Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/01367

Du 15 février 2024 5AA PPP Référés N° RG 23/01367 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YCME Société DOMOFRANCE C/ [C] [W] - Expéditions délivrées au défendeur - FE délivrée au demandeur Le 15/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE, SA D’HLM RCS BORDEAUX B 458 204 963 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Pauline RAUZY (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [C] [W] née le 10 Décembre 1982 à [Localité 4] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 22 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privés en date du 5 octobre 2017, à effet du 12 octobre 2017, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [W] [C] un logement situé [Adresse 3] et une place de stationnement n°063897 située à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5483.81 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux. Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 21 septembre 2023 aux fins de voir : Déclarer DOMOFRANCE, recevable et bien fondée en ses demandes,Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux du 5 octobre 2017à la date du 27mars 2023, Constater que Madame [Y] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, Ordonner l'expulsion de Madame [W] [C] et de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux du octobre 2017, En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, Condamner Madame [W] [C] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 6.135,07 € au titre des loyers, charges dus à la date du27mars 2023 (terme de février 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26janvier 2023 sur la somme de 5.483,81€, et à compter de la présente assignation sur le surplus, Condamner Madame [W] [C] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 27mars 2023et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les bauxdu 5 octobre 2017,vides de toute occupation et de tout objet mobilier, Condamner Madame [W] [C] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Madame [W] [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023.A l'audience du 21 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 22 décembre 2023. Lors de l'audience du 22 décembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5568.74 euros au 21 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délai de paiement. En défense, Madame [W] [C] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 154 euros en sus du loyer courant. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 7 juin 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience du 21 septembre 2023. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 27 janvier 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [W] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 5483.81 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 janvier 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 27 mars 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Madame [W] [C] a repris le paiement du loyer courant. De plus, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [W] [C]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [W] [C] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (728.13 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5568.74 euros à la date du 21 décembre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [W] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5568.74 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Madame [W] [C] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [W] [C]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [W] [C] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 27 mars 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail du 5 octobre 2017 entre Madame [W] [C] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 3], porte 405 et la place de stationnement n°063897 située à la même adresse ; CONDAMNONS Madame [W] [C] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 5568.74 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [W] [C] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 155 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Madame [W] [C] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (728.13 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [W] [C] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Madame [W] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [W] [C] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION