Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/06781

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30Z 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 02 JUIN 2022 N° RG 21/06781 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U2X7 AFFAIRE : S.A.R.L. BRAND ADVOCATE C/ S.A.S. GECITER Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Septembre 2021 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 21/00066 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 02.06.2022 à : Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES Me Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. BRAND ADVOCATE Agissant poursuites et diligences au nom de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Rcs Nanterre, n° siret 450 248 208 [Adresse 4] [Localité 6] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Assistée de Me Ariel BITTON, avocat plaidant au barreau de Paris APPELANTE **************** S.A.S. GECITER N° SIRET : 399 311 331 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2019, la SAS Geciter a consenti un bail commercial dérogatoire pour une durée de 36 mois portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux situés [Adresse 5]), à la SARL Brand Advocate pour y exercer une activité de conseil en communication et marketing, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 111 760 euros à régler d'avance, en quatre termes égaux, le premier de chaque trimestre. Le bailleur a engagé un programme de travaux concernant l'ensemble immobilier sis à [Adresse 7], [Adresse 2], [Adresse 4], pour lequel il a déposé un permis de construire qui lui a été accordé par arrêté le 6 août 2018. Aux termes de l'article 4.1.1 du bail 'à titre exceptionnel', le loyer de base annuel a été ramené à la somme de 81 820 euros hors charges et hors taxes du 1er octobre 2019 au 31 mars 2021. En outre, au termes de l'article 4.1.3 'à titre exceptionnel et commercial' la société Brand Advocate a bénéficié d'une franchise initiale de loyer de 3 mois hors taxes et hors charges, outre une franchise complémentaire d'un mois. La société Brand Advocate ayant cessé de régler régulièrement le loyer à compter du 6 janvier 2020, la société Geciter, après une première mise en demeure envoyée le 20 juillet 2020, a fait délivrer par huissier de justice le 27 octobre 2020 un commandement de payer pour la somme en principal de 105 906,33 euros visant la clause résolutoire. Saisi par acte d'huissier de justice délivré le 16 décembre 2020 par la société Geciter à la société Brand Advocate, par ordonnance contradictoire rendue le 10 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, - par provision, tous moyen des parties étant réservé, - condamné la société Brand Advocate à payer à la société Geciter une provision de 140 000 euros à valoir sur les loyers dûs au 31 mars 2021 (somme portée à 150 000 euros par une ordonnance rectificative rendue le 11 février 2022), - condamné la société Brand Advocate à payer à la société Geciter la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toutes leurs autres demandes. Par déclaration reçue au greffe le 15 novembre 2021, la société Brand advocate a interjeté appel de l'ordonnance rendue le 10 septembre 2021 en tous ses chefs de disposition, sauf en qu'elle a débouté la société Geciter de ses autres demandes. Dans ses dernières conclusions déposées le 24 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Brand Advocate demande à la cour, au visa des articles 1104, 1137, 1219, 343-5 et 1719 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de : - la dire recevable et bien-fondée en son appel ; - infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 10 septembre 2021, à titre principal, - débouter la société Geciter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire, - réduire le quantum de la créance locative alléguée par la société Geciter de 80 %, sans pouvoir procéder à une réduction inférieure à 25 %, confirmant ainsi, à titre infiniment subsidiaire, l'ordonnance de référé ; dans cette hypothèse, - lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour lui permettre de se libérer de sa dette ; - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais ; en tout état de cause, - condamner la société Geciter à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Geciter à l'ensemble des dépens de l'instance. Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Geciter demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de : - déclarer la société Brand Advocate mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Brand Advocate à titre provisionnel ; - la déclarer recevable en son appel incident du chef du quantum des condamnations provisionnelles ; - condamner la société Brand Advocate à lui payer la somme provisionnelle de 307 861,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ; - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement ; - confirmer l'ordonnance du chef de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 et dépens ; y ajoutant, - condamner la société Brand Advocate à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur le principal La société Brand Advocate sollicite l'infirmation de l'ordonnance dont appel, entendant ainsi faire valoir une contestation qu'elle estime sérieuse des sommes réclamées. Elle critique le montant des loyers car elle prétend qu'elle n'a accepté la réfaction de loyer qui lui était proposée, qu'après une présentation volontairement trompeuse des travaux visant à les minimiser, que lui en avait faite le bailleur. Elle avait ainsi compris que ces travaux devaient se limiter à l'immeuble mitoyen alors que les travaux entrepris ont porté sur la restructuration totale de l'immeuble et notamment, la destruction du plateau qu'elle venait tout juste de terminer d'aménager avec un coût de 63 775,00 euros HT. La société locataire indique qu'après plusieurs courriels ou lettre recommandée avec accusé de réception de réclamation de sa part, datés notamment des 12 février et 30 avril 2020, un permis de construire modificatif a été régularisé par le bailleur le 22 mai 2020 qui a augmenté le périmètre des travaux d'ores et déjà engagés, alléguant qu'ils étaient cependant prévus de longue date comme le prouve un communiqué de presse de Gecina, la société mère de la société Geciter, daté du 22 mai 2018. Elle ajoute qu'elle a été informée lors d'une réunion qui s'est tenue dans ses locaux le 1er octobre 2020, qu'elle devrait les quitter le 30 septembre 2021, soit une année avant le terme contractuel du bail. L'appelante estime donc avoir été victime d'un dol et pouvoir se prévaloir d'une exception d'inexécution pour ne pas avoir été correctement informée des conditions de la poursuite du bail, et invoque une perte de confiance. Elle prétend qu'aucune solution négociée n'a été possible et que les travaux sont toujours en cours, ajoutant qu'au mois de novembre 2021, une instance au fond a été engagée par le bailleur en paiement d'un arriéré de loyer et en acquisition de la clause résolutoire. Elle a fait établir un constat afin de démontrer l'ampleur des nuisances qu'elle subit et les faits qu'elle rapporte. À titre subsidiaire, elle entend obtenir des délais de paiement. Elle argue de la crise sanitaire et de la perte de certains clients, l'obligeant à placer une partie de ses salariés à temps partiel et à travailler dans des conditions difficiles, sans pouvoir relancer son activité faute de locaux adaptés. Elle entend faire valoir qu'elle respecte l'échéancier mis en place avec son précédent bailleur. La société Geciter rappelle en réponse que sa locataire n'a pas réglé ses loyers depuis le mois de janvier 2020. Elle réclame l'arriéré. Elle indique que la clause relative aux travaux figurant dans le bail mentionnait tant l'immeuble voisin, que celui dans lequel se situent les locaux loués, pour des travaux de restructuration. Selon l'intimée, la cour en appel du juge des référés, n'est pas compétente pour apprécier ses éventuels manquements et les prétendues manoeuvres dolosives qui lui sont reprochés en sa qualité de bailleur. Elle s'oppose à ce que puisse être invoquée une exception d'inexécution en raison de manquements de sa part à son obligation de délivrance tels qu'ils sont allégués, alors qu'ils ne sont pas suffisamment démontrés. Elle considère que sa locataire tente une instrumentalisation des travaux. Elle rappelle enfin l'existence d'un arriéré de loyers auprès d'un précédent bailleur pour s'opposer à l'octroi de tout délai de paiement dont sa locataire aurait déjà bénéficié et qui ne sont pas justifiés. La bailleresse forme en outre un appel incident, avec une réévaluation de la dette locative. Sur ce, Il est d'abord observé qu'aucune demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion n'est formée par la société Geciter, de sorte que la demande de suspension de la clause résolutoire est sans objet. Le litige ne porte en effet que sur le paiement d'un arriéré de loyers. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le bail impose le paiement d'un loyer à la société Brand Advocate ; le litige est ainsi limité à l'existence d'un vice du consentement ou au caractère justifié ou non de l'exception d'inexécution soulevée par la locataire, et éventuellement au montant de la réfaction du loyer induite par l'importance des travaux finalement engagés par le bailleur. Or ne sont pas démontrées avec l'évidence requise en référé, le dol ou des manoeuvres qui auraient été déterminantes du consentement de la locataire à la signature du bail, l'importance des travaux pouvant avoir une incidence en revanche sur le montant de la franchise accordée. Cette hypothèse du vice du consentement n'est donc pas utile dans le cadre du référé à la solution du litige. Cependant, en application des principes ci-dessus rappelés, il sera retenu que figure dans le préambule du bail signé le 7 octobre 2019 la clause suivante : '2) Le Bailleur a en particulier informé le Preneur qu'il a engagé un programme de travauxde restructuration de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 7], [Adresse 2], [Adresse 4], pour lequel il a déposé un permis de construire par arrêté en date du 6 août 2018 (ci-après les « Travaux du Bailleur »)', reste le fait non contesté par la société Geciter qu'elle a dû ultérieurement modifier le projet initial, proposant même une résiliation anticipée du bail (cf lettre qu'elle a adressée à sa locataire le 20 octobre 2020) et même déposer un permis de construire modificatif le 22 mai 2020 (pièce 4 de l'appelante). La possible dégradation supplémentaire des conditions de jouissance des locaux résultant d'une modification ultérieure du projet ainsi attestée, rend possible un manquement partiel du bailleur à son obligation de délivrance et peut justifier une exception d'inexécution telle qu'elle est revendiquée par la société locataire, au delà de la compensation accordée par la franchise de loyer dans le bail initial, ce qui caractériserait une contestation sérieuse d'une partie du montant de la provision réclamée. Cependant, il sera observé que le loyer reste dû au moins en partie et que la provision accordée à hauteur de 150 000 euros par l'ordonnance rectifiée pour une somme réclamée de 185 157,49 euros, apparaît en proportion suffisamment justifiée au regard du trouble allégué, s'agissant essentiellement de nuisances sonores. En conséquence, sera seulement réévaluée dans les mêmes proportions, à 250 000 euros pour une dette alléguée elle-même réévaluée et suffisamment justifiée en cause d'appel (pièce 11 de l'intimée) sur toute la période comprise entre le 15 octobre 2019 et le 9 mars 2022, à 307 861,30 euros. L'ordonnance querellée sera donc réformée en ce sens. En application de l'article 1343-5 du code civil, la société locataire qui n'apporte aucune preuve de ses facultés contributives en rapport avec la provision accordée, sera déboutée de sa demande de délais de paiement, l'ordonnance querellée étant également confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre. 2 - Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles, étant précisé que la société Brand Advocate supporte les dépens de première instance. Partie perdante, la société Brand Advocate devra en outre supporter les dépens d'appel et ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles. Il est inéquitable de laisser à la société Geciter la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance rendue le 10 septembre 2021 sauf sur le montant de l'arriéré de loyer et la période concernée, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne la société Brand Advocate à payer à la société Geciter une provision de 250 000 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges sur la période comprise entre le 15 octobre 2019 et le 9 mars 2022, Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision, Y ajoutant, Condamne la société Brand Advocate à payer à la société Geciter la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que la société Brand Advocate supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,