Cour d'appel, 02 février 2023. 21/00921

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 21/00921 - N°Portalis DBVH-V-B7F-H67T SL - NR TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON 01 février 2021 RG:18/02325 [J] NÉE [O] [J] C/ [F] [E] S.A.R.L. ABD IMMO Grosse délivrée le 02/02/2023 à Me Julie ROLAND à Me Christine TOURNIER BARNIER à Me Vincent PUECH COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 02 FEVRIER 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Avignon en date du 01 Février 2021, N°18/02325 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 06 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTES : Madame [G], [T] [J] née [O] née le 29 Août 1950 à [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON Madame [R], [S] [J] née le 25 Décembre 1970 à [Localité 16] [Adresse 5] [Localité 15] Représentée par Me Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉS : Monsieur [X], [A] [F] né le 04 Avril 1954 à [Localité 18] [Adresse 3] [Localité 6] Madame [I], [D], [L] [E] née le 16 Avril 1954 à [Localité 21] [Adresse 3] [Localité 6] Représentés par Me Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentés par Me Grégory CRETIN de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER S.A.R.L. ABD IMMO [Adresse 2] [Localité 16] Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 02 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 16 mai 2017, M. [X] [F] et Mme [I] [E] ont acquis de Mmes [G] [O] veuve [J] et [R] [J], par acte authentique reçu par maître [K], notaire à [Localité 16], une maison d'habitation située [Adresse 8] à [Localité 16], villa de type 4 avec jardin, cadastrée HN [Cadastre 9], d'une contenance de 94 m2, implantée [Adresse 20], le mandat de vente ayant été donné à l'agence Sarl ABD Immo d'[Localité 16]. Vendue 150 000 euros, la maison a été acquise au prix de 140 000 euros, les consorts [F] [E] ayant fait valoir l'absence de garage. Après la vente, les acquéreurs ont appris que la place Traverso et les bâtiments situés à l'arrière de leur propriété allaient, selon le projet de l'OPHLM, propriétaire de l'ensemble, être entièrement fermés avec accès par portail privatif (pour créer une résidence), tout accès automobile à la propriété [F]-[E] se trouvant alors supprimé, sachant que la [Adresse 24] est exclusivement piétonne. Reprochant aux vendeuses de leur avoir dissimulé ce projet, les consorts [F]-[E] les ont assignées devant le tribunal judiciaire d'Avignon afin de voir à titre principal, au visa notamment des articles 1130 et suivants du code civil et, subsidiairement 1641 et 1642 du code civil, prononcer la nullité de la vente et subsidiairement sa résolution, voir condamner les défenderesses à leur payer la somme de 34 640 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil sous astreinte et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles Par jugement réputé contradictoire du 1er février 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon a : - prononcé l'annulation du contrat de vente reçu le 16 mai 2017 par Maître [V] [K] par lequel Mme [G] [O] veuve [J] et Mme [R] [J] ont vendu à M. [X] [F] et Mme [I] [E] la parcelle cadastrée à [Localité 16] section HN n°[Cadastre 9], pour une surface globale de 94 m2, sur laquelle est implantée une villa de type 4 ; - ordonné la restitution du prix de vente dans un délai de 4 mois à compter de la notification du présent jugement ; - condamné in solidum les consorts [J] à prendre en charge les frais de publication du jugement ; - condamné Mme [G] [O] veuve [J] et Mme [R] [J] à payer à M. [X] [F] et Mme [I] [E] la somme de 20 064 euros de dommages-intérêts ; - débouté M. [X] [F] et Mme [I] [E] des demandes d'indemnisation au titre de la perte de chance de louer l'immeuble, et de frais d'avocat en sus des frais irrépétibles ; - débouté Mme [G] [O] veuve [J] et Mme [R] [J] de leur demande à l'encontre de la SARL ABD Immo ; - condamné Mme [G] [O] veuve [J] et Mme [R] [J] à payer à M. [X] [F] et Mme [I] [E] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné Mme [G] [O] veuve [J] et Mme [R] [J] aux dépens. Le tribunal a fait droit à la demande principale d'annulation de la vente en raison de l'existence d'un dol caractérisé par la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante portant sur la suppression de tout accès en véhicule à l'immeuble suite au projet OPHLM dont les venderesses avaient connaissance au moment de la vente. Il a rejeté la demande des consorts [J] visant à voir la Sarl ABD Immo condamnée à les garantir de toute condamnation au motif que les venderesses, qui avaient connaissance du projet immobilier, ne rapportaient pas la preuve de la mauvaise foi du mandataire. Par déclaration du 5 mars 2021, Mmes [G] [J] et [R] [J] ont interjeté appel de cette décision. [I] [E] est décédée le 28 mars 2021 et M. [X] [F] a produit un acte de notoriété du 4 novembre 2021 établissant qu'il était le légataire en pleine propriété de la part des droits indivis de la défunte sur le bien objet du litige. Par ordonnance du 17 décembre 2021, la procédure à été clôturée le 29 mars 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 12 avril 2022, puis déplacée à l'audience du 31 mai 2022. Par ordonnance contradictoire du 4 août 2022, le conseiller de la mise en état a fixé l'affaire à l'audience du 6 décembre 2022 et la nouvelle clôture au 22 novembre 2022 et l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 2 février 2023. