Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/01109

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] JUGEMENT DU 24 Mai 2024 N° RG 24/01109 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2DI JUGEMENT DU : 24 Mai 2024 N° 24/336 S.C.I. DGB C/ [B] [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 24/05/24 à SCI DGB COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 24 Mai 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR S.C.I. DGB [Adresse 1] [Localité 5] représentée par M. et Mme [S], gérants ET : DEFENDEUR : Mme [B] [H] [Adresse 2] [Localité 4] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 juillet 2023, la SCI DGB a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2950 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés locatifs de Mme [H] [B] le 31 octobre 2023. Par assignation du 5 février 2024, la SCI DGB a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [H] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 2950 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 avril 2024, la SCI DGB, régulièrement représentée par ses gérants M et Mme [S] [E] et [O], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 avril 2024, s'élève désormais à 6550 euros en ce compris le dépôt de garantie non versé. La société SCI DGB considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La SCI DGB ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SCI DGB justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également de manière superfétatoire avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 31 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2950 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI DGB à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la SCI DGB verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 avril 2024, Mme [H] [B] lui devait la somme de 6550 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [H] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 2950 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle due en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DGB ou à son mandataire. 4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [H] [B] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [H] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la SCI DGB concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2023 entre la SCI DGB, d'une part, et Mme [H] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 1er janvier 2024, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [H] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [H] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [H] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à la SCI DGB la somme de 6550 euros (six mille cinq cent cinquante euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024 comprenant le dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 2950 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DÉBOUTE la SCI DGB de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à la SCI DGB la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [H] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 et celui de l'assignation du 5 février 2024, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mai 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge