Cour d'appel, 13 septembre 2022. 19/17101

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FIANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17101 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATPB Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 18/03700 APPELANTE Madame [C] [P] Née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 11] [Adresse 9] [Localité 4] Représentée par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Ayant pour avocat plaidant Me Alain GUIBERE, avocat au barreau de PARIS, toque: D1627 INTIMÉS Monsieur [R] [O] Notaire [Adresse 3] [Localité 7] Représenté et assisté de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 SAS COMPAGNIE DES IMMEUBLES PARISIENS - CIP - [Adresse 5] [Localité 6] Représentée et assistée de Me Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0603 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée le 17 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, ayant procédé par dépôt, devant Madame Estelle MOREAU, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte de l'affaire dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON-MIRAMON, Présidente de chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Mme Claire DAVID, Magistrat honoraire juridictionnel Greffier, lors des débats : Mme Séphora LOUIS-FERDINAND ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON-MIRAMON, Présidente de chambre, et par Florence GREGORI, Greffière, présente lors de la mise à disposition. * * * * * A l'issue d'une promesse unilatérale de vente signée le 6 septembre 2012, par acte reçu le 21 décembre 2012 par M. [R] [O], notaire, avec la participation de M. [T], notaire de l'acquéreur, la Sas La compagnie des immeubles parisiens (ci-après, la société CIP) a vendu à Mme [C] [P], moyennant un prix de 390 000 euros, un ensemble immobilier situé [Adresse 1], cadastré section AS n°[Cadastre 8], ainsi désigné : ' [Adresse 10] : Lot numéro trois (3) : Une cour. (') Ce lot donne accès au lot numéro quatre. Lot numéro quatre (4) : Au rez-de-cour, Avec accès par le lot numéro 3 (3), Un appartement comprenant : un séjour, une cuisine, un coin repas, une salle d'eau avec water- closet'. La cour privative objet du lot numéro 3 ne constitue qu'une partie de la cour intérieure séparant les bâtiments A et B et dont le surplus relève des parties communes. Par actes du 19 décembre 2017, Mme [P], soutenant ne pas disposer de la jouissance de la cour objet du lot numéro 3, a fait assigner M. [O] et la société CIP devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'engagement de leur responsabilité pour manquements respectifs à leur obligation d'information et devoir de conseil, d'une part, et à leur obligation de délivrance conforme ainsi que pour réticence dolosive, d'autre part. Par jugement du 19 juin 2019, le tribunal, déboutant les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, a : - débouté Mme [P] de l'ensemble de ses prétentions, - débouté la Sas CIP de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice, - condamné Mme [P] aux dépens, - condamné Mme [P] à payer à M. [O] et à la Sas CIP, chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement, Par déclaration du 26 août 2019, Mme [P] a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 19 décembre 2019, Mme [C] [P] demande à la cour de : - la recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée, - dire et juger que M. [O] a manqué à ses obligations d'information et de conseil en ne s'assurant pas de la consistance du bien vendu et en n'alertant pas les parties de l'absence de toute information relative à la superficie du lot numéro 3, - dire et juger que la Sas CIP a manqué à son obligation de délivrance et s'est rendue coupable de dol par réticence à son égard, en conséquence : - condamner in solidum M. [O] et la Sas CIP à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du trouble de jouissance ainsi généré, - condamner in solidum M. [O] et la Sas CIP à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral causé, - confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la Sas CIP et M. [O] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - débouter M. [O] et la Sas CIP de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - ordonner l'exécution provisoire (sic), - condamner M. [O] et la Sas CIP à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [O] et la Sas CIP aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 31 décembre 2019, M. [R] [O] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [P] de l'intégralité de ses demandes, en conséquence, - juger que Mme [P] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager sa responsabilité, - débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, y ajoutant, - condamner Mme [P] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] aux entiers dépens d'instance. Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 5 décembre 2019, la Sas compagnie des immeubles parisiens (CIP) demande à la cour de : - de la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, y faisant droit : - débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, statuant à nouveau, à titre de demandes reconventionnelles, - condamner Mme [P] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner Mme [P] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] aux entiers dépens. SUR CE Sur la responsabilité du notaire : Le tribunal n'a retenu aucun manquement du notaire à son obligation d'information et à son devoir de conseil aux motifs que : - la consultation du plan du bâtiment B de l'ensemble immobilier litigieux, annexé à l'état descriptif de division, fait clairement apparaître que le lot numéro 3 ne correspond qu'à une partie de la cour, le surplus relevant des parties communes, et que les deux espaces sont matériellement séparés par une porte, - la désignation du lot dans l'acte authentique de vente sous la formule 'une cour (') donne accès au lot numéro quatre' est dénuée de toute ambiguïté, peu important que la superficie ne soit pas mentionnée ou que la preuve que le plan ait été annexé à l'acte ne soit pas rapportée, s'agissant également d'une annexe facultative, - la difficulté provient exclusivement du fait que la séparation matérielle mentionnée sur le plan n'existe pas dans la réalité, la cour se présentant d'un seul tenant, ce qui est effectivement susceptible de faire naitre un doute chez l'acquéreur sur la composition du lot numéro 3, - toutefois, ce n'est qu'en présence d'éléments permettant d'établir que le notaire avait ou aurait dû avoir connaissance de cette circonstance, qui en l'espèce fait défaut, que ce dernier aurait dû préciser davantage la désignation du lot n°3 de manière littérale ou par la jonction du plan en annexe, afin de lever toute ambiguïté chez l'acquéreur. Mme [P] fait valoir que : - le notaire a manqué à ses obligations en recevant une vente ne comportant aucune mention relative à la consistance et la superficie de la cour et en n'alertant pas les parties de cette omission, - si le décret du 17 mars 1967 dispose que l'obligation de faire mention de la surface ne vaut que pour les surfaces non couvertes et closes, cette mention aurait permis à l'acquéreur d'avoir connaissance de la consistance exacte du bien, - le notaire n'a annexé à l'acte aucun élément susceptible de la tenir informée sur ce point, aucun plan ne lui ayant été transmis, ni n'ayant été joint à l'acte, - le notaire a trompé le tribunal en versant aux débats de première instance le prétendu plan qui aurait été annexé à l'acte alors que cela n'a pas été le cas et que cette pièce, qui contient une mention apposée par une personne non identifiée et qui n'est pas signée, n'est pas conforme aux dispositions des articles 21 et 22 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires et ne peut en conséquence constituer une annexe à un acte notarié, - le notaire n'a pas non plus annexé à l'acte le modificatif de l'état descriptif de propriété et du règlement de copropriété, tout comme les documents initiaux relatifs à la copropriété, alors que ces documents lui auraient permis de satisfaire partiellement ses obligations et de constater à minima qu'il n'était pas question d'obtenir la copropriété de la cour en son intégralité, - la mention à l'acte qu' 'une cour' et non pas une partie de celle-ci était vendue n'est pas dénuée de toute ambiguïté en ce qu'elle pouvait lui laisser penser que la cour du bâtiment, dans son intégralité, lui avait été cédée, ce d'autant plus qu'elle se présente d'un seul tenant et qu'il n'existait aucune délimitation visible entre la partie qui lui était cédée et celle relevant des parties communes, - le notaire aurait dû avoir connaissance d'une difficulté sur ce point car la consultation du plan du bâtiment B qu'il avait nécessairement en sa possession fait clairement apparaître que le lot 3 ne correspond qu'à une partie de la cour. M. [O] sollicite la confirmation du jugement sur ce point en ce que : - le modificatif au règlement de propriété du 18 décembre 2012 rappelé dans l'acte de vente et dont Mme [P] prétend ne pas avoir eu communication, n'a aucun impact, ni aucune conséquence sur la vente intervenue, les lots acquis par Mme [P] n'étant pas concernés, - Mme [P] a eu connaissance de tous les éléments de nature à l'informer sur la consistance des biens vendus et notamment le plan délimitant le lot n°3 qu'elle a signé, - l'acte authentique de vente a été précédé d'une promesse encore plus explicite puisqu'elle prévoit que l'accès à l'appartement se fait 'par l'escalier et la cour des parties communes', ce dont il se déduit que la cour n'est que partiellement privative, - la surface de la cour ne rentre pas dans le champ d'application de la loi dite Carrez, - il ne pouvait informer Mme [P] de façon plus précise, dès lors qu'il n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux et qu'il n'a pas été alerté par les parties ni ne disposait d'aucune information de nature à évoquer une difficulté de délimitation de la cour désignée sous le lot n°3, - la désignation du lot n°3 figurant dans l'acte de vente ne laisse sous-entendre aucune discordance avec le bien effectivement livré. Le notaire rédacteur d'acte doit s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et informer les parties sur la portée de leurs engagements et ce quelles que soient les compétences des parties. Le notaire est également tenu à un devoir de conseil envers la partie qu'il assiste et/ou représente à l'acte. L'acte décrit l'ensemble immobilier objet de la vente comme suit : ' [Adresse 10] Lot numéro trois (3) : Une cour. (') Ce lot donne accès au lot numéro quatre. Lot numéro quatre (4) : Au rez-de-cour, Avec accès par le lot numéro 3 (3), Un appartement comprenant : un séjour, une cuisine, un coin repas, une salle d'eau avec water- closet'. (...) Le plan des lots est demeuré ci-joint et annexé aux présentes après mention'. Cette description des lots n°3 et 4 est conforme à celle figurant à l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 28 septembre 2012 modifié par acte reçu par M. [O] le 18 décembre 2012, en cours de publication, chacun visés à l'acte, la modification intervenue, concernant le lot n°6 du bâtiment A, transformé en caves côté rue et non pas côté cour commune sur laquelle Mme [P] prétend s'être méprise quant à ses droits de propriété, étant sans impact quant à la consistance des lots n°3 et 4 situés bâtiment B. Le notaire n'a aucune obligation de mentionner la surface de la cour objet du lot n°3, qui ne relève pas des dispositions de la loi dite loi Carrez. L'article 22 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires dispose que 'Lorsque l'acte est établi sur support papier, les pièces annexées à l'acte sont revêtues d'une mention constatant cette annexe et signée du notaire'. En cas d'omission de la mention d'annexe et/ou de la signature du notaire conformément à ses dispositions, l'annexe ne fait plus partie intégrante de l'acte notarié. Elle peut seulement servir comme élément de preuve ou comme convention autonome lorsque les conditions soumises à sa validité sont réunies. Le notaire produit aux débats deux reproductions du plan de division de copropriété rez-de-cour, rez-de-cour surélevé niveau bas côté rue, extrait de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, l'une en couleur, l'autre en noir et blanc. Le plan en couleur, qu'il affirme avoir annexé à l'acte, contient la mention manuscrite 'Plan annexé à l'acte de vente du 21 Déc 2012" mais n'est pas signé et ne peut donc être considéré comme étant une pièce annexée à l'acte. En revanche, celui en noir et blanc contient une signature que Mme [P] ne conteste pas être la sienne ainsi que le soutient le notaire, étant relevé que cette signature est similaire à celle apposée sous la mention 'acquéreur' à l'acte de vente. Sur ce plan signé de l'acquéreur, la délimitation du lot n°3 du bâtiment B est clairement identifiée par l'aplat d'une couleur noire et un périmètre continu dont la limite côté Nord se situe dans l'alignement de l'escalier central de l'immeuble donnant accès à une cour commune desservant, côté Sud, le lot n°3 du bâtiment B par une porte et, côté Nord, le lot n°5 du bâtiment A. Le lot n°3 jouxte ainsi la majorité du lot n°4 qu'il dessert, à l'exception de la salle d'eau-wc qui déborde sur la cour commune donnant accès au bâtiment A. En outre, Mme [P] qui a signé l'acte mentionnant que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 28 novembre 2013 et modifié par acte du 18 décembre 2012 et qui s'est engagée à respecter le règlement de copropriété, a nécessairement eu connaissance de l'état descriptif de division et règlement de copropriété auquel est adjoint le plan de division de copropriété rez-de-cour, rez-de-cour surlevé, niveau côté rue sur lequel sont représentés les lots 3 et 4 dont elle a fait l'acquisition, plan dont elle ne conteste pas avoir signé une reproduction. Dans l'état descriptif de division et règlement de copropriété, le lot n°3 du bâtiment B est décrit comme une 'cour' donnant accès au seul lot n°4 du bâtiment B et constitué d'un appartement situé au rez-de-cour, tandis que le lot n°5 du bâtiment A est décrit comme un appartement situé au rez-de-cour surelevé, ce dont il ressort que le lot n°3 est clairement délimité côté bâtiment B sans s'étendre jusqu'au bâtiment A qui présente une différence de niveau. La promesse de vente dont le notaire a pris connaissance mentionne 'lot n°3 : Au rez-de-chaussée bas, une cour. On y accède par l'escalier et la cour des parties communes du bâtiment A'. Au vu de l'ensemble de ces éléments concordants, le lot n°3, cour privative située côté batiment B donnant accès au seul lot n°4 du bâtiment B et dont le périmètre est défini par le plan de division de copropriété signé par l'acquéreur, se distingue clairement de la cour commune située côté bâtiment A, desservant ledit lot mais également le lot n°5 du bâtiment A. Le notaire, qui n'a pas à se rendre sur les lieux et n'a pas été informé par les parties de l'absence de porte délimitant le lot n°3 et la cour commune ainsi que figurant dans le plan de division de copropriété, n'avait aucune raison de douter qu'ils n'étaient pas ainsi matériellement séparés. Ayant fait une description des lots conforme à celle de l'état descriptif de copropriété tout en portant à la connaissance de Mme [P] le plan de division de copropriété délimitant visuellement le lot n°3, lesquels éléments étaient conformes à la description du bien dans la promesse de vente conclue par acte sous seing privé entre les parties ayant connaissance des lieux, il n'était donc pas tenu de procéder à des investigations supplémentaires ni d'attirer l'attention de l'acquéreur sur le fait que ce lot ne se confondait pas avec la cour des parties communes et ne se poursuivait donc pas jusqu'à l'escalier commun à l'immeuble et jusqu'au lot 5 du bâtiment A. Il n'est donc caractérisé aucun manquement du notaire à son obligation d'information et à son devoir de conseil, en confirmation du jugement. Sur la responsabilité du vendeur : Le tribunal n'a retenu : - aucun dol de la part du vendeur aux motifs que Mme [P] n'allègue ni ne justifie qu'il aurait intentionnellement conservé le silence sur l'étendue réelle du lot n°3 en vue de surprendre son consentement à la vente, - aucun manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme dès lors que : - la désignation du lot n°3 dans l'acte de vente correspond au bien effectivement livré, - en outre, la promesse unilatérale de vente sous seing privé du 6 septembre 2012, qui a précédé cet acte, était plus précise en ce qu'elle mentionnait expressément que l'accès à l'appartement se fait 'par l'escalier et la cour des parties communes du bâtiment B', ce dont il se déduit que la cour en question n'est que partiellement privative. Mme [P] fait valoir que la Sas CIP : - a manqué à son obligation de délivrance en lui délivrant un bien non conforme à ce qu'elle lui avait promis, soit la vente intégrale de la cour jouxtant son appartement et permettant son accès, en lui présentant le bien comme une petite maison à laquelle était accolée sa cour privative, sans aucun aller et venue de ses voisins dans ladite cour, - a commis une réticence dolosive en ce que : - ladite société ne l'a intentionnellement jamais informée de la consistance réelle du lot n°3 et en particulier sur la surface de la cour et la circonstance qu'elle n'était pas privative, les plans faisant mention d'une porte ou d'une ouverture entre le lot n° 3 et les parties communes n'ayant pas d'existence réelle, ainsi que l'établit le constat dressé par huissier de justice sur les lieux, et la cour n'ayant jamais été divisée ainsi qu'il ressort du relevé de propriété cadastral mentionnant qu'elle est bien propriétaire du lot n°3 qui est la cour dans son intégralité, - le vendeur l'a trompée pour obtenir son consentement alors que l'acquisition de l'intégralité de la cour était une condition essentielle de son consentement, - elle n'aurait jamais contracté ou aurait contracté à des conditions différentes si elle avait eu conscience que seule une fraction de la cour était intégrée à la vente. La Sas CIP conteste un quelconque manquement à ses obligations aux motifs que : - elle a respecté son obligation de délivrance, en ce que les lots n°3 et 4 ont été cédés à Mme [P] qui n'a formé aucune réclamation durant les quasi cinq années qui ont suivi la vente et précédé la délivrance de l'assignation, - le descriptif des lots figurant tant dans la promesse de vente que dans l'acte authentique de vente ne mentionnent aucune indication de surface s'agissant du lot n°3 constitué d'une cour donnant accès au lot n°4, - le plan de division établit que les lots n°3 et 4 sont parfaitement limités et que le lot n°3 ne constitue pas l'intégralité de la surface de la cour jouxtant le lot n°4, - aucune manoeuvre dolosive qui lui serait imputable n'est démontrée. Les lots n°3 et 4 tels que décrits à l'acte authentique de vente et dont la limite est clairement définie dans le plan de division de copropriété signé par Mme [P], dont il ressort que la cour privative objet du lot n°3 jouxte la quasi intégralité du lot n°4, à l'exception de la salle d'eau-wc jouxtant la cour commune desservant le bâtiment A, ont été délivrés à Mme [P]. Le document cadastral dont elle se prévaut n'établit aucunement que le lot n°3 intégrerait la cour commune. Il n'est démontré aucune réticence dolosive du vendeur quant à la consistance du lot n°3, en l'absence d'obligation d'en indiquer la surface et tant les termes de l'acte de vente, que la promesse définissant le 'lot n°3 : Au rez-de-chaussée bas, une cour. On y accède par l'escalier et la cour des parties communes du bâtiment A' et le plan de division de copropriété établissant que le vendeur a informé sans ambiguïté possible l'acquéreur sur les limites du lot n°3, ne s'étendant pas ni ne se confondant avec la cour commune, peu important que leur séparation soit effectivement ou non matérialisée par une porte ou un passage conformément au plan de division. Aucun manquement du vendeur n'est donc caractérisé ainsi que l'ont pertinemment retenu les premiers juges. Sur la procédure abusive : Le tribunal ayant exactement retenu que la société CIP échouait à établir un abus de droit d'ester en justice de la part de Mme [P], le jugement est également confirmé de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Outre la confirmation des dispositions du jugement, Mme [P], échouant en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel avec les modalités de recouvrement de l'article 699 du code de procédure civile et à payer au notaire et au vendeur une indemnité de 3000 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, CONDAMNE Mme [C] [P] à payer à M. [R] [O] et la société Sas compagnie des immeubles parisiens (CIP), chacun, une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [C] [P] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en auront fait la demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE