Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02365

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30Z Minute n° 24/182 N° RG 23/02365 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMNG 3 copies GROSSE délivrée le26/02/2024 àMe Benoit DARRIGADE Me Valérie MONPLAISIR Rendue le VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 29 janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.R.L. BURGER MERIGNAC, inscrit sous le N° RCS BORDEAUX 804.645.273 exerçant sous l’enseigne “ [2]” Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 9] [Localité 3] représentée par Me Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSES Société SCPI ACCES VALEUR PIERRE, inscrit sous le N° RCS NANTERRE 317 326 155 Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Me Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX S.C.I. CARDIMMO, inscrit sous le N° RCS PARIS 314 370 040 Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX Société SCPI GENEPIERRE 1 , inscrit sous le N° RCS PARIS 313 849 978 Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Me Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par actes en date des 24 et 25 octobre 2023, la SARL BURGER MERIGNAC a assigné la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la SCI CARDIMMO et la SCPI GENEPIERRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de : se voir accorder un délai de paiement de 24 mois pour payer les causes du commandement et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la même période, condamner les défenderesses à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. La demanderesse expose que par acte notarié en date du 23 octobre 2014, les défenderesses lui ont donné à bail, pour une durée de 10 années, des locaux à usage commercial situés dans le centre commercial [Adresse 9] ; que les bailleresses lui ont fait délivrer le 25 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 92 041,61 euros visant la clause résolutoire ; que face à un manque temporaire de trésorerie, elle est fondée à solliciter l’étalement de la dette en application de l’article L.145-41 du code de commerce. L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la demanderesse, par son acte introductif d’instance ; - les défenderesses, le 10 janvier 2024, par des conclusions aux termes desquelles elles sollicitent le rejet des demandes et demandent reconventionnellement : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 25 octobre 2023 ; - en conséquence, d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef du local donné à bail à compter de la signification de la décision ; - de condamner la défenderesse à leur payer à titre provisionnel la somme de 113 650,82 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023 ; - de la condamner à leur verser à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale à 1 % du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location par jour de calendrier conformément à l’article 31 du bail ; - subsidiairement, si des délais étaient accordés, de dire qu’à défaut de paiement à bonne date des loyers et charges courants ou d’une mensualité d’apurement, l’intégralité de la créance deviendra immédiatement et intégralement exigible, et l’expulsion de la demanderesse pourra être poursuivie ; - en toute hypothèse, la condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défenderesses exposent que les impayés existent et perdurent depuis de nombreuses années en dépit des remises et des délais consentis ; que la demanderesse est incapable de s’acquitter des loyers courants payables trimestriellement et d’avance ; qu’elle n’est pas en mesure d’honorer ses engagements. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer resté infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 25 septembre 2023 pour un montant de 92 041,61 euros (dont 91 967,31 euros au titre de l’arriéré et 74,30 euros correspondant au coût de l’acte) visant la clause résolutoire ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que la dette s‘établissait au 22 décembre 2023 à 113 650,82 euros. La demanderesse ne contestant pas sa dette, il y a lieu de la condamner au paiement d’une provision de 113 650,82 euros, l’obligqtion de paiement n’étant pas sérieusement contestable. Au soutien de sa demande de délais, elle produit un prévisionnel de son expert-comptable daté du 20 octobre 2023 (sa pièce 5) attestant de sa capacité à apurer sa dette dans un délai de 24 mois. L’expert-comptable décrit un coup d’arrêt brutal de l’activité en 2020, mais une progression constante depuis lors, malgré l’inflation depuis 2022 qui a entrainé une trésorerie insuffisante, et ce grâce à l’augmentation des prix et une baisse de l’effectif. Il en ressort que la société locataire a mis en place des mesures qui permettent de tenir pour réalistes les propositions de règlement qu’elle formule. Il convient en conséquence de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette, dans les conditions précisées au dispositif, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés. Les défendeurs seront déboutés en l’état de leurs demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Il serait inéquitable de laisser à la charge des défenderesses les frais non compris dans les dépens qu'elles ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La demanderesse sera condamnée à leur payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Condamne la SARL BURGER MERIGNAC à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la SCI CARDIMMO et la SCPI GENEPIERRE I la somme de 113 650,82 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 31 décembre 2023 ; Accorde à la SARL BURGER MERIGNAC des délais de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais du versement de 23 mensualités égales d'un montant de 4 800 euros, et d’une 24ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ; Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL BURGER MERIGNAC respecte son obligation de paiement ; Dit que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la SCI CARDIMMO et la SCPI GENEPIERRE I qui pourront alors poursuivre l'expulsion de la SARL BURGER MERIGNAC, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés dans le centre commercial [Adresse 9], et ce, avec le concours éventuel de la force publique ; Dit qu’en ce cas, la SARL BURGER MERIGNAC sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires Condamne la SARL BURGER MERIGNAC à payer à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, à la SCI CARDIMMO et à la SCPI GENEPIERRE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile La condamne aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,