Cour d'appel, 14 mars 2024. 21/15068

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 14 MARS 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15068 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEHMY Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 20-010283 APPELANTE Madame [J] [O] [Adresse 4] [Localité 2] / SÉNÉGAL Représentée et assistée par Me Annabel BOCCARA de l'ASSOCIATION K130 AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0130 INTIME Monsieur [K] [C] [Adresse 1] [Localité 3] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 21 octobre 2021, déposée à l'Etude d'Huissiers de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Laure POUPET ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE : Selon actes notariés des 7 et 14 novembre 1998, M. [P] [O] et Mme [D] [O] ont fait donation en pleine propriété à leur fille Mme [J] [O] dans l'ensemble immobilier [Adresse 1] d'un studio au deuxième étage porte gauche, d'un studio au troisième étage porte gauche et d'un studio au sixième étage porte gauche. Par acte d'huissier du 17 juillet 2020, Mme [J] [O] a fait délivrer à M. [K] [C] une sommation de payer les loyers et charges d'un montant de 18.270 euros dus à l'échéance de juillet 2020 inclus. Par acte d'huissier du 27 octobre 2020, Mme [J] [O] a fait assigner M. [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - condamner M. [K] [C] à lui verser la somme de 17.640 euros au titre des loyers impayés de mars 2018 à juillet 2020, à parfaire avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020 et de la délivrance de l'assignation pour le surplus, - ordonner l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner M. [K] [C] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation. L'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 22 janvier 2021; lors de cette audience, Mme [J] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et précisé qu'elle demandait la résiliation judiciaire du bail dans la mesure où elle ne pouvait produire le bail qui n'était pas en sa possession et qu'elle ne pouvait l'obtenir de son père avec lequel elle est en litige. M. [K] [C], cité à étude d'huissier, n'était ni présent ni représenté. Le 18 février 2021, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats dans la mesure où il résultait de l'acte de donation que divers lots de l'immeuble situé [Adresse 1] avaient été donnés au frère de la demanderesse. L'affaire a été de nouveau appelée et examinée à l'audience du 4 mai 2021. À cette audience, Mme [J] [O], représentée par son conseil, a indiqué que la dette locative était en augmentation, l'arriéré au terme d'avril 2021 inclus étant de 23.940 euros. Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [O] a précisé que le bien concerné était situé troisième étage gauche de l'immeuble dont elle était seule propriétaire ce dont elle justifiait. Elle a mentionné qu'un bail avait été conclu pour son compte par son père car elle résidait au Sénégal et qu'elle ne perçevait plus aucun loyer depuis juin 2018. Elle a ajouté qu'elle avait tenté d'obtenir une copie du bail tant auprès de l'agent immobilier que de son père sans succès puisqu'elle était en froid avec son père. M. [K] [C], présent, a contesté la dette locative, il a indiqué avoir toujours payé son loyer entre les mains du père de Mme [J] [O] en espèces. Il a précisé qu'il occupait d'abord le studio du deuxième étage et qu'il avait ensuite déménagé au troisième étage. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 8 juin 2021 afin de permettre à M. [K] [C] de produire la copie du bail et les quittances de loyers. À cette audience, Mme [J] [O], représentée par son conseil, a déposé de nouvelles conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle a réitéré ses demandes initiales et y ajoutant a demandé au juge des contentieux de la protection : À titre subsidiaire, condamner M. [K] [C] à lui verser la somme de 14.490 euros, à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, À titre infiniment subsidiaire, condamner M. [K] [C] à lui verser la somme de 8.820 euros, à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, En tout état de cause, constater la résiliation judiciaire du bail. M. [K] [C], avisé contradictoirement du renvoi, ne s'est pas présenté à l'audience du 8 juin 2021. Par jugement contradictoire entrepris du 1er juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déboute Mme [J] [O] de sa demande de résiliation judiciaire du bail la liant à M. [K] [C]; Déboute Mme [J] [O] de sa demande de condamnation de M. [K] [C] à un arriéré locatif; Déboute Mme [J] [O] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires; Dit que Mme [J] [O] conservera la charge de ses dépens; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 30 juillet 2021 par Mme [J] [O], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 octobre 2021 par lesquelles Mme [J] [O] demande à la cour : Infirmer le Jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Paris rendu le 1er juillet 2021 ; En conséquence, Condamner M. [K] [C] au paiement de la somme de 27.220 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; A titre subsidiaire : Condamner M. [K] [C] au paiement de la somme de 17.010 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; A titre infiniment subsidiaire : Condamner M. [K] [C] au paiement de la somme de 11.340 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; En tout état de cause : Prononcer la résiliation du bail ; Ordonner l'expulsion de M. [K] [C] et de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et d'un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, dans telle resserre, au choix du bailleur, mais aux frais du locataire; Condamner M. [K] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [K] [C] aux dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance de la sommation de payer du 17 juillet 2020 d'un montant de 74,93 euros , les frais de délivrance de l'assignation, le droit de timbre et les droits de plaidoirie. M. [K] [C] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 21 octobre 2021 à l'étude d'huissier. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [J] [O] est propriétaire d'un studio au troisième étage porte gauche de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1]. Elle expose qu'un bail a été conclu pour son compte par son père, M. [P] [O], avec M. [C], dans la mesure où elle réside au Sénégal. Après avoir tenté en vain de solliciter la copie du bail auprès de son père, Mme [O] a écrit à M. [C] le 9 juillet 2019 pour lui demander la copie de son bail et lui adresser son RIB afin que les loyers lui soient directement réglés. Les 21 octobre 2019 et 7 février 2020, le conseil de Mme [O] a adressé deux courriers aux mêmes fins à M. [C], demeurés infructueux. Le 17 juillet 2020, Mme [O] a fait délivrer à M. [C] une sommation de payer la somme de 18.270 euros au titre des loyers échus et impayés pour la période de mars 2018 à juillet 2020. Le 19 avril 2021, soit en cours de procédure, l'avocat de M. [P] [O] a écrit à celui de Mme [J] [O] dans les termes suivants : 'M. [P] [O] me demande de vous informer des sommes reçues de [K] [C], locataire d'[J] [O]. [P] [O] atteste avoir reçu de ce locataire la somme de 13.230 euros pour la période de novembre 2017 au 31 juillet 2019. A la suite de ce locataire, qui avait libéré le logement fin août 2019, d'autres locataires s'y sont installés jusqu'en avril 2020, tout en réglant entre les mains de [P] [O] les loyers et charges. Les sommes ainsi encaissées pour le compte d'[J] [O] ont permis de régler des dépenses d'entretien et taxes, en compensation. M. [O] vous demande de tenir compte de ces règlements afin que M. [C] [K] ne soit pas poursuivi de ce fait'. Sur la résiliation du bail et l'expulsion de M. [C] Si, en application de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le contrat de location est établi par écrit', un bail verbal qui a été exécuté n'est pas nul (Civ. 3ème , 7 février 1990, n°88-16.225). Selon l'article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'. L'article 1228 dispose que 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'. Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'. En l'espèce, la preuve d'un bail verbal liant Mme [J] [O], bailleur, à M. [K] [C], locataire, résulte tant du courrier du conseil de M. [P] [O] précité que des déclarations à l'audience du 4 mai 2021 de M. [C], qui n'a pas contesté sa qualité de locataire mais uniquement l'arriéré locatif. Le montant du loyer (charges comprises) de 630 euros, réclamé par Mme [J] [O], est corroboré par le courrier du conseil de son père, qui atteste que M. [C] a réglé la somme de 13.230 euros pour la période de novembre 2017 au 31 juillet 2019, soit 630 euros par mois. Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, la preuve d'un arriéré locatif est rapportée par Mme [O], en ce qu'il résulte du courrier du conseil de son père que M. [C] a cessé de régler les loyers à compter du mois d'août 2019, sans que le locataire allègue ni établisse avoir donné congé, ni même restitué les lieux depuis lors. Or, il résulte d'une jurisprudence constante, d'une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d'autre part, que c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, sans que le bailleur ait à les réclamer (Civ 3ème , 18 février 2014, n° 12-28.678). Si le courrier précité du 19 avril 2021 indique que, selon M. [P] [O], 'M. [C] a libéré le logement fin août 2019 et que d'autres locataires s'y sont installés', cette affirmation n'est cependant pas autrement étayée . La cour observe ainsi que dans l'assignation du 27 octobre 2020 signifiée à étude, l'huissier constate que le nom de M. [C] figure sur la boîte aux lettres et que le domicile est confirmé par un voisin ; puis l'intéressé a déclaré, lors de l'audience du 4 mai 2021 devant le premier juge, qu'il avait bien 'déménagé au 3ème' , sans préciser avoir quitté les lieux, ni a fortiori communiquer une nouvelle adresse. Il convient dès lors de juger qu'en ne réglant pas ses loyers entre le mois d'août 2019 et le mois d'octobre 2021, M. [C] a commis un manquement suffisamment grave à ses obligations de locataire pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée. En conséquence, son expulsion sera ordonnée selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ces points. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif Il résulte des déclarations de M. [C] à l'audience du 4 mai 2021, corroborées par le courrier du conseil du père de Mme [O] du 19 avril 2021 précité que M. [C] s'est acquitté entre les mains de ce dernier, alors mandataire de sa fille, de la somme de 13.230 euros au titre des loyers pour la période de novembre 2017 au 31 juillet 2019. En conséquence, Mme [J] [O] n'est pas fondée à réclamer ces loyers à M. [C], et il lui appartiendra le cas échéant de les réclamer à son père. En revanche, M. [C] reste redevable des loyers échus et impayés pour la période du mois d'août 2019 au mois d'octobre 2021 inclus, soit la somme de : (630 x 27 mois) = 17.010 euros. Il sera donc condamné au paiement de la dite somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021, date de signification des conclusions de l'appelante à M. [C], infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. M. [C], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2020, soit 74,93 euros, et aux dépens d'appel. L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail, Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1], l'expulsion de M. [K] [C] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [K] [C] à payer à Mme [J] [O] la somme de 17.010 euros au titre des loyers échus et impayés pour la période d'août 2019 à octobre 2021 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021, Condamne M. [K] [C] aux dépens de première instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2020, soit 74,93 euros, Et y ajoutant, Condamne M. [K] [C] à payer à Mme [J] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] [C] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes.                        La greffière                                                                           Le président