Cour d'appel, 21 mars 2023. 19/14665

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 21 MARS 2023 N° 2023/ 113 Rôle N° RG 19/14665 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE4XO [M] [D] C/ [F] [X] S.A. MMA Société [T] [K] & VIRGINIE HALTER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean baptiste GOBAILLE Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 04 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00887. APPELANTE Madame [M] [D] née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] représentée et assistée par Me Jean baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉS Maître [F] [X], Notaire demeurant [Adresse 4] S.A. MMA Société d'assurances mutuelles, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] S.E.L.A.R.L. [T] [K] & VIRGINIE HALTER prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 8] Tous les trois représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur BRUE, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Marsr 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Le 20 décembre 2013, Mme [M] [D] a signé une offre d'intention d'achat avec M. [C] [E], portant sur des parcelles de terre, sises à [Localité 6] (Var), d'une superficie de 68a et 82 ca, pour le prix de 430 000 €. Un projet de compromis a été établi par Me [T] [K], notaire au [Localité 5], avec la participation de Me [X], notaire à la [Localité 9]. Mme [M] [D] expose qu'ayant constaté le jour de la signature prévue le 24 septembre 2014 que le prix avait été augmenté à 446'000 € et que l'une des deux servitudes de passage établies au profit de ce fonds enclavé n'était pas mentionnée, elle a refusé de signer l'acte en l'état. Elle ajoute que sa proposition d'achat, sans la deuxième servitude, pour un prix de 330'000 €, formulée par l'intermédiaire de son notaire le 3 octobre 2014, a été refusée par le vendeur qui a signé le 13 octobre 2014, un nouveau compromis avec M. [Y], au prix de 230'000 € auquel les parties ont renoncé le 9 décembre 2014 à la suite d'une assignation délivrée le 25 novembre 2014. Mme [M] [D] indique avoir signé le 13 novembre 2017, un compromis avec M. [E], mais que l'opération n'a pu être finalisée, dès lors qu'entre-temps, le terrain a été classé en zone inconstructible du PLU, rendant impossible l'obtention d'un permis de construire. Vu l'assignation du 12 janvier 2017, par laquelle Mme [M] [D] a fait citer la SELARL [T] [K] et Virginie Halter, ainsi que Me [F] [X], notaires, devant le tribunal de grande instance de Toulon. Vu l'appel en cause de MMA Assurances par acte du 6 juin 2017. Vu le jugement rendu le 4 juillet 2019, par cette juridiction, ayant débouté Mme [M] [D] de toutes ses demandes et l'ayant condamnée à payer aux défendeurs, la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Vu la déclaration d'appel du 18 septembre 2019, par Mme [M] [D]. Vu les conclusions transmises le 6 septembre 2022, par l'appelante. Elle estime que les notaires ont commis une faute, constituée par un manquement à leur devoir d'information et de conseil, mais également de diligence et d'efficacité, en modifiant le projet de compromis sans s'assurer qu'elle avait été consultée sur la modification de prix et sans mentionner toutes les servitudes permettant l'accès au terrain, dont l'existence était déterminante et rappelle avoir indiqué à Me [K], par message de la veille, la nécessité de les faire apparaître. Mme [M] [D] conteste avoir signé une renonciation d'acquisition datée du 27 septembre 2014 et considère qu'en faisant état de ce faux, les notaires manquent à leur devoir de loyauté, alors que dans ses conclusions d'incident sur demande d'expertise en écriture M. [E] indique expressément qu'il n'a jamais prétendu que ce document comportait sa signature. Elle ajoute que le fait qu'elle était assistée par un notaire n'a pas d'incidence sur la responsabilité des officiers ministériels intervenus dans le cadre de cette affaire. Mme [M] [D] invoque la perte de chance d'avoir pu réaliser une opération immobilière rentable, ainsi qu'un préjudice moral. Vu les conclusions transmises, le 8 septembre 2020, par la SELARL [T] [K] et Virginie Halter et la SA MMA. Les notaires font valoir que Me [X], mandaté par Mme [M] [D] a précisé à Me [K], notaire du vendeur par courrier du 23 juillet 2014 que le prix était désormais de 446'000 € et que l'acquéreur avait été destinataire, dès le 9 août 2014, d'un projet d'acte mentionnant cette nouvelle somme. Ils observent que l'appelante a formulé une offre au montant de 330'000 €, le 3 octobre 2014, sans modification des servitudes et qu'elle a signé, le 13 novembre 2017, un compromis pour le même terrain avec M.[E], sans leur intervention, ne faisant état, comme pour le précédent que d'une servitude, pour la somme de 440'000 €, précisant que l'existence d'une seconde servitude qui aurait établie en 1928 n'est démontrée par aucune pièce. La SELARL [T] [K] et Virginie Halter et la SA MMA IARD soutiennent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire, s'agissant d'un avant-contrat à partir duquel des recherches complémentaires pouvait encore être réalisées, quant aux servitudes, en vue de la signature de l'acte définitif de vente. Ils considèrent qu'il ne peut leur être reproché d'avoir préparé un nouveau compromis au profit d'une autre personne, alors que Mme [M] [D] a expressément renoncé par écrit le 27 septembre 2014 à acquérir les terrains litigieux, en raison de leur enclavement. Les notaires et leur assureur estiment que l'appelante ne peut invoquer aucun préjudice, lié à l'impossibilité d'obtenir un permis de construire, compte tenu de la modification du plan local d'urbanisme, dès lors qu'elle a elle-même décidé de ne pas signer le 24 septembre 2014 un compromis qu'elle a accepté dans les mêmes conditions trois ans plus tard. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 23 janvier 2023. SUR CE Estimant que les notaires ont commis des fautes lui ayant causé un préjudice financier et moral, Mme [M] [D] réclame, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts. Elle expose en premier lieu que le prix mentionné dans le projet de compromis de vente a été modifié par rapport à son offre d'achat du 20 décembre 2013 qui indiquait un montant de 430'000 €. Il apparaît cependant que par lettre du 23 juillet 2014 Me [X], notaire représentant la demanderesse dans le cadre de cette opération a indiqué ce qui suit à Me [K] chargée de la rédaction du compromis : « Enfin je vous précise que le prix est désormais de 446 000 €. » Me [K] a transmis le projet d'acte rectifié le 28 juillet 2014 à Me [X] qui l'a fait suivre à sa cliente le 18 août 2014, Mme [D] ayant accusé réception de ce message électronique le lendemain. Il convient d'observer que dans son message électronique adressé à Me [K] le 23 septembre 2014, Mme [M] [D] ne formule aucune réserve en ce qui concerne la modification du prix. L'appelante a demandé par ce même courrier à Me [K] de faire apparaître dans le projet de compromis les servitudes relatives aux deux entrées permettant d'accéder aux parcelles, celle-ci lui a répondu le jour même avoir établi un projet modifié, comprenant l'acte de constitution de servitude de 1970. Aucu manquement au devoir d'information n'est donc de cehef imputable au notaire chargé de préparer l'acte. Mme [D] indique avoir refusé de signer l'acte, en l'absence de mention d'une seconde servitude. L'acte de vente du 2 mars 1956, la concession de droits de passage du 31 octobre 1957, la réponse par message du fonctionnaire de la conservation des hypothèques, ainsi que les fiches d'immeubles versés aux débats ne permettent pas d'établir l'existence d'une servitude de passage qui aurait été établie le 22 février 1928 au profit des parcelles litigieuses, dont l'acte constitutif n'est pas produit. Dans ces conditions, il ne peut être reproché au notaire chargé de préparer l'acte, ni au notaire désigné pour assister Mme [M] [D] de ne pas avoir fait mention d'une servitude concernant l'autre accès au terrain. Il convient de ce chef de rappeler que l'avant-contrat a pour vocation principede préparer la vente définitive et de permettre aux différents intervenants de réunir l'ensemble des informations et pièces nécessaires. Il y a lieu d'observer sur ce point qu'elle avait elle-même proposé d'acquérir le même bien, ne bénéficiant que d'une servitude, selon proposition du 3 octobre 2014, pour un prix de 330'000 € et qu'elle a signé, le 13 novembre 2017, un nouveau compromis de vente avec M. [C] [E], pour un prix de 430'000 €, alors que cet acte ne mentionne qu'une servitude établie le 18 novembre 1970, seule mentionnée sur l'état hypothécaire dressé le 12 août 2013. L'appelante ne saurait ainsi prétendre que l'existence d'une servitude supplémentaire, serait déterminante de sa décision d'acquérir la propriété. La lettre d'intention d'achat du 20 décembre 2013 ne mentionnait pas l'existence de servitudes de passage concédées au profit de la propriété concernée. Comme indiqué ci-dessus, le prix initial de 430'000 € avait été porté à 446'000 € selon courrier du notaire représentant l'acquéreur. Mme [M] [D] ayant refusé de régulariser l'acte auttherntique de vente, le 24 septembre 2014, et formulé le 3 octobre 2014 une offre d'acquisition du bien en l'état pour la somme de 330'000 € qui a été refusée par M. [E] ,le compromis préparé à partir des éléments constituant l'accord des parties, il ne peut non plus être reproché à Me [K], notaire au [Localité 5] d'avoir préparé et conservé en son étude un compromis conclu le 13 octobre 2014 entre M. [C] [E] et la SCI [Y] à leurs risques et périls, ce alors même que la lettre de renonciation d'acquisition datée du 27 septembre 2014 n'apparaît pas avoir été signée par l'appelante. L'appelante n'apporte pas la preuve qui lui incombe de l'existence d'une faute professionnelle des notaires intervenus dans le cadre des présents projets de cession, condition nécessaire sans laquelle leur responsabilité civile délictuelle ne peut être engagée. Les demandes formées par Mme [M] [D] à leur encontre, ainsi qu'à l'égard de la société MMA sont, en conséquence, rejetées. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [M] [D] à payer à la SELARL [T] [K] et Virginie Halter et la SA MMA, ensemble, la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme [M] [D] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT