Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/00079

N° RG 22/00079 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LFUT N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Julie CANS la SELARL CSCB AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 19 MARS 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 21/03126) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 21 octobre 2021, suivant déclaration d'appel du 4 janvier 2022 APPELANT : M. [O] [C] de nationalité malienne [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Julie Cans, avocate au barreau de Grenoble (bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/13418 du 07/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble) INTIMÉE : Société dauphinoise pour l'habitat, SA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Sabrina Cuynat-Boumellil de la SELARL CSCB, avocate au barreau de Grenoble substituée par Me Johanna Abad de la SELAS Abad & Villemagne - avocats associés, avocate au barreau de Grenoble COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 16 janvier 2024, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière et Mme [P] [W], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Selon bail du 3 mai 2012, la société dauphinoise pour l'habitat (SA SDH) a donné en location à M. [O] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] (Isère), bâtiment F6, logement n° 197. Par acte d'huissier en date du 15 janvier 2020, la SA SDH a sommé M. [O] [C] de lui payer la somme de 2 504,40 euros au titre de l'arriéré locatif. Par assignation en date du 23 juin 2021, la SA SDH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble afin d'obtenir notamment la résiliation du bail pour défaut de paiement et l'expulsion de M. [O] [C]. Par jugement en date du 21 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : - prononcé la résiliation du bail liant les parties à la date du 30 août 2021 ; - dit que M. [O] [C] devrait libérer les lieux, et ordonné à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [O] [C] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 3], bâtiment F6, logement 197 ; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 30 août 2021, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ; - condamné M. [O] [C] à payer à la société dauphinoise pour l'habitat l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné M. [O] [C] à payer à la société dauphinoise pour l'habitat, la somme de 2 438,56 euros correspondant au montant des loyers, charges impayés au 30 août 2021 (mois de juillet 2021 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ; - dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ; - condamné M. [O] [C] à payer à la société dauphinoise pour l'habitat la somme de 150 euros sans intérêt en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes les autres demandes ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; - condamné M. [O] [C] à supporter les dépens de l'instance. Par déclaration d'appel en date du 4 janvier 2022, M. [O] [C] a interjeté appel du jugement dans toutes ses dispositions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 23 février 2023, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, de : - rejeter la demande d'expulsion formulée par la société dauphinoise pour l'habitat devant le tribunal judiciaire ; - lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de son arriéré locatif ; - condamner la société dauphinoise pour l'habitat à lui verser à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société dauphinoise pour l'habitat aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que : - les articles 1224 et 1229 du code civil, visés par le juge des contentieux de la protection, ne sont pas applicables au litige ; - il n'a pas manqué, de manière suffisamment grave, à ses obligations contractuelles, pour qu'une résiliation judiciaire du contrat de bail puisse intervenir ; - il est un locataire consciencieux et de bonne foi. Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement déféré et y ajoutant de : - juger que M. [O] [C] pourra s'acquitter de sa dette par des versements mensuels le 5 de chaque mois pendant un délai qui ne saurait excéder 12 mois, en plus du 10 paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ; - suspendre pendant ce délai les effets de la résiliation ; - juger qu'à défaut du versement d'un seul de ces acomptes à son échéance, ou en cas de non-paiement du loyer et des charges, la résiliation retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ; - juger qu'en cas de paiement partiel le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif ; - en tout état de cause, condamner M. [C] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel. L'intimée réplique que : - le contrat né de la reconduction du contrat initial est soumis aux dispositions nouvelles du code civil ; - M. [C] a manqué à une obligation essentielle du contrat, ce qui justifie la résiliation du bail ; - l'arriéré dû doit être réactualisé à la somme de 1 031,41 euros au 7 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Selon l'article II du contrat de bail, la location est consentie pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. En application de l'article 1215 du code civil, lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat. Il est constant que la tacite reconduction n'entraîne pas la prorogation du contrat primitif mais conne naissance à une convention nouvelle (Civ. 3ème, 28 mai 2020, n° 19-14.089). Il s'en déduit que la tacite reconduction du bail locatif du 3 mai 2012 a donné successivement naissance à un nouveau contrat le 3 mai 2015, le 3 mai 2018, et le 3 mai 2021. En application de l'article 1224 du code civil, dans sa version telle qu'issue de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le contrat né le 3 mai 2021 par tacite reconduction du contrat primitif du 3 mai 2012, postérieur à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, est donc soumis à ces dispositions. Selon l'article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les II (impossibilité pour le bailleur personne morale de délivrer une assignation en résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission d'expulsions locatives) et III (obligation pour tous les bailleurs de notifier l'assignation en résiliation du bail au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience) sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Selon l'article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, M. [O] [C] reconnaît aux termes de ses conclusions qu'il a réglé partiellement son loyer entre juillet 2018 et décembre 2021 et ne conteste pas devoir à la SA SDH la somme de 2 438,56 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 30 août 2021. Alors que l'obligation de payer les loyers est une obligation essentielle du locataire dans le cadre du contrat de location, la durée des impayés et leur montant constituent un manquement grave du locataire à ses obligations et doit être sanctionné par la résiliation du bail. En application de l'article 1229 alinéa 2 du code civil, la résolution judiciaire prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Le juge des contentieux de la protection a retenu à raison la date à laquelle il a constaté les derniers manquements du locataire. Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef. 2. Sur la demande en paiement En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, tel qu'issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, applicable aux contrat signés à compter du 27 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du contrat de location. La SDH produit un décompte en date du 7 novembre 2023 (pièce n° 10) dont il ressort que le locataire est redevable de la somme de 1 030,41 euros, dont il faut déduire les frais suivants : - frais EOS (frais de recouvrement) : 7,62 x 6 = 45,72 euros ; - frais d'impayés : 144,24 + 54,52 + 19,15 + 73,03 + 150 +13 + 143,52 +51,07 + 144,53 + 130,19 = 806,25 euros. M. [O] [C] doit donc la somme de 178,44 euros (1 030,41 - 45,72 - 806,25). Il convient donc de condamner M. [C] à verser à la SA SDH la somme de 178,44 euros. 3. Sur la demande de délais de grâce Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.». Il ressort du relevé de compte produit par la SA SDH que M. [C] a repris le paiement des loyers courants et commencé à apurer la dette locative qui avait pu atteindre la somme de 3 723 euros en février 2022. Le reliquat d'arriéré étant réduit suite aux efforts de M. [C], il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [O] [C] à payer à la SA SDH la somme de 2 438,56 euros correspondant au montant des loyers, charges impayés au 30 août 2021 (mois de juillet 2021 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne M. [O] [C] à payer à la SA SDH la somme de 178,44 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2023 ; Dit n'y avoir lieu à allouer des délais de paiement à M. [O] [C] ; Condamne M. [O] [C] à verser à la SA SDH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [O] [C] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE