Cour d'appel, 29 novembre 2022. 20/07483

RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07483 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4D2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 19/006957 APPELANTE Madame [Z] [O] [Adresse 2] [Localité 3] née le 04 Septembre 1964 à [Localité 6] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 INTIMÉE Mademoiselle [D] [L] [Adresse 5] [Localité 4] née le 08 Novembre 1992 à [Localité 8] Représentée assistée de Me Alexandre SOUBRANE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1862 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Michel CHALACHIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Madame Gisèle MBOLLO , présente lors du prononcé. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 4 août 2017, Mme [Z] [O] a donné à bail à M. [S] [C] et Mme [D] [L] un logement meublé situé [Adresse 1]. Il s'agit d'un logement de deux pièces dont le séjour est au rez-de-chaussée et la chambre au sous-sol. Par courriel du 24 février 2018, Mme [L] a signalé à la bailleresse un dégât des eaux survenu dans la salle de bains ; la locataire a dû faire remplacer le sanibroyeur qui était à l'origine du désordre. Des travaux de ravalement ont été entrepris dans l'immeuble au mois d'avril 2018. Par courriel du 17 juin 2018, Mme [L] s'est plainte de différents troubles de jouissance auprès de la bailleresse (humidité du logement, manque de ventilation et manque de lumière dû à l'installation d'un échafaudage) ; la locataire a adressé plusieurs lettres recommandées à Mme [O] à ce sujet les 18 juin, 25 juin et 9 juillet 2018. Par courriel du 23 juillet 2018, les preneurs ont informé la bailleresse de ce qu'ils avaient été victimes d'un cambriolage, facilité selon eux par la fragilisation des portes et fenêtres ; une lettre recommandée a été adressée à ce sujet à Mme [O] le 24 juillet suivant. Les preneurs ont donné congé à la bailleresse par lettre du 16 août 2018 ; ils ont quitté les lieux le 21 septembre 2018. Par acte d'huissier du 15 mai 2019, Mme [L] a fait assigner Mme [O] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'être indemnisée de différents préjudices et obtenir le remboursement du dépôt de garantie. Par jugement du 13 mars 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 1 530 euros de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et celle de 300 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, - débouté Mme [L] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel, - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 3 212,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie (soit 492,50 euros au titre du solde du dépôt de garantie et 2 720 euros au titre des majorations de retard arrêtées au 13 mars 2020), - débouté la bailleresse de sa demande de condamnation de Mme [L] pour manquement à son obligation d'entretien, - condamné Mme [O] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [O] aux dépens comprenant les frais de constat d'huissier d'un montant de 369,20 euros, - débouté les parties de toute autre demande, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 juin 2020, Mme [O] a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 23 février 2021, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice matériel, - la mettre hors de cause et renvoyer Mme [L] à recourir directement à l'encontre du syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 1725 du code civil, - débouter Mme [L] de toutes ses demandes, - condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3 000 euros pour manquements à son obligation d'entretien, - condamner Mme [L] à lui rembourser la somme de 6 911,70 euros correspondant aux condamnations prononcées et exécutées aux termes du jugement entrepris, - condamner Mme [L] au paiement de la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 27 juin 2022, Mme [L] demande à la cour de : - débouter l'appelante de toutes ses demandes, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de réparation de son préjudice matériel et a limité l'indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral aux sommes de 1 530 et 300 euros, - statuant à nouveau, condamner l'appelante au paiement des sommes de : * 5 597 euros en réparation de son préjudice matériel, * 2 125 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation de son préjudice de jouissance, * 5 700 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation de son préjudice moral, * la somme complémentaire de 2 110,19 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, * la somme complémentaire de 850 euros au titre des majorations de retard dues entre le mois d'avril 2020 et le mois d'août 2020, - condamner l'appelante au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022. MOTIFS Sur les désordres invoqués par Mme [L] Mme [O] soutient que les désordres invoqués par Mme [L] seraient dus aux événements suivants : - dégât des eaux causé par la mise hors service du moteur du sanibroyeur en raison de la présence de tissus résistants tels que des serviettes hygiéniques, le 24 février 2018, - dégât des eaux causé par l'entreprise chargée du ravalement en juin 2018. Elle affirme donc n'être en rien responsable des problèmes d'humidité dont s'est plainte sa locataire, alors que l'appartement était en bon état lors de son entrée dans les lieux. Mais l'intimée produit des documents démontrant qu'elle a subi d'importants désordres durant son occupation des lieux, dont les conséquences dépassent les seuls inconvénients liés aux deux dégâts des eaux précités. Ainsi, un procès-verbal de constat d'huissier en date du 7 août 2018 décrit les désordres suivants : - dans la cour, un échafaudage obstrue toute luminosité dans l'appartement ; - dans la salle d'eau du rez-de-chaussée, le bois de la fenêtre donnant sur la douche est gonflé, empêchant son ouverture, et il n'existe aucune VMC ni extraction d'air ; - dans la pièce sur cour, il n'existe aucune luminosité naturelle, les ouvrants sont obstrués par l'échafaudage et/ou les matériaux de chantier, il n'existe aucun volet ni barreaudage extérieur sur les fenêtres et la porte d'accès à l'appartement, la porte d'entrée ne se ferme plus, toutes les paires de chaussures sont recouvertes de traces de moisissures,, de même que les parties basses des meubles en bois ; - dans l'escalier, la peinture se décolle et des fissurations importantes apparaissent ; - dans le sous-sol, il règne une forte odeur de moisissures, la circulation d'air n'est assurée que par une fenêtre type vélux donnant sur cour, au-dessus de cette fenêtre il existe des traces de moisissures et des champignons au plafond, absence totale de luminosité naturelle, l'ensemble des ouvrants est obstrué par l'échafaudage et/ou les matériaux de chantier, des moisissures sont visibles à l'intérieur des portes des armoires et sur les faces horizontales, de nombreux vêtements sont pendus à l'extérieur des armoires du fait de ces moisissures, d'une façon générale, l'ensemble du mobilier en bois est moisi, dans l'armoire à gauche de la tête de lit, champignons et peinture fortement dégradée, dans l'armoire et à l'extérieur, de nombreux vêtements de couleur noire sont recouverts de traces de moisissures, il n'existe aucune VMC dans cette chambre, l'aération est seulement assurée par le vélux précité ; - en direction de la salle de bains, nombreuses chaussures moisies, au plafond deux grilles VMC sont totalement inopérantes, l'ensemble des meubles en bois est moisi, le coffre face à la salle de bains est également moisi ; - l'huissier conclut en indiquant que toute situation prolongée au sous-sol est difficile car les yeux et la gorge le piquent. Dans un rapport de visite en date du 7 août 2018, l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] indique qu'une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d'une aération permanente quasi inexistante car réduite à une grille à tirage naturel (ineffective) dans la salle d'eau/wc au niveau inférieur induisant le développement de moisissures notamment dans les espaces de rangement, et la petite fenêtre qui équipe la salle d'eau du rez-de-chaussée n'ouvre plus. Dans un rapport du 15 octobre 2018, l'expert mandaté par l'assureur de Mme [L] décrit également le manque de luminosité dû à la présence de l'échafaudage, l'humidité importante dans la salle de bains du rez-de-chaussée, la cage d'escalier et la salle d'eau du sous-sol et l'absence de luminosité et de ventilation dans la chambre du sous-sol ; l'expert conclut à une absence générale de ventilation du logement fortement aggravée par l'échafaudage qui ne permet plus d'ouvrir les fenêtres et la porte ; il considère que la responsabilité de la bailleresse est engagée pour avoir loué un logement sans ventilation et ajoute que celle-ci ne pouvait ignorer que des travaux de ravalement allaient être réalisés puisqu'ils avaient été décidés en assemblée générale. Il ressort de ces trois documents particulièrement explicites que le logement dans son ensemble, et plus particulièrement les pièces du sous-sol, ne disposait pas d'une ventilation suffisante, ce qui a provoqué un phénomène de condensation à l'origine des moisissures constatées par les différents visiteurs (huissier, inspecteur de salubrité et expert d'assurance). Ces moisissures ne sont donc pas dues au dysfonctionnement du sanibroyeur, un simple dégât des eaux réparé rapidement ne pouvant expliquer à lui seul le phénomène de condensation observé plusieurs mois plus tard par les personnes susmentionnées. Le phénomène de condensation est manifestement dû à une mauvaise ventilation du logement et ne peut non plus s'expliquer par le seul dégât des eaux qui a été causé en juin 2018 par l'entreprise chargée du ravalement. La bailleresse ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1725 du code civil pour tenter d'échapper à sa responsabilité, les travaux de ravalement qui ont aggravé le phénomène de condensation et ont privé la locataire de lumière naturelle ne constituant pas une voie de fait imputable à la copropriété puisqu'ils ont été votés en assemblée générale et étaient donc parfaitement licites. Elle ne peut non plus invoquer les constatations faites par un huissier de justice le 22 mai 2019, soit huit mois après le départ des locataires, puisque le logement avait fait l'objet d'aménagements dans ce délai, notamment grâce à la pose d'un système de ventilation permettant d'évacuer l'humidité ambiante. Mme [O] ne peut non plus prétendre que Mme [L] n'aurait constaté des désordres qu'en juin 2018, alors que l'intimée lui avait adressé des courriels pour se plaindre d'un dégât des eaux dès le mois de février 2018. Enfin, l'appelante ne peut se retrancher derrière la clause du bail selon laquelle les locataires devaient laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, cette clause interdisant seulement aux preneurs de s'opposer à l'exécution de tels travaux, mais ne les privant pas du droit d'exiger de leur bailleur le respect des dispositions de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la jouissance paisible du logement. C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu l'existence d'un trouble de jouissance subi par Mme [L] à compter du mois de février 2018, date de sa première réclamation. Il a justement évalué son préjudice à la somme de 255 euros, soit 15 % de sa quote-part des loyers pour les mois de février et mars 2018, et celle de 1 275 euros, soit 30 % de sa quote-part des loyers pour les mois d'avril à août 2018 (période des travaux de ravalement), ce qui représente une indemnité totale de 1 530 euros ; le jugement sera donc confirmé sur ce point. Le tribunal a écarté l'indemnisation du préjudice matériel invoqué par Mme [L] au motif qu'il n'était pas démontré que les vêtements, chaussures et objets dont elle avait dressé la liste se trouvaient dans l'appartement et avaient été dégradés par l'humidité ; mais l'huissier, dans son procès-verbal de constat du 7 août 2018, a précisément décrit les traces de moisissures présentes sur les chaussures et une partie des vêtements de l'intimée ; l'expert mandaté par son assureur a évalué les dégâts à 5 997 euros après application d'un abattement de 30 % pour vétusté ; son assureur a indiqué que son contrat ne couvrait pas ce type de sinistre ; au vu de la liste dressée par l'intimée, son préjudice matériel sera justement indemnisé à hauteur de la somme de 2 000 euros, étant observé que certaines des affaires figurant dans sa liste appartenaient certainement à son colocataire. Enfin, le tribunal a alloué à Mme [L] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral, caractérisé par un arrêt de travail du 1er au 8 août 2018 pour anxiété, l'insécurité due à la fragilité des fermetures, les termes inadaptés employés par la bailleresse dans ses courriers adressées à la locataire et son refus de produire les quittances de loyer ; l'ensemble de ces préjudices, auquel s'ajoute l'absence d'information de la part de la bailleresse quant aux futurs travaux de ravalement, doit être indemnisé à hauteur de la somme de 1 000 euros ; la somme allouée par la cour étant supérieure à celle allouée par le premier juge, Mme [O] devra s'acquitter de la différence, soit 700 euros. Sur la restitution du dépôt de garantie La bailleresse reproche aux preneurs d'avoir causé des dégradations dans le logement ; elle produit une facture de travaux de remise en état d'un montant de 1 726,43 euros en date du 15 octobre 2018 ; elle indique en outre que Mme [L] n'a pas réglé sa quote-part du loyer de septembre 2018. Il ressort des pièces produites par la bailleresse que M. [C] lui a réglé sa quote-part du loyer de septembre 2018, soit 841,55 euros, le 3 janvier 2019 ; le 10 janvier suivant, elle lui a remboursé la somme de 98,40 euros après avoir déduit du dépôt de garantie de 3 400 euros la somme de 2 460,05 euros correspondant aux frais de remise en état du logement et à la moitié des frais du constat d'état des lieux de sortie et celle de 841,55 euros correspondant à la quote-part du loyer de septembre 2018 incombant à Mme [L]. Mme [L] reconnaît devoir les sommes suivantes : - la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie, soit 175 euros ; - les frais de fourniture et de pose de certaines lampes, soit au total 174,96 euros ; - sa quote-part du loyer de septembre 2018, soit 21 jours de location (1 190 euros) dont à déduire la part versée par M. [C] (841,55 euros) = 348,45 euros ; ce qui représente un total de 698,41 euros. Elle demande donc la restitution du solde du dépôt de garantie, soit 3 400 - 698,41 - 98,40 (montant remboursé à M. [C]) = 2 603,19 euros (soit 2 110,69 euros après déduction du montant alloué à ce titre par le premier juge). Mme [O] n'explique pas comment elle a pu déduire du dépôt de garantie la somme de 2 285,05 euros au titre des réparations locatives alors qu'elle produit une facture de travaux de 1 726,43 euros ; elle ne produit aucun devis ni facture permettant de justifier la différence entre ces deux sommes. De plus, elle n'est pas fondée à déduire du dépôt de garantie la totalité de cette facture dans la mesure où, par lettre adressée au syndic le 26 juin 2018, elle s'était plainte des dégâts causés par l'entreprise de ravalement à l'intérieur-même de l'appartement, puis, par lettre adressée à l'inspecteur du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 7] le 24 septembre 2018, elle avait indiqué que, suite à l'expertise des dégâts causés par l'entreprise de ravalement, elle allait bénéficier d'une remise en état de son appartement. Le mauvais état des murs et des sols du logement étant dû, selon la bailleresse elle-même, aux dégâts causés par l'entreprise de ravalement, Mme [O] ne peut réclamer à sa locataire que le coût de fourniture et de pose des lampes que celle-ci reconnaît avoir dégradées, soit la somme de 174,96 euros. L'appelante n'est pas non plus fondée à réclamer le paiement de la somme de 3 000 euros pour manquement de Mme [L] à son obligation d'entretien, puisque, selon la bailleresse, la plupart des dégâts constatés au départ des locataires ont été causés par l'entreprise de ravalement. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de l'intimée en condamnant l'appelante à lui payer la somme de 2 603,19 euros en remboursement du solde du dépôt de garantie. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a limité la condamnation de la bailleresse à ce titre à la somme de 492,50 euros. La somme allouée par la cour étant supérieure à celle allouée par le premier juge, Mme [O] devra s'acquitter de la différence, soit 2 110,69 euros. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 2 720 euros (soit 170 euros x 16 mois) au titre de la majoration de retard prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; il convient d'ajouter à ce montant la somme de 850 euros (soit 170 euros x 5 mois) pour la période ayant couru du jugement jusqu'au versement des sommes dues en exécution de celui-ci effectué par Mme [O] le 31 août 2020. Sur les demandes accessoires La bailleresse, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a alloué à Mme [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de ce texte. Il apparaît équitable de lui allouer en outre la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles engagés devant la cour. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts alloués à Mme [L] en réparation de son préjudice moral, en ce qu'il a débouté celle-ci de sa demande en réparation du préjudice matériel et en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie, Statuant à nouveau sur les points infirmés : Condamne Mme [Z] [O] à payer à Mme [D] [L] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, Condamne Mme [O] à payer à Mme [L] la somme de 2 603,19 euros au titre du solde du dépôt de garantie, en sus des majorations de retard prononcées par le tribunal à hauteur de la somme de 2 720 euros, Rappelle que les sommes versées par Mme [O] en exécution du jugement entrepris doivent être déduites des montants alloués par la cour, Y ajoutant : Condamne Mme [O] à payer à Mme [L] la somme supplémentaire de 850 euros au titre des majorations de retard ayant couru du 1er avril au 31 août 2020, Condamne Mme [O] à payer à Mme [L] la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [O] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le Président,