Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/01958

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/195 N° RG 23/01958 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YDI4 3 copies GROSSE délivrée le26/02/2024 àMe Nélida DOS SANTOS l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES Me Lucie TEYNIE Rendue le VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Lucie TEYNIE, avocat postulant au barreau de [Localité 4], Me Nélida DOS SANTOS, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Société ASK BEAUTE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de [Localité 4] I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 21 septembre 2023, la SCI SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE a fait assigner la SARL ASK BEAUTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 1134 et suivants du code civil, afin de voir : - condamner la SARL ASK BEAUTE à lui payer à titre provisionnel la somme de 35 572,46 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 24 juillet 2023 ; - condamner la SARL ASK BEAUTE à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 557,25 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard ; - déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais ; - subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que faute par la SARL ASK BEAUTE de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ; - condamner la SARL ASK BEAUTE à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La demanderesse expose que, par sous-seing privé en date du 07 juillet 2016, elle a donné à bail à la SARL ASK BEAUTE des locaux à usage commercial situés dans le centre commercial [6], [Adresse 7] à [Localité 4] ; que compte tenu de l’épidémie liée à la crise de Covid 19, elle a consenti à la SARL ASK BEAUTE une franchise temporaire de loyer, cette dernière s’engageant à régler son arriéré locatif en 24 mensualités à compter du 1er juillet 2022, en sus de ses loyers, charges et accessoires courants ; que la société locataire n’ayant pas réglé ses dettes locatives, elle lui a fait délivrer par acte en date du 03 mars 2023 une sommation d’avoir à payer la somme de 47 311, 51 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 02 février 2023 ; cette sommation étant restée partiellement infructueuse, elle lui a fait délivrer par acte en date du 22 mai 2023 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 26 752, 46 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 15 mai 2023 ; que ce commandement est resté infructueux à son échéance ; qu’elle n’entend pas se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail mais entend néanmoins demander la condamnation de la SARL ASK BEAUTE au paiement provisionnel des sommes dues par elle au titre du bail. Appelée à l’audience du 20 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 29 janvier 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SCI SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE, le 17 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en les actualisant en sollicitant la somme de 63 048,84 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 16 janvier 2024, la somme de 6 304,88 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - la SARL ASK BEAUTE, le 15 décembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 1343-5 du code civil, à titre principal de reporter le paiement des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et charges de deux années, à titre subsidiaire de lui accorder la faculté de se libérer de sa dette en 24 mensualités et, en tout état de cause, de débouter la demanderesse de sa demande de condamnation à titre provisionnel de la somme de 3 557,25 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard ainsi que de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu’une sommation de payer a été régulièrement signifiée le 03 mars 2023 pour un montant de 47 311,51 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 02 février 2023 ; - que cette sommation est demeurée partiellement infructueuse à son échéance ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 22 mai 2023 pour un montant de 26 752,46 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 15 mai 2023 ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que selon décompte versé au débat et non contesté la dette locative s’établissait au 16 janvier 2024 à la somme de 63 048,84 euros au titre des loyers et charges impayés. La SARL ASK BEAUTE sollicite le report des sommes dues au titre de l’arriéré locatif de deux années ou, à défaut, un échéancier de paiement de 24 mensualités pour se libérer de sa dette. La société preneuse expose avoir fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire en 2011 puis avoir été fortement impactée par les conséquences de la crise sanitaire et la fermeture administrative des commerces considérés comme non essentiels en 2020. Elle indique être consciente des efforts consentis par son bailleur pour l’accompagner dans cette période de difficultés financières, matérialisés par l’avenant régularisé en 2022 et entérinant un accord des parties sur une franchise de loyers et un règlement du solde en 24 mensualités depuis le 1er juillet 2022, mais reconnaît ne pas être en mesure de faire face à l’ensemble de ses dettes locatives. Elle précise chercher actuellement un potentiel acquéreur de son fonds de commerce. La SCI DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE s’oppose à l’octroi de délais et fait valoir que la société preneuse a enregistré un résultat déficitaire de 8 240 euros en 2022, que le bail (page 51) exclut toute cession sans paiement préalable ou simultané par le cédant au bailleur de toute somme dont il est redevable ; que les délais de paiement de 2022 n’ont pas été respectés. Il ressort des débats et des pièces que les parties ont toutes deux fait preuve de bonne foi, la bailleresse ayant même fait montre d’une particulière patience envers sa locataire. Toutefois, un report de paiement ou un échéancier ne peut être accordé que sur démonstration d’une perspective réaliste d'apurement de la dette dans les délais. Or les éléments comptables produits révèlent que la société preneuse est dans une situation financière déficitaire et que sa dette locative s’est accrue depuis le commandement de payer, de sorte qu’elle ne justifie pas être en mesure d’honorer ses engagements, fût-ce en lui accordant les plus larges délais. La demande de la SARL ASK BEAUTE sera rejetée. Il y a lieu de condamner la SARL ASK BEAUTE à payer à la SCI DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE la somme provisionnelle de 63 048,84 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 16 janvier 2024, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable. La demande tendant à majorer de 10% la somme due en application des stipulations contractuelles sera quant à elle rejetée car s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL ASK BEAUTE sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; CONDAMNE la SARL ASK BEAUTE à payer à la SCI DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE la somme provisionnelle de 63 048,84 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 16 janvier 2024 ; DEBOUTE la SCI DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE de sa demande au titre de la pénalité contractuelle de 10 % ; DEBOUTE la SARL ASK BEAUTE de sa demande de délais et de toutes ses demandes ; CONDAMNE la SARL ASK BEAUTE aux dépens, et la condamne à payer à la SCI DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] PREFECTURE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,