Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/02009

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 21 MARS 2024 (n° , 23 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02009 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CHASY Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 22/00002 APPELANTE SOCIÉTÉ AVENIR DÉVELOPPEMENT - GPSEA AMÉNAGEMENT anciennement dénommée SPLA GRAND PARIS SUD EST AVENIR DÉVELOPPEMENT, Société publique locale d'aménagement, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, substitué à l'audience par Me Christine CASTERA, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS S.C.I. DU VESSAT [Adresse 36] [Adresse 36] représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, substituée par Me Frédérique RIAM, avocat au barreau de PARIS DIRECTION DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 43] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT - Pôle Gestion Publique - Division Domaine - Pôle Evaluation Domaniale [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Monsieur [P] [M], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par délibération du 29 mars 2017, l'établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir Développement a créé la ZAC du centre commercial du [33]. L'aménagement de la ZAC a été confié à la société publique locale d'aménagement Grand Paris Sud Est Avenir Développement (ci-après « SPLA GPSEAD »), en vertu d'un traité de concession du 09 novembre 2018. En 2022, la SPLA GPSEAD est devenue la société publique locale d'aménagement AVENIR DEVELOPPEMENT - GPSEA Aménagement (ci-après « SPLA AD - GPSEAA ») (Pièce 24I). Une enquête publique et parcellaire a été menée du 12 octobre 2020 au 13 novembre 2020. Par arrêté préfectoral du 15 février 2021, la ZAC du centre commercial du [33] a été déclarée d'utilité publique. Un arrêté de cessibilité des biens a été pris le 15 avril 2021. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la SPLA GPSEAD, a été rendue le 08 juillet 2021. Le centre commercial du [33] est érigé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 26] d'une superficie totale de 6.010 m². Il s'agit d'une copropriété à usage commercial située au milieu d'une zone importante de logements. Est notamment concernée par l'opération la SCI du Vessat, en tant que propriétaire des lots 3 et 3bis à usage commercial situés au sein du centre commercial du [33] à [Localité 28]. Faute d'accord sur l'indemnisation, la SPLA GPSEAD a saisi la juridiction de l'expropriation du Val-de-Marne le 05 novembre 2021 aux fins de fixation de l'indemnité d'expropriation. Par un jugement du 04 juillet 2022, après transport sur les lieux le 05 avril 2022, le juge de l'expropriation de Créteil a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 05 avril 2022, Fixé l'indemnité due par la SPLA GPSEAD à la SCI du Vessat au titre de la dépossession des locaux situés du centre commercial [33] sis à [Localité 28] à la somme de 167.454 euros HT/HD ; Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 139.722 euros au titre de l'indemnité principale (1.914 euros/m² × 73 m²), 14.972 euros au titre de l'indemnité de remploi, 12.760 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs ; Condamné la SPLA GPSEAD à payer à la SCI du Vessat la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SPLA GPSEAD aux dépens ; Rejeté toutes les autres demandes des parties. La SLPA AD - GPSEAA a interjeté appel du jugement le 03 novembre 2022 sur le montant de l'indemnité de dépossession, les frais irrépétibles, les dépens et le rejet de ses autres demandes. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ déposées au greffe le 02 février 2023 par la SLPA AD - GPSEAA, notifiées le 02 février 2023 (AR intimé le 06 février 2023 et AR CG le 06 février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : La déclarer recevable et bien fondée en son appel ; Y faisant droit, Réformer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité revenant à la SCI du Vessat à la somme de 167.454 euros HT/HD se décomposant comme suit : 139.722 euros au titre de l'indemnité principale, 14.972 euros au titre de l'indemnité de remploi, 12.760 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs ; Réformer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il « condamne la SPLA GPSEAD à payer à la SCI du Vessat la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile » Réformer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il « condamne la SPLA GPSEAD aux dépens » ; Réformer le jugement en ce qu'il « rejette toutes les autres demandes des parties », mais uniquement lorsqu'il rejette les demandes de la SPLA AD - GPSEAA anciennement dénommée SPLA GPSEAD. Statuant à nouveau, Fixer l'indemnité principale en valeur occupée à : À titre principal : 51.000 euros, À titre subsidiaire : 54.000 euros, À titre encore plus subsidiaire : 54.700 euros, À titre infiniment subsidiaire : 65.200 euros ; Fixer en conséquence l'indemnité de remploi à : À titre principal : 6.100 euros, À titre subsidiaire : 6.400 euros, À titre encore plus subsidiaire : 6.170 euros, À titre infiniment subsidiaire : 7.520 euros ; Fixer l'indemnité pour perte de revenus locatifs à six mois de loyer HT/HC, soit 6.380 euros ; En tout état de cause, Condamner la SCI du Vessat aux entiers dépens liés à la procédure d'appel et à verser une somme de 7.500 euros à la SPLA AD - GPSEAA au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Débouter la SCI 2Y de toutes demandes contraires au présent dispositif. 2/ déposées au greffe le 28 avril 2023 par la SCI du Vessat, intimée, formant appel incident, notifiées le 28 avril 2023 (AR appelant non daté et AR CG le 02 mai 2023), aux termes desquelles, elle forme appel incident et demande à la cour de : Dire la SCI du Vessat recevable et bien fondée en ses écritures et en son appel incident ; En conséquence, L'y recevoir, À titre principal, Constater l'accord sur la surface de 73 m² comme acté lors du transport sur les lieux ; Infirmer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a retenu une valeur de 1.914 euros/m² sans abattement ; Fixer en conséquence l'indemnité de dépossession foncière comme suit : 73 m² × 2.500 euros/m² sans abattement = 182.500 euros Frais de remploi 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros 15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros 10% sur le reste = 16.750 euros TOTAL = 201.750 euros À titre subsidiaire, Fixer en conséquence l'indemnité de dépossession foncière comme suit : 67,40 m² × 2.500 euros/m² sans abattement = 182.500 euros Frais de remploi 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros 15% de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros 10% sur le reste = 15.350 euros TOTAL = 186.350 euros En tout état de cause, Confirmer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il dit que l'indemnité pour pertes de revenus locatifs sera de 12.760 euros ; Confirmer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il « condamne la SPLA GPSEAD à payer à la SCI du Vessat la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Confirmer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il condamne la SPLA GPSEAD aux dépens ; Confirmer le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il rejette toutes les autres demandes de la SLPA AD - GPSEAA anciennement dénommée SPLA GPSEAD ; Rejeter la demande de la SPLA GPSEAD visant à mettre à la charge de la SCI du Vessat les entiers dépens liés à la procédure d'appel et à lui verser la somme de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SPLA GPSEAD à payer à l'expropriée la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 3/ adressées au greffe le 21 mars 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 12 avril 2023 (AR appelant le 14 avril 2023 et AR intimé le 13 avril 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : Fixer l'indemnité de dépossession foncière à la somme de 76.884 euros, décomposée comme suit : Indemnité principale : 68.985 euros en valeur occupée, Indemnité de remploi : 7.898,50 euros arrondi à 7.899 euros, Indemnité de perte de revenus locatifs : six mois de loyers HT/HC sur justificatifs. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La SLPA AD - GPSEAA fait valoir que : Concernant la consistance, l'état et la situation du bien, le premier juge considère, à tort, que le bien bénéficie d'une « attractivité particulière pour les investisseurs ». En outre, la subdivision du lot 3, qui empiète sur les parties communes (Pièce 25A) a été réalisée sans autorisation et n'est pas actée par le règlement de copropriété (Pièce 7A). Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le lot 3 divisé de fait en deux locaux commerciaux, n'est pas simplement de moindre qualité, mais est en mauvais état, tel que cela ressort du procès-verbal de transport sur les lieux. Le centre commercial au sein duquel est situé le bien exproprié est en désuétude et connaît un taux de vacance important, de nombreux commerces étant fermés depuis plus de dix ans (Pièce 9A). Aussi, le bien exproprié est également vétuste en ce que la procédure porte à la fois sur les parties privatives et les tantièmes de parties communes du bien. Or, le mauvais état d'entretien des parties communes impacte nécessairement la valeur du lot de copropriété. C'est en ce sens que la SPLA AD ' GPSEAA a fait valoir devant le juge de première instance des éléments de moins-value, dont le premier juge n'a pas tenu compte. Sur les treize lots de la copropriété composant le [33], sont recensés une supérette dont la fréquentation est à la baisse depuis plusieurs années, cinq commerces divers, une pharmacie, un local de stockage, un local professionnel occupé par une société d'ambulances, deux lots vacants et un local associatif. L'environnement dégradé a d'ailleurs motivé le lancement de l'opération d'aménagement en 2017 (Pièce 21A). Les dysfonctionnements du centre commercial (enclavement, dégradation, accès par l'arrière, nature du bâti) rendent difficile l'intégration urbaine à l'échelle du territoire. Les espaces extérieurs du centre commercial sont de faible qualité. Le bâti manque d'entretien et présente la trace de dégâts des eaux liés aux problèmes d'étanchéité des toitures. En première instance, le commissaire du gouvernement a confirmé l'état vétuste et dégradé du centre commercial, l'absence d'exploitation de certains commerces autour du bien exproprié, et la situation d'enclave du centre commercial, en périphérie de la ville et en retrait par rapport aux axes de circulation. En ne tenant pas compte de ces éléments de moins-value, le jugement entrepris encourt l'infirmation. Concernant la superficie du bien, le premier juge a retenu que les parties seraient « d'accord pour arrêter la surface à 73 m² » alors que la SPLA AD - GPSEAA s'était prévalue en première instance du relevé effectué par un géomètre expert indiquant que la surface du lot 3 est de 46,8 m² Carrez (Pièces 6A, 25A). Le titre de propriété, antérieur aux travaux d'extension en empiètement sur les parties communes, indique que la surface du lot 3 est de 52,1 m² Carrez et que la surface de chaque local commercial est respectivement de 26 m² et 14 m², soit 40 m² au total. Il ressort du plan des lots 2 et 3 réalisé par le géomètre expert que l'empiètement sur les parties communes est de 15,3 m² (Pièce 25A). La jurisprudence exclut la prise en compte de la réalité physique du lot de copropriété au bénéfice de sa réalité juridique, lorsque le propriétaire ne dispose pas d'un droit de propriété exclusif sur la surface litigieuse (Pièces 26A, 27A). À titre principal, la surface du lot 3 est donc de 46,8 m² Carrez. Subsidiairement, si la surface occupée en empiètement des parties communes devait être prise en compte, il conviendra d'y appliquer un abattement de 75% pour tenir compte de sa situation juridique. La surface du lot 3 est alors de 51,39 m² arrondie à 51,4 m² (46,8 m² + 15,3 m² × 0,25). En tout état de cause, l'acte de vente par lequel la SCI du Vessat a acquis le bien exproprié mentionne une surface de 52,10 m² qu'il conviendra de retenir à titre encore plus subsidiaire (Pièce 29A). À titre infiniment subsidiaire, la surface totale du lot 3 est de 62,1 m², telle qu'elle a été relevée par le géomètre expert. Concernant les termes retenus et le calcul de l'indemnité principale, l'avis des Domaines du 08 avril 2020 estime l'ensemble des dix lots expropriés à la somme de 1.800.000 euros pour une surface utile de 1.683 m², soit environ 1.070 euros/m² (Pièce 8A). Consultée à nouveau sur la seule valeur vénale du lot 3 de la copropriété, dont la superficie utile était alors estimée à 73 m², la DDFIP a évalué le bien à 56.000 euros en valeur occupée dans son avis du 12 octobre 2020 (Pièce 7A). L'autorité expropriante a alors fixé l'indemnité principale à 56.000 euros en valeur occupée, soit 767 euros/m² en tenant compte d'un abattement de 30% pour occupation. Au regard de cette estimation, elle a proposé à la SCI du Vessat une indemnité principale de 56.000 euros pour un local occupé et 72.800 euros pour un local vide. En s'appuyant sur les cessions des autres lots de copropriété, l'offre de la SPLA GPSEAD en 2020 a été fixée à 1.100 euros/m² en valeur occupée, compte-tenu de l'avis des Domaines du 08 avril 2020 et de la dépréciation dans le temps du centre commercial. La SPLA AD - GPSEAA critique l'ensemble des huit termes de comparaison produits par l'expropriée en première instance. Le commissaire du gouvernement proposait de retenir un prix unitaire de 1.350 euros/m² en valeur libre d'occupation, outre un abattement pour occupation de 30%, au regard de 8 termes de comparaison révélant une valeur unitaire moyenne de 1.721 euros/m². Le premier et le cinquième terme de comparaison du commissaire du gouvernement sont effectivement pertinents. En revanche, la SPLA AD - GPSEAA critique tous les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en qu'ils portent sur des biens de meilleure qualité et situés dans un environnement bénéficiant d'une meilleure commercialité. La SPLA a commis le cabinet Expercia afin de réaliser un rapport d'évaluation du bien exproprié (Pièce 30A). Il en ressort que les termes de comparaison discutés en première instance, exceptée la mutation du 09 novembre 2021, sont situés au sein de secteurs bénéficiant d'une excellente commercialité, et ne sont donc pas comparables avec le bien exproprié. L'expert s'est fondé sur les éléments disponibles dans la base BIEN, sur les termes de comparaison de la base de la DDFIP, sur les offres de vente pour des locaux commerciaux, sur les statistiques fournies par la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières, sur les écarts de commercialité entre les différents secteurs de la commune d'[Localité 28], pour conclure que la valeur unitaire moyenne est de 1.500 euros/m². Dans la mesure où les droits du propriétaire sont limités, l'occupation du bien justifie une décote de 30%. Le bien exproprié souffre en effet de faiblesses, notamment en ce qu'il est peu liquide sur le marché, les acquéreurs potentiels étant des propriétaires exploitants. Le premier juge se méprend donc en considérant que le bien bénéficie d'une attractivité particulière pour les investisseurs et en retenant une absence de moins-value pour occupation. En effet, l'expert considère que le caractère peu liquide du bien limite les droits du propriétaire, ce qui justifie l'application d'un abattement pour occupation. Donc, la valeur unitaire doit être fixée à 1.500 euros/m², soit 1.050 euros/m² après abattement de 30%. Pour une surface de 48,6 m², l'indemnité principale s'élève donc à 51.030 euros arrondie à 51.000 euros. Pour une surface de 51,4 m², l'indemnité principale s'élève donc à 53.970 euros arrondie à 54.000 euros. Pour une surface de 51,2 m², l'indemnité principale s'élève donc à 54.705 euros arrondie à 54.700 euros. Pour une surface de 62,1 m², l'indemnité principale s'élève donc à 65.205 euros arrondie à 65.200 euros. Concernant l'indemnité de remploi, en application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, elle doit être fixée, selon la surface retenue, à 6.100 euros, à 6.400 euros, à 6.170 euros, ou à 7.520 euros. Concernant l'indemnité pour pertes de revenus locatifs, son montant doit s'apprécier au regard de la situation concrète de l'expropriée. À l'inverse, il ressort de la jurisprudence que lorsque l'exproprié ne justifie pas, de l'existence de difficultés particulières pour acquérir un nouveau local, l'indemnité est fixée sur la base de six mois HT/HC de loyer, et non douze mois (Pièce 31A). En l'occurrence, le premier juge fait référence à ce qui serait « alloué habituellement », pour justifier de fixer la base d'indemnisation à une année. Or, il ne ressort pas du marché une rareté particulière des locaux commerciaux sur la commune d'[Localité 28], bien au contraire au regard des énonciations du rapport du cabinet Expercia. Au surplus, il convient de relever que le premier juge a pris en compte non seulement le délai nécessaire à l'exproprié pour trouver un local, mais également le délai lui permettant de retrouver un locataire, alors même que le local exproprié ne constitue pas un bien de rapport. L'allocation d'une indemnité équivalente à douze mois de loyer apparaît à cet égard inadéquate. Le montant du loyer trimestriel actualisé est de 1.878 euros HT pour la cordonnerie (Pièce 33A) et de 1.312,05 euros HT pour le traiteur (Pièce 34A). L'autorité expropriante sollicite donc la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs à douze mois de loyer, et demande la fixation de ladite indemnité à six mois de loyer soit 6.380 euros (1.878 × 2 + 1.312,05 × 2). Concernant les frais irrépétibles, la SPLA AD - GPSEAA a été contrainte pour faire valoir ses droits d'interjeter appel et de mandater un expert immobilier aux fins d'établissement d'un rapport. Dans les circonstances de l'espèce, il lui sera alloué la somme de 7.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI du Vessat rétorque que : Concernant l'attractivité commerciale, les deux commerces sont stables et pris à bail depuis des années. Comme l'a parfaitement relevé le premier juge, « le bien présente une attractivité particulière pour les investisseurs s'agissant de deux commerces d'une grande stabilité, bénéficiant d'une bonne rentabilité ». Par ailleurs, la SCI du Vessat perçoit un loyer commercial de 12.760 euros/an, soit plus du double du loyer considéré comme bas à [Localité 28], de sorte que l'autorité expropriante ne peut pas soutenir que ce revenu est faible. Concernant l'état du bien, les lots expropriés sont situés au sein du centre commercial en extérieur [33]. Ils se trouvent en deuxième couronne de [Localité 39], à moins de 500 m de la station [35] de la ligne D du RER, et à proximité des quais de Seine, de la route départementale D6, et de l'autoroute A86. S'agissant de l'entretien des lots expropriés, la circonstance que le jugement n'ait pas repris mot pour mot le procès-verbal de transport est indifférente. Le premier juge a parfaitement qualifié les lots expropriés en listant leurs éléments de plus-value et en rappelant leur moindre qualité. Concernant la situation du bien, les photographies produites par l'autorité expropriante ne sont pas horodatées et doivent être écartées. Le centre commercial est situé au milieu d'un grand nombre d'habitations et à proximité de nombreux équipements (espace culturel, conservatoire, pôle gérontologique). Les lots 3 et 3bis ont été longtemps exploités. De même, tous les autres commerces du centre commercial ont été exploités en moyenne durant 14 ans et ont été contraints de fermer à la suite de l'ordonnance d'expropriation. Enfin, l'état vétuste et dégradé du centre commercial ne ressort pas du procès-verbal de transport sur les lieux. Concernant la surface des lots 3 et 3bis retenue par le tribunal judiciaire de Créteil et à retenir, le premier juge a parfaitement tenu compte des conclusions et pièces de l'autorité expropriante en première instance pour arrêter la surface totale à 73 m² (Pièce 16I). Cette dernière se fonde effectivement sur l'évaluation de la DDFIP (Pièce 7A). De plus, le procès-verbal de transport sur les lieux entérine l'accord des parties sur la surface (Pièce 18I). Non convaincu par le rapport non contradictoire du géomètre-expert, le commissaire du gouvernement s'en tient, en première instance comme en appel, à l'accord initial des parties sur une surface de 73 m². Le cabinet d'expertise Expercia retient également une surface de 73 m² (Pièce 30A). À titre subsidiaire, il ressort du titre de propriété produit par la SCI du Vessat une surface de 67,40 m² correspondant à une surface de 52,10 m² à laquelle s'ajoute une surface de 15,30 m² prétendument hors lot. Quoi qu'il en soit, la SCI du Vessat en a prescrit la propriété en application des dispositions des articles 2258, 2261, 2265 et 2272 alinéa 2 du code civil. En l'espèce, l'acquisition du lot 3 en 2002 par la SCI du Vessat incluait matériellement la surface située à l'avant des commerces. Cette surface relève donc de la propriété de la SCI du Vessat depuis 2012. Concernant l'impossibilité de retenir les surfaces proposées par l'autorité expropriante, premièrement, le rapport dont elle se prévaut pour solliciter de retenir une surface de 46,8 m² n'est pas contradictoire et est confus sur le point de savoir si la surface de 46,8 m² concerne les lots 3 et 3bis ou uniquement le lot 3 à usage de cordonnerie. D'ailleurs, le tableau des superficies joint au relevé du géomètre indique que cette surface ne concerne que le lot 3, sans faire mention du lot 3bis (Pièce 6A). Deuxièmement, en sollicitant de retenir une surface de 51,4 m², l'autorité expropriante ne peut pas appliquer un abattement de 75% (dont le taux n'est pas justifié) sur la surface de 15,3 m² dans la mesure où la SCI du Vessat en a prescrit la propriété de bonne foi. Troisièmement, en sollicitant de retenir une surface de 52,10 m², l'autorité expropriante fait fi de la surface de 15,3 m² acquise de bonne foi par la SCI du Vessat. Quatrièmement, en sollicitant de retenir une surface de 52,10 m², l'autorité expropriante se prévaut d'un rapport non contradictoire et confus de 2019. Concernant les termes de comparaison dont se prévaut la SPLA AD - GPSEAA pour demander la réformation du jugement du tribunal judiciaire de Créteil, ceux datant de plus de cinq ans doivent être écartés (12-27.704), voire ceux datant de plus de quatre ans (CA Paris 11/14133, 06/00001). De plus, les termes de comparaison correspondent à des mutations contraintes, intervenues dans le cadre d'un marché captif, sous déclaration d'utilité publique, et ne peuvent donc pas être considérées comme représentatives du marché libre. Les termes de comparaison doivent donc être écartés. L'estimation des Domaines du 12 octobre 2012, dont la validité est limitée à douze mois (Pièce 7A) n'est pas une mutation effective et ne peut donc pas constituer un terme de comparaison (89-70.345). L'expertise amiable du cabinet Expercia n'est pas contradictoire, est partiale, et retient une valeur unitaire sans la justifier. Concernant les conclusions du commissaire du gouvernement, en considérant plus spécifiquement les biens situés à moins de 2 km et d'une surface de moins de 100 m² ' étant précisé que le prix unitaire est inversement proportionnel à sa superficie (Pièce 6I) ' seuls les termes 1, 3, 4 et 5 doivent être retenus, pour unemoyenne de 1.815 euros/m² en valeur libre. S'agissant de l'abattement, son principe connait une évolution en jurisprudence (Pièce 21I). La cour d'appel de Paris a déjà confirmé des jugements l'écartant ou le limitant à 10% (CA Paris 20/13236, 20/11190). La Cour de cassation a jugé que le taux de l'abattement pour occupation devait être modulé en fonction du type d'occupation (21-23.786). En l'espèce, rien ne justifie un abattement de 30%. En effet, les commerces sont des investissements locatifs pour la SCI du Vessat de sorte que leur occupation est de nature à en augmenter la valeur. Aucun élément ne permet d'établir une différence de 30% entre le prix unitaire des biens cédés libres et celui des biens cédés occupés. C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté tout abattement pour occupation commerciale. Concernant les termes de comparaison de la SCI du Vessat, les éléments de comparaison sont des biens cédés dans des galeries commerçantes similaires à celle du [33] et situées en [Localité 34]. S'agissant de la production des références, les cessions mentionnées s'insèrent dans des copropriétés. Or, les fiches correspondant aux parcelles fournies par le service de la publicité foncière ne renvoient qu'au règlement de copropriété et non aux ventes individuelles de chaque lot (Pièce 14I). Le service de la publicité foncière de [Localité 31] a indiqué oralement qu'il convenait de solliciter la fiche de tous les lots de copropriété, ce qui est extrêmement coûteux en temps et en argent, rendant cette démarche impossible en pratique. Par ailleurs, la base PATRIM n'est pas disponible pour des lots de copropriété de locaux d'activités. C'est pourquoi les actes afférents aux différents termes de comparaison ne sont pas produits. La moyennes des huit termes de comparaison s'établit à 2.511 euros/m². Compte tenu de l'état, de la localisation et la situation d'occupation des lots expropriés, la valeur unitaire à retenir est de 2.500 euros/m² en valeur occupée. À titre principal, l'indemnité principale s'élève donc à 182.500 euros (73 m² × 2.500 euros/m²). À titre subsidiaire, l'indemnité principale s'élève à 168.500 euros (67,40 m² × 2.500 euros/m²). Concernant la perte de loyers, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité pour perte de loyers couvre une période d'un an en conformité avec l'article 150 U, II, 4° du code général des impôts qui laisse un délai d'un an à l'exproprié pour réinvestir l'indemnité allouée. Cette période correspond donc au temps nécessaire pour procéder au rachat et trouver un locataire (02-70.110, 13-27.547 ; CA Paris 21/16171). La jurisprudence retient de façon constante une durée de douze mois, ce préjudice étant certain et non éventuel (CA Paris 17/09264). Le loyer annuel pour le local à usage de traiteur est de 5.248,20 euros HT/HC (Pièces 1I, 12I). Le loyer annuel pour le local à usage de cordonnerie est de 7.512 euros HT/HC (Pièces 9I, 10I, 11I). L'indemnité à allouer pour la perte de loyers s'élève donc à 12.760,20 euros. Concernant les frais irrépétibles, en vertu de l'article R.322-1 du code de l'expropriation, le juge peut désigner un expert en cas de difficultés particulières d'évaluation, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Dès lors, la question du règlement des dépens par la SCI du Vessat n'a pas lieu d'être. Aussi, l'expertise amiable ayant été sollicitée par l'autorité expropriante seule, cette dernière en est responsable et ne saurait en demande le remboursement. Enfin, il apparait que la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tend en réalité à obtenir le remboursement du coût de l'expertise. Ainsi, la cour doit requalifier cette demande en demande de condamnation aux dépens et en débouter la SPLA AD - GPSEAA pour les motifs ci-dessus évoqués. Finalement, la cour doit constater qu'aucune demande n'est formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastrée section [Cadastre 26], d'une superficie de 6.010 m², est sise [Adresse 21]. Il s'agit d'une copropriété à usage commercial. Le commissaire du gouvernement reprend les descriptions telles qu'elles sont retenues dans le procès-verbal de transport sur les lieux. S'agissant de la surface, les documents fournis par l'appelant ne permettent pas de déterminer avec certitude la surface exacte des lots expropriés. Il est donc proposé de retenir la surface retenue par le premier juge à savoir 73 m² Carrez. S'agissant de la situation locative, les lots 3 et 3 bis sont chacun occupés en vertu d'un bail commercial. Concernant la date de référence, en vertu des articles L.322-2 du code l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme, puisque le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle du 02 octobre 2019, date à laquelle la modification du plan local d'urbanisme a été approuvée par le Conseil territorial. Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle [Cadastre 26] est située en zone Ube à la date de référence. La zone UB correspond à des espaces à dominante d'habitat collectif. Le bien est dans le secteur Ube, correspondant au secteur sud-ouest du [33], dans lequel les dispositions réglementaires organisent la rénovation urbaine. Concernant les références relevées par le commissaire du gouvernement, l'étude de marché porte sur des mutations récentes de locaux commerciaux, situés sur la commune d'[Localité 28], les mutations restant assez rares sur cette zone géographique. Les termes de comparaison trouvés concernent des biens libres d'occupation. La moyenne des huit termes de comparaison s'établit à 1.743,38 euros/m². Concernant l'examen des références de l'expropriant appelant en cause d'appel, le rapport du cabinet Expercia produit des termes de comparaison qui ne sont pas référencés et ne peuvent donc pas être retenus. Le rapport inclut également une décision du tribunal judiciaire de Créteil du 12 mai 2015 et une mutation du 09 décembre 2013 qui sont toutes deux trop anciennes et ne peuvent donc pas être retenues. Concernant l'examen des références citées par l'expropriée intimée en première instance, aucun des 7 termes de comparaison n'est référencé et l'arrêt de la cour d'appel de Paris produit concernait un bien situé à [Localité 38]. Pour ces raisons, les termes de comparaison doivent être écartés. En synthèse, le commissaire du gouvernement propose de privilégier la première mutation qui ressort de l'étude de marché, celle-ci ayant lieu dans le même centre commercial et étant la plus récente. De plus, les termes de comparaison produits dans le cadre de l'étude de marché concernent des mutations de biens libres, c'est pourquoi il convient de retenir un abattement de 30% pour occupation commerciale. Concernant l'indemnité principale, le commissaire du gouvernement retient la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, montant exprimé HT/HD. L'estimation est réalisée en valeur occupée. La surface utile retenue est de 73 m² Carrez. La valeur unitaire retenue est de 1.350 euros/m². Il applique un abattement de 30% pour occupation. L'indemnité principale s'élève donc à 73 m² × 1.350 euros/m² × 0,70 = 68.985 euros. Concernant l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme arrondie de 7.899 euros. Concernant l'indemnité de perte de revenus locatifs, elle doit être fixée à six mois de loyers HT/HC sur justificatifs. SUR CE, LA COUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 3 novembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de la SPLA AD-GPSEAA du 2 février 2023 , de la SCI du Vessat du 28 avril 20234 et du commissaire du gouvernement du 21 mars 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de la SPLA AD- GPSEAA concerne l'indemnité de dépossession foncière, l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle conteste la superficie retenue par le jugement. L'appel incident de la SCI du Vessat concerne le montant de l'indemnité de dépossession. L'appel incident du commissaire du gouvernement a trait à l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et l'indemnité pour perte de revenus locatifs. S'agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme , le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, a retenu le PLU modifié le 2 octobre 2019. La SPLA AD - GPSEAD et la SCI du Vessat n'ont pas conclu sur ce point. Le commissaire du gouvernement retient comme le premier juge en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme la date du 2 octobre 2019. En l'absence de contestation des parties, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, la date du 2 octobre 2019, correspondant au PLU approuvé par le conseil territorial du 14 décembre 2016, modification n° 1 approuvé le 2 octobre 2019 par le Conseil territorial. S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, la parcelle [Cadastre 26] est située en zone Ube, la zone UB correspondant à des espaces à dominante d'habitat collectif et la zone Ube, au secteur sud ouest du [33], dans lequel les dispositions réglementaires organisent la rénovation urbaine. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 26] d'une superficie de 6 010 m², située 6, allée de la commune à [Localité 28] sur laquelle se trouve une copropriété à usage commercial, la procédure visant les lots de copropriété numéros 3 et 3bis, correspondant à un local commercial se situant au milieu d'une zone importante de logements. La SPLA GPSEAD indique que le jugement a retenu à tort « une attractivité particulière » du bien, alors que les revenus locatifs générés par ces surfaces sont faibles soit 12 760 euros annuels HT/HC( pièces n°33 et 34) et que la subdivision a été opérée sans autorisation et n'est pas actée dans le reglement de copropriété (pièce n°7) et qu'en outre, le lot 3 empiète sur les parties communes (pièce n°25) ; qu'en termes d'attractivité du bien, le tribunal se méprend, puisqu'il a été établi que le centre commercial, en désuétude, connaît un taux de vacance important, de nombreux commerces étant fermés depuis plus de dix ans (pièce n° 9), situation qui a motivé la création de la Zac du [33] en 2017 (pièce n°21) ; que les commerces sont tous orientés vers l'intérieur du centre commercial et ne bénéficient d'aucune visibilité depuis l'espace public ; que le bien exproprié ne peut donc se prévaloir d'une situation privilégiée, au regard de la configuration des lieux ; qu'enfin le mauvais état d'entretien des parties communes a nécessairement affecté la valeur du lot de copropriété ; que les espaces extérieurs sont de faible qualité ; que le jugement ne tient donc pas compte des éléments de moins-value pour statuer sur la valeur vénale du bien. La SCI du Vessat rétorque que les deux commerces sont stables, que le premier juge a exactement indiqué que le bien présente une attractivité particulière pour les investisseurs s'agissant de deux commerces d'une grande stabilité, bénéficiant d'une bonne rentabilité ; que les lots expropriés se situent au sein d'un centre commercial en extérieur [33] qui se trouvent au sud de [Localité 39], en deuxième couronne, à proximité des quais de Seine, à moins de 500 m de la gare RER D [35], à proximité de la D6, qui mène à [Localité 39] via la porte de [Localité 30] et à proximité de l'A86 ; que le centre commercial est situé au milieu de grand nombre d'habitation, à proximité de nombreux équipements, que les commerces ont été longtemps exploités et ne sont pas les éléments de moins-value et qu'enfin l'état vétuste et dégradé du centre commercial évoqué par l'expropriant ne ressort pas du procès-verbal de transport sur les lieux. Le commissaire du gouvernement s'agissant des références précise que les mutations restent assez rares sur la zone géographique avec peu de référence sur ce centre commercial. Le rapport d'évaluation expertise immobilière versée par SPLA AD - GPSEAA, EXPERCIA retient au titre des facteurs influençant l'évaluation du bien : Forces : 'bien de taille moyenne pouvant intéresser plusieurs types d'activités ; 'forte densité de population au sein du quartier. Faiblesses : 'centre commercial en désuétude ; 'commercialité en retrait par rapport aux autres secteurs de la ville ; 'localisation difficile d'accès ; 'bien peu liquide sur le marché (produit non pas d'investissements mais de propriétaire exploitant). S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 4 juillet 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces Le premier juge a retenu une surface de 73 m² conformément à l'accord des parties. La SPLA GPSEAD sollicite l'infirmation en indiquant que le premier juge n'a pas tenu compte de ses conclusions ni des pièces produites établissant que la surface du lot est en réalité moindre, et qu'il ressort du relevé de géomètre réalisé en 2019 que la superficie dite loi Carrez du lot numéro 3 est de 46,8 m² (pièces n° 6 et 25) et que dans le titre de propriété (pièce numéro 29) la surface Carrez déclarée par le vendeur est de 52,1 m² ; que la superficie du bien au titre de la loi Carrez de 46,8 m² doit être retenue ; qu'à titre subsidiaire, si la cour décide de tenir compte de la surface occupée en empiètement des parties communes, mesurée par le géomètre à 15,3 m², l'équité commande de l'affecter d'un coefficient compte tenu de sa situation juridique, avec un abattement de 75 %, ce qui aboutit à 50,39 m² arrondis à 51,4 m²; qu'à titre plus subsidiaire, il sera retenu 52,10 m² et à titre infiniment subsidiaire 62,1 m². La SCI du Vessat rétorque que le tribunal a tenu compte des conclusions de la SPLA, que celle-ci dans son offre a proposé un prix sur la base de 73 m², ce qu'elle a confirmé lors du transport sur les lieux ; que le commissaire du gouvernement retient la surface de 73 m², comme le cabinet d'expertise EXPERCIA qu'elle a commandé elle-même. Elle ajoute qu'à titre subsidiaire, si la cour ne retenait pas la surface de 73 m², elle produit son titre de propriété avec une surface de 52,10 m², à laquelle s'ajoutent les 15,30 m² qui apparaissent comme étant hors lot dans le relevé de géomètre produit par la partie adverse, soit un total de 67,40 m². S'agissant des demandes de l'expropriant, elle indique qu'il est impossible de retenir une surface de 46,8 m², la superficie Carrez de 46,8 m² étant intégrée sur le plan du géomètre expert dans le local de cordonnerie lot 3 et non sur le local traiteur lot 3 bis, ce qui prête à confusion ; qu'il est également impossible de retenir une superficie de 51,4 m², dès lors que les 15,3 m² ont été acquis de bonne foi et que l'abattement de 75 % n'est pas justifié ; qu'il est impossible de retenir une surface de 52,10 m² figurant dans le titre de propriété, puisque l'expropriant ne tient pas compte des 15,3 m² qui ont été acquis de bonne foi ; qu'enfin il est impossible de retenir une surface de 62,1 m², puisqu'il ne peut être affirmé avec certitude que le rapport du géomètre pour les lots 3 et 3 bis les mesure ensemble 46,8 m². Le commissaire du gouvernement retient la surface utile retenue du local commercial de 73 m² loi Carrez. Il n'est pas contesté que l'expropriant a proposé un prix sur la base 73 m², que l'expert qu'elle a missionné EXPERCIA retient la même superficie ; qu'au regard du mesurage par le géomètre expert, qui manque de clarté, il convient de retenir la surface du titre de propriété de 52,10 m², à laquelle s'ajoute les 15,30 m² qui apparaissent comme étant « hors lot » dans le relevé du géomètre, soit un total de 67,40 m². Le jugement sera infirmé en ce sens. 2° Sur la situation locative Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Les lots 3 et 3 bis sont chacun occupés en vertu d'un bail commercial. Le premier juge n'a pas appliqué d'abattement pour occupation. Cette question sera étudiée après examen des références des parties. 3° Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé en ce sens. 4° Sur les références des parties Le premier juge a écarté les références de l'expropriant, les références de l'exproprié, a retenu 5 références du commissaire du gouvernement et a fixé une valeur unitaire de 1 914 euros/m², sans appliquer d'abattement pour occupation, soit une indemnité de dépossession foncière de : 73 m² X1 914 euros/m² =139 722 euros. Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : a) Les références de la SPLA GPSEAD Elle demande de retenir après abattement pour occupation une valeur unitaire de 1 050 euros/m². Elle invoque l'avis des Domaines du 8 avril 2020 (pièce n° 8) retenant 1070 euros/m² et son avis pour le lot numéro 3 (pièce n°7 ), pour une valeur de 760 euros/m² en tenant compte de l'abattement de 30 % pour occupation. Les avis des Domaines ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartés. Elle invoque les mutations suivantes : -cession en 2012 d'un local de 86 m² situé dans le centre commercial du [33] (pièce n°5) : selon le jugement du 12 mai 2015 ordonnant la réitération de la vente et publiée au service de publicité foncière de [Localité 31] le 29 novembre 2019, ce local commercial a été cédé par sa propriétaire Madame [F] moyennant un prix de 65'000 euros, soit 756 euros/m² (pièce n°2). Il ressort de l'avis du service domaines rendu le 2 septembre 2012 que la préemption est effectuée au prix de 65'000 euros fixé par la venderesse (pièce n°3); -cession de local commercial par M. et Mme [L] (lot 7), préempté en 2013 par l'ex-CAPCVM au prix fixé par les vendeurs de 68'000 euros (pièce n°4). L'avis rendu par le service des domaines précise que le local présente une superficie de 60 m², ce dont il résulte une valeur de 1 133 euros/m² (pièce n°5). Ces cessions datant de plus de cinq ans sont trop anciennes et seront donc écartées. Elle produit le rapport d'un cabinet EXPERCIA (pièce n°25) et indique que selon les éléments disponibles sur la base BIEN, les transactions concernent des locaux situés dans la partie nord d'[Localité 28], qui sont répartis en deux groupes : ceux situés [Adresse 42], bénéficiant de la meilleure commercialité pour une moyenne de 4 066 euros/m² et ceux situés à l'écart de l'artère commerciale principale pour une moyenne de 2 475 euros/m² ; que les offres de vente pour des locaux commerciaux correspondent à des valeurs unitaires comprises entre 2 000 euros et 2 800 euros pour des locaux situés en dehors des principaux axes commerçants, avec même une référence d'un produit neuf à proximité du RER cédé à un prix unitaire de 2 800 euros/ m² ; que l'expert conclut : « nous retiendrons donc une valeur métrique moyenne de 1 500 euros/m², ayant posé l'hypothèse que les valeurs métriques supérieures ne puissent se retrouver que dans des secteurs de meilleure commercialité, comme par exemple au nord de la ville, à proximité de la [Adresse 42]. Enfin, le centre commercial affiche des problèmes structurels qui sembleraient de nature à limiter l'investissement dans cette cellule commerciale. La forte vacance au coeur du site en est un des exemples majeurs ». L'expert EXPERCIA invoque neuf références issues de la base BIEN (page 28) correspondants : à des commerces/magasins/boutique : N° du terme Date de vente Adresse Surface Prix en euros Prix en euros/m² Observations T1 30 août 2019 [Adresse 10] 38 115'000 3026 libre T2 17 octobre 2018 [Adresse 15] 26 67'000 2577 libre T3 18 juillet 2018 [Adresse 5] 69 138'680 2010 libre T4 30 novembre 2017 [Adresse 13] 25 55'000 2200 libre T5 29 mars 2017 [Adresse 2] 39 100'000 2564 libre T6 25 janvier 2017 [Adresse 11] 47 180'000 3830 libre T7 25 janvier 2017 [Adresse 11] 52 196'000 3769 libre T8 17 janvier 2017 [Adresse 18] 19 78'000 4105 libre T9 14 novembre 2016 [Adresse 7] 57 260'000 4561 occupé par un tiers Moyenne 3183 L'expert indique qu'on peut répartir les transactions en deux groupes : ' les références 6/7/8/9 toutes situées le long de la [Adresse 42], présentant ainsi une valeur métrique moyenne de 4 066 euros/m² ; ' les références 1/2/3/4/5 dans la moyenne des valeurs métriques et de 2 475 euros/m², celles-ci étant à l'écart de la principale artère commerciale de la ville. En l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de ventes pour connaître les caractéristiques de la vente, celles-ci seront donc écartées. Le rapport invoque quatre annonces de commerces présentées à la vente entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2019 (page 31) : ' 9 septembre 2019 : commerce, [Adresse 17], 74 m², 150'000 euros, 2027 euros/m², rez-de-chaussée ; ' 11 août 2018 : commerce, proche RER D, 357 m², 996'800 euros, 2 792 euros/m² , dans un programme de standing, local commercial d'environ 356 m², deux places de stationnement ; ' 23 août 2019 : commerce, proche mairie, 51 m², 142'000 euros, 2784 euros/m², local commercial de plain-pied, disposant d'une enseigne sur un angle et axe passant, proche des transports et de toutes les commodités, à proximité de la mairie, se compose également de quatre caves en sous-sol ; ' 12 juin 2022 : commerce, [Adresse 14], 36 m², 129'000 euros, 3 583 euros/m², murs occupés, dans un immeuble en briques de 1930, vitrine et porte sur rue, porte d'accès secondaire sur cour. L'expert indique que les valeurs métriques semblent cohérentes au vu des transactions et que l'on voit en effet des valeurs métriques comprises entre 2 000 et 2 800 euros pour des locaux situés en dehors des principaux axes commerçants. Ces annonces ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées. La rapport cite enfin des statistiques de la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières (page 32) qui ne correspondent pas à des mutations effectives et seront donc écartées. b) les références de la SCI du Vessat Elle propose des biens cédés situés dans des galeries commerçantes similaires à celle du [33] à [Localité 28], situés en [Localité 34], ainsi qu'un arrêt de la cour d'appel de Paris : 1°- Arrêt de la cour d'appel de Paris du 30 septembre 2021, numéro 20/15375 (pièce n°6) concernant l'expropriation de six locaux commerciaux dans un centre commercial en extérieur à [Localité 38], pour un prix, en valeur occupée, de 1 200 euros/m² en 2020. Cet arrêt concerne une autre localité dont le marché n'est pas comparable ; ce terme sera donc écarté. 2°- 27 juillet 2017 :[Cadastre 27] à [Localité 37], local commercial de 93 m², 170'000 euros, soit 1828 euros/m². Ce terme n'est pas référencé. En outre, la SPLA AD-GPSEAA indique que le bien est situé au pied d'un immeuble, au sein d'un collectif en meulière de belle facture. Ce terme non comparable sera donc écarté. 3°- [Cadastre 29] à [Localité 31], local commercial de 12 m², 20'000 euros, soit 1 667 euros/m² le 20 juin 2019 Ce terme n'est pas référencé et la surface n'est pas comparable. 4°- [Cadastre 44], à 700 m du bien exproprié, vente le 3 mai 2018 d'un local sis [Adresse 22], local commercial de 100 m², 220'000 euros, soit 2 200 euros/m² Ce terme n'est pas référencé ; il sera donc écarté. 5°- vente le 21 juillet 2020 un local sis [Adresse 6], parcelle [Cadastre 25], à 900 m du bien exproprié, local commercial de 110 m², 361'000 euros, soit 3282 euros/m² Ce terme n'est pas référencé. La SPLA AD - GPSEAA indique en outre qu'un permis de construire un collectif de logement était affiché et que le bâtiment existant a fait l'objet d'une démolition. Ce bien non comparable s'agissant d'une opération de promotion immobilière sera écarté. 6°vente le 20 juillet 2020 un local commercial sis [Adresse 12], local commercial de 25 m², 120'000 euros soit 4800 euros/m². Ce terme n'est pas référencé. La SPLA AD-GPSEAA indique qu'il s'agit d'un local situé au centre commercial [32] à [Localité 37], entièrement rénové. Ce terme situé dans une autre localité n'est pas comparable en consistance. Ce terme non comparable sera donc écarté. 7°- vente le 10 juillet 2019 d'un local commercial sis [Adresse 11], local commercial de 70 m², 170'000 euros soit 2 429 euros/m² Ce terme n'est pas référencé. Ce terme sera donc écarté. 8°- vente du 17 octobre 2018 d'un local commercial sis [Adresse 15], local commercial de 25 m², 67'000 euros, soit 2 680 euros. Ce terme n'est pas référencé ; il sera donc écarté. c) Les références du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement propose de retenir la même étude de marché qu'en première instance, soit une étude de marché portant sur des mutations récentes de locaux commerciaux, situés sur toute la commune d'[Localité 28], en indiquant que ce type de mutation reste assez rare sur cette zone géographique avec peu de références sur ce centre commercial, avec les références d'enregistrement et cadastrales, pour des biens libres d'occupation : N° du terme Date de vente Adresse surface Carrez Prix en euros Prix en euros/m² année de construction Observations CG1 9 novembre 2021 [Adresse 24] 52 70'000 1346 1966 boutique, vitrine et local sanitaire CG2 26 février 2020 [Adresse 16] 62, 88 130'000 2135 1967 une boutique située au rez-de-chaussée, ayant une entrée privative sur le quai d'[Localité 28] avec 3 pièces usage d'atelier à la suite, droit à l'usage des water-closets communs situés dans la cour, un atelier CG3 18 juillet 2018 [Adresse 23] 68,88 138'680 2019 1890 une boutique dite numéro 2 en façade sur la [Adresse 41], située au rez-de-chaussée gauche, comportant : boutique, arrière boutique, water-closets, lavabo, réserve, 2 accès vers la cour, un accès vers une cave CG4 4 mai 2018 [Adresse 19] 42,81 115'000 2686 1914 rez-de-chaussée porte gauche de l'entrée commune. Un local comprenant : une salle avec accès sur rue, une autre salle, WC et une chambre sur rue. Une cave accessible par trappe. CG5 13 décembre 2017 [Adresse 4] 64,87 90'000 1387 1922 au rez-de-chaussée, le local commercial, 2 pièces en arrière boutique, une cuisine, 2 caves, une remise CG6 4 mai 2018 [Adresse 8] 131,75 145'000 1101 1968 un magasin dans un ensemble immobilier comprenant un ensemble commercial CG7 30 juin 2020 [Adresse 9] 238,64 380'000 1592 1968 au rez-de-chaussée, magasin, le bien est actuellement à usage professionnel de bureaux CG8 25 janvier 2021 [Adresse 20] 342,1 575'000 1681 Un bâtiment élevé sur 2 étages, et en façade sur le quai Clément, comprenant : rez-de-chaussée : un accueil, une arrière-boutique ; au 1er étage : deux bureaux sur la [Adresse 40] ; dans la cour arrière, deux bâtiments à usage d'atelier, construit en équerre, comprenant : le premier, un atelier, une douche, WC et le second, un atelier, une réserve CG1 : le commissaire du gouvernement propose de privilégier cette mutation qui est dans le même sens commercial et qui est la plus récente. La SPLA AD-GPSEAA demande de retenir ce terme situé dans le centre commercial du [33]. La SCI du Vernat demande également de retenir ce terme. Ce terme admis par toutes les parties est comparable en consistance et en localisation , puisque situé dans le même sens commercial que le bien exproprié et récent, sera retenu. CG2 : La SPLA AD-GFSEAA demande de l'écarter en raison d'une consistance différente( 3 pièces plus un atelier). La SCI du Veyssat demande également de l'écarter, mais n'en précise pas les motifs. Ce terme d'une consistance non comparable sera écarté. CG3 : La SPLA SEAD demande d'écarter ce terme correspondant à la cession d'un bar -restaurant avec terrasse dans un quartier commerçant animé du centre-ville d'[Localité 28] , implanté en rez-de-chaussée d'un immeuble de bonne facture, rénové, à l'angle de deux rues, ce qui constitue une situation privilégiée (photographies produites). La SCI du Vessat demande de le retenir. Ce terme est situé à 1,9 km du bien exproprié, au centre-ville n'est pas comparable en localisation et sera donc écarté. CG4 : La SPLA GPSEAD indique que ce terme n'est pas comparable étant situé dans centre-ville et bénéficiant d'une bien meilleure commercialité. La SCI du Vessat demande de le retenir. Ce terme situé à 2 km du bien exproprié, se trouve dans un quartier du centre-ville non comparable en terme de commercialité et sera donc écarté. CG5: SPLA AD- GPSEA A demande de le retenir. La SCI du Veyssat demande de le retenir. Ce terme sera donc retenu. CG6 : La SPLA GPSEA indique que ce terme se situe à 900 mètres au nord du [33] et qu'il présente une superficie supérieure à celle du bien exproprié. La SCI du Vessat demande de l'écarter mais n'en précise pas les motifs. Ce terme se situe à proximité du bien exproprié étant à 900 m, est comparable en consistance s'agissant d'un magasin dans un ensemble immobilier comprenant un ensemble commercial. En raison de la rareté des mutations au sein du centre commercial où se trouve le bien exproprié, ce terme sera retenu. CG7 : La SPLA GPSEAD demande d'écarter ce terme qui présente une surface supérieure au bien exproprié . La SCI du Vessat demande de l'écarter mais n'en précise pas les motifs. Ce terme étant actuellement à usage professionnel n'est pas comparable en consistance par rapport au bien exproprié et sera donc écarté. CG8 : La SPLA GPSEAD demande d'écarter ce terme qui présente une surface très supérieure au bien exproprié et de consistance différente. La SCI du Vessat demande de l'écarter mais n'en précise pas les motifs. Ce terme présente une surface trop importante de 342,1m² par rapport au bien exproprié et de consistance différente s'agissant de plusieurs bâtiments dont un atelier ; il sera donc écarté. Les termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de : 1 346 + 1 387 + 1 101euros/m²=3 834 euros/m² /3=1 278 euros/m² en valeur libre. 5° sur l' abattement pour occupation commerciale Le premier juge indique qu'en l'absence de moins value rapportée du fait de la situation d'occupation, il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour occupation. La SPLA AD-GPSEAA demande l'infirmation en indiquant que le cabinet EXPERCIA préconise l'application d'un abattement de 30 % et que la moins-value apportée par l'occupation du bien justifie l'application de celui-ci. La SCI du Vessat demande la confirmation en indiquant qu'en matière d'expropriation cette question connaît une évolution en jurisprudence, et que la Cour de cassation par arrêt du 11 janvier 2023 numéro 21-23786 a considéré que l'abattement pour occupation devait être modulé en fonction du type d'occupation et que la seule occupation ne justifiait pas l'application automatique d'un abattement. Le commissaire du gouvernement indique que l'étude de marché présente des termes de comparaison libre et propose de retenir un abattement de 30% pour occupation commerciale. Un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d'un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, en raison du fait qu'un bien occupé vaut généralement moins cher qu'un bien libre ; que toutefois, il ne s'agit pas d'une règle absolue, le juge de l'expropriation pouvant estimer que dans le cas d'espèce qui lui est soumis, il n'y a pas lieu de procéder à un abattement. En l'espèce, la SCI du Vessat ne démontre pas par des références pertinentes qu'il n'y a pas de différence de valeur entre un bien libre et un bien occupé ; les termes retenus par la cour étant en valeur libre, il y a donc lieu d'appliquer l'abattement d'usage de 30 %. 6° sur la fixation de l'indemnité principale Il convient également de tenir compte des éléments suivants : - éléments de moins-value : -enclave du centre commercial qui a motivé la création de la Zac en 2017, -local situé au sein d'un centre commercial vétuste, -mauvais entretien des parties communes. - éléments de plus-value : -bonne localisation du site au milieu d'habitation, -bien de taille moyenne pouvant intéresser plusieurs types d'activités, -état d'usage du bien . Au regard de la moyenne des références retenues, en tenant compte des éléments de moins value et de plus value qui sont plus importants et de l'évolution du marché, il convient de retenir une valeur unitaire de 1 500 euros/m² en valeur libre. L'indemnité principale en valeur occupée est donc de : 1 500 euros/m² X 0,70 (abattement pour occupation) X 67,40 m² = 70 770 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur les indemnités accessoires 1° Sur l'indemnité de remploi Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10% sur le surplus soit : ( 70 770 - 15 000 ) x 10% = 5 577 euros soit un total de 8 077 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. 2° Indemnité pour perte de revenus locatifs Le premier juge a alloué à l'exproprié une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 12 mois de loyers soit la somme de 12 760 euros. La SPLA GPSEAD demande l'infirmation en retenant une indemnité correspondant à 6 mois de loyers en indiquant qu'il ne ressort pas du marché une rareté particulière des locaux commerciaux sur la commune d'[Localité 28] comme cela ressort du rapport EXPERCIA. Elle ajoute que le montant du loyer actuel annualisé est dans la partie cordonnerie de 1 878 euros hors-taxes trimestrielles (pièce n°33) et pour la partie traiteur de 1 312,05 euros hors-taxes trimestrielles (pièce n°34) soit la somme de 6 380 euros correspondant à six mois de loyers. La SCI du Vessat demande la confirmation. Le commissaire du gouvernement retient six mois de loyers sur justificatifs. Au regard du marché sur [Localité 28], il convient de retenir comme il est d'usage une indemnité pour perte de loyers portant sur une année. En conséquence, la perte de revenus locatifs est fixée au regard des loyers hors-taxes la somme de : (1 878 X4) +(1 312,05 X4)= 12 760 euros. Le jugement sera confirmé en ce sens. L'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de : 70 770 euros (indemnité principale)+ 8 077 euros (indemnité de remploi)+12 760 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs) = 91 607 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SPLA GPSEAD à payer à la SCI du Vessat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter la SCI du Vessat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 3 000 euros à la SPLA GPSEAD. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. La SCI du Vessat perdant pour l'essentiel le procès sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Statuant dans la limite des appels, Déclare recevables les conclusions des parties ; Infirme partiellement le jugement entrepris sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi ; Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité due par la SPLA GPSEA à la SCI du Vessat au titre de la dépossession des locaux situés dans le centre commercial [33] lots numéros 3 et 3 bis sis à [Localité 28] à la somme de 91 607 euros en valeur occupée se décomposant comme suit : - 70 770 euros (indemnité principale), - 8 077 euros ( indemnité de remploi), -12 760 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs) ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Déboute la SCI du Vessat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la SCI du Vessat à verser la somme de 3 000 euros à la Société AVENIR DEVELOPPEMENT - GPSEA AMENAGEMENT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne LA SCI du Vessat aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT