Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/01439

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 3] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 23/01439 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHFW Minute : JUGEMENT Du : 21 Février 2024 S.A. ANTIN RESIDENCES, SA D’HLM C/ Madame [J] [Z] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : S.A. ANTIN RESIDENCES, SA D’HLM [Adresse 5] [Localité 6] Représentée pare CABINET PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS Substituée par Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Madame [J] [Z] [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 4], [Adresse 9] [Localité 7] Non comparante Copie exécutoire délivrée le : à : CABINET PAUTONNIER ET ASSOCIES Mme [J] [Z] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 21 décembre 2020, la SA ANTIN RESIDENCES a donné en location à Madame [J] [Z] et Monsieur [S] [B] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 494,97 €, outre provisions sur charges. Monsieur [S] [B] a quitté les lieux le 16 novembre 2021. Le 30 novembre 2022, la SA ANTIN RESIDENCES a fait délivrer à Madame [J] [Z] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 507,16 € selon décompte arrêté au 23 novembre 2022. Par courrier du 12 décembre 2022, la SA ANTIN RESIDENCES a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Suivant citation délivrée à étude le 29 septembre 2023, la SA ANTIN RESIDENCES a attrait Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. La SA ANTIN RESIDENCES a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion immédiate de Madame [J] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA ANTIN RESIDENCES, aux frais et aux risques et périls de Madame [J] [Z] ; – De condamner Madame [J] [Z] au paiement des sommes suivantes : – 6 343,10 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'août 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;2 000 € au titre de dommages et intérêts ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et l'assignation.Le 3 octobre 2023, la SA ANTIN RESIDENCES a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 11 décembre 2023 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l'audience, la SA ANTIN RESIDENCES représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1er décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), l'arriéré s'élève à la somme de 3861, 17 €. Elle indique qu'une partie de la diminution de la dette est due à un FSL, et qu'il y a des versements réguliers depuis le mois de septembre. Elle est d'accord pour des délais de paiement suspensifs. Madame [J] [Z] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. Madame [R] [Z], sa sœur, entendue à titre d'information, explique que Madame [J] [Z] est actuellement à l'étranger, qu'elle est commis de cuisine en CDI et est rémunérée en moyenne 1 200 € par mois (variable selon les mois). Elle indique que Madame [J] [Z] a une fille de quatre ans à charge. Elle précise que Madame [J] [Z] va effectuer deux versements de 1 000 € au mois de décembre. Elle indique qu'elle pourrait payer 300 € par mois en plus du loyer si des délais suspensifs étaient accordés. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. La présidente a sollicité la transmission d'un décompte actualisé. L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024. Par courriel au greffe en date du 10 janvier 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a transmis un décompte arrêté au 9 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), dont il ressort que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 3 581,27 €. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 30 novembre 2022, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la SA ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 9 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 3 581,27 €. Il convient d'en retirer les frais d'enquête sociale d'un montant total de 45,72 € qui ne sont pas justifiés. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ANTIN RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés. Madame [J] [Z], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Il convient par conséquent de condamner Madame [J] [Z] en application des stipulations du bail à verser à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 3 535,55 € actualisée au 9 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 507,16 € à compter du 30 novembre 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [J] [Z] le 30 novembre 2022, pour un montant principal de 3 507,16 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 janvier 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La SA ANTIN RESIDENCES est d'accord en l'espèce pour l'octroi de délais suspensifs. Il ressort des débats que Madame [J] [Z] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En outre, il apparaît sur le décompte en date du 9 janvier 2024 que la reprise du paiement du loyer courant est bien effective à la date de l'audience. Compte tenu de son engagement et de l'accord de la SA ANTIN RESIDENCES, il convient par conséquent d'accorder à Madame [J] [Z] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus. Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail. Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [J] [Z] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA ANTIN RESIDENCES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 31 janvier 2023 ;Madame [J] [Z] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [J] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA ANTIN RESIDENCES pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [J] [Z], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA ANTIN RESIDENCES sera en droit d'exiger de Madame [J] [Z] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive. Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. De plus, la demanderesse n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement. En conséquence, il convient de débouter la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande en paiement de dommages-intérêts. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [Z] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 novembre 2022, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA ANTIN RESIDENCES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA ANTIN RESIDENCES ; CONSTATE que le contrat signé le 21 décembre 2020 entre la SA ANTIN RESIDENCES et Madame [J] [Z] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 31 janvier 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 3 535,55 € actualisée au 9 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022 sur la somme de 3 507,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISONS Madame [J] [Z] à s'acquitter de cette somme en 19 mensualités, les 18 premières d'un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [J] [Z] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [J] [Z] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA ANTIN RESIDENCES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 31 janvier 2023 ;Madame [J] [Z] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [J] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA ANTIN RESIDENCES pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [J] [Z], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA ANTIN RESIDENCES sera en droit d'exiger de Madame [J] [Z] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [J] [Z] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à la SA ANTIN RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DEBOUTE la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE Madame [J] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 novembre 2022, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; DEBOUTE la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRELA JUGE