Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 21/11935

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 21/11935 N° Portalis 352J-W-B7F-CVEYB N° MINUTE : Assignation du : 20 Septembre 2021 JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDEUR Monsieur [T] [M] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Clara MAGNAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2028 DÉFENDERESSE S.C.I. IRÉKITA [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Damien JOST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0229 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Décision du 27 Février 2024 2ème chambre civile N° RG 21/11935 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVEYB Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière DÉBATS A l’audience publique du 06 Février 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2024 par mise à disposition au greffe. JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort ________________ EXPOSE DES FAITS Après une promesse de vente en date du 7 juillet 2020, le 24 septembre 2020, M. [T] [M] a acquis de La SCI IRÉKITA un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] au prix de 270.000 euros d'une contenance de 00 ha 04 a 01 ca, la vente portant sur deux lots : - un lot n°19 constitué d’un logement composé d’une entrée, une salle d’eau avec WC, deux pièces et une cuisine, - un lot n°106 constitué d’une cave. L'acte de vente indique par ailleurs : « la superficie de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de : • 31,62 m² pour le lot numéro DIX-NEUF (19) » Se prévalant d'une différence entre la surface figurant à l'acte de vente et celle réelle du bien acquis et par exploit d'huissier du 20 septembre 2021, M. [T] [M] a fait assigner La SCI IRÉKITA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamnée à lui payer la somme de 21.518 euros au titre de la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure du bien situé [Adresse 2]. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 mars 2023, M. [T] [M] demande au tribunal de : « Vu les articles 1, 2 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées au débat par le demandeur, - RECEVOIR Monsieur [T] [M] en son action et de l’y déclarer bien fondé ; - DEBOUTER la SCI IREKITA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la SCI IREKITA à verser à Monsieur [T] [M] la somme de 21.518 euros au titre de la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure du bien situé [Adresse 2] ; Pour le surplus, - ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire qui est de droit conformément à l’article 514 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la SCI IREKITA à verser à Monsieur [T] [M] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la SCI IREKITA aux entiers dépens. » Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, La SCI IRÉKITA demande au tribunal de : « Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, Débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI IRÉKITA, Condamner M. [M] à payer à la SCI IRÉKITA une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 CPC, Condamner M. [M] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me [Y] [K]. » L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juillet 2023. A l'audience du 6 février 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 27 février 2024. MOTIFS Sur la demande de réduction de prix M. [T] [M] expose que : - la promesse de vente et l’acte de vente mentionnaient que la superficie de la partie privative du lot n°19 était de 31,62 m², - postérieurement à la vente, il a découvert que l’entrée n’était pas une partie privative mais une partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, - il a dû procéder au rachat de cette partie le 22 septembre 2022 pour en devenir propriétaire, - l’entrée ne pouvait être considérée comme une partie privative et ne pouvait donc être incluse dans le mesurage du lot n°19, - il a fait mesurer la réelle superficie de son appartement par la société MASSON GEOMETRE-EXPERT FONCIER, laquelle a établi le 28 mai 2021 que la superficie du lot était en réalité de 29,1 m², - il existe donc une différence de 2,52 m² entre la superficie indiquée dans l’acte de vente du 24 septembre 2020 et la superficie réelle de l’appartement, avec un différentiel de plus d’un vingtième. En réponses aux moyens de La SCI IRÉKITA, il fait valoir que : - l’acte de vente notarié du 23 septembre 2022 ainsi que ses annexes attestent pleinement du fait que la superficie réelle du bien vendu à Monsieur [T] [M] était erronée, et ce, étant donné qu’il s’est retrouvé contraint de procéder au rachat de l’entrée, - il verse aux débats une attestation d'un géomètre expert, qui est visée à l'acte de vente que la SCI IRÉKITA l'a entérinée ainsi que cela ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 6 août 2021 - elle a approuvé la création d'un lot n°55 qu'il a acquis. La SCI IRÉKITA, laquelle s'oppose à la diminution du prix sollicité, fait valoir que : - l'acquéreur ne se prévaut que des dires d'un voisin, d’une demande de renseignements émise par les services fiscaux, et d’un mesurage effectué à sa demande, dans un cadre non contradictoire, - aucun de ces éléments ne saurait prouver, en lui-même, que la surface annoncée par l’entreprise ARLIANE, avant la vente litigieuse, serait erronée, - le vendeur n’a pourtant jamais eu à souffrir, directement ou indirectement, la moindre contestation de son droit de propriété sur le lot n° 19, tel qu’il a été mesuré avant la vente, - le mesurage « post-vente » ne dispose en lui-même d’aucune fiabilité supérieure à celle du mesurage effectué avant la vente, - l'action en réduction de prix présuppose que soit établie, au préalable, l’inclusion d’une partie commune dans la désignation notariale du lot n° 19, - l'acte de vente ne décrit le lot n°19 que comme un logement, - la thèse de l’acquéreur revient à soutenir que l’acte notarié serait fondé sur une analyse erronée de l’objet de la vente. Sur ce, Il résulte de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l'acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Lorsque le bien vendu comporte des surfaces exclues de la mesure Carrez en raison de leur qualité, le prix payé comprend nécessairement une part correspondant à ces surfaces et donc non susceptible de réduction et une part correspondant aux surfaces de qualité Carrez, seule soumise à la réduction. Par suite, dans un tel cas, lorsqu’un prix global a été stipulé, le tribunal doit procéder à sa ventilation entre les surfaces de qualité Carrez et les autres. En l'espèce, il est constant que l'acte de vente de La SCI IRÉKITA à M. [T] [M] en date du 24 septembre 2020 de l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] au prix de 270.000 euros mentionne une surface pour le lot n°19 de 31,62 m². En effet, cet acte indique : « la superficie de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de : • 31,62 m² pour le lot numéro DIX-NEUF (19) » M. [T] [M] justifie d'une expertise de la surface du lot n°19 précité, réalisée par la société MASSON GEOMETRE-EXPERT FONCIER EURL, laquelle a constaté une surface de 29,1 m². S'il est exact que cette expertise n'est pas contradictoire, et qu'elle n'a à elle seule pas plus de valeur probante que l'expertise de la surface réalisée préalablement à la vente du lot n°19 par la société ARLIANE, M. [T] [M] produit d'autres éléments au soutien de sa démonstration d'un écart de plus d'un vingtième entre les surfaces acquise et réelle de l'appartement. Il justifie d'échanges avec l'administration fiscale faisant état d'une surface de 29m², pouvant expliquer qu'il se soit interrogé à la suite selon lui des dires d'un voisin. Surtout, il justifie de la création d'un lot n°55 à la suite de la résolution votée par le syndicat des copropriétaires sans opposition de La SCI IRÉKITA d'une surface de 2,52 m² et d'avoir acquis ledit lot le 23 septembre 2022. Il n'est pas démontré, ni même soutenu, que M. [T] [M] aurait acquis un lot n°55 dans la copropriété qui ne serait pas directement attenant à son lot n°19, de sorte que la création de ce lot comme son acquisition corroborent nettement l'existence d'une surface incluse à tort dans la vente. De façon manifeste, l'écart de mesurage entre les attestations des sociétés MASSON GEOMETRE-EXPERT FONCIER EURL et ARLIANE s'explique par ce qu'elles n'ont pas mesuré la même chose, de sorte qu'elles n'entrent dans l'absolu pas en contradiction l'une avec l'autre. Ces différents éléments démontrent un écart entre les surfaces acquise et réelle de l'appartement, de 2,52 m². Elle est supérieure au vingtième de la surface stipulée, qui est de 1,581m² (obtenu avec le calcul 31,62 m² /20). En application des dispositions précitées, la SCI IRÉKITA doit donc supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. Le bien vendu comprend toutefois une cave (lot n°106) qui ne satisfait pas par définition aux critères Carrez mais qui, néanmoins, est nécessairement entrée dans la composition du prix et ne peut représenter une valeur vénale nulle. Il convient de déterminer dans le prix global stipulé la part du prix correspondant à la surface Carrez stipulée afin de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante : Ecart de surface Carrez constaté x Prix de la surface Carrez stipulée / Surface Carrez stipulée Aucune des parties ne propose d'estimation de la cave. Il convient donc d’estimer le prix de cette cave à 8.000 euros. Le prix de l’appartement (lot n°l9) seul doit donc être estimé à 262.000 euros (270.000 – 8000). La réduction de prix est donc de 20.880 euros (2,52 x 262.000 / 31,62). La SCI IRÉKITA sera donc condamné à verser cette somme à M. [T] [M]. Sur les demandes accessoires La SCI IRÉKITA, partie succombante à l’instance, sera condamné aux dépens. Elle sera également condamnée à verser à M. [T] [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne La SCI IRÉKITA à verser à M. [T] [M] la somme de 20.880 euros à titre de réduction du prix de vente du lot n° l9 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] ; Condamne La SCI IRÉKITA aux dépens ; Condamne La SCI IRÉKITA à verser à M. [T] [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024 La GreffièreLe Président Sylvie CAVALIERobin VIRGILE