Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/00428

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 22 FÉVRIER 2024 N° RG 23/00428 - N° Portalis DB22-W-B7H-RBAP Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEUR : Monsieur [Z], [K] [J] né le 21 Avril 1967 à [Localité 4] (75), demeurant [Adresse 2], défaillant, n’ayant pas constitué avocat. ACTE INITIAL du 09 Janvier 2023 reçu au greffe le 19 Janvier 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 11 Janvier 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Février 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Z] [J] est propriétaire du lot n° 73 de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 3] situé [Adresse 2] à [Localité 5] (78). Le syndic de la copropriété est la société Foncia Mansart. Faisant grief à Monsieur [J] de ne pas s’acquitter de ses charges de copropriété courantes depuis le 1er octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart, l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 9 janvier 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de : - Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, En conséquence, - Condamner Monsieur [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Foncia Mansart, les sommes suivantes : * 10.151,07 € au titre des charges et travaux appelés entre le 1er octobre 2017 et le 12 décembre 2022, provision du 4ème trimestre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2018, * 4.892,65 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, appelés entre le 21 août 2017 et le 12 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2018, * 5.000 € à titre de dommages et intérêts, * 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Bruno Allali, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il précise que Monsieur [J] doit, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du contrat de syndic, supporter les frais de recouvrement de sa dette, qui s’élèvent à hauteur de 4.892,65 €. Il considère que le non paiement par Monsieur [J] de sa quote-part de charges de copropriété génère des difficultés de trésorerie à la copropriété, laquelle est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il affirme que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement et souligne que si le tribunal devait déduire certains frais du décompte produit au motif qu’ils ne seraient pas nécessaires, ces frais devraient néanmoins être pris en compte dans l’évaluation du préjudice subi. Il rappelle que Monsieur [J] a déjà été condamné à deux reprises au paiement des charges dues et que son comportement s’assimile à une résistance abusive, chaque décision ayant donné lieu à l’engagement de procédures de saisies immobilières finalement avortées en raison des paiements intervenus. L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023 et le tribunal a invité le syndicat des copropriétaires à produire, dans le cadre des dispositions de l’article 442 du code de procédure civile, une fiche immeuble. Monsieur [Z] [J], bien que régulièrement assigné à la présente procédure par acte remis à l’étude, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité des demandes Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable. Sur le bien-fondé des demandes Sur les charges et dépenses pour travaux Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - une matrice cadastrale corroborée par une fiche immeuble établissant que Monsieur [Z] [J] est propriétaire du lot n° 73 de l’ensemble immobilier considéré, - plusieurs jugements ayant condamné Monsieur [Z] [J] à s’acquitter de sa quote-part de charges et travaux (TI Versailles, 13 mars 2014 ; TJ Versailles, 20 mars 2018), - des relevés de compte courant du 19 juin 2017 au 12 décembre 2022, - des appels de fonds et de provisions courant du 4ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2022, - les procès-verbaux des assemblées générales du 27 avril 2016, 13 juin 2017, 11 juin 2018, 21 mai 2019, 29 octobre 2020, 16 juillet 2021 et 14 juin 2022 ayant voté les budgets provisionnels et adopté les budgets des exercices comptables précédents, - une attestation de non-recours pour ces diverses assemblées générales, - les contrats de syndic applicables entre le 13 juin 2017 et le 30 septembre 2023, - une LRAR d’avocat adressée le 1er juin 2018 (pli avisé non réclamé, présentation le 5 juin 2018) par rapport à la mise en place d’un échéancier de paiement, deux mises en demeure adressées par LRAR (plis avisés non réclamés, présentations le 5 mai et le 26 août 2021) ainsi qu’une lettre simple de relance en date du 10 septembre 2021, - des factures de frais de gestion du syndicat, d’honoraires d’avocat et de frais d’exécution (saisie attribution, hypothèque judiciaire, états datés), - un bordereau d’inscription d’une hypothèque judiciaire en exécution du jugement rendu le 20 mars 2018 par le TJ de Versailles. Le syndicat des copropriétaires a également pris le soin d’inclure dans ses conclusions un tableau récapitulatif mentionnant les charges et frais de travaux appelés entre le 1er octobre 2017 et le 12 décembre 2022, provision du 4ème trimestre 2022 incluse (exclusion faite des dépens, frais de procédure, frais d’exécution, honoraires d’avocat, etc.) La créance est ainsi établie à hauteur de 10.151,07 €, provision du 4ème trimestre 2022 incluse. Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. La LRAR adressée le 1er juin 2018 ne vaut pas mise en demeure. Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter du 5 mai 2021 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de l’assignation délivrée le 9 janvier 2023 pour le surplus. Sur les frais nécessaires Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposé des frais pour : - une constitution d’hypothèque à hauteur de 350 €, - le service de la publicité foncière à hauteur de 117 €, - deux états datés à hauteur de 380 € chacun soit 760 €, - deux lettres recommandées avec accusé de réception (42 € chacune) et une lettre de relance (33 €) aux tarifs conformes aux contrats de syndic. Cela étant, la transmission du dossier à l’avocat et le suivi de la procédure font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic. De plus, les honoraires d’avocat sont arbitrés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais nécessaires au sens de l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 s’élèvent ainsi à la somme de 1.344 €. En application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 susvisé, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 26 août 2021 pour la somme de 84 € et à compter de l’assignation délivrée le 9 janvier 2023 pour le surplus. Sur les dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire”. Les manquements répétés de Monsieur [Z] [J] à ses obligations essentielles à l'égard de la copropriété de régler ses charges aux échéances depuis le 4ème trimestre 2017 sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La situation est d’autant plus préjudiciable à la copropriété qu’elle dure depuis plusieurs années et contraint le syndicat des copropriétaires, malgré les précédentes décisions rendues et les démarches amiables engagées (dont la mise en place d’échéanciers de paiement), à devoir systématiquement engager des procédures judiciaires (sur le principe de la créance puis sur les modalités d’exécution forcée du jugement) pour parvenir à ses fins. Monsieur [Z] [J], qui persiste à ne pas vouloir exécuter spontanément ses obligations sans faire état de circonstances particulières auprès de la copropriété, sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. Monsieur [Z] [J], qui perd son procès, sera condamné aux dépens de l’instance. En revanche, Maître [H] [L] ayant la qualité d’avocat plaidant et non postulant, la demande de distraction sera rejetée. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Monsieur [Z] [J], tenu aux dépens de l’instance, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 2] à [Localité 5] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart, les sommes de : - 10.151,07 € au titre des charges et travaux appelés entre le 1er octobre 2017 et le 12 décembre 2022, provision du 4ème trimestre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de l’assignation délivrée le 9 janvier 2023 pour le surplus, - 1.344 € au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1, a), du décret du 17 mars 1967 selon décompte courant du 21 août 2017 au 12 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2021 pour la somme de 84 € et à compter de l’assignation délivrée le 9 janvier 2023 pour le surplus, - 3.000 € à titre de dommages et intérêts, - 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés, CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens de l’instance, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 FÉVRIER 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE