Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/02606

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/02606 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNYO Minute : 24/00302 S.D.C. [Adresse 6] (93) Représentant : Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157 C/ Madame [N] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Magali HENON Copie délivrée à : Madame [N] [H] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier ; Après débats à l'audience publique du 14 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE,Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet AJOA Gestion dénommée CM GESTIMMO dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son représentant léga l Représentée par Me Magali HENON, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [N] [H], demeurant [Adresse 5] Non comparante, ni représentée D'AUTRE PART . EXPOSE DU LITIGE Madame [N] [C] est propriétaire d’un appartement et d’une cave représentant respectivement les lots 8 et 13, au sein de la Résidence [Adresse 6];; Par acte du commissaire de justice délivré le 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION a fait assigner Madame [N] [C] devant le Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -4120,56 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3è trimestre 2023 déduction faite des frais de relance et de contentieux, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts légaux à compter du 1er septembre 2023, date de la première mise en demeure, -1286,24euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ; -1500euros au titre des dommages et intérêts ; -1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 180 euros L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023; A cette audience, le syndicat, représenté par son avocat maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance ; il précise que la dette a augmenté depuis l’assignation car aucun paiement n’a été effectué par la défenderesse , que celle-ci n’habite pas dans les lieux et ignore si le bien est loué ; Madame [N] [C] Assignée en la forme d’un acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 04 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit : Le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [N] [C] est propriétaire d’un appartement et d’une cave représentant respectivement les lots 8 et 13, au sein de la Résidence [Adresse 6]; Les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 22 février 2023, 14 avril 2022 et 4 mars 2021 avec les certificats de non recours ;Un décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2023 faisant apparaître une somme due à hauteur de 5791,97euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement ; Les appels de provisions pour charges du 1er au 3è trimestre 2023 inclus; les relevés de charges pour les années 2220 à 2022 ;Les mises en demeure des 1er septembre 2021 et 14 octobre 2022 et 3 lettres de relance pour 2021 et 2022 ; La sommation de payer délivrée le 04 mai 2023Diverses factures de GESTIMMO relatives aux mises en demeure, honoraires dossier huissier, remise dossier avocat, sommation ;Contrat du syndicSelon le décompte arrêté au 1er juillet 2023 Madame [N] [C] sera redevable de la somme de 4120,56€ ; Il ressort de ces documents que Madame [N] [C] , qui n’a pas comparu pour éventuellement contester ce montant ou expliquer sa situation financière, personnelle et familiale, sera condamnée au paiement de cette somme au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêt au taux légal à compter la présente décision. 1Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l'article 10 al. 2 de cette même loi qu'à celles de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, elles doivent faire l'objet d'une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d'être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties. Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées. En l'espèce, le syndicat sollicite le paiement de la somme totale de 379euros au titre des frais de mise en demeure . Or, seules celles des 14 octobre 2022 pour un montant de 40 euros et 1er septembre 2021 pour un montant de 39 euros sont justifiées notamment les avis de réception ; Il conviendra d’y faire droit à hauteur de 79 euros; s’agissant du surplus d’un montant de 300 euros pour lequel une facture est produite sans aucun autre justificatif des lettres et avis de réception, sera rejeté ; Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. En l’espèce le syndicat sollicite la somme totale de 907,24 €qui se décompose comme suit : 304,24 euros au titre des frais de sommation, 603,24€ pour la transmission de dossier à l’huissier et à l’avocat  ; Cette dernière somme relève de l’activité du syndic et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée. La somme de 304,24euros relative à des frais d’huissier portant sur une sommation de payer délivrée le 04 mai 2023 est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens ; En conséquence, Madame [N] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 79€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et précitée ; Sur les dommages et intérêts En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION a précisé que depuis l’assignation, aucun règlement n’a été effectué par Madame [N] [C] ; En manquant sans raison valable et à plusieurs reprises à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété, Madame [N] [C] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [C] perdant le procès sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer 04 mai 2023.  Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [N] [C] à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [N] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 4120,56euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision  CONDAMNE Madame [N] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 79euros au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ; CONDAMNE Madame [N] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION , la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE Madame [N] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic le Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [N] [C] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 mai 2023; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Le 04 MARS 2024 LE GREFFIER LA PRESIDENTE