Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 21/03154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/03154 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT4Y5 N° MINUTE : 1 Assignation du : 15 Février 2021 contradictoire JUGEMENT rendu le 07 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. MARESTER [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886 DÉFENDEURS Monsieur [Y] [G] [M] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [P] [S] épouse [M] [Adresse 1] [Localité 5] Tous deux représentés par Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0240 Décision du 07 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/03154 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT4Y5 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 05 Septembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2023. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 7 Mars 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS Par acte authentique du 29 décembre 2014, la SCI MARESTER a donné en renouvellement à bail commercial à Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] les lots 1 et 57 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021. Le local loué inclut un local d’habitation. La destination du bail est, à titre exclusif, l’activité de « pharmacie, herboristerie, analyses médicales, vente de produits parapharmaceutiques, diététiques, d’hygiène, produits de beauté et tous produits autorisés par la déontologue professionnelle ainsi que tous autres articles habituellement vendus en pharmacie, qu’il se propose d’y exploiter et à son habitation personnelle ». Il est précisé que « les lieux loués forment présentement une location à titre commercial pour le tout ». Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2020, les locataires ont signifié à la SCI MARESTER leur intention de bénéficier de leurs droits à la retraite et de céder le bail au prix de 300.000 euros avec changement d’activité conformément à l’article L.145-51 du code de commerce, la nouvelle activité envisagée étant celle de « conseil et prestation intellectuelle ». Par lettre suivie du 29 décembre 2020, le conseil de la bailleresse a sollicité des locataires la justification de leur demande de départ à la retraite et les a interrogés sur les éventuels prospects et sur le projet de cession de bail ou d’offre d’achat, afin de pouvoir se positionner. Sans réponse reçue, la bailleresse a fait établir un constat d’huissier et délivrer aux locataires une sommation, par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2021, d’avoir sous huitaine à : - Justifier auprès d’elle de la nature et de la consistance des travaux engagés ou envisagés dans les lieux loués, - De communiquer le justificatif de la demande de départ à la retraite. Par courrier recommandé du 1er février 2021, les époux [M] ont répondu à la sommation en indiquant : « Nous n’engageons ni n’envisageons aucun travaux nécessitant l’accord de la bailleresse dans les lieux loués. Au vu des circonstances sanitaires actuelles, s’agissant de la pandémie de coronavirus Covid-19, nous avons dû mettre en place un nouveau protocole de sécurité pour tous avec l’installation de protection amovibles anti-covid entièrement démontables ». Dans le même courrier, les époux [M] ont communiqué les justificatifs de leur demande de départ à la retraite. Par acte du 15 février 2021, la SCI MARESTER a assigné Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 8 novembre 2021, la SCI MARESTER demande au tribunal de : RECEVOIR la SCI MARESTER en ses écritures et les déclarer bien fondées, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 29 décembre 2014 aux torts exclusifs de Monsieur et Madame [M], ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur et Madame [M] des locaux loués situés [Adresse 1] /[Adresse 4] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs, avec l'assistance d’un serrurier et de la Force publique s'il y a lieu, ORDONNER le transfert et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués, aux frais risques et périls de Monsieur et Madame [M], dans tout garde meuble qu'il plaira au tribunal de désigner, FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur et Madame [M] au montant du loyer charges comprises, soit la somme de 846,10 euros, CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à payer à la SCI MARESTER une indemnité d'occupation égale à 846,10 eurosTTC par mois, du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux avec restitution des clefs, et dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à payer à la SCI MARESTER la somme totale de 488,22 euros correspondant au coût des différents procès-verbaux de constat, sommation et autres actes d’huissier engagés par cette dernière, En tout état de cause, DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du procès-verbal de constat et de la sommation, dont distraction au profit de Maître Laurence GUEGAN-GELINET, Avocat aux offres de droit.ORDONNER l’exécution provisoire. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 28 janvier 2022, Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] demandent au tribunal de : Dire et juger que la SCI MARESTER est mal fondée à s’opposer à la cession déspécialisation découlant du départ à la retraite envisagée par Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] épouse [M], Dire et juger que cette opposition est abusive, Dire et juger que la SCI MARESTER ne rapporte pas la preuve d’infractions pour justifier d’une résiliation judiciaire du bail commercial, Débouter en conséquence la SCI MARESTER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SCI MARESTER à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 75.000 euros au titre de dommages-et-intérêts en raison du préjudice subi découlant du comportement fautif du bailleur, Condamner la SCI MARESTER à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 4.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI MARESTER aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions. L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 avril 2022 et renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 5 septembre 2023. MOTIF Sur la validité de la cession-déspécialisation signifiée le 15 décembre 2020 La SCI MARESTER a introduit la présente instance par acte du 15 février 2021 aux fins notamment, tel que cela ressort de l’exposé de son assignation, de contester la cession déspécialisation signifiée par acte extrajudiciaire le 15 décembre 2020. Les consorts [M] demandent au tribunal de « Dire et juger que la SCI MARESTER est mal fondée à s’opposer à la cession déspécialisation découlant du départ à la retraite envisagée par Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] épouse [M], ». Ils font valoir à cet effet qu’ils remplissent les conditions posées par l’article L.145-51 du code de commerce, à savoir une demande de bénéficier aux droits à la retraite, une intention démontrée de céder leur droit au bail, la proposition d’un prix de cession au bailleur lui permettant d’exercer son droit de préemption ainsi que la compatibilité des activités envisagées avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Aux termes de l’article L.145-51 du code de commerce, lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. En l’espèce, le tribunal constate que l’opposition à la cession déspécialisation a été formée par assignation délivrée 15 février 2021, soit dans le délai de deux mois prévu par l’article L.145-51 du code de commerce pour former opposition. Ladite opposition est donc recevable. Il convient dès lors d’examiner les conditions de fond de la cession-déspécialisation telle que prévue par l’article L.145-51 du code de commerce. Sur la demande de départ en retraite Le tribunal constate que les consorts [M] justifient des accusés de réception de leurs demandes respectives formées auprès de l’Assurance retraite Ile-de-France, le 16 mai 2020, pour M. [Y] [M] et le 19 avril 2018 pour Mme [P] [M], en pièces n°13 et 14. La demande de déspécialisation ayant été signifiée le 15 décembre 2020, les demandes de départ en retraite sont bien antérieures à la demande et cette condition est remplie. Sur l’intention de céder le droit au bail Le tribunal constate que pour démontrer leur intention de céder le droit au bail, les consorts [M] produisent aux débats un échange de courriels datant de juillet 2020 entre eux-mêmes et le notaire de M. [V], potentiel acquéreur du fonds de commerce, qui renonce à son projet d’achat en l’absence d’engagement du bailleur à renouveler le bail au-delà du 31 décembre 2021 ainsi que trois mandats de vente du fonds de commerce d’officine de pharmacie délivrés à des mandataires le 14 novembre 2018, le 2 avril 2019 et le 25 août 2020. Dès lors, l’intention de céder le droit au bail, soit en l’incluant dans une cession de fonds de commerce, soit par le biais d’une cession-déspécialisation en application de l’article L.145-51 du code de commerce est démontrée. Sur le prix de cession La SCI MARESTER conteste en l’espèce le prix de cession de 300.000 euros qui lui a été offert aux termes de l’acte délivré le 15 décembre 2020, faisant valoir que le prix offert doit répondre aux principes généraux de loyauté et de bonne foi de l’article 1104 du code civil ; qu’en l’espèce au regard de la superficie de 29,9m2 de la boutique dans un quartier à faible commercialité, le prix de cession du droit au bail est surévalué ; que la production par ses soins d’autres offres de cession du droit au bail dans les environs confirme cette analyse ; que le prix prohibitif proposé visé à purger le droit de préemption du bailleur de manière déloyale ; que les époux [M] sont demeurés taisants sur les modalités de détermination du prix et n’ont versé aucune évaluation de la valeur du fonds de commerce alors que la charge de la preuve pèse sur eux. En réponse, les consorts [M] font valoir que la bailleresse ne fournit aucun calcul pour évaluer la valeur du droit au bail et contester le prix proposé ; que si elle entend contester le prix proposé, il lui appartient de fournir une évaluation démontrant le caractère déloyal dudit prix, la charge de la preuve de démontrer le bienfondé de sa contestation lui revenant ; que le prix proposé correspond à l’offre formulée par un potentiel acquéreur et au prix fixé dans les différents mandats de vente ; qu’en tout état de cause, s’ils cédaient finalement leur droit au bail à un prix inférieur, ils seraient tenus de le notifier à la bailleresse qui pourrait à nouveau exercer son droit de préemption et qu’il n’en résulterait aucun préjudice pour la bailleresse ; qu’ils n’ont donc nullement agi avec déloyauté ou mauvaise foi. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aucun texte ne prévoit que la déspécialisation signifiée au bailleur soit préalablement prévue dans un compromis dont la teneur n’a pas d’avantage à lui être communiquée. En l’espèce, le tribunal relève que la SCI MARESTER a introduit la présente instance en contestation de la cession-déspécialisation et que dès lors, la charge de la preuve quant à la démonstration des motifs de contestation lui revient. Par conséquent, la SCI MARESTER affirme à tort qu’il appartenait aux consorts [M] de démontrer le bien-fondé du prix proposé, ces derniers n’étant nullement tenus de produire aux débats un compromis de vente ou tout autre élément quant à l’évaluation du prix proposé. En revanche, il appartient à la SCI MARESTER de démontrer que le prix proposé serait manifestement incohérent et déloyal, ce qu’elle aurait pu faire en produisant aux débats un avis amiable d’évaluation de la valeur du droit au bail. A défaut, elle produit en pièce n°10 neuf références de valeur du droit au bail pour des locaux situés dans le 17e arrondissement, dont la valeur probante est faible dès lors que ces différentes annonces commerciales ne comportent aucune date, permettant d’apprécier la proximité dans le temps avec la notification de la cession-déspécialisation, ni les détails nécessaires, notamment la surface pondérée, permettant de comparer la valeur du droit au bail du local litigieux avec les valeurs du droit au bail dans la même zone de chalandise. Par conséquent, il ressort des documents produits aux débats que si les consorts [M] ont possiblement opéré une confusion entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail et offert en guise de prix un montant correspondant à la valeur du fonds de commerce, il appartenait à la SCI MARESTER de le démontrer avec pertinence au cours de la présente instance en opposition à la cession-déspécialisation, ce en quoi elle échoue. Ce moyen en contestation de la cession-déspécialisation de la SCI MARESTER est donc rejeté, étant rappelé que l’article L.145-51 du code de commerce ne pose pour seule exigence que celle de proposer un prix de cession, ce qui est bien le cas en l’espèce dans l’acte délivré le 15 décembre 2020 et qu’en tout état de cause si les consorts [M] devaient finalement céder le droit au bail à un prix inférieur, ils seraient tenus de purger à nouveau le droit de préemption de la SCI MARESTER, et que, dès lors, l’éventuelle surévaluation du prix de cession du bail par les preneurs ne pourraient avoir de conséquences préjudiciables pour le bailleur. Sur les conditions relatives aux activités exercées La SCI MARESTER fait valoir que l’activité de « conseil et prestation intellectuelle » envisagée à l’occasion de la cession-déspécialisation est incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, dès lors que le règlement de copropriété énonce en page 22 qu’il « ne pourra être exercé une profession ou un commerce identique à l’un de ceux exercés de l’immeuble, sauf accord entre les intéressés. » et que des activités de conseil et prestation intellectuelle sont déjà exercées dans l’immeuble, comme démontré par la pièce n°8. Elle précise qu’il existe dès lors un risque que le futur acquéreur du droit au bail entende se prévaloir de cette déspécialisation totale, ce qui entraînerait un changement d’affectation d’une partie de ce lot, transformant l’appartement en un local commercial exploité pour « conseil et prestation intellectuelle » et emporte un risque de concurrence avec d’autres activités exercées dans la copropriété. En réponse, les consorts [M] font valoir que l’activité projetée ne provoque aucune nuisance et n’entrainera pas un changement de clientèle en nombre et en qualité ; que l’activité envisagée n’est pas incompatible avec le caractère et la situation de l’immeuble ni ne provoquera aucune nuisance ; que la liste des activités concurrentes fournie par la bailleresse n’a pas été constatée par huissier et que plusieurs locataires ont déménagé. En page 22, le règlement de copropriété énonce qu’«il ne pourra être exercé une profession ou un commerce identique à l’un de ceux déjà exercés de l’immeuble, sauf accord entre les intéressés. / Il est expressément stipulé ici, qu’en aucun cas les stipulations qui précèdent ne pourront avoir pour effet de faire échec aux situations actuelles en ce qui concerne la destination les locaux, objet du présent règlement de copropriété. » Le tribunal relève que l’appréciation de ce critère de validité de la cession-déspécialisation est nécessairement théorique dès lors que le preneur n'a pas à justifier qu'il a trouvé un candidat à l'acquisition du droit au bail et qu’il n'est pas tenu de faire connaître au bailleur le nom de l'acquéreur, ne permettant pas une appréciation in concreto de la condition relative aux activités concernées. Par ailleurs, il est constant que l'éventualité d'un risque de concurrence que peut créer la nouvelle activité du locataire ne suffit pas à fonder l'opposition du bailleur mais tel pourrait être le cas si ce risque de concurrence est avéré. En l’espèce, l’interdit posé par le règlement de copropriété apparaît notamment devoir être modéré par la possibilité laissée d’un accord entre les intéressés, par le constat que dans les faits plusieurs activités de consultant cohabitent déjà au sein de la copropriété et que le risque de concurrence entre les activités installées dans l’immeuble n’est pas avéré. Dès lors, le tribunal retient que le 4e critère de validité de la cession-déspécialisation est rempli en l’état des éléments connus produits aux débats et des exigences posées par l’article L.145-51 du code de commerce. Par conséquent, le tribunal constate la validité de la cession-déspécialisation notifiée le 15 décembre 2020 par Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] à la SCI MARESTER. Toute opposition de la SCI MARESTER à ladite cession-déspécialisation est donc non fondée. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs A titre principal, la SCI MARESTER demande la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs du preneur, faisant valoir que les époux [M] n’exploitent plus la boutique et n’occupent plus l’appartement, qu’ils ont indiqué sur la devanture de la pharmacie entreprendre des travaux comme constaté le 29 décembre 2020, sans avoir sollicité préalablement l’accord du bailleur, comme cela ressort du constat d’huissier et de la sommation du 26 janvier 2021. En réponse, les Consorts [M] font valoir que le bailleur s’est abstenu de délivrer une mise en demeure afin de faire cesser les prétendues infractions aux clauses du bail visées aux fins de résiliation judiciaire ; que le constat d’huissier du 26 janvier 2021 a été réalisé depuis l’extérieur de la boutique et de l’appartement et ne permet pas de confirmer l’exécution de travaux ni le caractère inoccupé du local d’habitation et qu’un seul passage, hors les horaires d’ouverture de la pharmacie, est insuffisant pour démontrer l’absence d’exploitation du local commercial et d’occupation du local d’habitation ; que l’assignation délivrée le 15 février 2021 à 10h30 l’a été au sein de la pharmacie ouverte, en présence de clients ; que les factures d’électricité et de gaz démontrent l’exploitation du local ; que le constat d’huissier établi à la demande des preneurs le 19 février 2021 démontre que l’établissement est largement achalandé, qu’aucun travaux de quelque sorte est en cours, sauf l’installation de protections amovibles anti-covid qui ne nécessitent nullement l’autorisation du bailleur et que la partie habitation est meublée et comprend des effets personnels ; que les consorts [M] produisent également le règlement de leurs cotisations à l’ordre des pharmaciens pour l’année 2021, démontrant la poursuite de leur activité professionnelle ; que le bailleur ne justifie pas d’un manquement prolongé à l’obligation d’exploitation, la pharmacie ayant uniquement été fermée pour les congés annuels de fin d’année. Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles. Lorsque le bailleur conteste la cession-déspécialisation qui lui a été notifiée par le locataire en application de l’article L.145-51 du code de commerce, il est constant que le locataire est tenu, pendant toute la durée de cette opposition, de respecter les autres clauses du bail, à savoir exploiter, garnir le local et payer le loyer. Aux termes du renouvellement du bail de 2014, il est stipulé en pages 6 et 7 les clauses suivantes : « 3 – Garnissement : Il garnira et tiendra constamment garnis les lieux loués d’objets mobiliers, matériels et marchandises en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tous temps du paiement des loyers et charges et de l’exécution des conditions du bail. 4 – Transformations : Il aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance du bailleur. 5 – Changement de distribution : Il ne pourra faire sans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs plafonds ou planchers, ni aucun changement de distribution. En cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur. (…) 9 – Exploitation du commerce : En ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, le preneur devra l’assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter. La boutique devra être constamment ouverte et achalandée, sauf fermeture d’usage ou légale. (…) ». En l’espèce, le tribunal constate que les consorts [M] produisent aux débats plusieurs éléments afin de démontrer la poursuite de l’exploitation du local commercial et de l’occupation du local d’habitation depuis la délivrance de la cession-déspécialisation le 15 décembre 2020, à savoir : Un procès-verbal de constat du 19 février 2021, rapportant la présence de clients dans la pharmacie, un affichage des horaires d’ouverture de 10h à 19h, un achalandage conséquent de la pharmacie en stocks de médicaments et autres produits, photographies à l’appui, un local d’habitation garni et comportant des effets personnels. L’huissier annexe également une facture de gaz du 10 février 2021 concernant le local loué et des factures de fournisseurs du 5 février 2021, du 9 février 2021, et deux factures distinctes du 15 février 2021, Une facture d’électricité du fournisseur EDF du 28 janvier 2021 pour le local loué, Un justificatif de paiement de leurs cotisations ordinales 2021 pour M. [Y] [M] et Mme [P] [M]. Au regard de ces éléments, les pièces produites par la SCI MARESTER, sur laquelle pèse la charge de la preuve de ce qu’elle allègue, à savoir des photographies produites en pièce n°3, hors tout constat d’huissier, dont la valeur probante apparaît nulle et le constat d’huissier établi le 26 janvier 2021, depuis l’extérieur des locaux loués et hors les horaires d’ouverture, apparaissent insuffisantes pour caractériser le défaut d’exploitation des locaux loués ou encore la réalisation de travaux sans autorisation préalable du bailleur, cette affirmation ne résultant que d’un affichage sur la devanture fermée de la pharmacie. La preuve de manquements aux obligations résultant du bail liant les parties n’est pas rapportée et la SCI MARESTER est déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes en expulsion sous astreinte, séquestration des meubles et fixation du montant de l’indemnité d’occupation. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Reconventionnellement, les Consorts [M] demandent la condamnation de la SCI MARESTER à des dommages et intérêts à hauteur de 75.000 euros, faisant valoir que la bailleresse a formé une opposition abusive à la cession-déspécialisation, en ce qu’elle ne démontre aucunement en quoi les nouvelles activités envisagées auraient été incompatibles avec la destination, le caractère ou la situation de l’immeuble et que ce refus engage la responsabilité de la bailleresse et justifie sa condamnation au paiement de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix de cession projeté et le prix de vente du fonds de commerce. Ils ajoutent qu’en outre, la bailleresse en sollicitant au cours de la présente procédure la résiliation judiciaire du bail cherche également à faire échec à tout projet de cession, l’incertitude quant à la continuité du bail empêchant tout potentiel acquéreur d’envisager l’acquisition du fonds de commerce. Sur l’évaluation du préjudice, les consorts [M] font valoir que le préjudice subi est caractérisé par l’obligation pour eux de poursuivre leur activité professionnelle, malgré leur état de santé dégradé et leur volonté de prendre leur retraite et qu’il est d’usage que le préjudice soit évalué comme une perte de chance de négocier le droit au bail et a pu être évalué à hauteur de 90% du prix de vente qui aurait dû être perçu de la vente. En réponse, la SCI MARESTER, sollicitant le débouté de la demande, fait valoir que les Consorts [M] sont à l’origine de leur prétendu préjudice, faisant preuve d’une particulière mauvaise foi en tentant de contourner les conditions de l’article L.145-51 et apposant volontairement du marqueur noir sur la date de réception de leurs demandes de départ en retraite avant de les transmettre à la bailleresse. Selon les dispositions de l'article 1134 du code civil les conventions doivent être exécutées de bonne foi, de sorte que si l'une des parties fait preuve de malice, de mauvaise foi dans le cadre de l'exécution du contrat, son cocontractant peut en demander réparation. En l’espèce, le tribunal relève que l’opposition non fondée de la bailleresse à la cession-déspécialisation a eu pour conséquence de retarder de plusieurs années la possibilité offerte par le statut des baux commerciaux et l’article L.145-51 du code de commerce aux consorts [M] de cesser leur activité et de céder leur droit au bail en raison de leur départ à la retraite, la présente procédure aux fins de résiliation judiciaire ayant en outre eu pour conséquence d’empêcher également toute cession du fonds de commerce. Dans ces conditions, un préjudice apparaît caractérisé, à savoir la perte de chance de céder le droit au bail dans les meilleurs délais à la suite de la délivrance de l’acte de cession-déspécialisation du 15 décembre 2020. Cependant, ladite perte de chance ne peut être évaluée en fonction du prix de cession du droit au bail que les consorts [M] auraient pu percevoir, les preneurs ne produisant que des mandats de vente comprenant un prix envisagé et non un compromis de vente, arrêtant un prix certain. Par ailleurs, les consorts [M] ne justifient nullement du calcul réalisé pour demander la somme de 75.000 euros à titre de dommages et intérêts. Dans ces conditions, la faute et le préjudice apparaissant établis, ainsi que le lien de causalité, le tribunal condamne la SCI MARESTER à payer à chacun des consorts [M] une somme de 10.000 euros en indemnisation du préjudice de perte de chance subi, soit la somme totale de 20.000 euros. Sur les autres demandes La SCI MARESTER, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens et à payer aux consorts [M] la somme de 4.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI MARESTER est déboutée de sa demande sur le même fondement et de sa demande au titre des dépens. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Dit que l’opposition de la SCI MARESTER à la cession-déspécialisation délivrée le 15 décembre 2020 par Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] est non-fondée, Déboute la SCI MARESTER de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 29 décembre 2014 liant les parties, Condamne la SCI MARESTER à payer à Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de céder leur droit au bail en application de l’article L.145-51 du code de commerce, Condamne la SCI MARESTER à payer à Monsieur [Y] [G] [M] et Madame [P] [S] la somme de 4.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCI MARESTER de sa demande sur le même fondement et de sa demande au titre des dépens, Condamne la SC MARESTER aux entiers dépens. Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME