Cour d'appel, 05 février 2024. 22/00739

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2024 N° RG 22/00739 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRIU [B] [S] c/ [I] [R] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : 05 février 2024 aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIBOURNE (RG : 11-20-15) suivant déclaration d'appel du 11 février 2022 APPELANTE : [B] [S] née le 15 Mai 1969 à [Localité 5] (UKRAINE) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] Représentée par Maître Antoine CARBONNIER, avocat au barreau de LIBOURNE INTIMÉ : [I] [R] né le 13 Juin 1969 à [Localité 6] (SLOVAQUIE) de nationalité slovaque demeurant [Adresse 7] [Localité 4] (SLOVAQUIE) Représenté par Maître Emilie LOPES, avocat au barreau de LIBOURNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : M. Emmanuel BREARD Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 11 août 2016, M. [I] [R] a acquis un immeuble situé [Adresse 2] pour un prix de 150 000 euros. Par contrat du 11 août 2016, M. [R] a donné à bail à Mme [B] [S] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 250 euros. Par acte d'huissier du 5 février 2019, M. [R] a fait délivrer un congé aux fins de vente à Mme [S], le prix de vente étant fixé à la somme de 360 000 euros. Par acte d'huissier du 19 septembre 2019, M. [R] a fait délivrer un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 9 411,29 euros à Mme [S]. Il a été dénoncé à la Ccapex à la même date. Par acte d'huissier du 27 septembre 2019, M. [R] a fait délivrer un commandement de justifier d'une assurance à Mme [S]. Par acte d'huissier du 05 décembre 2019, M. [R] a fait assigner Mme [S] devant le tribunal d'instance de Libourne essentiellement aux fins de voir valider le congé et en paiement de loyers. Par jugement contradictoire du 27 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a : - déclaré valable le congé délivré par M. [R] le 5 février 2019, - constaté que le bail est résilié depuis le 10 août 2019 et que Mme [S] occupe depuis cette date sans droit ni titre l'immeuble situé [Adresse 2], - fixé à compter de cette date le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux par la locataire, - dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur, - condamné Mme [S] à payer à M. [R] une indemnité d'occupation à compter du 11 août 2019 jusqu'à son départ effectif des lieux, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné Mme [S] aux entiers dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Mme [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 11 février 2022. Par arrêt du 25 septembre 2023, la cour d'appel de Bordeaux a : - ordonné la réouverture des débats pour permettre au conseil de l'appelante de répondre aux conclusions de l'intimé, - dit que la présente affaire sera rappelée à l'audience du 11 décembre 2023 à 14 h salle A avec clôture de la procédure au 27 novembre 2023. Par conclusions déposées le 24 novembre 2023, Mme [S] demande à la cour de : - juger Mme [S] recevable et bien fondée en ses demandes, Par suite, - infirmer dans toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne en date du 27 janvier 2022, Puis, - juger manifestement excessif le prix proposé dans le congé pour vente délivré à Mme [S] en date du 5 février 2019, - juger nul le congé pour vente délivré à Mme [S] en date du 5 février 2019, En conséquence, - rejeter l'intégralité des demandes de M. [R] tendant à la résiliation du bail à la date du 10 août 2019, Puis, - juger que l'assurance « propriétaire non occupant » ne constitue pas légalement une charge locative récupérable, - condamner M. [R] à rembourser à Mme [S] la somme de 155,02 euros au titre des primes d'assurance « propriétaire non occupant », - condamner M. [R] à verser à Mme [S] la somme de 12 769,47 euros en remboursement des matériaux achetés pour des travaux réalisés dans les lieux loués, - condamner M. [R] à rembourser à Mme [S] la somme 2 503 euros au titre de la taxe foncière 2018, - condamner M. [R] à verser à Mme [S] la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral, Puis, sur l'appel incident de M. [R] : - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne en date du 27 janvier 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de Mme [S] à verser la somme de 9 000 euros au titre des loyers entre le mois d'août 2016 et le mois d'août 2019, - débouter M. [R] de sa demande tendant à faire déclarer que Mme [S] n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles, - débouter M. [R] de sa demande de condamnation de Mme [S] à verser la somme de 9 000 euros au titre des loyers entre le mois d'août 2016 et le mois d'août 2019, En toute hypothèse : - condamner M. [R] à verser à Mme [S] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions déposées le 20 mars 2023, M. [R] demande à la cour de : - déclarer M. [R] recevable et bien fondé, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valable le congé pour vendre délivré par M. [R] le 05 février 2019, constaté la résiliation du bail depuis le 10 août 2019, et débouté Mme [S] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, En conséquence, - déclarer valable le congé délivré par M. [R] le 05 février 2019, - constater que le bail est résilié depuis le 10 août 2019 et que Mme [S] a occupé depuis cette date sans droit ni titre l'immeuble situé au [Adresse 2], - fixer à compter de cette date le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux par la locataire, - dire qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur, - condamner Mme [S] à payer à M. [R] une indemnité d'occupation à compter du 11 août 2019 jusqu'à son départ effectif des lieux, Et statuant à nouveau, - faire droit à l'appel incident de M. [R], - déclarer que Mme [S] n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles, notamment quant au paiement des loyers et charges locatives, de telle sorte que le bail s'est trouvé résilié, - réformer le jugement rendu en ce que le tribunal a considéré que Mme [S] s'était libérée de son obligation de payer les loyers jusqu'au 11 août 2019, - condamner Mme [S] à payer la somme de 9 000 euros correspondant au montant des loyers dus pour la période du 11 août 2016 au 11 août 2019, - condamner Mme [S] à régler à M. [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens, y compris le coût des commandements qui ont été successivement délivrés, - rappeler que l'exécution est de droit. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 décembre 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 27 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement. Mme [B] [S] fait valoir pour l'essentiel que le prix de 360000 euros est excessif au regard du prix d'achat trois ans plus tôt et du marché, surtout compte tenu de ce que l'immeuble était inachevé, que le bailleur ne rapporte pas la preuve que ce prix est juste, que le premier juge s'est substitué à lui pour dire que le prix proposé était adéquat et qu'en réalité ce prix a été fixé dans le seul but de l'expulser. M. [I] [R] réplique pour l'essentiel que le prix fixé est conforme au marché et qu'il en rapporte la preuve. Il ressort des pièces du dossier que dès novembre 2016, le bailleur a conclu un mandat de vente auprès de l'agence Plaza pour un prix hors frais de 381600 euros, qu'il a ensuite donné mandat à Orpi le 12 octobre 2019 pour un prix de 360000 euros hors frais, correspondant à celui indiqué dans le congé du 5 février 2019 à effet du 10 août 2019. Ces documents attestent de la volonté réelle de M. [I] [R] de vendre son bien. Enfin, un avis de valeur de « We Visit », très détaillé et prenant en compte de multiples critères, en date du 15 juin 2022, certes postérieur au congé, retient une valeur située entre 395000 euros et 415000 euros, une fois que les travaux intérieurs auront été terminés (équipements de chauffage et de production d'eau chaude, volets roulants, cache-prises, garde-corps du palier à l'étage, grilles d'évacuation dans les deux salles d'eau). Il rappelle l'évolution du marché et mentionne qu'en 2019, le prix moyen des transactions pour les maisons de ce secteur s'élevait à 2180 euros le M2, soit pour 177 M2 la somme de 385860 euros. Pour l'évaluation, il a été tenu compte du fait qu'il s'agit d'une maison « écologique ». Il ne ressort pas de ces éléments que M. [I] [R] a volontairement indiqué sur le congé un prix excessif dans le but frauduleux d'évincer sa locataire. Le jugement déféré qui a déclaré le congé valide sera confirmé de sorte que le bail a été résilié le 11 août 2019. Il sera également confirmé en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer due à compter du 11 août 2019. En revanche, la demande d'expulsion est devenue sans objet au regard du départ des lieux de Mme [B] [S]. Sur la demande de paiement de loyers C'est par une analyse pertinente des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit que Mme [B] [S] justifiait avoir réglé la somme de 9000 euros en espèces le jour de la signature du bail, d'une part au vu des attestations produites émanant de de M. [I], le vendeur, et de M. [X] qui ont assisté à cette remise, corroborées par le fait que M. [I] [R] n'a pas réclamé le paiement des loyers pendant trois ans et enfin par le justificatif de retrait par Mme [S] d'une somme de 10000 euros en espèces deux jours avant la conclusion du bail. Ainsi c'est à bon droit que le premier juge a dit que Mme [B] [S] justifiait s'être libérée de son obligation de paiement du loyer jusqu'au 11 août 2019. Le jugement déféré qui a débouté M. [I] [R] de cette demande sera confirmé. Sur la demande de remboursement de cotisations d'assurance Mme [B] [S] sollicite le remboursement de la somme de 155,02 euros à titre de cotisations d'assurance « propriétaire non occupant » au motif qu'elles ne constituent pas des charges récupérables. C'est à bon droit que le premier juge a dit que Mme [B] [S] ne démontrait pas avoir été contrainte par son bailleur de souscrire une assurance propriétaire non occupant, obligation qui ne lui incombait pas en sa qualité de locataire. Le jugement déféré qui l'a déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 155,02 euros sera confirmé. Sur la demande de remboursement de la taxe foncière 2018 Le jugement déféré qui a débouté Mme [B] [S] de cette demande au motif qu'elle ne démontrait pas avoir versé cette somme aux impôts sera confirmé, Mme [B] [S] n'en rapportant pas plus la preuve en cause d'appel. Sur la demande de remboursement de matériel Mme [B] [S] sollicite le paiement d'une somme de 12769,47 euros qu'elle affirme correspondre à des matériaux pour effectuer des travaux incombant au bailleur dans le logement, selon accord entre les parties. M. [I] [R] conclut au débouté faute d'accord entre les parties et au motif qu'il n'est pas démontré que les matériaux ont servi à réaliser des travaux autres que locatifs. Mme [B] [S] est toujours défaillante en cause d'appel à rapporter la preuve d'un accord entre les parties pour qu'elle réalise des travaux. La liste figurant en annexe du contrat de vente sur les travaux restant à faire pour terminer la construction de la maison concerne les rapports entre le vendeur et l'acheteur et non entre le bailleur et la locataire. La seule production de factures est inopérante à démontrer que Mme [B] [S] a réalisé des travaux pour le compte de son bailleur, et elle échoue à rapporter la preuve qu'elle aurait été autorisée à effectuer elle-même des travaux autres que locatifs. Le jugement qui l'a déboutée de cette demande sera confirmé. Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral Pas plus que devant le premier juge, Mme [B] [S] ne produit en cause d'appel de pièce justificative d'un tel préjudice et le jugement déféré qui l'a déboutée de cette demande sera donc confirmé. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [B] [S] qui succombe en son appel en supportera donc la charge. M. [I] [R] sera débouté de sa demande de remboursement du coût des commandements, délivrés pour défaut de paiement de loyers alors qu'ils avaient été réglés, et a été délivré inutilement pour défaut d'assurance alors qu'il poursuivait dans le même temps la validation d'un congé pour vente et n'a pas sollicité la résiliation du bail sur ce fondement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Mme [B] [S] qui succombe, sera condamnée à payer à M. [I] [R] la somme de 1000 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Constate que la demande d'expulsion est devenue sans objet, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [B] [S] à payer à M. [I] [R] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [B] [S] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,