Cour d'appel, 27 septembre 2022. 21/05478

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 27 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/05478 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXAA AFFAIRE : M. [F] [I] C/ M. [Y] [P] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juillet 2021 par le Juridiction de proximité de GONESSE N° RG : 1121000553 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 27/09/22 à : Me Nicolas GOUTX Me Gaëlle CORMENIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [F] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Nicolas GOUTX, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 379 APPELANT **************** Monsieur [Y] [P] né le 14 Décembre 1982 à [Localité 6] (93) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Gaëlle CORMENIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 104 Représentant : Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX Madame [B] [H] épouse [P] née le 02 Septembre 1983 à [Localité 5] (06) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Gaëlle CORMENIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 104 Représentant : Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Juin 2022, Madame Gwenael COUGARD, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 27 janvier 2016, M. [Y] [P] et Mme [B] [H], épouse [P] ont consenti à M. [F] [I] et Mme [R] [Z] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] (95). Par acte d'huissier de justice délivré le 18 février 2021, M. et Mme [P] ont assigné M. [I] et Mme [Z] devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater la résiliation du bail et obtenir : - leur expulsion des lieux loués, avec si nécessaire le concours de la force publique, - leur condamnation au paiement de la somme de 4 091,61 euros au titre des loyers et charges échus impayés à février 2021 avec intérêts de droit et au paiement de la clause pénale prévue au contrat, - la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges, - leur condamnation au paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts, - leur condamnation au paiement d'une indemnité de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Par jugement réputé contradictoire du 9 juillet 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a : - constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [I] et Mme [Z] sur le logement situé [Adresse 2] (95), à compter du 10 février 2021, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, - ordonné, faute de départ volontaire de M. [I] et Mme [Z] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, - fixé la créance de M. et Mme [P] au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 10 février 2021 à la somme de 3 542 euros, et en tant que de besoin, condamné conjointement M. [I] et Mme [Z] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - dit que M. [I] et Mme [Z] étaient redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1 050 euros et des charges à compter du 11 février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, - rejeté le surplus des demandes, - dit que copie de la décision serait transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d'Oise, - condamné M. [I] et Mme [Z] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer délivré le 10 décembre 2020. Par déclaration reçue au greffe le 30 août 2021, M. [I] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 novembre 2021, il demande à la cour de : - le dire et juger recevable en son appel et bien fondé en ses demandes, - en conséquence, infirmer le jugement en date du 17 mai 2021, - dire n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire, - dire n'y avoir lieu à résolution du contrat de bail, - constater l'absence de dette locative au 30 novembre 2021, - à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement, En tout état de cause : - débouter M. et Mme [P] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, - condamner M. et Mme [P] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [P] aux entiers dépens d'appel d'instance dont distraction au profit de Maître Goutx avocat au barreau de Versailles selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 février 2022, M. et Mme [P] demandent à la cour de : - débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Gonesse le 9 juillet 2021, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 2 292 euros, - condamner M. [I] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [I] fait valoir au soutien de son appel que : - il existe une erreur sur le décompte, le loyer d'avril 2020 ayant été facturé deux fois ; la quittance d'août 2021 laisse apparaître un crédit de 1 040,16 euros ; les bailleurs ne justifient pas du montant des charges réclamées pour l'année 2018-2019 ; la somme de 292 euros qu'il a versée dans le solde des sommes dues ; il a apuré sa dette, - il a effectué des efforts importants pour apurer sa dette ; il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. En réponse, les époux [P] répliquent que : - la dette locative n'a pas été soldée dans les deux mois du commandement de payer ; l'inexactitude du montant indiqué à cet acte ne le rend pas irrégulier, celui-ci restant valable jusqu'à due concurrence, - les erreurs des quittances sont liées à la mauvaise utilisation d'un logiciel informatique par le bailleur ; l'arriéré de loyers s'élève bien à la somme retenue par le premier juge, l'arriéré devant être actualisé à une somme de 2 292 euros, - la régularisation des charges locatives a été justifiée et la somme réclamée à ce titre était due, ce du fait d'une importante consommation d'eau, - l'ancienneté de la dette justifie de rejeter la demande de délais de paiement. Sur ce, ' sur l'acquisition de la clause résolutoire Dans l'hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d'un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l'issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge d'instance en vue de faire constater cette résolution et ordonner l'expulsion du locataire. Il ressort des pièces de la procédure que, par acte d'huissier de justice délivré le 10 décembre 2020 rappelant expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les bailleurs ont fait commandement à M. [I] et Mme [C] née [Z] de leur régler la somme de 4 272,49 euros en principal représentant le montant des loyers et des charges demeurant impayés au mois de décembre 2020 Ce commandement de payer est demeuré infructueux, ses causes n'ayant pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ou à démontrer l'irrégularité du commandement de payer qui lui a été délivré. En l'espèce, M. [I] n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti. Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont acquis. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire. ' sur la dette locative Au jour de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, la somme due était de 3 542 euros telle que retenue par le jugement, et les locataires étaient condamnés à payer cette somme arrêtée à la date du 10 février 2021, outre les indemnités d'occupation pour un montant mensuel de 1 050 euros et les charges dues postérieurement à la date du 11 février 2021. Il est établi que M. [I] a payé depuis la date prise en compte dans le jugement (10 février 2021) diverses sommes, de sorte que la dette sera actualisée à la somme de 2 292 euros, arrêtée au 15 janvier 2022, terme de janvier inclus. M. [I] conteste la régularisation de charges, mais celle-ci a été faite de façon régulière dans les conditions prévues à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que les demandes formulées à ce titre sont fondées. M. [I], à qui il appartient d'établir qu'il s'est libéré des sommes dues au titre des loyers et charges au-delà de ce qui est déjà pris en compte par le décompte produit par les bailleurs, ne verse aucune pièce justifiant la réalité de ses allégations. Il n'est pas établi comme il le soutient que le décompte comporte une erreur et ne reprend pas tous les versements effectués. Compte tenu de l'actualisation de la dette locative, la décision est en conséquence émendée quant au montant de la dette locative. M. [I] est condamné à payer aux bailleurs la somme de 2 292 euros arrêtée au 15 janvier 2022. ' sur la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. M. [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, puisqu'il ne conteste pas ne pas avoir pu régler les causes du commandement dans le délai de deux mois prévu par cet acte. Pourtant, M. [I] n'établit pas dans quelles conditions il envisage de régler l'arriéré de loyers, en sus du loyer courant, pour prétendre bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire. S'il a partiellement diminué le montant de la dette locative restant due, il sera observé qu'il ne fait aucune proposition d'échéancier pour apurer cette dette dans un délai raisonnable, et qu'il n'a pas mis à profit le temps passé du fait des délais inhérents à la procédure d'appel pour démontrer sa volonté de solutionner la situation. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, sauf à l'émender sur le montant de la dette locative, et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de même que la demande de délais de paiement sont rejetées. ' sur les autres demandes Les dispositions du jugement statuant sur les dépens sont confirmées. M. [I], qui échoue en son recours, est condamné à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 000 euros d'indemnité de procédure. Il supporte également le montant des dépens exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à l'émender sur le montant de la dette locative, Statuant du chef émendé, Condamne M. [F] [I] à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [H] épouse [P] la somme de 2 292 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation échus à la date du 15 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse, Y ajoutant, Déboute M. [F] [I] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement, Condamne M. [F] [I] à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [H] épouse [P] la somme de 1 000 euros d'indemnité de procédure, Condamne M. [F] [I] aux dépens exposés en cause d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,