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2022, les consorts [J], appelantes, demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de : - débouter M. [F] et Mme [E] de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement M. [F] et Mme [E] à leur payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts pour indemnisation de leur préjudice moral compte tenu de la procédure manifestement abusive, A titre subsidiaire, - condamner la Sarl ABD Immo à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, - juger que M. [F] et Mme [E] seront condamnés à restitution des fruits de l'immeuble perçus depuis la vente, En tout état de cause, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [X] [F] et Mme [I] [E] des demandes d'indemnisation au titre de la perte de chance de louer l'immeuble, et de frais d'avocat en sus des frais irrépétibles, - les condamner à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelantes font valoir que : - l'acquéreur ne rapporte pas la preuve de ce que le stationnement du véhicule constituait une condition déterminante de la vente projetée qui portait sur une maison d'habitation située dans une rue non ouverte à la circulation routière et que cette condition a été portée à la connaissance du vendeur ; - les acquéreurs avaient connaissance de ce que le stationnement par la résidence privée située à l'arrière de la maison n'était qu'une tolérance au regard de la configuration des lieux ; - le bien vendu n'est pas enclavé et il ne peut donc être argué de qualités substantielles du bien sans démonstration d'une condition déterminante de la vente ; - la preuve de l'intention dolosive des venderesses n'est pas rapportée et il n'est pas démontré que l'information dolosive aurait été déterminante pour les acquéreurs qui n'ont subi aucun préjudice puisque le bien a été mis en location ; - elles sont fondées à être relevées et garanties par l'agent immobilier qui aurait dû signaler toute difficulté afférente au stationnement si celui-ci constituait une condition déterminante de la vente. Par conclusions notifiées le 18 novembre 2022, M. [F], intimé, demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - condamner solidairement Mme [G] [O] et Mme [R] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. Il fait valoir que : - il rapporte la preuve d'un dol reposant sur un élément intentionnel et déterminant de leur consentement à la vente sur le fondement de l'article 1137 du code civil caractérisée par la dissimulation du caractère précaire du stationnement à l'arrière de la maison voué à disparaître et dont les venderesses n'ont pas informé les acquéreurs ; - l'achat d'un bien destiné à l'habitation induit nécessairement un accès automobile sauf accord contraire des parties et s'ils avaient connu la difficulté litigieuse, ils n'auraient pas acquis le bien; - le montant du loyer du logement litigieux a été revu à la baisse au regard de la suppression de la place de stationnement. Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2021, la Sarl ABD Immo, intimée, demande à la cour de : - débouter Mme [G] [O] veuve [J] et Mme [R] [J] de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions dirigées à son encontre, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté et déclaré mal fondé l'ensemble des demandes des consorts [J] à son encontre, Y ajoutant, - condamner solidairement les consorts [J] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'intimée réplique que : - les appelantes ne rapportent pas la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité qui justifierait que sa responsabilité civile professionnelle soit mise en cause puisque les vendeurs n'ont pas révélé l'information qu'ils détenaient afférente à la suppression de la place de stationnement à l'arrière de la maison. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur le dol allégué : Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Il est en l'espèce établi par les pièces versées aux débats et notamment par la lettre adressée le 30 décembre 2016 au directeur général du Grand [Localité 16] résidences par Mme [G] [J] que celle-ci avait été informée d'un projet consistant à réserver l'accès au parking de la résidence [Adresse 19] aux seuls usagers de cette dernière par la pose d'un portail automatisé et d'un grillage en périphérie. Dans ce courrier, Mme [J] faisait état de ses doléances à l'égard du projet conduisant à supprimer l'accès direct à son bien immobilier par le parking de la résidence [Adresse 19] alors que l'entrée principale de son logement se situe sur la [Adresse 24] qui est une ruelle piétonne. Il est avéré que Mme [J] n'a pas communiqué cette information lors de la vente du bien immobilier aux consorts [F]/[E]. Les parties s'opposent cependant sur les conséquences de ce défaut d'information dont les appelantes contestent la caractérisation d'une réticence dolosive en l'absence de preuve de ce que l'information litigieuse non délivrée portait sur une condition déterminante de la vente. Les appelantes exposent que le bien immobilier a été vendu sans aucune référence à une place de stationnement et qu'il découle de la configuration des lieux que la possibilité d'accès en véhicule à l'arrière de la maison était nécessairement précaire car située à l'intérieur d'une résidence privée et que le bien immobilier, bien que non directement desservi par une voie publique ouverte à la circulation, n'est pas enclavé. L'intimé conteste avoir eu connaissance du caractère précaire de la possibilité de stationner et d'accéder en véhicule à l'arrière de la maison lors de la visite du bien immobilier et soutient que l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation de sorte qu'il aurait dû bénéficier d'une information claire lors de la vente portant sur le fait que l'usage normal du bien n'était pas garanti. Il ressort des termes de l'acte de vente du 16 mai 2017 que le bien a été désigné comme une villa de type 4 avec jardin attenant située [Adresse 8] cadastrée section HN n°[Cadastre 9]. Il ressort de l'examen du plan cadastral annexé à l'acte de vente que la [Adresse 24] n'est pas ouverte à la circulation et que la parcelle [Cadastre 9] jouxte directement la parcelle n°[Cadastre 14], aucune voie de circulation n'apparaissant entre ces deux parcelles. Le bien n'est cependant pas enclavé en ce que l'accès y est possible par la [Adresse 23], voie publique ouverte à la circulation. Les photographies versées aux débats établissent l'existence de places de stationnement non réservées dans la [Adresse 23] et cette rue permet un accès à pied jusqu'au n° [Adresse 7] se situant à une distance de 20 mètres en passant entre les parcelles n°[Cadastre 10]/[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12]/[Cadastre 13]. Le constat d'huissier dressé le 9 mars 2018 à la demande des acquéreurs indique que la [Adresse 22] est une impasse dont l'accès s'effectue depuis l'[Adresse 17], dont l'entrée n'est fermée par aucun portail, ni barrière et qu'aucun panneau 'Propriété privée' ou 'Accès réservé uniquement aux résidents' ne figure à l'entrée de la résidence sur laquelle le nom '[Adresse 22]' figure sur une plaque fixée sur la façade d'un bâtiment situé à l'entrée de la résidence. Le constat précise que le jardin de la maison ouvre sur un parking gravillonné de la Place Traverso qui ne comporte aucune numérotation au sol, ni de marquage délimitant les places de stationnement et que de l'[Adresse 17] au parking gravillonné, le sol de l'impasse est recouvert d'un enrobé. Il ressort à la fois du plan cadastral, des photographies et des constatations effectuées par l'huissier que les acquéreurs n'ont pu que constater, lors des visites effectuées sur les lieux, que l'accès en véhicule par l'arrière de la maison ouvrant sur le jardinet ne s'effectuait pas par une voie publique ouverte à la circulation mais par l'intermédiaire d'une résidence de sorte que la possibilité de stationner un véhicule à proximité de la villa ne pouvait être garantie, le bien immobilier ayant d'ailleurs été vendu sans place de stationnement. Les photographies attestent en effet clairement d'une configuration des lieux très particulière puisqu'il faut passer sous le bâtiment de la résidence [Adresse 19] et devant les garages de cet immeuble avant d'accéder aux emplacements situés juste devant le jardinet attenant au bien immobilier litigieux. Il en découle qu'il n'existait en réalité aucun accès direct au bien immobilier vendu par l'intermédiaire d'une voie publique ouverte à la circulation et ce, dès la vente immobilière. C'est donc à tort que le premier juge a considéré que les acquéreurs avaient été trompés sur une qualité substantielle de l'immeuble aux motifs de la privation d'un accès automobile au bien immobilier alors qu'aucun élément ne permet d'établir que cet accès, dont les acquéreurs n'avaient pu que se convaincre du caractère précaire au regard de la configuration des lieux et du plan cadastral, constituait une condition déterminante de la vente portant sur un bien immobilier non enclavé. Il est d'ailleurs établi qu'il existe des places de stationnement en libre accès dans la [Adresse 23] et que l'accès en véhicule se trouve ainsi à 20 mètres de l'entrée principale de l'habitation n°[Adresse 8] sans qu'il soit nécessaire de parcourir 250 mètres à pied depuis la [Adresse 23] jusqu'à l'embranchement de la [Adresse 24] puisqu'il existe un passage direct entre les parcelles [Cadastre 10]-[Cadastre 11] et [Cadastre 12]-[Cadastre 13] menant à la parcelle n°[Cadastre 9] tel que mentionné sur le plan cadastral. En l'absence de preuve de ce que l'accès au bien immobilier vendu par la résidence [Adresse 19] constituait une condition déterminante de la vente, la demande d'annulation de la vente fondée sur l'allégation d'une réticence dolosive des venderesses sera rejetée par voie d'infirmation de la décision déférée. M. [F] sera ainsi débouté de l'intégralité de ses prétentions et il n'y a pas lieu d'examiner la demande d'appel en garantie présentée à titre subsidiaire par les appelantes à l'encontre de la SARL ABD Immo. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive : Le droit d'agir en justice ne dégénère en abus que dans l'hypothèse de malice ou mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol mais l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute. Défaillantes dans l'administration de la preuve du caractère abusif de l'action engagée à leur encontre les acquéreurs du bien immobilier vendu, les appelantes seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts. Sur les autres demandes : Succombant à l'instance, M. [F] sera condamné à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, sans que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 au profit des appelantes, lesquelles seront déboutées de leur prétention au titre des frais irrépétibles, tout comme l'intimé, en ce qu'il succombe. La SARL ABD Immo sera également déboutée de sa prétention du même chef. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande d'annulation de la vente du bien immobilier litigieux ; Déboute M. [X] [F] de l'intégralité de ses prétentions ; Déboute Mme [G] [J] et Mme [R] [J] de leur demande de dommages-intérêts ; Condamne M. [X] [F] aux entiers dépens, de première instance et d'appel ; Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,