Tribunal judiciaire, 17 décembre 2025. 25/56247

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] ■ N° RG 25/56247 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJKX AS M N° : 10 Assignation du : 11 Août et 17 Septembre 2025 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 17 décembre 2025 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE S.C.I. MOULINS [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS - #D1890 DEFENDEURS Monsieur [I] [S] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Annelies MATHOT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #398 S.A.S. LA BONNE TRADITION [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Marie-anne LAPORTE, avocat au barreau de PARIS - #D1895 DÉBATS A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 octobre 2020, la SCI Moulins a consenti au profit de la société Baubys au renouvellement d'un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], pour y exploiter une activité de Bar – Restauration – Consommation sur place et à emporter. Le fonds de commerce a fait l'objet d'une cession dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Bauby au profit de la société La Bonne Tradition le 27 janvier 2023 moyennant le paiement de la somme de 110 000 euros. Puis, par acte sous seing privé signé le 13 février 2025, le fonds de commerce a été cédé, moyennant le paiement de la somme de 30 000 euros, à Monsieur [I] [S]. Le 17 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 5508,42 € au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Moulins a, par exploit délivré les 11 août et 17 septembre 2025, fait citer la SAS La Bonne Tradition et M [I] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 15€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des biens laissés, - condamner solidairement les défendeurs au paiement par provision de la somme de 16 525,26 € au titre de l'arriéré échu, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5508,42€ à compter du 17 avril 2025 puis de la citation pour le surplus, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2317,65€, outre celle de 661,01€ au titre de la clause pénale, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer. A l'audience du 14 octobre 2025, la SCI Moulins actualise la dette locative à la somme de 25 873,89€, terme de novembre 2025 inclus et s'oppose aux moyens de défense invoqués par M [S] et par le garant solidaire. En réponse, M [S] conclut au rejet des demandes principales et sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de vingt-quatre mois de délais suspensif des effets de la clause résolutoire. La société La Bonne Tradition sollicite qu'il lui soit donné acte qu'elle s'associe à la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire. A titre principal, la société défenderesse sollicite le rejet de la demande de solidarité formée à son encontre et à titre subsidiaire, sollicite de limiter le montant réclamé à quatre termes de loyers ou, en tout cas, aux termes postérieurs au 8 juillet 2025, et condamner M [S] à lui rembourser les sommes réglées pour lui, avec intérêts de droit à compter de leur règlement et capitalisation des intérêts. Elle sollicite enfin la condamnation de M [S] à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS Sur la demande principale Monsieur [S] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme à la destination contractuelle, exposant que le local est dépourvu d'un système d'évacuation d'air conforme à la réglementation sanitaire de la ville de [Localité 8] et qu'il ne peut techniquement être mis aux normes, ce qui l'empêche d'exploiter les lieux, et ce qui était connu du bailleur qui lui a ainsi délivré un commandement de mauvaise foi. En réponse et à l'oral, la requérante soutient que M [S] est de mauvaise foi ; qu'il a fait l'acquisition du fonds de commerce à un prix très inférieur au prix du marché, ce qui tient compte de la stipulation du contrat de bail mettant à sa charge la mise en conformité du conduit d'extraction, et ce en connaissance de cause, étant un professionnel de la restauration ; qu'il ne souhaitait manifestement pas exploiter les lieux à titre de restauration, comme il le soutient aujourd'hui, l’exiguïté des lieux rendant cette exploitation irréaliste. Aussi, soupçonne-t-elle M [S], qui refuse de régulariser un contrat de bail prévoyant une minoration du montant du loyer et le retrait de l'activité de restauration, d'avoir fait l'acquisition de ce fonds de commerce en connaissance de cause afin d'en tirer une indemnisation. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire en cas de manquement par le preneur au paiement des loyers et charges notamment, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer et/ou sur l'exigibilité des loyers, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. L'article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Aux termes de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'exception d'inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s'agit d'un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s'exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori. L'exception d'inexécution doit donc être opposée de façon concomittante au non paiement du loyer et doit concerner un manquement actuel lorsqu'il est invoqué, puisque son objet est d'obtenir l'exécution de la prestation prétendument inexécutée par l'autre partie. En outre, il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. En l'espèce, il ressort des débats que si le local est muni d'un conduit de fumée, celui-ci ne permet pas l'évacuation des vapeurs et produits spécifiques d'exploitation commerciale. Il est en outre acquis aux débats que M [S] n'a jamais exploité les lieux depuis la cession du fonds de commerce. Il n'est pas contestable que M [S] était informé, selon les clauses négociées de l'acte de cession de fonds de commerce, d'une des clauses du contrat de bail stipulant que « Le Preneur devra supporter personnellement le coût de toute installation ou modification à faire au conduit de fumée mis à sa disposition et le rendre réglementaire s'il y a lieu sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à sa charge et après acceptation du syndic de l'immeuble ou de l'assemblée des copropriétaires. Le Preneur s'engage dès aujourd'hui à gainer ou cheminer l'extraction mise à sa disposition. Il devra néanmoins exercer une activité qui sera conforme par rapport au diamètre du conduit existant ». En premier lieu, M [S] justifie par des éléments techniques qu'aucun système d'extraction ne peut être installé dans les locaux. Ainsi, dans ses rapports établis les 26 février et 18 novembre 2025, la société Chignoli indique que le local n'est muni que d'un conduit de fumée, qui ne peut être utilisé pour installer un système de ventilation mécanique (type extraction de cuisine) et qu'un tubage ou un chemisage du conduit de fumée ne permettra pas d'être en conformité avec le règlement sanitaire de la ville de [Localité 8]. La société Phoenix conclut le 1er octobre 2025, que « après analyse de l'ensemble des accès et des configurations existantes, il apparaît qu'aucun passage extérieur ne permet de rejoindre la toiture de l'immeuble pour l'implantation d'une gaine d'extraction. Les contraintes structurelles et architecturales du bâtiment, ainsi que l'absence de gaines utilisables dans les parties communes, rendent une installation conforme techniquement irréalisable ». Le preneur justifie ainsi d'éléments objectifs démontrant que les locaux ont été donnés à bail, pour une activité de restauration, sans conduit d'extraction. La clause de transfert de la mise aux normes d'un conduit de cheminée ne permet pas d'établir, avec l'évidence requise en référé, que le bailleur a rempli son obligation de délivrance dès lors que cette clause, comme il a été ci-avant démontré, ne permet pas au preneur, techniquement et en l'état des pièces communiquées, d'installer une extraction de fumées de cuisine. Par ailleurs, M [S] démontre, par des courriers de janvier et février 2024, que l'exploitation des lieux par la société La Bonne Tradition a pu être responsable de nuisances olfactives et sonores, alors qu'elle n'exploitait dans les lieux, selon ses déclarations et celles du bailleur, qu'une activité de petite restauration. Dès lors, et de la même manière, la stipulation imposant au preneur d'exercer une activité conforme par rapport au diamètre du conduit, ce qui semble toutefois générer des troubles, ne permet pas, avec l'évidence requise en référé, de démontrer que le bailleur a rempli son obligation de délivrance. Le preneur justifie enfin d'échanges avec le bailleur dès le 2 avril 2025 relatifs à la modification de la clause de destination du contrat de bail, un projet de bail ayant été adressé le 16 juin 2025 au preneur prévoyant une gratuité du loyer et des charges au titre de la période du 14 février au 15 juin 2024 et la modification de la clause de destination en activité unique de BAR. Il découle de l'ensemble de ces éléments que le défaut de paiement coïncide avec la découverte, le 26 février 2025, du fait que le rejet de l'extracteur installé dans les locaux était réalisé par un conduit de fumées intérieur d'immeuble non conforme à l’exploitation de restauration. Et la contestation opposée par le preneur fondée sur l’exception d’inexécution en réponse à l’absence de délivrance conforme des lieux permettant une exploitation normale et fondée sur la bonne foi du bailleur qui a délivré un commandement de payer le 17 avril 2025 alors que les parties négociaient la clause de destination du bail, apparaissent sérieuses. Il n’y a lieu à référé ni sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ni sur les demandes provisionnelles en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Sur la demande à l'encontre de la société La Bonne Tradition En vertu de l'article 1315 du code civil, le débiteur solidaire poursuivi par le créancier peut opposer les exceptions qui sont communes à tous les codébiteurs, telles que la nullité ou la résolution, et celles qui lui sont personnelles. En l'espèce, la société La Bonne Tradition invoque le défaut d'information. L'article L.145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. Ce texte ne prévoit aucune sanction au défaut d'information du garant. Toutefois, et compte tenu du principe d'exécution loyale des contrats, il est constant qu'un défaut d'information du garant est susceptible d'entraîner la perte pour le bailleur de son recours en paiement à l'encontre du garant si ce dernier démontre la réalité d'une perte de chance résultant d'un défaut d'information démontré. Il n'est pas contesté que les impayés ont débuté dès le premier terme du contrat de bail, au mois de mars 2025. Il n'est pas contesté que la société La Bonne Tradition n'a été informée des impayés que le 8 juillet 2025, soit quatre mois plus tard. Les circonstances temporelles rendent ainsi sérieuse la contestation relative à une perte de chance, dont l'appréciation excède les pouvoirs du juge des référés. Dès lors, la société La Bonne Tradition justifie d'une contestation sérieuse s'opposant à ce qu'elle soit condamnée solidairement au paiement de quelconques provisions. Sur le surplus des demandes Partie perdante, la requérante sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Les circonstances de la cause ne justifient pas l'octroi d'une indemnité de procédure au profit de M [S] en vertu de l’article 700 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Disons n’y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes ; Condamnons la SCI Moulins au paiement des dépens ; Rejetons les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à [Localité 8] le 17 décembre 2025 Le Greffier, Le Président, Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN