Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/01637

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 15 Mars 2024 N° RG 23/01637 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KHVS JUGEMENT DU : 15 Mars 2024 N° 24/154 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [E] [P] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15/03/24 à ESPACIL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me FLOCH Emilie Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [W] [R], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [E] [P] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Emilie FLOCH, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Titouan GOVEN, avocat au barreau de RENNES (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382023001430 du 17/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES) EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 mars 2014, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [E] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 206,98 €. Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 485,08 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [E] [P] le 30 septembre 2022. Par assignation du 16 janvier 2023, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : "Constater l'acquisition de la clause résolutoire, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Rejeter toute demande de délais de paiement, "Condamner Monsieur [E] [P] au paiement des sommes suivantes : 3 424,61 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 120 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 janvier 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 janvier 2024, intervenue après plusieurs renvois, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s'élève désormais à 1 603,28 €. Elle sollicite en outre la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. A titre subsidiaire, la société ESPACIL HABITAT sollicite le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de Monsieur [E] [P] ainsi que sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Dans le cas où des délais de paiement assortis d'une suspension des effets de la clause résolutoire seraient accordés, la bailleresse demande à ce qu'à défaut d'un seul versement, la clause résolutoire reprenne ses effets et que le bail soit résilié. Monsieur [E] [P], représenté par son conseil, expose qu'il a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement d'Ille-et-Vilaine le 14 février 2023, laquelle a déclaré son dossier recevable et a décidé de l'orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le 9 mars 2023. Il indique que l'effacement total de ses dettes, dont la dette de 5 610,21 € due à la société ESPACIL HABITAT, est entré en application le 4 mai 2023 et la procédure a été clôturée le 28 juin 2023. Le locataire sollicite, à titre principal, la nullité du commandement de payer en date du 12 juillet 2022, le rejet de toutes les demandes de la société ESPACIL HABITAT ainsi que sa condamnation à payer la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, Monsieur [E] [P] sollicite le rejet des demandes de la bailleresse, notamment sa demande en résiliation du bail, dès lors que sa dette locative a été effacée au titre de la mesure de rétablissement personnel, ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 précité, outre les entiers dépens. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, le locataire sollicite l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, le prononcé d'un délai de 24 mois à son bénéfice sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution et demande, enfin, que l'exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée. Pour l'exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande En vertu de l'article 24,III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience, soit le 16 janvier 2023. Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la validité du commandement de payer Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En l'espèce, le locataire soulève la nullité du commandement de payer délivré le 12 juillet 2022 par la société ESPACIL HABITAT au motif que celui-ci ne fait mention, ni de la finalité de la sollicitation du fonds de solidarité pour le logement ni d'un décompte suffisamment clair de la dette. Toutefois, il ressort des éléments du dossier qu'à la page n°3 du commandement de payer en date du 12 juillet 2022, celui indique que " Vous avez la faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement de votre département (…) aux fins de solliciter une aide financière. ". En outre, le commandement de payer comporte un décompte détaillé de la dette, faisant notamment mention de l'effacement d'une dette de 3 599,57 € au titre d'une première mesure de rétablissement personnel. Dans ces conditions, le commandement de payer en date du 12 juillet 2022 délivré par la société ESPACIL HABITAT n'encourt pas la nullité. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 12 juillet 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 485,08 € n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2022. Il convient de relever que Monsieur [E] [P] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement d'Ille-et-Vilaine le 14 février 2023, laquelle a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrée en application le 4 mai 2023. A ce titre, les dettes de Monsieur [E] [P] ont été effacées, notamment sa dette de 5 610,21 € à l'égard de la société ESPACIL HABITAT. Or, l'article 24, VIII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers (…), le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. (…) Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, Monsieur [E] [P] ne s'est pas acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans suivant la décision imposant les mesures d'effacement puisqu'un nouvel arriéré locatif s'est constitué. Dans ces conditions, les effets de la clause de résiliation ne peuvent être suspendus sur le fondement de cet article. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments versés au dossier, notamment du décompte produit par la bailleresse et des récépissés émanant de la Banque Postale produits par le locataire, que ce dernier a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l'audience. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que Monsieur [E] [P] dispose de très peu de ressources. Dès lors, ses revenus ne lui permettent pas d'assumer une somme supérieure à 38 € par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [E] [P] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur les délais d'expulsion "Sur la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, Monsieur [E] [P] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la société ESPACIL HABITAT. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que le locataire est de mauvaise foi, la seule absence de paiement des loyers étant impropre à caractériser celle-ci. Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'expulsion ne pourra donc avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. "Sur l'octroi d'un délai d'expulsion supplémentaire Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. En l'espèce, compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés à Monsieur [E] [P], il n'y a pas lieu de lui accorder des délais d'expulsion supplémentaires. Sur la dette locative Aux termes de l'article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 janvier 2024, Monsieur [E] [P] lui devait la somme de 1 357,02 €, soustraction faite des frais de procédure et de la dette effacée dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel. Monsieur [E] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [E] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 293 €. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 janvier 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [E] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité des demandes, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mars 2014 entre la société ESPACIL HABITAT, d'une part, et Monsieur [E] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 13 septembre 2022, CONDAMNE Monsieur [E] [P] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 1357,02 euros (mille trois cent cinquante-sept euros et deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022, AUTORISE Monsieur [E] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 38 euros (trente-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [E] [P], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 septembre 2022, "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, "la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, "Monsieur [E] [P] sera condamné à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE Monsieur [E] [P] de ses autres demandes, DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de ses autres demandes, DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [E] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2022 et celui de l'assignation du 16 janvier 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge