Cour d'appel, 25 mai 2022. 18/21727

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 25 MAI 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/21727 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6PCR Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 16/18447 APPELANTE SCI COMPAGNIE FONCIERE PETIT HAUTPOUL (SCI CFPH) immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 479 471 187 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Arthur DE CLERCK, avocat au barreau de PARIS, toque : A0120 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT C/O CABINET LOISELET ET DAIGREMONT [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 ayant pour avocat plaidant : Me Eva CHOURAQUI de l'AARPI CHOURAQUI - HARZIC, Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0058 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Compagnie Foncière du Petit Hautpoul est copropriétaire du lot 202 (local commercial à usage de garage) dans le bâtiment C, ainsi que des lots 481 (Box) et 408, 428, 430, 431, 434, 436, 437, 440, 442, 453, 456 (11 emplacements de stationnement) dans le bâtiment D, au sein de l'ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3]. Le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier, comprenant 4 bâtiments distincts, a été établi par Maîtres [D] et [U], notaires associés à [Localité 7], le 12 novembre 1996. La société Compagnie Foncière du Petit Hautpoul réglant insuffisamment ses charges de copropriété, une procédure a été mise en place afin de recouvrer les sommes dues à la copropriété au titre des charges. Par assignation du 14 février 2011, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal pour la voir condamner à payer la somme de 9.671,73 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2011. Une mesure d'expertise comptable a été ordonnée mais le syndic n'ayant pas consigné dans le délai requis, une ordonnance de caducité pour défaut de consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert a été rendue et l'affaire a été renvoyée à l'audience de mise en état du 17 octobre 2013. Aucune communication de pièces n'ayant été faite par le conseil de la société Citya Immobilier Pecorari, alors syndic en charge de la copropriété, l'affaire a été radiée par décision rendue le 11 décembre 2014. Un changement de syndic a eu lieu au profit du Cabinet Victor Pierre puis de nouveau, au profit de la société Loiselet Daigremont, qui a sollicité la consultation de Mme [W] [G], expert près la cour d'appel, pour analyser le compte entre les parties, et répondre aux contestations émises par la société Compagnie Foncière du Petit Hautpoul. L'expert a analysé les comptes de charges et travaux de la société Compagnie Foncière du Petit Hautpoul, établis par le syndic, arrêtés au 31 décembre 2015 et a répondu point par point aux observations et contestations de la société Compagnie Foncière du Petit Hautpoul, faites par courrier du 15 février 2016. Le rapport a été déposé 27 janvier 2017. L'expert a conclu qu'après rectifications, les sommes dues par la société Compagnie Foncière du Petit Hautpoul s'établissent, au titre d'arriérés de charges et compte travaux, à 49.022.50 € en principal et 5.324.26 € de frais de recouvrement imputés au compte, pour la période arrêtée au 31 décembre 2015. Par jugement du 12 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : - condamné la société civile immobilière Compagnie Foncière du Petit Hautpoul à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 49.022,50 € au titre des charges et compte travaux de copropriété arriérés dus au 31 décembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2017, - ordonné, à compter du 23 avril 2018, date de la demande, la capitalisation des intérêts échus sur cette somme, dus pour une année entière au moins, - sursis à statuer sur le surplus des demandes dans l'attente du jugement à intervenir dans l'instance inscrite au rôle sous le n°RG 16/13059 pendante devant la présente chambre, - renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état du 6 décembre 2018 à 14 h00 pour faire le point sur la procédure en cours, - ordonné l'exécution provisoire. La société civile immobilière Compagnie Foncière Petit Hautpoul a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 octobre 2018. Par ordonnance sur incident du 16 mars 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'expertise formulée par la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul. La procédure devant la cour a été clôturée le 29 mars 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 25 mars 2022 par lesquelles la société civiel immobilière Compagnie Foncière Petit Hautpoul, appelante, invite la cour, au visa des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965, 143, 378, 789.5°et 907 du code de procédure civile, à : - infirmer le jugement qui l'a condamnée à régler la somme de 49.022,50 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2015, - condamner le syndicat à restituer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date du versement le 28 septembre 2018, - dire que les dépenses ci-après constituent des charges communes spéciales des bâtiments à usage d'habitation sans que cette liste soit limitative, - achat des fournitures (produits d'entretien pour le ménage des halls d'entrée et escaliers, étiquettes boites aux lettres des 70 appartements), - consommation d'électricité des halls d'entrée, escaliers et paliers des appartements, - contrats de maintenance (sécurité Incendie cage d'escalier, pompe relevage des eaux vers appartements, extincteurs, antenne TV, digicode, espace vert), - petites réparations dans les bâtiments, - salaires des gardiens chargés de l'entretien et surveillance des halls d'entrée, cages d'escalier et ascenseurs, - l'entretien du jardin, - peinture, Et la recevoir en son appel incident, - ordonner une mesure d'instruction avec pour mission : ' d'examiner les relevés généraux des dépenses, ' de dire celles qui doivent être rangées dans les parties communes particulières en reconstituant chaque exercice budgétaire suivant la liste établie par la cour, ' de reconstituer le montant de ses charges individuelles pour la période du 01/01/2005 au 31/12/2015, ' de déterminer le trop perçu pour la période jusqu'en 2013 qu'elle a évalué à la somme de 58.311,30 €, - condamner le syndicat à régler le coût de l'expertise à ses frais avancés, - la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, - condamner le syndicat à lui verser la somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat en tous les dépens d'instance et d'appel ; Vu les conclusions en date du 29 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret du 17 mars 1967,1153 et 1382 anciens du code civil, de : - juger que les demandes formées par la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul à son encontre sont radicalement injustifiées et mal fondées, - débouter la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul en ce qu'elle sollicite de la cour qu'elle : le condamne à lui restituer la somme de 49.022,50 €, dise que les dépenses ci-après constituent des charges communes spéciales des bâtiments à usage d'habitation sans que cette liste soit limitative : - achat des fournitures (produits d'entretien pour le ménage des halls d'entrée et escaliers, étiquettes boites aux lettres des 70 appartements), - consommation d'électricité des halls d'entrée, escaliers et paliers des appartements, - contrats de maintenance (sécurité incendie cage d'escalier, pompe relevage des eaux vers appartements, extincteurs, antenne TV, digicode, espace vert), - petites réparations dans les bâtiments, - salaires des gardiens chargés de l'entretien et surveillance des halls d'entrée, cages d'escalier et ascenseurs, - l'entretien du jardin - peinture, ' ordonne une mesure d'instruction, - dire que sa créance est justifiée, certaine, liquide et exigible, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul à régler la somme de 49.022,50 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2015, - infirmer le jugement rendu le 12 juillet 2018 en ce qu'il a cantonné les frais de recouvrement dus par Mme [C] à la somme de 57,42 €, - infirmer le jugement rendu le 11 septembre 2012 en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation de la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul au paiement de la somme de 5.324,26 € au titre des frais, statuant à nouveau, - condamner la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul à lui verser la somme de 5.324,26 € au titre des frais nécessaires, - condamner la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la demande en paiement des charges et travaux Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de son appel, la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul fait valoir qu'elle conteste la répartition des dépenses opérée par les syndics successifs de l'ensemble immobilier entre les charges communes générales et les charges particulières définies par le règlement de copropriété ; Elle fait valoir que les dépenses d'entretien des halls d'entrée et escaliers A, B, C et D sont imputées à tort dans les charges communes générales, à savoir : - l'achat des fournitures (produits d'entretien pour le ménage des halls d'entrée et escaliers, étiquettes boites aux lettres des 70 appartements), - la consommation d'électricité des halls d'entrée, escaliers et paliers des appartements, - les contrats de maintenance (sécurité incendie cage d'escalier, pompe relevage des eaux vers appartements, extincteurs, antenne TV, digicode, espace vert), - les petites réparations dans les bâtiments, - les salaires des gardiens chargés de l'entretien et surveillance des halls d'entrée, cages d'escalier et ascenseurs, - l'entretien du jardin - la peinture, et qu'il en résulte un trop versé pour les comptes régulièrement approuvés jusqu'en 2013, de 58.311,30 € ; Le syndicat des copropriétaires répond que ces charges ont été approuvées en assemblée générale, que les décisions prises lors de ces assemblées générales s'appliquent tant qu'elles n'ont pas été annulées et que les assemblées générales jusqu'à 2017 n'ont jamais été contestées ; En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2005, 31 janvier 2006, 20 décembre 2007, 18 décembre 2008, 27 janvier 2010, 15 décembre 2010, 9 janvier 2012, 24 janvier 2013, portant approbation des comptes annuels du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2013, ainsi que le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 décembre 2017, portant approbation des comptes des exercices 2013/2014 (du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014) , 2014/2015 (du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2015) ; Si l'approbation des comptes ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque propriétaire, la répartition des dépenses entre les différentes catégories de charges est définitive pour les comptes arrêtés au 30 septembre 2013, dès lors que les assemblées générales précitées n'ont fait l'objet d'aucun recours et sont aujourd'hui définitives ; S'agissant des comptes des exercices 2013/2014 (du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014) , 2014/2015 (du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2015), ils ont été approuvés ainsi qu'il a été vu par l'assemblée générale du 11 décembre 2017, qui s'applique tant qu'elle n'a pas été annulée ; Au surplus, s'il est exact que le lot n° 202 appartenant à la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul ne participe pas, aux termes du règlement de copropriété, aux charges d'entretien des halls d'entrée et escaliers A,B,C et D, comme n'y ayant pas accès, celles-ci sont définies au règlement de copropriété (article 22) comme suit : - l'entretien, les réparations et même le remplacement des paillassons posés dans les halls (mais non ceux de portes palières qui sont personnels aux copropriétaires) - les frais d'entretien des dispositifs de contrôle d'accès (serrures, digicode...) - les frais d'entretien des minuteries propres à chaque escalier - les frais de réfection et de ravalement des halls d'entrée ; Egalement, le règlement de copropriété a prévu des charges communes spéciales aux copropriétaires de chaque bâtiment lesquelles sont toutes les charges qui résultent de l'administration, de la conservation, de l'entretien ou du remplacement des choses ou parties communes aux seuls copropriétaires d'un même bâtiment ; Les charges générales sont définies à l'article 15 du règlement de copropriété et comprennent : - toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes des articles 17, 19, 22, 24 et 27 du règlement - les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes ; L'article 15 liste ensuite mais de manière non limitative les charges communes générales ; Parmi ces charges communes générales, se trouvent les salaires du gardien (avec les avantages en nature, logement, chauffage, éclairage...) et toutes autres rémunérations dues aux personnes chargées de l'entretien de l'immeuble, ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations, ainsi que l'entretien des locaux constituant des parties communes générales (loge, logement du gardien, locaux techniques généraux) ; En conséquence, contrairement aux affirmations de la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul, les salaires des gardiens entrent bien dans les charges communes générales étant précisé qu'il n'est pas établi que le travail des gardiens ne concerne que les parties communes spéciales de bâtiments B et C sur jardin et D en sous-sol ; En effet, notamment sont des parties communes générales (article 7) : (...) : - la totalité du sol de l'immeuble, en ce compris les parties bâties et non bâties (cours, courettes ou jardin) même si certaines de ces surfaces font l'objet de droits de jouissance privative ; S'agissant de la consommation d'électricité des halls et des escaliers, comme l'a exactement relevé Mme [G] dans son rapport du 27 janvier 2017, ces frais n'entrent pas dans les charges visées à l'article 22 du règlement de copropriété précité ; Il n'est pas davantage établi que cette consommation entre dans la catégorie des charges communes spéciales au bâtiment B ou C sur jardin ; S'agissant des contrats de maintenance, il est exact que les charges communes spéciales aux bâtiments B, C et D, comprennent les frais d'entretien et les dépenses occasionnées par les installations communes particulières au bâtiment ; Toutefois, il n'est pas établi que les contrats inclus dans les charges communes générales ( état parasitaire, antenne collective, extincteurs, entretien surpresseur + pompe), soient des dépenses occasionnées par des installations communes à l'un de ces bâtiments ; S'agissant des petites réparations, les dépenses inclues dans les charges communes apparaissent relatives aux parties communes, à l'exception pour l'exercice 2004/2005 de quatre factures détaillées par Mme [G] dans son rapport en page 23, qui ont été classées en charges communes générales au lieu de charges chauffage et charges bâtiments, étant précisé que Mme [G] a eu accès aux relevés généraux des dépenses sur la période 2003/2012 ainsi qu'aux appels de fonds et décomptes ; Concernant les achats de fourniture (dépenses d'entretien, étiquette boîte aux lettres), ces dépenses ne sont pas définies comme étant des charges spéciales, Mme [G] a énoncé à juste titre qu'elles étaient des charges communes générales ; Enfin, s'agissant de la peinture, il sera relevé que la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul ne s'explique pas sur ce point, il n'est donc pas davantage établi qu'il s'agisse de charges communes spéciales ; Aucune mesure d'instruction n'est justifiée ; Par ailleurs, la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul ajoute dans ses conclusions d'appel, que le conflit entre elle et le syndicat porte aussi sur le fait que les charges pour la consommation d'eau froide dans les derniers budgets prévisionnels votés sont réparties comme des charges communes générales alors qu'il s'agit de charges communes spéciales eau froide à répartir au prorata de la consommation estimée pour chaque lot au vu de celle de l'année précédente comme le prévoit l'article 19 du règlement de copropriété ; Elle n'apporte toutefois aucun élément sur ce point et la consommation d'eau n'est pas contestée sur la période considérée ; Dans son rapport du 12 septembre 2021, Mme [K] a simplement indiqué, conformément au règlement de copropriété, que cette dépense ne devient spéciale et plus précisément individualisable, que si des compteurs individuels (divisionnaires) étaient posés dans les différents locaux privatifs, que la différence entre le compteur général et le total des compteurs divisionnaires serait une charge commune, qu'à défaut l'eau froide est une charge commune générale ; Le tribunal, a exactement retenu, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, à savoir le rapport de Mme [G], le relevé du compte de la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul revu par l'expert arrêté au 31 décembre 2015, les appels de fonds et appels travaux pour toute la période, ainsi que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, une créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 49.022,65 € au 31 décembre 2015 inclus en principal ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul à payer cette somme au syndicat des copropriétaires augmentée de l'intérêt au taux légal à compter du 27 janvier 2017, dépôt du rapport de l'expert ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande à hauteur de 5.324,26 € ; Ce montant a été relevé par l'expert et figure dans les relevés de compte de la société Compagnie Foncière du Petit Hautpoul, pour toute la période arrêtée au 31 décembre 2015 ; Toutefois, comme en première instance, aucun justificatif n'est produit à l'appui de cette demande, par le syndicat des copropriétaires, permettant de faire droit en tout ou partie à ce chef de demande ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande ; Sur la demande de capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins à compter de la demande formée depuis le rétablissement de 1'instance au rôle, soit le 23 avril 2018 ; Sur les arriérés de charges et compte travaux du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017 : Le tribunal a ordonné un sursis à statuer sur cette demande ; Le jugement déféré n'est pas contesté sur ce point ; Un jugement rendu le 4 novembre 2021 a statué sur les charges arrêtées au 31 décembre 2017 ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 La société Compagnie Foncière Petit Hautpoul, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déboute la société Compagnie Foncière Petit Hautpoul de sa demande d'expertise ; Condamne la société civile immobilière Compagnie Foncière Petit Hautpoul aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT