Cour d'appel, 27 septembre 2022. 19/01519

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE YB/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 19/01519 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ERND Jugement du 18 Juin 2019 Tribunal d'Instance de LAVAL n° d'inscription au RG de première instance 11-18-0005 ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2022 APPELANTS : Monsieur [H] [E] né le 26 Décembre 1960 à [Localité 4] (49) [Adresse 1] [Localité 7] Madame [K] [B] épouse [E] née le 07 Septembre 1961 à [Localité 6] (49) [Adresse 1] [Localité 7] Représentés par Me Yves-antoine TSEGAYE, avocat au barreau d'ANGERS INTIMEE : LA COMMUNE DE [Localité 3], venant aux droits de la Commune de [Localité 7], représentée par son maire en exercice [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE-BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 177146 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 09 Mai 2022 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur BRISQUET, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente Monsieur BRISQUET, Conseiller Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée Greffière lors des débats : Madame LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 27 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 25 septembre 1990, la commune de [Localité 7] (Mayenne) a donné à bail à M. [H] [E] et Mme [K] [B] épouse [E] une maison située au bourg de [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 21 000 francs. La commune a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2016 puis a saisi le tribunal d'instance de Laval d'une demande en résiliation du bail à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé du 4 juillet 2017. Cette ordonnance a été infirmée en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel d'Angers du 13 mars 2018 au motif que le commandement de payer visait une dette de loyer qui était pour partie incluse dans le plan de surendettement et qui n'était donc pas immédiatement exigible. Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 14 juin 2018 à M. et Mme [E] pour une somme de 4 516,96 euros arrêtée au 13 juin 2018. Ce commandement de payer visait également la clause résolutoire relative à la justification d'un contrat d'assurance contre les risques locatifs. Par acte d'huissier du 23 août 2018, la commune a assigné les locataires devant le tribunal d'instance de Laval aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [E] se sont opposés aux prétentions de la commune et ont sollicité sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral résultant du défaut d'entretien de l'immeuble par le bailleur ainsi que d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 18 juin 2019, le tribunal d'instance a : - constaté la résiliation du bail conclu entre la commune de [Localité 7], d'une part, et M. et Mme [E], d'autre part, pour défaut d'assurance contre les risques locatifs de la part des locataires ; - dit que M. et Mme [E] devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux loués dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision ; - ordonné à défaut leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la commune de [Localité 7] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges courantes, jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 850 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par M. et Mme [E] ; - condamné solidairement M. et Mme [E] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire. Le tribunal d'instance a considéré en substance que M. et Mme [E] n'avaient pas justifié être assurés lors de la délivrance du commandement de payer ni dans le délai d'un mois ayant suivi, de sorte que la résiliation du bail est justifiée pour le défaut d'assurance contre les risques locatifs et sans qu'il soit nécessaire d'examiner la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d'appel le 12 juillet 2019, M. et Mme [E] ont interjeté un appel total à l'encontre de cette décision. La commune de [Localité 3], venant aux droits de la commune de [Localité 7], a constitué avocat le 19 août 2019. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2022, conformément à l'avis de fixation adressé aux parties le 1er décembre 2021. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : - le 30 septembre 2019 pour M. et Mme [E] ; - le 29 octobre 2019 pour la commune de [Localité 3], venant aux droits de la commune de [Localité 7]. * Au visa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des articles 1719 et 1720 du code civil, M. et Mme [E] sollicitent la réformation du jugement du tribunal d'instance de Laval en demandant à la cour de : - prendre acte que le bailleur n'apporte pas la preuve qu'il a réalisé des travaux de mise aux normes dans le logement qu'ils occupent ; - débouter la commune de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment celles relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion ; - condamner le maire de la commune à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de préjudice moral en raison de l'absence de rénovation du logement ; - condamner le maire de la commune à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. M. et Mme [E] soutiennent que la commune n'a effectué aucun travaux de réparation ou de mise aux normes depuis leur entrée dans les lieux et qu'ils rapportent la preuve du défaut d'entretien du logement grâce aux photographies qu'ils versent aux débats. Ils considèrent que le bailleur ne peut, en application de l'article 1719 du code civil qui lui impose de délivrer un logement décent, demander la résiliation du bail et l'expulsion. Sur les loyers, ils font valoir en substance qu'ils sont à jour de leurs règlements grâce, d'une part, à un virement permanent mis en place pour ce qui concerne les arriérés inclus dans le plan de surendettement et, d'autre part, à une saisie des rémunérations s'agissant du paiement des loyers courants. Ils affirment en outre être régulièrement assurés contre les risques locatifs en soulignant que le bailleur ne leur a jamais demandé de présenter leur assurance avant cette procédure. * Au visa des articles 7g et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des articles 1741, 1217 (anciennement 1184) du code civil, la commune de [Localité 3] demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident et de confirmer le jugement du tribunal d'instance de Laval. Elle sollicite en conséquence de : - constater le défaut réitéré de paiement de loyer plus de deux mois après le commandement de payer ; - constater le défaut de justification d'un contrat d'assurance plus d'un mois après le commandement de Me [W] [R] ; - constater et prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait de l'acquisition des clauses résolutoires, du non-paiement des loyers, de la non-justification du contrat d'assurance et de la situation d'occupant sans titre de M. et Mme [E] ; - ordonner en conséquence l'expulsion de M. et Mme [E] ainsi de que tous occupants du chef de ces derniers avec l'appui de la force publique et d'un serrurier ; - condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. et Mme [E] à lui payer le solde de loyers et indemnités d'occupation dus ainsi qu'une indemnité d'occupation équivalente au montant actualisé du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des locaux et restitution des clés ; - débouter M. et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. et Mme [E] à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment le coût du commandement de payer de la SCP [W] [R]. La commune de [Localité 3] fait valoir en substance que l'existence d'un plan de surendettement ne la prive pas en tant que bailleur de solliciter la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers postérieurs au plan. Elle soutient que le plan de surendettement n'est pas respecté et que les loyers courants ne sont pas payés car les sommes appréhendées en vertu de la saisie des rémunérations ne lui sont pas intégralement reversées. Elle considère que M. et Mme [E] ne rapportent pas la preuve de leurs paiements en application de l'article 1353 du code civil. Elle ajoute que M. et Mme [E] ne justifient toujours pas d'une assurance et n'ont jamais justifié de la souscription d'un tel contrat dans le mois du commandement d'avoir à communiquer une assurance contre les risques locatifs. Sur la demande reconventionnelle, la commune fait valoir que M. et Mme [E] ne prouvent pas les désordres qu'ils invoquent alors que certains relèvent de la responsabilité des locataires et que des travaux ont été effectués à son initiative dans l'immeuble. * Lors de l'audience du 9 mai 2022, les parties ont été invitées à communiquer une note en délibéré sur la question du respect du plan de surendettement. Par message électronique du 23 mai 2022, Me Bellesort, avocat de la commune de [Localité 3], a fait savoir que la commune lui avait indiqué que M. et Mme [E] ne respectent pas le plan de surendettement même si elle n'a pas encore dénoncé ce plan, ajoutant qu'une mise en demeure a été notifiée par la trésorerie et que les poursuites ont repris. Il a ajouté qu'une somme de 108,79 par mois est versée par le biais d'une saisie opérée sur les sommes versées par la Carsat. Par message électronique du 30 mai 2022, Me Tsegaye, avocat de M. et Mme [E], a indiqué que ses clients l'ont informé de ce qu'ils respectent bien le plan de surendettement mais qu'il existe toujours un décalage entre leurs règlements et le décompte de la trésorerie. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la résiliation du bail : Selon l'article 7 (g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Le même texte prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les conditions générales du contrat de bail notarié du 25 septembre 1990 comportent une clause (page 5, 8°) qui est ainsi rédigée : 'Le preneur devra, pendant toute la durée du bail, s'assurer, auprès d'une compagnie notoirement solvable, contre les risques locatifs et le recours des voisins ; il devra également faire assurer, de manière suffisante, son mobilier contre l'incendie, les explosions et les dégâts des eaux. Il devra justifier de ces assurances, ainsi que de l'acquit des primes, lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur'. Ce contrat comporte en page 6 une clause résolutoire selon laquelle 'au cas où le locataire ne souscrirait pas d'assurance contre les risques dont il répond en cette qualité, le présent bail serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement demeuré infructueux, énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause et reproduisant les dispositions de l'article 7, g de la loi précitée du 6 juillet 1989". Le commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs signifié à M. et Mme [E] le 14 juin 2018 mentionne expressément la volonté du bailleur de se prévaloir de ce motif de résiliation et rappelle les dispositions de l'article 7 (g) de la loi du 6 juillet 1989. Pour démontrer qu'ils ont respecté leurs obligations à ce titre, M. et Mme [E] communiquent : - un contrat d'assurance habitation souscrit auprès de la société Crédit agricole assurances daté du 13 décembre 2018, avec une date de prise d'effet au 12 décembre 2018 ; - un contrat d'assurance souscrit auprès de la société Allianz le 7 juillet 2016 ; - une attestation de M. [L], agent général pour la compagnie Allianz, indiquant que Mme [K] [E] a été assurée pour le logement litigieux du 7 juillet 2016 au 7 mai 2018. Aucun de ces documents ne permet d'établir que M. et Mme [E] étaient assurés contre les risques locatifs à la date de délivrance du commandement le 14 juin 2018 ni qu'ils ont souscrit un tel contrat dans le mois ayant suivi cette délivrance. C'est donc par de justes motifs que le tribunal a considéré que la clause résolutoire est acquise depuis le 15 juillet 2018. Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer signifié à M. et Mme [E] le 14 juin 2018 d'avoir à payer la somme de 4 516,96 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 juin 2018 rappelle expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Selon le décompte mentionné dans le commandement de payer, la somme réclamée porte sur les loyers d'août 2017 à juin 2018 inclus, sous déduction de la somme de 262,30 euros correspondant à une répartition de saisie des rémunérations effectuée le 13 juin 2018. Les sommes réclamées en vertu du commandement de payer sont nécessairement distinctes de celles incluses dans les différents plans de surendettement qui se sont succédé et dont le dernier en date consiste en des mesures recommandées par la commission de surendettement des particuliers de la Mayenne le 12 octobre 2015. La discussion à propos du respect du plan de surendettement, qui concerne des échéances antérieures à celles visées dans le commandement de payer, ne présente en réalité pas d'intérêt pour la solution du litige. Il appartient donc à M. et Mme [E] de rapporter la preuve, conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil, qu'ils ont réglé la somme de 4 516,96 euros dans le délai de deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer. Or le fait que des sommes ont été prélevées sur le salaire de M. [H] [E] de mars 2015 à octobre 2018 par le biais d'une saisie des rémunérations ne prouve en rien qu'elles ont permis d'apurer la dette de loyer pour la période d'août 2017 à juin 2018. Les locataires communiquent également des extraits de leur compte bancaire faisant apparaître deux virements de 434,88 euros chacun en faveur de la trésorerie de [Localité 5] le 19 juin 2018 et le 6 septembre 2018 (pièces n° 15 et 16). Mais même à supposer que ces virements aient été imputés par le bailleur sur les échéances de loyer réclamées en vertu du commandement de payer, ils ne suffisent pas à établir que les locataires se sont libérés de la totalité de leur dette dans les deux mois ayant suivi la délivrance de ce commandement, de sorte que la clause résolutoire est également acquise pour défaut de paiement des loyers. - Sur le caractère décent du logement et sur les troubles de jouissance : Il résulte de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 1719 prévoit que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. M. et Mme [E] entendent se fonder sur ces dispositions pour paralyser les effets de la clause résolutoire qui est acquise à la fois pour le défaut d'assurance contre le risque locatif et pour le non-paiement des échéances de loyer visées au commandement de payer. Toutefois, comme l'a exactement relevé le tribunal, les quelques photographies non datées qu'ils communiquent, et au demeurant de mauvaise qualité, ne sont pas de nature à établir la preuve des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent ni de l'existence d'un trouble de jouissance. La photographie de la toiture ne permet pas de prouver l'existence d'une fuite au niveau de celle-ci, de même que les photographies d'un couloir supposé être humide sont insuffisantes à rapporter la preuve de cette humidité. Si certains équipements semblent être relativement anciens (portes, robinetterie), il n'est cependant pas démontré qu'ils rendent le logement indécent ni impropre à son usage au sens des textes précités. L'affirmation des appelants selon laquelle les radiateurs électriques consomment trop en raison de l'absence d'isolation de la maison, ce qui les oblige à avoir recours à un poêle à pétrole et à un radiateur à bain d'huile en guise de chauffages d'appoint, n'est pas étayée par des éléments objectifs permettant de constater l'anormalité de la consommation électrique ou l'absence d'isolation de la maison. En outre, les appelants ne démontrent par aucune pièce avoir réclamé à la mairie des travaux de mise aux normes ou de remise en état du logement. En l'absence de preuve d'un manquement aux dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, il n'y a pas lieu d'interdire au bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion des occupants. Les appelants doivent également être déboutés de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice moral pour absence de rénovation du logement et le jugement doit être confirmé de ce chef. - Sur les autres demandes : Le caractère non décent du logement n'étant pas démontré, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 15 juillet 2018. Il y a lieu de dire que M. et Mme [E] devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux loués dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt et qu'à défaut de libération volontaire passé ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dès l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En raison de la résiliation du bail, M. et Mme [E] occupent les lieux loués sans droit ni titre. Il est justifié en conséquence de confirmer le jugement les ayant condamnés solidairement à verser à la commune une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges courantes, jusqu'à libération effective des lieux. Il n'y a pas lieu en revanche de prononcer une condamnation pour le paiement d'un solde des loyers dont le montant n'est pas précisé, étant observé que la commune dispose déjà de la faculté de procéder au recouvrement des loyers en vertu du bail notarié qui vaut titre exécutoire. - Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par la commune et de condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement de la somme de 1 000 euros sur ce fondement. M. et Mme [E], partie perdante, doivent être déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS : La COUR, Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Laval du 18 juin 2019, sauf à dire que M. [H] [E] et Mme [K] [B] épouse [E] devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux loués dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt et qu'à défaut de libération volontaire passé ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dès l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Y ajoutant, CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [K] [B] épouse [E] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE M. [H] [E] et Mme [K] [B] épouse [E] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [K] [B] épouse [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER