Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/01904

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01904 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YF72 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MARS 2024 MINUTE N° 24/00700 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE À LA NOUVELLE CONSIGNE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1209 ET : LA SOCIETE LA CONSIGNE ROMAINVILLOISE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Théodore JEAN-BAPTISTE de l’AARPI JBBA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 1393 ********************** EXPOSE DU LITIGE Le 5 décembre 2022, la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE, en qualité de bailleur, et la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE, en qualité de preneur, ont conclu un contrat de location-gérance de fond de commerce avec promesse de vente commençant à courir à compter du 5 décembre 2022 pour se terminer le 31 mars 2024. Les parties ont convenu d'un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 2.500 euros, outre une redevance mensuelle hors-taxes de 7.500 euros. Suivant exploit du 29 juin 2023, la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE a fait délivrer à la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par exploit d'huissier du 6 novembre 2023, la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE a fait assigner la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE pour obtenir : le constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;l'expulsion de la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;la condamnation de la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE à lui verser :la somme de 95.728,70 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l'assignation, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 ;la somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOIS aux entiers dépens et frais de l'instance. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 26 février 2024 et la décision mise en délibéré au 29 mars 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. A l'audience, la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes. Elle sollicite le bénéfice de son assignation dès lors que depuis le commandement de payer qui a été délivrée à la défenderesse le 29 juin 2023, cette dernière n'a pas régularisé sa situation. Dans ses conclusions déposées à l'audience, la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de : dire ne pas avoir lieu à référé :débouter la demanderesse de l'intégralité de ses demandes et les déclarer infondées ;la condamner pour dol ;à titre subsidiaire, la contraindre à lui communiquer les comptes détaillés des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, et à lui payer 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient qu'en l'espèce la preuve de l'urgence n'est pas rapportée par la société bailleresse, que plusieurs contestations sérieuses empêchent le juge des référés de statuer dès lors que lors de la conclusion du bail elle n'a pas été en mesure de vérifier les chiffres d'affaires évoquées par le bailleur le qu'elle n'a pas mis à sa disposition des comptes détaillés précisant que les bilans relatifs aux années 2017 à 2022 ont été établis entre le mois de juin et celui de novembre 2023 soit juste avant la signature du contrat de location-gérance. Elle considère que les chiffres d'affaires paraissent particulièrement élevés par rapport à son propre chiffre d'affaires. Pour l'ensemble de ces raisons, elle estime qu'elle a été victime d'un dol. Elle considère enfin que la redevance mensuelle est discutable. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 808 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : -le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; -le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; -la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement du 29 juin 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C'est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 35.179,70 euros comprenant 256,20 euros au titre du coût de l'acte. Pour s'opposer à la demande du bailleur, la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE soutient qu'elle a été victime d'un dol l'ayant conduit à signer le contrat, la manoeuvre du bailleur consistant à lui avoir caché la véritable situation financière de l'établissement en majorant frauduleusement son chiffre d'affaires. À l'appui de ses allégations, elle produit plusieurs pièces qui ne paraissent toutefois pas permettre au juge des référés de constater un éventuel dol qui pourrait ainsi constituer une contestation sérieuse. C'est ainsi que les factures relatives à des glaçons, à un extincteur, celles concernant l'intervention d'un réparateur pour un problème de réfrigérateur et d'une société de dératisation, mais également une déclaration de main courante aux termes de laquelle le 1er août 2023 le propriétaire se serait introduit dans l'établissement en demandant aux clients de sortir, confirmée par une attestation de témoin, puis un courrier recommandé adressé par la société preneuse le 15 mars 2023 au bailleur listant un certain nombre de difficultés ainsi que divers tickets de caisse, ne permet en aucune manière de considérer, avec l'évidence requise à la juridiction des référés, que le propriétaire aurait commis un dol à l'origine de la conclusion du contrat. En outre, la société preneuse ne fait pas état d'un défaut de conformité manifeste des locaux loués d'autant plus que le courrier recommandé précité n'est pas étayé par exemple par un constat de huissier. Enfin, elle n'apporte pas la preuve d'avoir été contrainte d'arrêter son activité ni même avoir assigné le propriétaire pour qu'il respecte ses obligations. Par ailleurs, si la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE ne conteste pas le montant du loyer annuel, elle considère que le montant mensuel de la redevance mensuelle est disproportionné par rapport au montant du chiffre d'affaires qu'elle réalise, circonstance qui la conforte dans le fait qu'elle aurait été la victime d'un dol de la part du bailleur consistant à masquer la comptabilité. Néanmoins, dès lors qu'il n'appartient pas au juge des référés, alors même que les pièces versées aux débats ne permettent absolument pas de caractériser un éventuel dol du bailleur, de statuer sur la nullité du contrat, il appartiendra le cas échéant à la société preneuse d'intenter une action devant le juge du fond. Par suite, les causes du commandement précité n'ayant pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. En revanche, il n'y aura pas lieu d'ordonner l'expulsion de la société preneuse sous astreinte ; la société bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef. Sur la demande de provision au titre des loyers Conformément aux dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE sollicite la somme de 95.728,70 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l'assignation, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023. La demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 29 juin 2023 duquel il ressort une dette locative de 34.923,50 euros et le décompte actualisé au 2 juin 2023 sur lequel cette dette ressort à 46.923,50 euros. Par suite, la dette locative n'est pas contestable qu'en ce qui concerne l'arriéré de loyers et charges à hauteur de ce dernier montant. En conséquence, il conviendra d'ordonner le paiement provisionnel de la somme de 46.923,50 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023, date du commandement de payer ; la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE sera déboutée du surplus de sa demande étant observée qu'elle ne formule pas de demande de fixation d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande de condamner le bailleur pour dol Lorsqu'il y a dol, la partie lésée peut solliciter la nullité du contrat ou / et des dommages-intérêts. Pour les raisons explicitées ci-avant, il n'y aura pas lieu de faire droit à une telle demande qui est d'ailleurs confuse dès lors qu'il n'est pas précisé si la nullité du contrat est sollicitée, étant précisé que le juge des référés ne peut pas l'ordonner, ou s'il s'agit d'une demande de dommages-intérêts qui, dans cette hypothèse, pas chiffrer. Sur la demande de communication des pièces comptables La SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE sollicite les comptes détaillés des années comprises entre 2017 et 2022. En vertu de l'article 10 du Code civil, chacun est tenu d'apporter son concours à la justice en vue de la manifestation de la vérité. Celui qui, sans motif légitime, se soustrait à cette obligation lorsqu'il en a été légalement requis, peut être contraint d'y satisfaire, au besoin à peine d'astreinte ou d'amende civile, sans préjudice de dommages et intérêts. Conformément aux dispositions combinées des articles 11, et 138 à 142 du code de procédure civile, les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime. C'est ainsi que la demande de production de pièces doit porter sur une pièce identifiée ou identifiable, dont l'existence est certaine ou vraisemblable et enfin utile au succès de la prétention. En l'espèce, il ressort du contrat liant les parties au point 4.3 intitulées " sur les chiffres d'affaires des résultats commerciaux du fond " qu'il est fait état des chiffres d'affaires des exercices clos entre le 1er avril 2016 et le 31 août 2022. Il est stipulé que " les présentes déclarations de chiffre d'affaires ont été faites ainsi que les parties le reconnaissent d'après la comptabilité du fonds tenu par le comptable de la société cabinet HAACK ". Dès lors que la société preneuse soutient qu'elle n'a pas eu communication des éléments comptables, sans réellement en apporter la preuve, mais dès lors que ces éléments sont visés dans le contrat liant les parties, rien ne s'oppose à ce qu'ils lui soient transmis. Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En application de l'article L. 131-2 du code précité, l'astreinte est provisoire ou définitive. C'est ainsi que l'astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu'une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. En conséquence, il sera ordonné au bailleur d'avoir à communiquer le bilan et le compte de résultat de chacun des six exercices clos entre le 1er avril 2016 et le 31 août 2022, et cela, pour s'assurer de l'exécution de notre décision, sous astreinte de 10 euros par jour et par exercice, soit 60 euros au total, comme il sera dit au présent dispositif. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 du dit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE qui succombe au moins pour partie sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SAS LA NOUVELLE CONSIGNE au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 1.500 euros ; il sera débouté de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; ORDONNONS l'expulsion immédiate de la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 05 décembre 2022 , situés [Adresse 1], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE à payer en deniers ou quittances à la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE la somme de 46.923,50 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 2 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 ; CONDAMNONS la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE à communiquer à la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE le bilan et le compte de résultat attaché au fonds objet du contrat signé entre les parties le 5 décembre 2022, de chacun des six exercices clos entre le 1er avril 2016 et le 31 août 2022; DISONS que faute pour elle d'avoir communiqué les documents précités dans un délai de 30 jours à compter d'une sommation interpellative par voie d'huissier, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé jusqu'au 30 juillet 2024 à 10 euros par jour de retard et par exercice, soit 60 euros par jour au total ; DEBOUTONS la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE de sa demande au titre du dol ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; CONDAMNONS la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE à verser à la SAS À LA NOUVELLE CONSIGNE la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SAS CONSIGNE ROMAINVILLOISE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 MARS 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Stephane UBERTI-SORIN