accessoires La société CFI, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance. L'équité commande de condamner la société CFI à payer à la société JALNA la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société JALNA sur le même fondement sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT de sa demande de condamnation de la S.A.S. JALNA à la somme de 14.338,75 euros TTC correspondant aux loyers, charges et accessoires demeurant dus au titre du bail commercial du 8 juillet 2005, ENJOINT la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT à délivrer à la S.A.S. JALNA : - l'avoir n°11/2020 de 14.338,75 euros mentionné dans le décompte de la société d'experts-comptables AVIZEO-LYON, - un avoir de 3.358,20 euros TTC afin de compléter l'avoir émis le 31 décembre 2022, - un avoir de 13.482,13 euros TTC aux fins de rectification de la facture du 31 décembre 2022 relative à la facturation postérieure au 3ème trimestre 2019, DÉBOUTE la S.A.S. JALNA de sa demande d'astreinte, CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT à payer les dépens de l’instance, CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT à payer à la S.A.S. JALNA la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire. Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA