Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 22/02882

Du 15 février 2024 5AK SCI/ PPP Contentieux général N° RG 22/02882 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPB [Y] [C], [I] [M] C/ S.C.I. LES FLAMANDS - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 15/02/2024 Avocats : Me Stéphanie LACREU Me Baptiste MAIXANT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 15 février 2024 JUGE : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Madame [Y] [C] née le 02 Avril 1961 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [I] [M] né le 25 Décembre 1963 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Me Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : S.C.I. LES FLAMANDS RCS de Bordeaux n° 498 013 630 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon contrat en date du premier septembre 2020, la SCI LES FLAMANDS a donné à bail à Monsieur [I] [M] et à Madame [Y] [C] un logement situé [Adresse 5] (33) moyennant un loyer mensuel de 780 euros outre les charges. Par acte en date du 26 septembre 2022, Monsieur [M] et Madame [C] ont fait assigner la SCI LES FLAMANDS en réduction proportionnelle du loyer, au motif que la surface louée ne correspondait pas à la surface réelle. Après plusieurs reports pour production de pièces par les parties et échange entre elles des pièces et conclusions, l’affaire a été examinée à l’audience du 15 décembre 2023. Monsieur [M] et Madame [C], représentés par avocat, demandent au tribunal: - de les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, - de fixer le montant du loyer à la somme de 645, 66 euros correspondant à la diminution du loyer proportionnellement à l’écart de surface habitable constaté, - d’ordonner une diminution de 60 euros du montant du loyer fixé en considération de la consistance réelle du logement loué, - de condamner la SCI LES FLAMANDS à leur rembourser le trop-perçu du montant du loyer à compter de la signification de l’assignation, - de condamner la SCI LES FLAMANDS sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à régulariser un avenant au contrat de bail et un avenant à l’état des lieux d’entrée pour qu’il soit procédé aux rectifications suivantes: * surface et composition du logement: T2 de 74, 5 m2 * compteur EDF: 16113313864315 * identification de la fosse septique * montant du loyer: 585, 66 euros A titre subsidiaire, Monsieur [M] et Madame [C] sollicitent la condamnation de la SCI LES FLAMANDS à leur payer les sommes de: - 4836 euros en réparation de leur préjudice lié aux manquements contractuels relativement à la surface erronée du logement, - 3000 euros en réparation de leur préjudice lié aux manquements contractuels de la bailleresse relativement à la consistance erronée du logement, - ordonner la communication du numéro d’identification de la fosse septique sous astreinte de 50 euros par jour de retard, A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [M] et Madame [C] sollicitent avant-dire droit l’organisation d’une mesure d’expertise. Ils sollicitent en outre la condamnation de la SCI LES FLAMANDS sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à mettre en place une paroi de douche et à défaut un bac à douche avec rebord et à faire procéder à la réfection du chemin d’accès du logement et à défaut les autoriser à faire réaliser les travaux relatifs à la paroi de douche aux frais de la SCI LES FLAMANDS. Ils sollicitent enfin la condamnation de la SCI LES FLAMANDS à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. En défense, la SCI LES FLAMANDS, représentée par avocat, conclut à titre principal à l’irrecevabilité des demandes en diminution du loyer et à signer un avenant au contrat de bail , et à titre subsidiaire au débouté de l’intégralité des demandes. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [M] et de Madame [C] à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites maintenues à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en réduction du loyer. L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail mentionne la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation. Il est constant que, en l’espèce, le contrat de bail du premier septembre 2020 ne mentionne pas la superficie habitable. La SCI LES FLAMANDS soulève l’irrecevabilité de la demande des consorts [M]/[C]. En application de l’article 3 précité, le locataire dipose d’un délai d’un mois suivant la date du contrat de location pour mettre en demeure le bailleur si le contrat de location ne mentionne pas la surface habitable. Or, la contestation formée par Monsieur [M] et Madame [C] est en date du 25 janvier 2021, soit bien au-delà du délai d’un mois suivant la date du contrat de location. Dès lors, la demande en réduction du loyer est irrecevable comme étant forclose. Sur la demande de diminution du montant du loyer en considération de la consistance réelle du logement loué. Monsieur [M] et Madame [C] sollicitent une diminution du loyer sur le fondement des dispositions du décret 2022-120 du 30 janvier 2002, au motif que deux des chambres louées disposeraient d’une superficie inférieure à 9 mètres carrés. Aux termes de l’article 4 du décret précité, le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés .. . soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Il ressort cependant du DPE et des écritures de Monsieur [M] et de Madame [C] que l’une des chambres du logement a une superficie d’au moins 20 mètres carrés. Dès lors, le logement ne peut être considéré comme indécent sur ce fondement et Monsieur [M] et Madame [C] seront déboutés de leur demande de diminution du loyer. Sur la demande de condamnation de la SCI LES FLAMANDS sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à régulariser un avenant au contrat de bail et un avenant à l’état des lieux d’entrée. En application de l’article 1193 du code civil qui dispose que “les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise”, Monsieur [M] et Madame [C] seront déboutés de cette demande. Sur les demandes subsidiaires de dommages et intérêts. Monsieur [M] et Madame [C] estiment que la SCI LES FLAMANDS a manqué à son obligation de bonne foi contractuelle en ne mentionnant pas la superficie réelle au contrat de bail et en n’annexant pas le DPE. Pour qu’une telle demande puisse aboutir, il incombe aux locataires de démontrer qu'ils ont contracté principalement en considération d'une surface minimale qui n'a pas été respectée. S’il ne peut être sérieusement soutenu que la surface habitable n’est pas un élément qui sert à la détermination du prix, néanmoins elle ne constitue pas le seul élément déterminant, le prix étant aussi fonction notamment de l’emplacement, de l’offre de logements et des caractéristiques du logement. Monsieur [M] et Madame [C] ne démontrent pas que la conclusion du contrat a été principalement déterminée par la surface habitable. Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts seront rejetées, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise. Sur la demande de condamnation sous astreinte à installer une paroi de douche, à défaut un bac de douche avec rebord et à procéder aux travaux du chemin d’accès au logement ou à titre subsidiaire d’autoriser les locataires à effectuer ces travaux aux frais de la SCI LES FLAMANDS. * Sur la paroi de douche. Monsieur [M] et Madame [C] sollicitent l’installation d’une paroi de douche par le bailleur mais ne fondent pas juridiquement leur demande. Il ressort du rapport d’expertise produit par les locataires que la douche dispose d’un receveur plat dépourvu de paroi de douche qui est fermée par un rideau. Il est techniquement possible de mettre en place une paroi de douche. La situation est identique à celle décrite dans l’état de lieux. Il est constant que le bailleur n’a pas l’obligation d’installer une paroi de douche ou un bac de douche avec rebord. La demande à ce titre sera rejetée. * Sur le chemin d’accès au logement. Monsieur [M] et Madame [C] soutiennent que le chemin d’accès serait quasiment impraticable. Cependant les photographies versées aux débats ne permettent pas de démontrer que l’accès au logement n’est pas possible. La demande sera donc rejetée. Sur la demande de communication du numéro de fosse septique sous astreinte. Monsieur [M] et Madame [C] allèguent que six regards de fosses septiques sont positionnés devant leur jardinet mais n’en rapportent pas la preuve. Leur demande sera rejetée. Sur les autres demandes. Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Les dépens seront supportés par Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C], qui succombent et l'indemnité due par la partie perdante au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile sera fixée à la somme de 700 euros. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, DECLARE irrecevable comme étant forclose la demande en réduction du loyer. DEBOUTE Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C] de leur demande en diminution du loyer. DEBOUTE Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C] de leur demande de condamnation sous astreinte à régulariser un avenant au contrat de bail. DEBOUTE Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C] de leurs demandes de dommages et intérêts. REJETTE la demande d’expertise. DEBOUTE Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C] de leur demande de condamnation sous astreinte à effectuer des travaux réparatoires ou à effectuer les travaux réparatoires aux frais avancés de la SCI LES FLAMANDS. DEBOUTE Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C] de leur demande de condamnation sous astreinte à communiquer le numéro d’identification de la fosse septique. REJETTE le surplus des demandes. CONDAMNE Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C] aux dépens. CONDAMNE Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [C] à payer à la SCI LES FLAMANDS la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION