Tribunal judiciaire, 13 octobre 2025. 25/00398

RE F E R E N° Du 13 Octobre 2025 N° RG 25/00398 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LSGY 30B c par le RPVA le à Maître Caroline DUFFIN de la SELAS LTG & ASSOCIÉS - copie dossier Expédition et copie executoire délivrée le: à Maître Caroline DUFFIN Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEUR AU REFERE: S.C.I. LAPI, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Caroline DUFFIN, avocat au barreau de RENNES DEFENDEURS AU REFERE: Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 3] non comparant Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 1] non comparant S.A.S. SEROSA, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 10 Septembre 2025, en présence de [Y] [P] et [C] [K], auditrices de justice, ORDONNANCE: réputée contradictoire, au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 prorogé au 13 octobre 2025 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 10 octobre 2025 VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique en date du 05 septembre 2019, la société civile immobilière (SCI) Lapi (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) Serosa, alors en cours de constitution (le preneur), un local à usage de restauration situé [Adresse 2] à [Localité 5] (35), pour un loyer mensuel initial de 1 200 € TTC, payable d'avance le premier jour de chaque mois, porté à la somme de 1 440 € TTC à compter du 1er septembre 2020. Une provision mensuelle sur charges de 30 € TTC a également été stipulée. Par acte sous signature privée du 1er juin 2024, MM. [J] [V] et [S] [E] se sont portés cautions solidaires des engagements contractés par le preneur. Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, le bailleur a fait délivrer à son seul preneur un commandement de payer la somme en principal de 4 755,60 €, correspondant à des loyers et taxes foncières restés impayés entre décembre 2024 et février 2025. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Par actes de commissaire de justice des 30 avril et 07 mai 2025, le bailleur a ensuite fait assigner son preneur et ses cautions devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, principalement, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur a sollicité également, notamment, leur condamnation « in solidum » à lui payer : • la somme provisionnelle de 13 457,37 €, au titre de la dette locative et de la clause pénale ; • une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, majoré de 50 %, jusqu'à la libération effective des lieux ; • la somme de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; • les dépens, ces trois derniers chefs de demande ne visant toutefois que le preneur. Lors de l'audience utile du 10 septembre 2025, le bailleur, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de ses assignations et de ses conclusions, ces dernières n'ayant été toutefois signifiées aux défendeurs que tardivement, à savoir la veille de l'audience. MM. [J] [V] et [S] [E], ainsi que la SAS Serosa, bien que régulièrement assignés, le premier au moyen des diligences prévues par l'article 659 du code de procédure civile et les deux autres par dépôt de l'acte à l'étude, n’ont ni comparu, ni ne se sont fait représenter. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions du bailleur, la juridiction se réfère à ses conclusions déposées lors de l'audience précitée, comme l'y autorise l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La juridiction rappelle, ensuite, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463). Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ». La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction, dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement daté du 30 mai 2023 (pièce bailleur n°5) que le fonds de commerce de son preneur n'est grevé que d'une seule inscription et que le créancier concerné a reçu notification de ladite demande, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025. Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et provisions sur charges. Suite à la délivrance du commandement de payer du 17 février 2025 (pièce bailleur n°11), resté sans effets, le bailleur soutient que le bail a été résilié le 17 mars suivant et il en sollicite le constat. Toutefois, il affirme également avoir accepté, le 14 mars précédent, de résilier amiablement le bail, selon un « accord clair et non équivoque des parties » (page 9 de ses conclusions), à effet du 5 septembre 2025. Il s'ensuit que le bailleur pourrait être regardé par le juge du fond, s'il venait à être saisi, comme ayant renoncé à se prévaloir le 14 mars 2025 du bénéfice de la clause résolutoire, dont les effets à cette date ne lui étaient pas encore acquis, en acceptant, comme il l'affirme lui-même, une résiliation amiable plus tardive à la date du 5 septembre suivant. Cet accord des parties constitue, en conséquence, une contestation sérieuse. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur la demande, formée dans le dispositif des conclusions du bailleur « à titre principal », de constat de la résiliation du bail à la date du 17 mars 2025 et il n'y a donc pas lieu à statuer sur les cinq chefs qui suivent. Le bailleur forme ensuite des demandes, regroupées sous l'intitulé « à titre subsidiaire : sur la résiliation amiable » (pages 13 et 14 de ses conclusions). Il n'est pas sérieusement contestable, au vu du courrier du preneur que verse aux débats le bailleur (sa pièce n°10) et des affirmations de ce dernier que le bail a été résilié le 5 septembre 2025. Le maintien du preneur dans les lieux, depuis cette date, constitue en conséquence un trouble manifestement illicite qu'il appartient à la juridiction des référés de faire cesser, en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, en ordonnant son expulsion. S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution. Le bailleur sollicite également la condamnation du preneur à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2 259 €, à compter du 6 septembre 2025 et jusqu'à restitution de son local. Commet un excès de pouvoir, le juge des référés qui statue sur une demande d'indemnité d'occupation et non de provision (Civ. 3ème 06 juillet 2017 n° 16-19.564 et 11 mars 2021 n° 20-13.639 publié au Bulletin). Il n'y a pas lieu, en conséquence, à référé sur cette prétention. Sur les autres prétentions Le bailleur sollicite la condamnation « in solidum » des défendeurs à lui payer une provision de 13 457,37 € au titre d'un protocole d'accord du 2 juin 2024 (5 174,37 €), de loyers restés impayés de décembre 2024 à avril 2025 (7 530 €) et de la clause pénale (753 €). En premier lieu, la somme de 5 174,37 € correspond au montant sur lequel bailleur et preneur se sont accordés au cours d'un précédent procès en référé mais auquel le bailleur a mis fin en se désistant de son instance et de son action (sa pièce n°9), ainsi qu'il le rappelle à bon droit dans ses conclusions (page 3). Il n'a, en conséquence de ce désistement d'action, plus d'intérêt à agir en justice sur le fondement du contrat de bail, au titre de la période sur laquelle il a transigé avec son preneur. En second lieu, au soutien de sa demande d'une somme de 7 530 €, le bailleur évoque un « décompte actualisé au 1er avril 2025 » (page 5 de ses conclusions) mais qu'il ne verse pas aux débats et sans s'expliquer à cet égard. Cette somme correspond, au vu de commandement de payer du 17 février 2025 (pièce n°11), à cinq mois de loyers (1 506 € x5), laquelle peut dès lors correspondre aux mois de décembre 2024 à avril 2025 inclus, somme au paiement de laquelle sera dès lors condamné le preneur, à titre de provision à valoir sur sa dette locative. MM. [J] [V] et [S] [E], qui se sont portés cautions solidaires des engagements de ce dernier, seront condamnés solidairement à ses côtés au paiement de cette provision, mais dans la limite de 7 200 € prévue à l'acte de caution (pièce n°9), en application de l'article 2294, antérieurement 2292, du code civil . En dernier lieu, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application, en ce qu'elle est manifestement excessive, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Le bailleur réclame enfin la condamnation des défendeurs à lui communiquer un grand nombre de documents financiers, sur le seul fondement des dispositions de l'article 11 du code civil et d'une prétendue jurisprudence constante, mais qu'il ne cite pas, afin de lui permettre « l'exercice effectif du droit à l'exécution » (page 12 de ses conclusions). Mal fondé en sa demande, en ce que l'article 11 du code de procédure civile ne concerne que la production de preuves, par une partie ou un tiers, au cours d'une mesure d'instruction et non pour faciliter l'exercice de voies d'exécution, il ne pourra dès lors qu'en être débouté. Sur les demandes accessoires Le preneur, qui succombe, supportera en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront. Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, le preneur versera, de ce chef, la somme de 800 € au bailleur. DISPOSITIF La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe : ORDONNE l’expulsion de la SAS Serosa ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 2] à [Localité 5] (35) ; la CONDAMNE à payer à la SCI Lapi la somme de 7 530 € (sept mille cinq cent trente euros), à titre de provision, à valoir sur les loyers dus pour la période de décembre 2024 à avril 2025 inclus ; CONDAMNE MM. [J] [V] et [S] [E], solidairement avec la SAS Serosa, à payer cette provision à la SCI Lapi mais dans la limite de 7 200 € (sept mille deux cents euros) ; CONDAMNE la SAS Serosa aux dépens d'instance ; la CONDAMNE à payer à la SCI Lapi la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire. La greffière Le juge des référés