Cour d'appel, 15 février 2024. 23/01841

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 15 FEVRIER 2024 N° 2024/110 Rôle N° RG 23/01841 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKXLW [D] [T] [D] [V] [T] [D] C/ Etablissement Public [Localité 4] HABITAT MEDITERRANEE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Faten BEN HASSINE Me Grégory PILLIARD Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 14 décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01664. APPELANTS Monsieur [D] [T] [D] né le 22 octobre 1978 à [Localité 2] (Tunisie) demeurant [Adresse 1] Madame [V] [T] [D] née le 26 septembre 1989 à [Localité 2] (Tunisie) demeurant [Adresse 1] représentés par Me Faten BEN HASSINE, avocat au barreau de TOULON INTIME Etablissement Public [Localité 4] HABITAT MEDITERRANEE - THM dont le siège social est [Adresse 3] représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Alexia MAS, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 février 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un contrat en date du 13 novembre 2017, l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée a donné à bail à M. [D] [T] [D] et Mme [V] [T] [D] un appartement de type T4 à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 411,46 euros, outre 142,52 euros de provisions sur charges. Le 22 novembre 2021, l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée a fait signifier à M. et Mme [T] [D] un commandement de payer la somme de 776,97 euros en principal au titre d'un arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2021, quittancement du mois de d'octobre 2021 inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée a, par exploit d'huissier du 30 août 2022, assigné M. et Mme [T] [D] devant le pôle JCP-Référé du tribunal judiciaire de Toulon afin d'obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance réputée contradictoire du 14 décembre 2022, ce magistrat a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 janvier 2022 ; ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. et Mme [T] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamné solidairement M. et Mme [T] [D] à payer, à titre provisionnel, à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée la somme de 3 332,97 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 10 octobre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ; condamné solidairement M. et Mme [T] [D] à payer, à titre provisionnel, à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée, en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 598,64 euros à compter du 22 janvier 2022, et jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ; condamné in solidum M. et Mme [T] [D] à payer à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum M. et Mme [T] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus. Par acte transmis au greffe le 31 janvier 2023, M. et Mme [T] [D] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Dans leurs dernières conclusions transmises le 3 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle : leur accorde un délai de 24 mois pour s'acquitter de leur dette ; suspende la clause résolutoire durant ce délai ; condamne l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Ils exposent ne pas avoir apuré les causes du commandement de payer dès lors qu'ils n'en ont pas eu connaissance, de même qu'ils n'ont pas été informés de l'acte introductif d'instance. Ils indiquent que leur allocation logement a été suspendue mais qu'ils continuent à régler leurs loyers et charges courants malgré leur situation financière et personnelle comme percevant 1786,14 euros de prestations familiales, ayant quatre enfants à charge dont un présentant un handicap, et M. [T] [D] ayant déclaré environ 500 euros par trimestre en 2022 de chiffre d'affaires dans le cadre de son activité d'artisan. Dans ses dernières conclusions transmises 31 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée sollicite de la cour qu'elle : à titre principal,  confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions portant sur la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de M. et de Mme [T] [D] et leur condamnation solidaire, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3 332,97 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2022 et d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 598,64 euros à compter du 22 janvier 2022, jusqu'à la libération effective des lieux, mais la réforme en ce qu'elle n'a pas ordonné l'expulsion de M. et Mme [T] [D] sous astreinte ; ordonne l'expulsion de M. et Mme [T] [D] ou de tous occupants de leur chef des lieux occupés indûment au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance entreprise ; à titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés, déboute M. et Mme [D] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre ; condamne solidairement M. et Mme [D] à lui verser une provision d'un montant de 5 469,95 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation arrêtés au 29 mars 2023 ; suspende les effets de la clause résolutoire pour une durée de trois mois courant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; dise qu'à défaut pour M. et Mme [T] [D] de leur régler, dans le délai de trois mois courant de la signification de l'arrêt à intervenir, une provision d'un montant de 5 469,95 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation arrêtés provisoirement au 29 mars 2023 : la clause résolutoire reprendrait son plein effet ; M. et Mme [T] [D] seraient considérés comme occupants sans droit ni titre des locaux loués ; leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés serait ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance entreprise ; ils seraient tenus solidairement au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 598,64 euros à compter du 22 janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; en tout état de cause, condamne in solidum M. et Mme [T] [D] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamne aux dépens de la procédure avec distraction au profit de Me Grégory Pilliard, avocat aux offres de droit. Il sollicite l'expulsion de M. et Mme [T] [D] des lieux loués sous astreinte afin d'assurer l'effectivité de la résiliation constatée. Il s'oppose à toutes demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire dès lors que leur dette locative ne cesse de s'accroître comme s'élevant à la somme de 4 568,73 euros au 5 janvier 2023 et qu'ils ne justifient pas de leurs capacités financières à apurer l'arriéré locatif en plusieurs mensualités, en plus de régler les loyers et charges courants, Mme [T] [D] étant bénéficiaire du revenu de solidarité active et M. [T] [D] n'ayant dégagé qu'un chiffre d'affaires de 2 200 euros en 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. C'est ainsi qu'il est stipulé dans le paragraphe X des conditions générales du contrat de bail qu'à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble à l'office deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. Le commandement de payer du 22 novembre 2021 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 776,97 euros correspondant à la part résiduelle du loyer laissée à la charge des locataires non réglée au titre des mois de mai à octobre 2021 à hauteur d'environ 150 euros puis 125 euros par mois. M. et Mme [T] [D] ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification, la dette locative s'élevant à la somme non contestée de 273,11 euros à la date du 22 janvier 2022, échéance du mois de décembre 2021 incluse, étant relevé que la somme de 692 euros a été réglée le 2 décembre 2021, outre un rappel d'aide pour le logement pour les mois d'octobre et novembre 2021 d'un montant de 431,82 euros. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de l'acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 22 janvier 2022. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, à l'examen du dernier décompte actualisé au 28 février 2023, quittancement du mois de février 2023 inclus, il apparaît que M. et Mme [T] [D] sont redevables d'un arriéré locatif d'un montant non contesté de 5 469,95 euros, sachant qu'il s'élevait à la somme de 3 332,97 euros au 30 septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse, somme retenue par le premier juge. Il reste que l'actualisation de la dette n'est sollicitée par l'intimé, qu'à titre subsidiaire, uniquement dans le cas où il serait fait droit à la demande de délais de paiement des appelants et, dès lors, à la suspension de la clause résolutoire, ce qui ne sera pas le cas pour les raisons qui seront exposées ci-dessous. Au surplus, aucune demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise concernant la somme provisionnelle sollicitée au titre de l'arriéré locatif n'est faite par la bailleresse. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. et Mme [T] [D] à payer à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée la somme provisionnelle de 3 332,97 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 10 octobre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, à défaut, les conséquences résultant de la résiliation du bail L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de M. et Mme [T] [D] ne cesse de croître depuis la délivrance du commandement de payer comme étant passée de 776,97 euros le 31 octobre 2021 à 3 332,97 euros le 30 septembre 2022 et 5 469,95 euros le 28 février 2023. A l'examen des décomptes, il apparaît que M. et Mme [T] [D] ont cessé de régler la part résiduelle du loyer laissée à leur charge à compter du mois de mai 2021. S'ils sont parvenus à apurer la quasi-totalité de leur dette au mois de mars 2022, en reprenant le paiement de leurs loyers et charges courants, grâce à des rappels versés au titre des aides pour le logement en décembre 2021 (431,82 euros) et mars 2022 (386,50 euros), outre des paiements qu'ils ont effectués en décembre 2021 (692 euros) et avril 2022 (597,15 euros), il convient de relever que le caisse d'allocations familiales a cessé de verser les aides pour le logement à compter du mois d'avril 2022, ce qui correspond au moment où l'arriéré locatif ne va cesser de croître pour passer de 141,71 euros en mars 2022 à 5 469,05 euros en février 2023, M. et Mme [T] [D] n'ayant alors réglé que les sommes de 621,88 euros en décembre 2022 et 200 euros en janvier 2023. Il s'ensuit que M. et Mme [T] [D], qui n'ont pas réglé la part résiduelle du loyer laissée à leur charge entre les mois de mai et octobre 2021, ne règlent plus leurs loyers et charges courants depuis le mois d'avril 2022, seuls deux paiements ayant été effectués en décembre 2021 et avril 2022. De plus, M. et Mme [T] [D], qui ont quatre enfants à charge, dont un présentant un handicap, justifient avoir perçu en janvier 2023 des prestations familiales, comprenant le revenu de solidarité active pour Mme [T] [D] d'un montant de 874,44 euros et une allocation pour l'éducation de l'enfant handicapé d'un montant de 140,33 euros, soit un montant total mensuel de 1 786,14 euros. Si M. [T] [D] a déclaré à l'Urssaf un chiffre d'affaires total de 9 945 euros réalisé en 2022 dans le cadre de son activité d'artisan, son avis d'imposition de 2022 fait état d'un salaire annuel de 701 euros perçu en 2021, soit moins de 60 euros par mois. Avec des ressources mensuelles d'environ 1 845 euros, M. et Mme [T] [D] ne justifient pas de leurs capacités financières à régler un loyer et charges courants d'un montant de 598,64 euros arrêté au mois de février 2023, en plus de rembourser l'arriéré locatif de 5 469,05 euros en 36 mensualités, ce qui supposerait des versements mensuels de plus de 750 euros, soit plus de 40 % de leurs ressources composées quasi exclusivement de prestations familiales, comme ayant quatre enfants à charge. Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, même s'il ne s'agit pas d'un bailleur privé, comme en la cause, lequel ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par M. et Mme [T] [D]. En conséquence, il y a lieu de débouter M. et Mme [T] [D] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. C'est donc à bon droit que le premier juge a ordonné leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 598,64 euros à compter du 22 janvier 2022, étant relevé que les indemnités d'occupation dues pour la période allant du 22 janvier 2022 au mois de septembre 2022 sont déjà incluses dans le montant de la provision auquel les appelants ont été condamnés par le premier juge. En revanche, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de ces derniers sous astreinte, dès lors que cette dernière pourra intervenir, sous réserve de respecter les délais légaux prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique. Or, comme l'a justement relevé le premier juge, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, outre le fait que ces derniers sont tenus de régler une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux caractérisée par la remise des clés. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. et Mme [T] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamné solidairement M. et Mme [T] [D] à payer, à titre provisionnel, à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée, en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 598,64 euros à compter du 22 janvier 2022, et jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés. Il convient d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui a tranché la demande dans les motifs de sa décision mais pas dans son dispositif, en déboutant l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée de sa demande de voir ordonner l'expulsion des appelants sous astreinte. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. et Mme [T] [D] à verser à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Dès lors que M. et Mme [T] [D] n'obtiennent pas gain de cause à hauteur d'appel, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Grégory Pilliard, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Enfin, l'équité commande de condamner M. et Mme [T] [D] à verser à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. En tant que partie perdante, M. et Mme [T] [D] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Déboute M. [D] [T] [D] et Mme [V] [T] [D] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Déboute l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée de sa demande de voir ordonner l'expulsion de M. [D] [T] [D] et Mme [V] [T] [D], ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte ; Condamne in solidum M. [D] [T] [D] et Mme [V] [T] [D] à verser à l'établissement public [Localité 4] Habitat Méditerranée la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Déboute M. [D] [T] [D] et Mme [V] [T] de leur demande formée sur le même fondement ; Condamne in solidum M. [D] [T] [D] et Mme [V] [T] [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Grégory Pilliard, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La greffière Le président