Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/11350

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 9 ARRET DU 15 DECEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11350 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4IS Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2021 - Tribunal de Commerce de PARIS RG n° 2019048789 APPELANTE S.A.S. WEST ETOILE ELYSEES N° SIRET : 438 907 693 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Yann DEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0888, avocat postulant Représentée par Me Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0298, avocat plaidant INTIMEE S.A.S. JLM ACTIONS N° SIRET : 523 080 84 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP d'avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285, avocat postulant Représentée par Me Emmanuel CUIEC, avocat au barreau de BREST, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Sophie MOLLAT, Présidente Madame Isabelle ROHART, Conseillère Madame Déborah CORICON, Conseillère qui en ont délibéré GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats ARRET : - contradictoire - rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Sophie MOLLAT, Présidente et par Madame FOULON, Greffière . ********** Suivant promesse de cession de titres de la société Grand Hôtel des Écoles et de la SCI Delambre en date du 16 septembre 2015, la société Philtel, aux droits de laquelle se trouve la SAS West Étoile Elysées s'est engagée à vendre à la SAS JLM Actions, l'intégralité du capital social de la société Grand Hôtel des Écoles et de la SCI Delambre. Ces deux sociétés détenaient les murs et le fonds de commerce d'un hôtel de 4ème catégorie sous l'enseigne Lenox Montparnasse à [Localité 2]. L'hôtel dispose d'un escalier principal intérieur, ainsi que d'un second escalier, situé à l'extérieur, desservant, depuis le rez-de-chaussée, les balcons des chambres des 3 premiers niveaux de bâtiment. Par acte réitéré de cession du 6 janvier 2016,la SAS West Étoile Elysées a cédé à la SAS JLM Actions, l'intégralité du capital social de la société Grand Hôtel des Écoles et de la SCI Delambre. La promesse de cession contient une convention de garantie mutuelle précisant que «' Au cas où dans l'avenir un élément de passif réel, ni prévu ni provisionné ou insuffisamment provisionné à la situation comptable ayant servi de base à la détermination du prix de cession des actions au profit ou à la charge de la société, viendrait à se révéler postérieurement à la cession, les soussignés conviennent expressément de réviser en hausse ou en baisse le prix de cession des actions, en suivant toujours le mode de calcul qui précède, à condition que cet actif ou ce passif ait une cause ou soit applicable à une période antérieure à la date ci-dessus déterminée de la situation comptable.'» Or, alors que la société JLM en raison de travaux de rénovation, avait procédé à un dépôt de déclaration de travaux, le 13 septembre 2018, la préfecture de [Localité 2] a rendu un avis favorable à l'exploitation de l'hôtel, tout en demandant à la société JLM d'apporter des précisions relatives au prolongement de l'escalier de secours au 5° étage qui avaient déjà été demandés par notification du 20 septembre 2008, c'est à dire avant la cession. Après échange de courriers, la préfecture de [Localité 2] a rappelé qu'elle exigeait la réalisation d'un escalier desservant 5 chambres situées du rez de chaussée au 5° étage, afin de garantir l'évacuation de l'hôtel en cas de besoin. C'est ainsi que par courrier recommandé reçu le 10 octobre 2018 par la SAS West Étoile Elysées, la société JLM l'a informée de cette demande de la préfecture , lui reprochant d'avoir omis de provisionner les travaux pour effectuer ces travaux et lui a déclaré mettre en 'uvre la garantie de passif. Par ailleurs, la société JLM Actions a fait opposition au déblocage au profit de la société West Etoile Elysées du solde du dépôt amiable inscrit dans le contrat de cession du 6 janvier 2016. La société West Etoile Elysées a répondu avoir transmis à son conseil le 8 septembre 2015 le courrier de la préfecture de police du 20 octobre 2008 et que les garanties contractuelles avaient pris fin successivement en janvier et juillet 2017. Par acte du 26 août 2019, la société JLM Actions a assigné la société West Etoile Elysées sur le fondement du dol et des vices cachés et demandé sa condamnation à diverses sommes au titre du coût des travaux, du préjudice d'exploitation et des dommages-intérêts. Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal de commerce de Paris, tout en ne retenant pas l'existence d'un dol ou de vices cachés, a': Condamné la société West Étoile Elysées à verser à la société JLM Actions la somme principale de 391.663,83 euros au titre de coût des travaux, (versement effectué sur remise des justificatifs de paiement par la société JLM Action et ce jusqu'au montant de 391.663,83 euros) avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure et jusqu'à parfait paiement, Condamné la société West Étoile Elysées à payer la somme de 10.000 euros à la société JLM Actions en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 17 juin 2021, la société la société West Etoile Elysées a interjeté appel de cette décision. * * * Dans ses conclusions d'appelante signifiées par RPVA le 5 septembre 2022, la SAS West Étoile Elysées demande à la Cour de': INFIRMER le Jugement dont appel en ce qu'il a : Condamné la société WEST ETOILE ELYSEES à verser à la société JLM ACTIONS la somme principale de 391.663,83 € au titre de coût des travaux, précisant en outre que ce versement s'effectuera sur remise des justificatifs de paiement par la société JLM ACTIONS et ce jusqu'au montant de 391.663,83€, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure et jusqu'à parfait paiement, Condamné la société WEST ETOILE ELYSEES à payer la somme de 10.000 euros à la société JLM ACTIONS en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Débouté la société WEST ETOILE ELYSEES de sa demande subsidiaire visant à dire et juger que la carence de la société JLM ACTIONS dans la contestation de la décision de l'administration, constituait pour l'appelante, une perte de chance de voir la position de l'administration annulée, lui causant un préjudice qu'il convenait d'évaluer au montant équivalent à celui des dommages-intérêts alloués, le cas échéant, à la société JLM ACTIONS, Débouté la société WEST ETOILE ELYSEES de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné société WEST ETOILE ELYSEES aux dépens, Et statuant à nouveau, A titre principal, Dire et Juger qu'en présence d'une garantie de l'actif net, l'action de droit commun introduite par la société JLM ACTIONS, n'est pas recevable, A titre subsidiaire, Confirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'aucun dol, aucune réticence dolosive ni aucun vice caché ne pouvaient être retenus, Dire et juger que JLM ACTIONS ne pourrait au demeurant demander que l'indemnisation liée la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, Débouter en conséquence la société JLM ACTIONS de l'ensemble de ses demandes, Dire et juger que la société WEST ETOILE ELYSEES n'a commis aucune faute susceptible d'être à l'origine des préjudices allégués par la société JLM ACTIONS, Dire et juger que la société JLM ACTIONS ne se prévaut d'aucun préjudice direct certain et personnel susceptible d'avoir pour cause un dol, un vice caché ou une faute de la société WEST ETOILE ELYSEES, En conséquence, Débouter la société JLM ACTIONS de l'ensemble de ses demandes, Dire et juge que les préjudices allégués par la société JLM ACTIONS ne sont pas établis, Dire et juger que la carence de la société JLM ACTIONS dans la contestation de la décision de l'administration, constitue, une faute de la victime qui est la cause des préjudices qu'elle allègue, En conséquence, Débouter la société JLM ACTIONS de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire, Si par extraordinaire la Cour devait considérer que la société WEST ETOILE ELYSEES aurait commis une faute quelconque et devait estimer que la société JLM aurait subi un préjudice celui-ci ne pourrait pas être évalué à une somme supérieure à 107.843,45 et très subsidiairement 214.505,71 euros ; En tout état de cause, Subsidiairement, si par impossible la Cour de céans devait considérer que la société JLM justifierait de l'existence de préjudices et qu'aucune faute ne lui serait imputable, Dire et juger que la carence de la société JLM ACTIONS dans la contestation de la décision de l'administration, constitue, pour la concluante, une perte de chance de voir la position de l'administration annulée, lui causant un préjudice qu'il conviendra d'évaluer au montant équivalent à celui des dommages-intérêts alloués, le cas échéant, à la société JLM ACTIONS, Condamner la société JLM ACTIONS à payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. * * * Dans ses conclusions d'intimée signifiées par RPVA le 7 septembre 2022, la SAS JLM Actions demande à la cour de: Débouter la société WEST ETOILE ELYSEES de toutes ses demandes, fins et conclusions Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de la société JLM ACTIONS Dire et juger que la société WEST ETOILE ELYSEES (ex société PHILTEL) a commis des man'uvres et réticences dolosives et a gravement trompé la société JLM ACTIONS dans le cadre de la cession de titres ayant donné lieu à l'acte de cession du 6 janvier 2016 Condamner la société WEST ETOILE ELYSEES à indemniser la société JLM ACTIONS des préjudices qu'elle lui a occasionnés Confirmer le jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 21 mai 2021 en ce qu'il a : condamné la société WEST ETOILE ELYSEES à verser à la société JLM ACTIONS le coût des travaux de reprise avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure et jusqu'à parfait paiement. condamné la société WEST ETOILE ELYSEES à payer la somme de 10 000 € à la société JLM ACTIONS en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile Le réformer pour le surplus et sur le quantum du coût des travaux Condamner la société WEST ETOILE ELYSEES à verser à la société JLM ACTIONS la somme principale de 447 732,49€ au titre du coût des travaux avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure et jusqu'à parfait paiement. Condamner la société WEST ETOILE ELYSEES à verser à la société JLM ACTIONS la somme de 92 466 € au titre de la perte d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et jusqu'à parfait paiement Condamner la société WEST ETOILE ELYSEES à verser à la société JLM ACTIONS la somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi dans l'exécution du contrat et au regard des conséquences en résultant pour la concluante Condamner la société WEST ETOILE ELYSEES à verser à la société JLM ACTIONS la somme de 20 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel Condamner la société WEST ETOILE ELYSEES aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'exécution, ceux du tarif des Huissiers de justice et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. SUR CE, Sur l'irrecevabilité des demandes de la société JLM La société West Étoile Elysées fait valoir que la société JLM fonde ses demandes à la fois sur le dol, les vices cachés et la responsabilité extra contractuelle, visant à obtenir, par voie de dommages-intérêts une réduction du prix des actions alors que dans l'acte du 6 janvier 2016 le prix de vente a été fixé en prenant pour base les éléments du bilan arrêté au 31 décembre 2014, à l'exception des immobilisations dont la valeur était fixée de façon irréductible et forfaitaire à 16 millions d'euros et s'étaient donc interdit de remettre en cause le montant des parts sociales. Elle demande en conséquence de la déclarer irrecevable. Elle ajoute que cet acte contenait une garantie de passif ainsi libellée': «'Au cas où dans l'avenir un élément de passif réel, ni prévu ni provisionné ou insuffisamment provisionné à la situation comptable ayant servi de base à la détermination du prix de cession des actions au profit ou à la charge de la société, viendrait à se révéler postérieurement à la cession, les soussignés conviennent expressément de réviser en hausse ou en baisse le prix de cession des actions, en suivant toujours le mode de calcul qui précède, à condition que cet actif ou ce passif ait une cause ou soit applicable à une période antérieure à la date ci-dessus déterminée de la situation comptable.'», et qu'en présence d'une garantie de passif, l'action pour dol ou pour garantie des vices cachés est irrecevable. La société JLM répond que l'acheteur peut choisir son action. La cour constate que la société JLM a fait le choix de ne pas activer la garantie contractuelle de passif , mais considère que l'existence d'une clause de garantie de passif n'interdit pas au cessionnaire de rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur notamment sur le fondement du dol et des vices cachés. Par ailleurs, la clause contractuelle visant à exclure la remise en cause du montant des immobilisations telles que figurant au bilan ne fait pas obstacle à l'action intentée pour dol en invoquant une dissimulation d'informations relatives à la conformité de l'hôtel aux prescriptions de sécurité. Il s'ensuit que l'action sera déclarée recevable. Sur le dol La société West Etoile Elysées demande la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté l'existence d'un dol et de vices cachés et demande son infirmation en ce qu'il l'a condamnée au paiement de 391.633,83 euros. Elle fait valoir que les deux éléments constitutifs du dol font défaut en l'espèce. Elle rappelle avoir transmis tous les courriers de la préfecture de police à l'intimée dans une démarche de transparence dès le 8 septembre 2015, c'est à dire une semaine avant la signature de la promesse et 4 mois avant la signature de la vente définitive. Elle indique qu'il n'y a jamais eu d'intention de tromper et rappelle que c'est de bonne foi qu'elle a considéré que la préfecture de police avait renoncé aux demandes formulées les 7 décembre 2007 et 20 octobre 2008, au regard aux avis favorables à la poursuite d'exploitation ayant suivi en 2010 et 2013. Elle constate que la société JLM Actions présente un échange de mails dans lequel la préfecture de police indique que la notification du 1er février 2019 demandant le prolongement de l'escalier de secours jusqu'au 5ème étage est conforme à la notification du 20 octobre 2008. L'appelante remarque que cet échange n'indique pas que la demande ait été maintenue entre 2008 et 2019 et n'explique pas son abandon dans les procès-verbaux de 2010, 2013 et 2016. La société JLM Actions répond que le procès-verbal du 6 octobre 2010 émet un avis favorable en demandant notamment à la société West Etoile Elysées de «'remédier aux observations contenues dans les différents rapports de vérifications précités et d'annexer au registre de sécurité les attestations de levée de réserves correspondantes'». Elle souligne que le procès-verbal de 2013 fait également mention de cette préconisation. Elle considère que les manquements de la société West Etoile Elysées sont caractérisés et qu'elle a délibérément occulté des éléments déterminants de son consentement, notamment le procès-verbal de 2007, l'obligation découlant du courrier de la préfecture de police de 2008 et les exigences à nouveau formulées en 2010 et 2013. Elle indique que la société West Etoile Elysées ne démontre pas que la préfecture avait renoncé à ses exigences de prolongement de l'escalier de secours. Elle souligne que la société West Etoile Elysées a sciemment omis de rappeler avoir présenté un dossier d'architecte et obtenu plusieurs devis pour les travaux de prolongement. Elle considère qu'avoir transmis l'ensemble des lettres et procès-verbaux de la préfecture ne permet pas d'établir qu'elle a respecté ses obligations de bonne foi et de communication des informations importantes, eu égard à la quantité considérable de documents transmise le 8 septembre 2015. Elle explique que son attention n'a pas été attirée par les difficultés relatives à l'escalier de secours. Selon elle, l'intention de tromper et la mauvaise foi de la cédante sont caractérisées car le protocole de cession qui énonce que tous les travaux exigés par les services administratifs compétents ont été réalisés. La cour constate que a chronologie est la suivante': Le 21 novembre 2007, à l'occasion de la visite triennale de l'hôtel, la sous-commission technique de sécurité de la préfecture de police de [Localité 2] avait émis un avis favorable à la poursuite de l'exploitation tout en demandant la création, au titre de la sécurité, d'un deuxième escalier entre le 1er et le 6e étage en ces termes': «'soumettre à la préfecture de police un projet de création d'un d'un 2° escalier , compte tenu de la présence de 109 personnes dans la partie hôtel du 1er au 6e étage.'» Le 20 octobre 2008, les services de la préfecture de police ont autorisé la réalisation du projet de prolongement du second escalier, mais les travaux ne seront pas effectués. La société West Etoile Elysées soutenait qu'un second escalier existait déjà et n'était donc pas nécessaire, d'autant que, selon elle, l'effectif public était de 104 personnes pour 52 chambres et non 139, le bar n'étant accessible qu'aux clients de l'hôtel, comme mentionné dans l'avis. Lors de la visite triennale de 2010, la préfecture de police a, après avoir vérifié la réalisation des prescriptions émises lors de la visite précédente (obligation réglementaire prévue par la circulaire du 22 juin 1995), donné un avis favorable à la poursuite de l'exploitation en ne mentionnant pas les prescriptions émises précédemment et non réalisées et notamment la création d'un second escalier. Lors de la visite suivante en 2013, la préfecture de police n'a pas fait référence à des travaux devant être réalisés sur le second escalier et a constaté que toutes les mesures prescrites antérieurement avaient été réalisées et donné un avis favorable à la poursuite de l'exploitation. Le 8 septembre 2015, lors des pourparlers en vue de la cession, les lettres de la préfecture de police ont été transmises au conseil de la société JLM accompagnées des procès-verbaux des commissions de sécurité . Il résulte de ces éléments que l'ensemble des procès-verbaux de la commissions de sécurité de la préfecture de police a été communiqué avant la cession. Selon l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. En l'espèce, d'une part la cédante a pu penser de bonne foi que la préfecture avait renoncé à l'exigence de créer un escalier, puisqu'une telle demande ne figure plus dans les procès verbaux postérieurs et, d'autre part, la demande de la préfecture de créer un escalier de sécurité n'a pas été sciemment dissimulée puisque le procès-verbal du 21 novembre 2007 a été transmis avec de nombreux autres documents le 8 septembre 2015 au conseil de l'acquéreur, c'est à dire avant avant la cession. Il s'ensuit que l'intention de la société West Étoile Elysées de tromper la société JLM n'est pas établi et que donc aucun dol et aucune réticence dolosive ne sont caractérisés. En conséquence, la demande de la société JLM fondée sur le dol sera rejetée. Sur les vices cachés La société West Étoile Elysées soutient qu'aucun vice caché ne peut être retenu. Elle rappelle avoir transmis les documents relatifs à la préfecture de police à l'acquéreur et fait valoir que le fait que le second escalier s'arrête au 3e étage est aisément décelable notamment par des acquéreurs professionnels détenant plus d'une vingtaine de sociétés dont au moins un autre établissement hôtelier à [Localité 2]. La société JLM Actions considère que son consentement a été vicié en raison du comportement déloyal de l'appelante. Elle rappelle que le cédant est garant de l'inexactitude de ses énonciations. Elle souligne l'absence de toute mention relative à l'escalier de secours dans les déclarations de l'appelante tant dans le protocole que dans l'acte de cession des titres. Elle fait valoir qu'en tant que professionnel de l'hôtellerie, la cédante avait une parfaite connaissance des courriers et exigences formulés par la préfecture de police. Elle considère qu'après avoir dépensé 24 millions d'euros pour l'acquisition de l'hôtel, elle était en droit de vouloir exploiter directement l'hôtel. Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine , ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise , ou en aurait donné un moindre prix, s'il les avait connus. En l'espèce, l'acquéreur ne pouvait ignorer qu'il existe pour les hôtels des normes de sécurité, il lui appartenait donc de se renseigner sur la nécessité de créer un escalier de sécurité et cette nécessité n'a pas été cachée puisque le procès-verbal du 21 novembre 2007 a été transmis avec de nombreux autres documents le 8 septembre 2015, c'est à dire avant avant la cession . Il s'ensuit que sa demande fondée sur la garantie des vices cachés sera également rejetée. Il convient, en conséquence, infirmant le jugement, de débouter la société JLM de ses demandes. Sur les dépens et frais hors dépens. La société JLM Actions sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel , ainsi qu'à payer à la société West Étoile Elysées une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile . PAR CES MOTIFS Déboute la société West Étoile Elysées de ses demandes d'irrecevabilité, Infirme le jugement, Statuant à nouveau, Déboute la société JLM Actions de ses demandes, Condamne la société JLM Actions aux dépens de première instance et d'appel , ainsi qu'à payer à la société West Étoile Elysées une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile . La greffière La présidente