Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 22/03432

Du 22 mai 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 22/03432 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XIWM S.A. DOMOFRANCE C/ [F] [J], [U] [W] épouse [J] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2024 JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD (Avocat au barreau de Bordeaux) DEFENDEURS : Monsieur [F] [J] né le 05 Juin 1978 à COMORES [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [U] [W] épouse [J] née le 25 Avril 1983 à COMORES [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 22 Mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Suivant acte sous seing privé signé le 4 juillet 2018, la SA DOMOFRANCE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [F] [J] et à son épouse, Madame [U] [W], portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 469,25 €, outre une provision mensuelle sur charges de 226,25 €. Par mutation, la SA DOMOFRANCE a, par acte sous seing privé signé le 15 février 2019, consenti un bail d’habitation aux époux [J] portant sur un autre logement situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 658,03 €, outre une provision mensuelle sur charges de 212,05 €. Par acte de commissaire de justice visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer aux époux [J] , le 12 mai 2022, un commandement de payer la somme de 19.193,23 € au titre des loyers échus impayés arrêtés au 17 mars 2022. Suivant acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2022, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], devant le juge des contentieux de la protection de ce siège afin de faire constater l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de ce commandement de payer et ordonner leur expulsion. L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mars 2024, après 9 renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. A l’audience du 22 mars 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande, désormais, au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1728 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - d’ordonner la résiliation du contrat de bail consenti aux époux [J] à raison des manquements des locataires à leur obligation de paiement des loyers, - d’ordonner l’expulsion de Monsieur et de Madame [J] des locaux donnés à bail ainsi que celle de toute personne de leur chef et de tous meubles et objets mobiliers leur appartenant avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, - de condamner Monsieur et Madame [J] au paiement d’une somme de 22.348,42 € arrêtée au 18 août 2022, sauf à parfaire, - de condamner les époux [J] au paiement d’une juste indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à complète libération des lieux, - de débouter les consorts [J] de l’intégralité de leurs demandes, - de condamner les époux [J] au paiement d’une juste indemnité de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - de condamner Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens. Elle actualise, également, la dette locative à la somme de 31.473,30 €suivant décompte arrêté au 21 mars 2024. En défense, les époux [J], représentés par leur conseil, demandent au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 24 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 : - de débouter la SA DOMOFRANCE de sa demande tendant à voir ordonner la résiliaton du bail, - de leur accorder la faculté de se libérer de la dette locative sur 36 mois, - de débouter en toute hypothèse la SA DOMOFRANCE de sa demande d’expulsion en raison de l’indécence de l’appartement loué, - de débouter la SA DOMOFRANCE de ses plus amples demandes ou contraires, - de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, - de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024. La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. Après y avoir été autorisés, les époux [J] communiquent, en cours de délibéré, une attestation de paiement établie, le 11 avril 2024, par Maître [R] [O], notaire à [Localité 6] (COMORES). MOTIFS : - Sur la recevabilité de l’action : Conformément aux dispositions de l’article 24, IV, de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 12 octobre 2022, soit au moins deux mois avant la date de l’audience. La SA DOMOFRANCE justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 18 mai 2022, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions. - Sur la résiliation du bail : Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail. En outre, l’article 1229 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. La SA DOMOFRANCE sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail arguant des manquements des preneurs à leur obligation au paiement de leurs loyers. Elle signale que ces derniers ont occupé, dans le cadre de baux successifs, différents logements lui appartenant et sont débiteurs d’une dette de loyers depuis leur première entrée dans des lieux loués en 2012. Elle affirme avoir déjà actionné la garantie LOCAPASS en 2013 et en 2014 pour un montant total de 2.956,43 € et avoir instruit un dossier FSL ayant permis d’obtenir une aide de 4.000 € en 2017. Elle souligne que les locataires n’ont repris le paiement de leurs loyers et charges courantes qu’au mois d’août 2023, à l’approche de l’audience visant à voir ordonner la résiliation du contrat et leur expulsion. Elle estime qu’ils ne sont pas en capacité d’apurer leur dette et conteste l’indécence du logement qu’ils allèguent de mauvaise foi. Monsieur et Madame [J] ne contestent pas la dette locative qu’ils justifient par la longue et grave maladie de leur fils, décédé le 27 novembre 2021 à l’âge de 9 ans, laquelle a été diagnostiquée en 2012 et a justifié un aidant au quotidien, entraînant de fait une diminution importante de leurs revenus. Ils assurent avoir passé l’étape du deuil, s’être remobilisés, notamment professionnellement, avoir repris le paiement de leur loyer et disposer des capacités pour apurer la dette locative. lIls mettent, en avant, les manquements du bailleur à ses propres obligations compte tenu de l’état d’indécence de leur logement. Ils arguent de leur bonne foi dans la carence des paiements et concluent au débouté de la demande de résiliation judiciaire du bail. Ils sollicitent, en revanche, des délais de paiement sur 36 mois, sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour leur permettre d’apurer leurs dettes locatives et font valoir, au soutien de leur demande, l’augmentation de leurs revenus et la cession en cours d’un terrain situé aux COMORES. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement du décompte locatif, que les époux [J] sont locataires de la SA DOMOFRANCE depuis le mois de mai 2012. Depuis cette date et en dépit des appartements qu’ils ont successivement loués, au titre de mutation d’appartements, il apparaît qu’ils paient de manière irrégulière leur loyer et que le décompte locatif est constamment débiteur. Ils ne contestent pas l’absence de paiement de leurs loyers et charges durant plusieurs mois ni demeurer redevables d’un arriéré locatif s’élèvant à la somme de 31.473,30 €, suivant décompte arrêté au 21 mars 2024. Ils justifient leur carence par l’état de santé de leur fils, aujourd’hui décédé. Pourtant, le décompte locatif montre qu’ils étaient débiteurs d’une dette locative, dès leur entrée dans les lieux au mois de mai 2012 alors qu’ils affirment que la maladie n’a été diagnostiquée qu’au mois de décembre 2012. Leur dette locative s’élevait, alors, à 1.690,59 € et correspondait à plus de trois mois de loyer impayés. Monsieur et Madame [J] affirment, par ailleurs, que leur appartement est indécent et que le bailleur ne remédie pas aux désordres qu’ils subissent. Les pièces qu’ils versent aux débats, en particulier le courrier de la mairie de [Localité 7] en date du 16 février 2022 et le compte-rendu d’intervention de PROXISERVE du 6 décembre 2023, montrent, en effet, qu’une des chambres du logement loué présentent un trou, estimé le 6 février 2023 à un mètre sur mètre, permettant un égouttement régulier d’eau et provoquant une odeur de moisissure et une atmosphère humide dans la chambre. Le procès-verbal de reception de travaux produit par la SA DOMOFRANCE, en date du 12 décembre 2018, ne permet pas de démontrer qu’elle a effectué les travaux destinés à pallier ce désordre. Pour autant, et contrairement aux allégations des époux [J], les pièces communiquées ne permettent pas d’établir que les désordres allégués les empêchent de vivre dans le logement et que ce dernier est indécent. En revanche, la SA DOMOFRANCE prouve avoir fait délivrer aux époux [J], le 12 mai 2022, un commandement de payer dans un délai de 2 mois, la somme de 19.193,23 €, suivant décompte arrêté au 17 mars 2022. Malgré la délivrance de ce commandement, Monsieur et Madame [J] n’ont pas acquitté cette dette, laquelle s’est à l’inverse aggravée et est conséquente. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. Elle est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des preneurs. Cependant, il ressort des dispositions de l’article 1228 du code civil que «le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts». L’article 1343-5 du code civil permet au juge «compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues». Sur ces fondements, il est possible d’octroyer des délais de paiement au preneur dans la limite de 2 ans, et de suspendre le prononcé de la résiliation du bail pendant la durée de l’échéancier, la résiliation n’étant prononcée qu’à défaut de respect de ces délais de paiement. En l’espèce, le décompte locatif montre que les époux [J] ont repris le paiement de leur loyer courant et de leurs charges depuis le mois d’octobre 2023. Ils justifient que Monsieur [F] [J] est propriétaire d’un terrain aux COMORES qui fait l’objet d’une promesse de vente au prix de 23.390 €. Le bénéficiaire de la promesse s’engage à payer le prix en 6 versements de 4.000 € devant intervenir dans un délai de 24 mois à des dates précises et pour la dernière fois le 1er septembre 2025. L’attestation de paiement du 11 avril 2024 montre qu’une première somme de 4.000 € a été payée le 11 avril 2024 entre les mains du notaire instrumentaire. Enfin, le couple dispose d’un revenu mensuel de 3.475,29 € et assume la charge de deux enfants. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les époux [J] apparaissent en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées dans le présent dispositif et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés. Dans l'hypothèse où les conditions de la résiliation du bail seraient réunies, il y a lieu d'ordonner l’expulsion de Monsieur et de Madame [J] et celle de tous les occupants de leur chef, et de fixer à leur charge une indemnité d'occupation jusqu'à libération parfaite des lieux, égale au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges. - Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré : En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que les époux [J] sont redevables d’une somme de 31.473,30 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mars 2024. Monsieur et Madame [J] ne contestant pas cet arriéré locatif, ils seront condamnés au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Ils seront, en outre, condamnés à payer les loyers échus impayés entre le 22 mars 2024 et la date d’effet de la résiliation du bail si les époux [J] devaient être déchus des délais de paiement. - Sur les demandes accessoires : En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant qu’elle soit écartée. Les époux [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. Compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la SA DOMOFRANCE la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 31.473,30 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 350 € et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement : PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA DOMOFRANCE et Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, demeurerait impayée 10 jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ; Dans l’hypothèse de cette résiliation : CONDAMNE Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], à payer à la SA DOMOFRANCE les loyers et charges échus impayés entre le 22 mars 2024 et la date d’effet de la résiliation du bail ; CONDAMNE Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] et DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE, en cas de résiliation du bail par suite de la déchéance des délais de paiement, Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W] à payer à la SA DOMOFRANCE une indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (949,21 € par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ; DEBOUTE la SA DOMOFRANCE du surplus de ses demandes ; DEBOUTE Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], du surplus de leurs demandes ; DIT n’y avoir lieu à indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [F] [J] et son épouse, Madame [U] [W], aux dépens ; RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier. LE GREFFIERLA VICE PRÉSIDENTE