Cour d'appel, 20 mars 2024. 22/10585

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 20 MARS 2024 N° 2024/ 157 N° RG 22/10585 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZRX [D] [F] C/ E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Symphonia LEBRUN Me Marina POUSSIN Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 17 mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01117. APPELANTE Madame [D] [J] née le 25 Août 1975 à [Localité 2] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE INTIMEE E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT anciennement OPAM, agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er juin 2002, l'Office public d'HLM de la Ville de [Localité 4] et du département des Alpes Maritimes, désormais dénommé CÔTE D'AZUR HABITAT, a donné à bail d'habitation à Madame [D] [J] un logement de type 4 situé dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 4]. Le 30 décembre 2020, un responsable de l'Office a déposé plainte contre X pour vol d'électricité en réunion, à la suite de la découverte par les services de police, dans les caves du bâtiment 22 de la résidence, d'un téléviseur, d'une console de jeux et d'une enceinte utilisés par un groupe de personnes non identifiées. L'auteur de la plainte précisait que, peu après cette intervention, la police municipale avait reçu un appel du jeune [T] [J], fils de la locataire susnommée, déclarant vouloir récupérer tout ou partie du matériel saisi. Le 4 janvier 2021, le bailleur a fait diligenter une enquête interne par l'un de ses gardes assermentés, concluant que [T] [J] était l'organisateur de rassemblements nocturnes dans les sous-sols, à l'occasion desquels il faisait pénétrer dans l'immeuble des personnes venues de l'extérieur. Le garde indiquait également avoir constaté l'effraction de plusieurs caves constituant des parties privatives. Le 1er février suivant, l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT a assigné Madame [D] [J] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice afin d'entendre prononcer la résiliation judiciaire de son bail pour manquement grave à son obligation de jouissance paisible. Il a été produit aux débats un compte-rendu d'entretien avec Madame [J] et son époux rédigé le 5 mars 2021 par le responsable du service de surveillance de l'Office, suivant lequel le couple se serait engagé à faire le nécessaire pour faire cesser les nuisances. La défenderesse s'est opposée à l'action introduite à son encontre, en contestant notamment les faits imputés à son fils. Aux termes d'un jugement rendu le 17 mai 2022, le tribunal a : - prononcé la résiliation du bail aux torts de la locataire, - ordonné en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, - condamné Madame [J] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, - et condamné la défenderesse aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour ce faire, le premier juge a retenu que les pièces produites aux débats établissaient la réalité et la gravité des nuisances invoquées par le bailleur, lesquelles avaient troublé de manière importante la tranquillité des autres résidants de l'immeuble. Le tribunal a considéré d'autre part que l'époux de Madame [J] ne pouvait se prévaloir de la cotitularité du bail en l'absence de notification faite au bailleur. Cette décision a été signifiée le 21 juin 2022 à Madame [J], qui en a relevé appel le 21 juillet suivant. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 13 janvier 2024, Madame [D] [J] conteste en premier lieu la présentation des faits de la part du bailleur, faisant valoir que son fils a pu être influencé par d'autres personnes et que les deux témoins cités dans le rapport du garde ont indiqué que leurs propos avaient été déformés. Elle remet également en cause le contenu du compte-rendu de l'entretien du 5 mars 2021, et ajoute qu'aucune suite pénale n'a été donnée à la plaine déposée par l'Office. Elle soutient que les autres griefs invoqués ne peuvent fonder une demande en résiliation du bail dans la mesure où ils n'étaient pas visés dans l'assignation. Elle fait enfin valoir que l'action a été engagée sans aucun rappel à l'ordre préalable, en méconnaissance du règlement intérieur de l'Office. Elle produit plusieurs attestations de voisins certifiant qu'elle-même ou sa famille n'ont jamais causé aucun trouble au sein de la résidence. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter l'Office des fins de son action, et de le condamner en revanche à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, outre 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens. Dans ses conclusions notifiées le 7 décembre 2022, l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT soutient en premier lieu que la nouvelle version du règlement intérieur ne serait pas applicable dans ses relations contractuelles avec l'appelante. En tout état de cause, il fait valoir que la gravité des faits l'autorisait à agir sans rappel à l'ordre préalable. Il affirme en effet que [T] [J] est bien l'instigateur des rassemblements de personnes étrangères à l'immeuble dans les parties communes, infraction prévue et réprimée par le code de la construction et de l'habitation, ainsi que du piratage des installations électriques. Il invoque également d'autres manquements de la locataire au cours des années passées, et ajoute avoir découvert à l'occasion de la présente procédure que celle-ci aurait dissimulé son véritable patronyme (à savoir [J] au lieu de [F]) ainsi que sa qualité de femme mariée lors de la conclusion du bail. Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. Il conclut d'autre part à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par l'appelante par application de l'article 564 du code de procédure civile, ou subsidiairement à son rejet, et réclame paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024. DISCUSSION Les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l'obligation de jouir paisiblement des locaux donnés à bail, sans nuire à la tranquillité ou à la sécurité des autres résidants, ni à la conservation de l'immeuble. Il est également constant que le locataire est responsable non seulement de son propre fait, mais également de ceux des personnes qu'il héberge, et notamment de ses enfants. Enfin, en application des articles 1228 et 1729 du code civil, il appartient aux juges du fond d'apprécier, suivant les circonstances, si la gravité des manquements du locataire à ses obligations justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Dans le cadre d'une telle action, il est loisible au bailleur d'invoquer en cours d'instance d'autres manquements que ceux visés dans l'assignation introductive d'instance. Sur les faits imputés au fils de la locataire : L'Office CÔTE D'AZUR HABITAT soutient que [T] [J] serait l'instigateur des rassemblements de personnes étrangères à l'immeuble dans les parties communes, ainsi que du piratage des installations électriques. Cette affirmation ne peut cependant être retenue par la cour dès lors que : - aucune suite pénale n'a été donnée à la plainte déposée contre X, - MM. [C] [O] et [M] [N], cités dans le rapport du garde assermenté comme témoins mettant formellement en cause l'intéressé, ont adressé chacun un courrier à l'Office dans lequel ils remettent en cause cette relation des faits, - la circonstance que [T] [J] se soit manifesté auprès de la police municipale pour réclamer la restitution d'objets saisis ne suffit pas à le désigner comme l'instigateur, - un bilan psychologique produit aux débats le décrit comme un enfant mentalement déficient, de sorte qu'il a pu être effectivement manipulé par d'autres personnes comme le soutient sa mère. Sur la procédure suivie par l'Office : Suivant le règlement intérieur actuellement en vigueur dans les résidences gérées par CÔTE D'AZUR HABITAT, toute violation imputable à un locataire donne en principe lieu à l'envoi d'une mise en demeure, puis à une convocation pour un rappel à l'ordre devant le 'conseil des droits et des devoirs', composé de membres du conseil d'administration et de représentants de l'Etat. En cas d'échec de ce rappel à l'ordre ou de non-respect des engagements pris, l'Office pourra engager toute procédure judiciaire qu'il jugera utile, notamment aux fins de résiliation du bail. Toutefois, 'selon la gravité des faits', il pourra saisir directement le tribunal sans mise en demeure préalable. Il ne peut exister qu'un seul règlement intérieur opposable à tous les locataires, et le bailleur ne peut soutenir que ses relations avec Madame [J] demeureraient régies par le règlement qui était en vigueur en 2002 lors de la conclusion du contrat. D'autre part, à supposer même que les faits imputés au fils de la locataire soient avérés, il n'apparaît pas que ceux-ci revêtaient une gravité telle que l'Office pouvait se dispenser de suivre la procédure prévue dans son règlement intérieur, et ce d'autant qu'à l'issue de l'entretien du 5 mars 2021 avec le responsable du service de surveillance les époux [J] avaient pris l'engagement d'y remédier. Sur les autres manquements imputés à la locataire : Le bailleur ne saurait se prévaloir dans le cadre de la présente procédure de manquements anciens remontant aux années 2014,2015 et 2016 (défaut de justificatif d'assurance, installation d'une antenne parabolique sans autorisation, défaut de réponse à enquête), lesquels ont donné lieu en leur temps à un simple avertissement écrit et ont fait l'objet d'une régularisation. Il apparaît par ailleurs que l'erreur relative à l'identité de la locataire provient d'une mauvaise retranscription de son patronyme dans le titre de séjour délivré par les autorités françaises (à savoir [F] au lieu de [J]), et ne traduit aucune volonté de fraude ou de dissimulation de sa part. Enfin, le défaut de déclaration de l'époux de Madame [J] comme occupant des lieux trouve sa sanction dans l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 empêchant l'intéressé de se prévaloir de la cotitularité du bail, mais ne peut ouvrir droit à une action en résiliation judiciaire. La cour considère en conséquence que le grief articulé dans l'assignation n'est pas suffisamment établi, que le bailleur a introduit son action sans respecter les dispositions de son propre règlement intérieur, et que les autres griefs invoqués en cours d'instance ne justifient pas de prononcer la résiliation du bail, de sorte que le jugement déféré doit être infirmé. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts : Cette demande est recevable en cause d'appel dès lors qu'elle revêt un caractère accessoire par rapport aux prétentions soumises au premier juge au sens de l'article 566 du code de procédure civile. Sur le fond, l'action de l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT a été engagée de manière abusive et a causé à Madame [J] un préjudice moral qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau, déboute l'Office CÔTE D'AZUR HABITAT de sa demande de résiliation du bail d'habitation conclu avec Madame [D] [J], Y ajoutant, Condamne l'Office à payer à Madame [J] une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamne l'intimé aux entiers dépens de première instance et d'appel, Le condamne également à verser à l'appelante une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,