Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/06343

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [V] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06343 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Q3I N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 06 février 2024 DEMANDERESSE IMMOBILIÈRE 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDERESSE Madame [V] [U] demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06343 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Q3I EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 juin 2017, la SA IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Monsieur [J] [T] et à Madame [V] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 423,66 euros. Par courrier reçu le 14 septembre 2017, Monsieur [J] [T] a donné congé, Madame [V] [U] demeurant seule titulaire du bail. Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F a fait délivrer à Madame [V] [U] un commandement de payer la somme principale de 2 943,05 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F a assigné Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - constater la clause résolutoire acquise, - subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de Madame [V] [U] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance du commissaire de police et de la force publique, - autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse, - condamner Madame [V] [U] à payer la somme de 1 648,01 euros ainsi qu'à une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, majoré de 50 %, outre les charges, - condamner Madame [V] [U] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement et de l'assignation et plus généralement tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. A l'audience du 14 novembre 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 1 505,52 euros, selon décompte du 10 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Madame [V] [U], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle explique les impayés par des difficultés lors du renouvellement de son titre de séjour, indique percevoir le RSA et les allocations familiales et précise qu'une demande est en cours auprès du fonds de solidarité logement (FSL). La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 11 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales (CAF) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 août 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 20 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2023, pour la somme en principal de 2 943,05 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 juin 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Madame [V] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA IMMOBILIÈRE 3F produit un décompte faisant apparaître que Madame [V] [U] est redevable de la somme de 1 505,52 euros à la date du 10 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus. Madame [V] [U] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 505,52 euros. La défenderesse sera également condamnée au paiement, à compter de l'échéance de novembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu'à la libération effective des lieux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Madame [V] [U] a repris le paiement du loyer courant et la SA IMMOBILIÈRE 3F a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [V] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et de respect des délais de paiement d'autre part, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [V] [U] avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Madame [V] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CAF et les frais de signification de la présente décision. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIÈRE 3F les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2017 entre la SA IMMOBILIÈRE 3F et Madame [V] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 3] sont réunies à la date du 5 juin 2023, CONDAMNE Madame [V] [U] à verser à la SA IMMOBILIÈRE 3F la somme de 1 505,52 (décompte arrêté au 10 novembre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISE sauf meilleur accord des parties Madame [V] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette, PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Madame [V] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIÈRE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [V] [U] soit condamnée à verser à la SA IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Madame [V] [U] à verser à la SA IMMOBILIÈRE 3F une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [V] [U] aux dépens comme visé dans la motivation, DÉBOUTE la SA IMMOBILIÈRE 3F de ses demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.