Cour d'appel, 19 mars 2024. 23/02249

JG/ND Numéro 24/966 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 19/03/2024 Dossier : N° RG 23/02249 - N° Portalis DBVV-V-B7H-ITRA Nature affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Affaire : S.A.R.L. AUX TRAPPEURS 'LA TUTE' C/ S.C.I. UN AIR DE TUTE S.A.R.L. FRANCE BOISSONS LOIRE SUD OUEST S.A. BANQUE CIC EST Ste Coopérative banque Pop. BANQUE POPULAIRE OCCITANE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 23 Janvier 2024, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.R.L. AUX TRAPPEURS 'LA TUTE' [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Marc AZAVANT, avocat au barreau de Pau INTIMEES : S.C.I. UN AIR DE TUTE immatriculée au RCS de Tarbes sous le n° 878 393 776 [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Nadia DUSSERT, avocat au barreau de Tarbes Assistée de Me Laurent SOUCAZE-SUBERBIELLE (SELARL LOYVE AVOCATS), avocat au barreau de Toulouse S.A.R.L. FRANCE BOISSONS LOIRE SUD OUEST [Adresse 8] [Localité 3] assignée S.A. BANQUE CIC EST [Adresse 1] [Localité 7] assignée Ste Coopérative banque Pop. BANQUE POPULAIRE OCCITANE [Adresse 4] [Localité 2] assignée sur appel de la décision en date du 04 JUILLET 2023 rendue par le PRESIDENT DU TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE TARBES Exposé du litige et des prétentions des parties : Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2020, la société civile immobilière Un air de tute a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Aux trappeurs "la tute" un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (65) pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2020 moyennant un loyer annuel de 62.400 euros hors taxes payable mensuellement après une période de franchise de 5 mois, soit 5.200 euros HT par mois. Le bail prévoyait une clause résolutoire pour non paiement à son échéance d'un terme de loyer un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer infructueux. Par acte d'huissier du 16 juin 2022. la SCI Un air de tute a fait signifier à sa locataire, la SASU Aux trappeurs "la tute", un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à hauteur de 87.120 euros TTC de loyers impayés pour les années 2020, 2021 et jusqu'au 26 mai 2022, outre 8.050 € TTC de charges. N'obtenant pas satisfaction, par acte d'huissier du 26 mai 2023, la SCI Un air de tute a fait assigner la SASU Aux trappeurs "la tute" devant le tribunal de commerce de Tarbes statuant en référé, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti à la date du 16 juillet 2022, - ordonner que cette résolution soit opposable aux créanciers inscrits, - ordonner l'expulsion de la SASU Aux trappeurs "la tute" et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force si besoin est, - condamner par provision la SASU Aux trappeurs "la tute" à lui payer la somme de 87.120 € outre 8 050 euros au titre des loyers et charges tels que visés au commandement, - condamner par provision la SASU Aux trappeurs "la tute" à lui payer à compter du 16 juillet 2022 une indemnité d'occupation mensuelle de 6.590 euros, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, - juger opposable aux créanciers inscrits la procédure, - condamner la SASU Aux trappeurs "la tute" à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par actes d'huissier des 26 mai 2023 et 30 mai 2023, la SCI Un air de tute a fait assigner la SA Banque CIC Est, la SARL France Boissons Loire Sud ouest et la SA Banque populaire occitane en leur qualité de créanciers inscrits. Elles n'ont pas conclu et n'étaient pas représentées à l'audience. Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Tarbes a : - renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens leur demeurant réservés, - constaté la résiliation du bail à la date du 17 juillet 2022, - dit que la SARL Aux trappeurs "la tute" et tous occupants de son chef devront quitter les lieux à l'issue d'un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance, avec restitution des clés et établissement d'un état des lieux contradictoire, - à défaut d'exécution volontaire dans ce délai, ordonné l'expulsion de la SARL Aux trappeurs "la tute" ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire; - condamné la SARL Aux trappeurs "la tute" à payer à la SCI Un air de tute la somme de 95.170€ € à titre de provision sur les loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtés à mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamné la SARL Aux trappeurs "la tute" à payer à la SCI Un air de tute une indemnité provisionnelle de 6.590€ par mois à compter du 1er juin 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, - condamné la SARL Aux trappeurs "la tute" à payer à la SCI Un air de tute la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SARL Aux trappeurs "la tute" aux dépens, y compris le coût du commandement de payer. Par déclaration au greffe en date du 4 août 2023, la SARL Aux trappeurs "la tute" a formé appel de l'ordonnance. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 13 décembre 2023. ** Par conclusions en date du 11 décembre 2023, la SARL Aux trappeurs "la tute" demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile et de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020, de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : A titre principal - déclarer irrecevable la SCI Un air de tute dans son action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire, - débouter la SCI Un air de tute de l'ensemble de ses demandes, - dire qu'elle n'est redevable d'aucun loyer de retard ou de charges impayées ; Vu les articles L. 145-51 du code de commerce et 1343-5 du code civil, - suspendre la clause résolutoire et ses effets, - lui octroyer 24 mois pour s'acquitter des loyers de retard ; En tout état de cause condamner la SCI Un air de tute à payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel. ** Par conclusions en date du 12 décembre 2023, la SCI Un air de tute demande à la cour de débouter la SARL Aux trappeurs "la tute" de sa demande de réformation et de l'intégralité de ses demandes, de confirmer la décision entreprise et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ** Par actes d'huissiers des 20 et 21 septembre 2023 et du 6 novembre 2023, la SARL Aux trappeurs "la tute" a signifié sa déclaration d'appel, l'avis de fixation de l'affaire à bref délai et ses conclusions à la SARL France Boissons Loire Sud ouest (personne habilitée), à la SA Banque populaire occitane (personne habilitée) et à la Banque CIC Est (personne habilitée) en leur qualité de créanciers inscrits. La SARL France Boissons Loire Sud ouest, la SA Banque populaire occitane et la Banque CIC Est n'ont pas constitué avocat et n'ont pas conclu. MOTIFS : Sur la recevabilité de l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire faute de respect à la clause contractuelle de recours à une tentative de conciliation En droit, aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Cette liste n'est pas limitative et la clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, dont la mise en 'uvre suspend jusqu'à son issue le cours de la prescription, constitue une fin de non-recevoir qui s'impose au juge, si les parties l'invoquent. Toutefois, la clause contractuelle prévoyant une tentative de règlement amiable mais non assortie de conditions particulières de mise en 'uvre n'institue pas une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge dont le non-respect caractérise une fin de non-recevoir s'imposant à celui-ci. En l'espèce, le bail commercial liant la SARL Aux trappeurs "la tute" et la SCI Un air de tute comporte une clause XXIV intitulée "Règlement de différend : Obligation de recourir à une tentative de conciliation" ainsi rédigée : « La partie la plus diligente proposera à l'autre le nom d'un conciliateur présentant toute garantie de compétence eu égard à la difficulté soulevée et toute garantie d'indépendance et d'objectivité au regard des parties en cause. Si le conciliateur proposé était récusé par l'autre partie, l'une ou l'autre des parties pourrait faire désigner un conciliateur par simple ordonnance sur requête rendue par le tribunal judiciaire. Après une brève analyse de la situation et après avoir entendu les parties, le conciliateur devra émettre des recommandations et ce dans le mois de sa saisine. Les parties disposeront alors d'un délai de 15 jours à compter de la connaissance de son avis pour se concilier. » Cette clause est rédigée dans des termes généraux et elle n'est pas revêtue d'un caractère contraignant, les parties ayant entendu soumettre le ou les différends nés de l'exécution du contrat à une tentative de règlement amiable qui est laissée à la diligence de l'une ou l'autre des parties. Or, au cas présent, l'appelante qui disposait de cette faculté de mettre en 'uvre ladite clause ne l'a pas initiée et ne peut reprocher à l'intimée de ne pas l'avoir fait, peu important que le bailleur et la locataire soient en partie composés des mêmes personnes physiques. La fin de non-recevoir qu'elle a soulevée sera dès lors rejetée. - Sur la recevabilité de l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au vu de la période visée dans le commandement : La SARL Aux trappeurs "la tute" fait grief à l'ordonnance d'avoir déclaré recevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail alors que l'action en payement porte sur des échéances de loyers et charges intervenues pendant la période protégée d'état d'urgence sanitaire à raison de la pandémie de la Covid-19. Elle soutient que sur cette période qui s'est étalée en France du 12 mars 2020 au 1er juin 2021, le législateur a prévu que toute stipulation contractuelle, et notamment toute clause résolutoire prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou du retard de payement de loyer ou charges est réputée non écrite. Elle en déduit que les impayés relatifs à cette période ne peuvent lui être opposables. La SCI Un air de tute lui répond que les dispositions applicables à la période d'urgence sanitaire ne dispensent pas le locataire du payement des loyers courants pendant ladite période mais lui ont permis d'obtenir un décalage pour leur règlement, les bailleurs ne pouvant engager une procédure aux fins de constatation du jeu de la clause résolutoire sur ce temps. Or, ce n'est que le 14 septembre 2021qu'elle s'est adressée à la locataire pour lui réclamer le montant des impayés et que le 16 juin 2022 qu'elle lui a délivré le commandement de payer objet du litige, ce qui rend sa demande recevable Au cas présent, il est constant que le commandement de payer délivré à la locataire le 16 juin 2022 visant la clause résolutoire porte sur les loyers et taxes foncières, payables annuellement à terme échu, échus du 1er juillet 2020 au 26 mai 2022. Or, l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 sur lequel l'appelante se fonde dispose que « les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.» La loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 a ensuite prorogé l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 jusqu'au 10 juillet 2020 inclus. Puis, l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, a dit que les loyers et charges dus à compter du 14 octobre 2020 par un locataire exerçant une activité commerciale affectée par une mesure de police administrative ne peuvent faire l'objet, en cas de non-paiement, d'aucune sanction ni d'une clause résolutoire jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l'activité de l'entreprise a cessé d'être affectée par une mesure de police. Cependant, ces dispositions n'ont pas pour effet de décharger le locataire de son obligation de payer les loyers et charges dus au cours de la période protégée, le bailleur pouvant reprendre les poursuites à l'expiration de la période protégée sauf l'impossibilité de se prévaloir de la clause résolutoire au titre des loyers dus pendant la période protégée. Et, la société appelante s'abstient de justifier qu'elle remplissait les conditions lui permettant de bénéficier de ce texte, telles que fixées par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 alors qu'en tout état de cause les mesures administratives sanitaires qui ont pu affecter son activité ont cessé à la fin du mois de juin 2021. Il s'ensuit que la contestation de la recevabilité de la demande en payement de la SCI Un air de tute n'est pas sérieuse et que la SARL Aux trappeurs "la tute" sera déboutée de sa demande. - Sur le bien-fondé de la demande de la bailleresse : La société preneuse remet en cause l'acquisition de la clause résolutoire en affirmant qu'elle s'est acquittée de l'intégralité des loyers dont le payement peut lui être réclamé soit ceux dus pour la période post pandémie et ayant couru de septembre 2021à mai 2022 inclus. La société bailleresse lui oppose que le commandement de payer qu'elle lui a fait délivrer avait pour objet les loyers impayés des années 2020, 2021 et 2022 et qu'elle n'a fait que reprendre le règlement des loyers courants à compter de sa signification, la dette n'étant pas apurée. Or, l'examen même des pièces produites par la société locataire établit qu'elle n'a effectué aucun règlement pour les sommes visées au commandement de payer et les loyers ultérieurs jusqu'en octobre 2021. Il en résulte que la SCI Un air de tute est recevable et fondée à voir constater la résiliation du bail à effet au 17 juillet 2022 et l'ordonnance contestée doit être confirmée sur ce point. - Sur la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire et de délais de payement : La SARL Aux trappeurs "la tute" estime être en droit de se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-51 (sic) du code de commerce et 1343-5 du code civil car elle s'est acquittée du payement de l'ensemble des loyers hors période affectée par le Covid-19, qu'elle a commencé à procéder au rattrapage des sommes dues pour cette période car elle a versé des sommes supérieures au seul loyer dont elle est la redevable pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2021 et qu'elle s'acquitte depuis l'ordonnance de référé du montant des loyers. L'article 145-41 du code de commerce prévoit que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Néanmoins, au soutien de sa demande, la société Aux trappeurs "la tute" ne verse au débat aucune pièce comptable et ne justifie d'aucune garantie quant à sa capacité financière à assumer le remboursement de la provision accordée à la bailleresse qu'elle propose d'échelonner sur 24 mois et dont le payement doit intervenir en plus de la charge du loyer courant. Il convient donc de la débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. L'ordonnance contestée sera dès lors confirmée en toutes ses dispositions, l'appelante ne développant aucun moyen ni prétention sur les dispositions organisant son départ des lieux et, à défaut, son expulsion et celle des occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier. si nécessaire. De même, elle ne remet pas en cause : - le montant des sommes au payement desquelles elle a été condamnée soit la somme de 95.170€ € à titre de provision sur les loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtés à mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - l'indemnité provisionnelle de 6.590€ par mois qu'elle doit payer à la SCI Un air de tute à compter du 1er juin 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés. - Sur les demandes accessoires : L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Échouant dans ses prétentions, la SARL Aux trappeurs "La tute" supportera les dépens d'appel et ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Compte tenu de la nature du litige, il n'est pas inéquitable de la condamner, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à l'intimée la somme supplémentaire de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable la SCI Un air de tute dans son action ; Confirme l'ordonnance du 4 juillet 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes en toutes ses dispositions ; Déboute la SARL Aux trappeurs "La tute" de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, Déboute la SARL Aux trappeurs "La tute" du surplus de ses demandes, Condamne la SARL Aux trappeurs "la tute" aux dépens d'appel, Condamne la SARL Aux trappeurs "la tute" à payer à la SCI Un air de tute la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,