Cour d'appel, 18 juin 2024. 23/00006

CF/CD Numéro 24/02021 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 18/06/2024 Dossier : N° RG 23/00006 - N° Portalis DBVV-V-B7G-INCB Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : [G] [T] C/ SCI BLP Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 02 Avril 2024, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [G] [T] né le 30 mai 1956 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté de Maître LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU INTIMEE : SCI BLP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Maître LABORDE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocat au barreau d'ALBI sur appel de la décision en date du 25 OCTOBRE 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 21/00987 EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 19 novembre 2020, faisant suite à une promesse de vente en date du 29 juillet 2020, Monsieur [G] [T] et son épouse, Madame [K] [B] ont vendu à la SCI BLP, moyennant un prix de 180 000 euros, un ensemble immobilier sis à [Localité 6] (64), comprenant un moulin dit '[5]', avec notamment une dépendance attenante à usage de centrale hydroélectrique. L'acte notarié a précisé que Monsieur le directeur de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) confirmait l'existence légale d'un droit d'eau attaché au moulin de [5]. La SCI BLP n'a pu exploiter la centrale hydroélectrique en raison de plusieurs arrêtés préfectoraux des 28 janvier 2016, 13 décembre 2018 et 5 avril 2019, sommant les époux [T] d'avoir à effectuer des travaux pour pouvoir poursuivre l'exploitation de la centrale. Ces arrêtés ont été consécutifs à un rapport de manquement administratif du 23 novembre 2015 aux termes duquel l'administration a constaté que les époux [T] avaient procédé à des travaux contraires aux règles applicables en la matière. Par courrier recommandé du 17 mars 2021, la SCI BLP a écrit à M. [G] [T] pour lui réclamer le paiement de la somme de 60 000 € correspondant aux frais à engager pour respecter les prescriptions administratives afférentes au barrage en invoquant la garantie des vices cachés. Par acte d'huissier de justice du 17 juin 2021, la SCI BLP a fait assigner M. [G] [T] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d'obtenir une réduction du prix de vente à hauteur de 60 000 euros à parfaire, en raison des vices cachés affectant le bien, sur le fondement des articles 1137, 1641 et 1644 du code civil. Suivant jugement contradictoire du 25 octobre 2022 (RG n° 22/804), le tribunal a : - dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture pour jonction d'une procédure dirigée contre Mme [B] épouse [T], - constaté que le consentement de la SCI BLP a été vicié par une réticence dolosive lors de la vente du 19 novembre 2020, - dit que M. [T] est tenu envers la SCI BLP de la garantie des vices cachés conformément aux dispositions de l'article 1641 du code civil, - prononcé en conséquence la réduction du prix de vente à hauteur de 100 000 euros, - condamné M. [T] à répéter au bénéfice de la SCI BLP la somme de 80 000 euros sur le prix de 180 000 euros qui avait été réglé, - condamné M. [T] à payer à la SCI BLP la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Pour motiver sa décision, le juge a retenu, au visa des articles 783 et 784 du code de procédure civile, 1137, 1641, 1644 et 1371 du code civil : - que la SCI BLP n'ignorait pas que Mme [B] épouse [T] était partie à l'acte de vente, et pouvait la faire intervenir à la cause pendant tout le temps de la mise en état, - que M. [T] s'est engagé, aux termes de la promesse de vente du 29 juillet 2020, à vendre à Mme [W], substituée par la SCI BLP, un ensemble immobilier comprenant une dépendance attenante à usage de centrale hydroélectrique, - que même si aux termes de la promesse de vente, il était stipulé que l'acquéreur entendait poursuivre l'usage d'habitation, rien ne s'opposait à ce que dans ce cadre, il récupère la centrale hydroélectrique en état de marche, - qu'en s'abstenant de faire figurer à la promesse de vente et à l'acte de vente les restrictions à l'usage de la centrale hydroélectrique apportées par des décisions administratives antérieures aux actes, M. [T] a commis une réticence dolosive viciant le consentement de son cocontractant, au sens de l'article 1137 du code civil, - que M. [T] est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue dès lors que la SCI BLP n'est pas un professionnel de la législation sur l'eau et ne pouvait, faute de communication des arrêtés préfectoraux, avoir connaissance de ces vices et de l'obligation à réaliser les travaux qui lui a été transférée. Sur la demande de diminution du prix de vente en application de l'article 1644 du code civil : - que la DDTM a indiqué à la suite d'une visite le 6 octobre 2021 que la régularisation de la situation qui restait à entreprendre pour éviter que l'ouvrage ne soit emporté par les crues et/ou qu'il ait une incidence sur le risque inondation, préconisait les solutions suivantes : - la remise en état du seuil dans sa configuration d'origine (enrochements non liaisonnés) - le maintien du seuil en l'état accompagné ou non de travaux de consolidation, outre une étude prenant en compte les aménagements nécessaires pour consolider les berges et il était laissé au nouveau propriétaire un délai de six mois pour informer la DDTM des suites envisagées pour la remise en état du seuil et des installations ; - que le devis de 8 400 euros produit par la SCI BLP est conforme et répond aux préconisations du rapport de la DDTM du 23 novembre 2015 ; - que la SCI BLP ne produit pas l'étude du dossier d'autorisation environnementale qui serait de nature à indiquer les travaux réellement à réaliser, et ainsi justifier le devis de 492 969,84 euros qu'elle produit en sus ; - que pour tenir compte de l'obligation qu'avait le vendeur de réaliser les travaux prévus au rapport administratif du 23 novembre 2015, de la dissimulation qu'il en a faite à l'acheteur lors de la vente et de l'impossibilité malgré le droit d'eau de faire fonctionner la centrale hydroélectrique qui avait vocation à fournir une production électrique maximale de 55kw et à le vendre dans le cadre d'un contrat de rachat à tarif préférentiel avec EDF, il convient de réduire le prix à 100 000 € et en conséquence de condamner M. [T] à répéter la somme de 80 000 € sur le prix de 180 000 € qui avait été réglé. M. [G] [T] a relevé appel par déclaration du 30 décembre 2022 (RG n° 23/00006), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions, sauf sur le rejet de la révocation de l'ordonnance de clôture. Aux termes de ses dernières conclusions du 5 décembre 2023, M. [G] [T], appelant, entend voir la cour infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : - déclarer irrecevable la demande de la SCI BLP, au visa de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, - déclarer irrecevable la demande de la SCI BLP à l'encontre de M. [T], covendeur, au visa des articles 31 et suivants du code de procédure civile, - déclarer le jugement inopposable à Mme [B], - juger que le fonctionnement de la centrale hydroélectrique du moulin n'est jamais entré dans le champ contractuel comme étant une condition déterminante du contrat, - débouter la SCI BLP de ses demandes fondées tant sur le dol que sur les vices cachés, - condamner en tant que de besoin la SCI BLP à restituer à M. [T] la somme de 81 800 euros versée dans le cadre de l'exécution provisoire, A titre subsidiaire, - réduire à 1 euro symbolique la restitution du prix par M. [T], la restitution du prix ne pouvant excéder la somme de 19 084,80 euros, - débouter la SCI BLP de son appel incident, En tout état de cause, - condamner la SCI BLP à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la SELARL DLB AVOCATS. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa des articles 28 de décret du 4 janvier 1955, 31 et suivants du code de procédure civile, 1103, 1104, 1137 et 1641 du code civil : - que la demande de la SCI BLP tendant à la restitution du prix de vente aurait dû être publiée au service de la publicité foncière avant l'audience de plaidoirie devant le tribunal, - que l'absence à la cause de Mme [B], mariée sous le régime de la communauté légale avec M. [T] et covendeur du bien appartenant à la communauté, rend le jugement inopposable à son égard et les demandes formées contre un seul des covendeurs irrecevables, - que l'utilisation et l'exploitation de la centrale hydroélectrique n'a jamais été une cause déterminante du consentement de la SCI BLP, dès lors qu'elle a entrepris des travaux de transformation, supprimant la centrale, entre la signature du compromis et de l'acte de vente, - que la SCI BLP ne rapporte pas la preuve de l'intention dolosive et des manoeuvres dont ils se seraient rendus coupables dès lors qu'ils l'ont informée du contentieux administratif existant lié à l'usage de la partie micro-centrale hydroélectrique du moulin, et de la nécessité de procéder à des travaux de remise aux normes, - que les vices allégués étaient apparents dès lors que le bien, estimé 208 000 euros, a finalement été vendu 180 000 euros suite à la négociation sur la base des travaux à effectuer, - que l'exclusion de garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente ne peut être écartée dès lors que la SCI BLP, non professionnel sur la législation de l'eau, n'a pas acquis une centrale hydroélectrique mais un bien à usage d'habitation, et que la SCI BLP est un professionnel de l'immobilier, - que les travaux nécessaires à la remise aux normes s'élèvent à la somme de 19 084,80 euros, et non à la somme de 492 961,84 euros, ce devis listant des travaux rendus nécessaires par les dégâts relatifs à la crue du 19 décembre 2021, qui sont sans lien avec les travaux exigés par l'administration. Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, la SCI BLP, intimée et appelante incident, entend voir la cour : Sur l'appel principal : - Débouter l'appelante de toutes ses demandes, ce compris les irrecevabilités soulevées à hauteur d'appel ; Vu l'appel incident formé par la SCI BLP par voie de conclusions ; Sur l'appel incident : - Juger recevable l'appel incident formé par la SCI BLP ; -  En conséquence, infirmer partiellement la décision entreprise en ce qu'elle a : - Prononcé la réduction du prix de vente à hauteur de 100 000 € ; - Condamné [G] [T] à répéter au bénéfice de la SCI BLP, la somme de 80 000 € sur le prix de 180 000 € qui avait été réglé ; Statuant à nouveau, - Prononcer la réduction du prix de vente à hauteur de la somme d'un euro symbolique ; - Condamner [G] [T] à répéter au bénéfice de la SCI BLP la somme de 179 999 euros ; En tout état de cause, - Confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement entrepris. - Condamner M. [G] [T] à verser à la SCI BLP la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1641 et 1644 du code civil : - que l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 n'est pas applicable dès lors que son action tend à la réduction du prix de vente, - que l'action introduite contre un seul covendeur est recevable, et le jugement est opposable à Mme [B] dès lors qu'elle a connaissance de l'existence de cette procédure depuis l'assignation de son époux, et une procédure judiciaire étant en cours à son encontre, - que les vendeurs avaient connaissance de l'existence du vice affectant le bien avant la vente eu égard aux mises en demeure qu'ils ont reçues et aux décisions administratives rendues relativement à la centrale hydroélectrique, qu'ils se sont abstenus de faire figurer dans les actes notariés, rendant inopérante toute exclusion de garantie, - que la situation administrative de la centrale hydroélectrique était déterminante de son consentement, et qu'elle n'aurait pas acquis le bien à ce prix en connaissance de cause, - qu'elle n'a initié aucune transformation du local technique de la centrale, - que la diminution du prix se justifie par la perte de la valeur du bien, le manque à gagner du fait de l'impossibilité d'utiliser la centrale, les risques auxquels elle est exposée du fait de la menace de sanctions administratives financières, - que la diminution du prix est aussi justifiée par le coût des travaux de remise en état, évalué à 492 969,84 euros, suite à l'expertise de la DDTM qui indique les travaux nécessaires pour permettre au moulin de fonctionner, et du fait des crues de fin 2021 et début 2022, qui ont fait céder l'installation, ce qui ne se serait pas produit si la centrale avait été aux normes au moment des crues. Par ordonnance du 11 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions de la SCI BLP du 27 février 2024. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2024. MOTIFS Sur la recevabilité : L'article 28 du décret du 4 janvier 1955 prévoit que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles notamment les actes et décisions judiciaires les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention. Or, en l'espèce, il ne s'agit pas d'une action diligentée par la SCI BLP en annulation de la vente immobilière intervenue le 19 novembre 2020 mais d'une action en réduction du prix de vente dans le cadre d'une action estimatoire. Aussi, l'absence de publication de l'assignation initiale n'est pas nécessaire et aucune irrecevabilité n'est encourue de ce chef. Il est soulevé l'irrecevabilité de l'action en raison de l'absence de Mme [B] épouse [T] dans la cause, alors qu'elle était covendeur de l'immeuble. L'article 32 du code de procédure civile prévoit qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. L'acte notarié du 19 novembre 2020 décrit comme partie venderesse la présence de M. [G] [T] et de Mme [K] [B] épouse [T], mariés sous le régime de la communauté d'acquêts à défaut de contrat de mariage préalable. Il convient de relever que seul M. [T] a été assigné devant le tribunal judiciaire et que le tribunal a refusé la révocation de l'ordonnance de clôture tendant à permettre la mise en cause de Mme [B] épouse [T]. Le prix de vente est un élément essentiel du contrat de vente auquel ont participé les deux époux et celui-ci ne peut être modifié sans le consentement des deux époux en application de l'article 1424 du code civil qui dispose que les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles dépendant de la communauté et ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations. L'arrêt produit par la SCI BLP de la cour de cassation 1ère civ. 12 juin 2013 qui a retenu que l'action introduite contre un seul indivisaire est recevable, n'est pas applicable en l'espèce dès lors qu'il s'agissait d'époux mariés sous le régime de la séparation de biens et de biens acquis en indivision avant le mariage, les soumettant ainsi au régime de l'indivision et non de la communauté. Il ne s'agit pas seulement d'une question d'inopposabilité à Mme [T] du jugement du 25 octobre 2022 et du présent arrêt, mais d'un défaut du droit d'agir contre le seul M. [G] [T] au sens de l'article 32 du code de procédure civile. Aussi, Mme [T] n'étant pas dans la cause, à défaut de régularisation effective de la procédure, y compris en appel, l'action de la SCI BLP dirigée uniquement contre M. [G] [T] en réduction du prix de vente de l'immeuble n'est pas recevable. Le jugement sera donc infirmé dans toutes ses dispositions. L'équité commande en cause d'appel d'allouer à M. [G] [T] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la SCI BLP à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, statuant à nouveau : DECLARE irrecevable l'action de la SCI BLP dirigée contre M. [G] [T] seul, y ajoutant : CONDAMNE la SCI BLP à payer à M. [G] [T] une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de la SCI BLP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI BLP aux dépens d'appel dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE