Tribunal judiciaire, 05 février 2026. 22/11677

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/11677 N° Portalis 352J-W-B7G-CXZJY N° MINUTE : Assignation du : 15 Septembre 2022 JUGEMENT rendu le 05 Février 2026 DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société DEFI CONSEIL IMMOBILIER, SAS [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Cyril LAROCHE de la SELARLU CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1605 DÉFENDERESSE La société RAMI 55, SNC, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Olivier SAVIGNAT de l’AARPI VALIANS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2383 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Julie KHALIL, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition. Décision du 05 Février 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/11677 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZJY DÉBATS A l’audience du 27 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** Exposé du litige L'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété suivant un règlement de copropriété du 15 mai 1957 aux termes duquel : - le lot n° 3, sis au premier étage de l’immeuble donnant sur la [Adresse 5], était désigné comme un « appartement » et décrit comme suit : « entrée, deux pièces sur la [Adresse 5], deux pièces sur cour. Droit au water-closets et poste d’eau commun dans la cour », - et le lot n° 4, sis au premier étage, contigu au lot n° 3 et traversant l’immeuble, était également désigné comme un « appartement » comprenant : « entrée, une pièce sur la [Adresse 5] avec balcon, deux pièces sur cour. Droit au water-closet et poste d’eau commun dans la cour ». Le 9 novembre 2018, la société RAMI 55 a acquis de la société C.C., société civile, un lot n° 38 d'une superficie de 98 m² au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4]. Aux termes d’un modificatif du règlement de copropriété, approuvé lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] en date du 10 décembre 2018, le lot n° 4 a été subdivisé en lots n° 36 et 37 et le lot n° 38 a été créé par la réunion du lot n° 36 nouvellement créé et du lot n° 3. La société RAMI 55 a exécuté des travaux de restructuration de l’appartement de ce lot n° 38, et dès la fin de l’année 2018, elle l’a loué en meublé pour de courtes durées. Décision du 05 Février 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/11677 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZJY Par une lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] a mis en demeure la société RAMI 55 de faire cesser son activité commerciale de location touristique meublée de courtes durées ainsi que les nuisances sonores et olfactives en résultant. C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] a fait assigner la société RAMI 55 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier en date du 31 mai 2021, pour qu'il lui soit ordonné la cessation, sous astreinte, de l’activité commerciale de location touristique meublée de courtes durées exercée dans le lot n° 38. Par une ordonnance du 1er mars 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner à la société RAMI 55 de cesser d’exploiter le lot 38 à un usage de location touristique meublée de courtes durées mais a ordonné à la société RAMI 55 de faire cesser l’ensemble des troubles et nuisances sonores dans son lot n° 38, sous astreinte de 1 500 euros par jour et par infraction constatée par voie d’huissier ou par les services de police. Parallèlement, par un arrêté du 25 octobre 2019, le maire de [Localité 4] a pris, à la demande la société RAMI 55, une décision de non-opposition à déclaration préalable pour « le changement de destination d’un commerce en hébergement hôtelier au 1er étage sur rue et cour ». Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] a contesté la légalité de cette décision devant le tribunal administratif de Paris, par requête du 23 octobre 2020. Par un jugement du 27 avril 2023 (n° 2017479), le tribunal administratif de Paris a annulé la déclaration préalable de changement de destination du 25 octobre 2019. La société RAMI 55 a interjeté appel de ce jugement le 28 juin 2023. C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] a fait assigner, devant le tribunal judicaire de Paris, la société RAMI 55, afin de voir condamner cette dernière à restituer le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, à un usage d’habitation et à cesser son activité de location touristique meublée de courtes durées dans le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, le tout sous astreinte. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] demande au tribunal de : Vu les articles 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, Vu l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, Vu le règlement de la ville de [Localité 4] du 1er janvier 2018 pris pour l’application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, Dire et juger que RAMI 55 a méconnu les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, du règlement de la ville de [Localité 4] du 1er janvier 2018 et les clauses du règlement de copropriété en modifiant l’affectation du lot n° 3 et d’une partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] d’habitation en une activité commerciale de location touristique meublée de courtes durées sans l’autorisation administrative requise, Dire et juger que RAMI 55 a méconnu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété en troublant gravement les conditions de jouissance des parties privatives de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], Par voie de conséquence, Condamner RAMI 55 à restituer le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, à une affectation d’habitation, Condamner RAMI 55 à cesser son activité de location touristique meublée de courtes durées dans le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, Condamner RAMI 55 au paiement d’une astreinte journalière de 500 € au titre du retard pris pour exécuter les condamnations prononcées à son encontre par le jugement à intervenir dans un délai de deux mois suivant sa signification, Condamner RAMI 55 au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARLU Cyril Laroche Avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, la société RAMI 55 demande au tribunal de : Vu les pièces versées au débat, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, En toute état de cause, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] à payer à la société RAMI 55 la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2024. L’affaire, plaidée à l’audience en juge rapporteur du 27 novembre 2025, a été mise en délibéré au 5 février 2026. Motifs de la décision : A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger » figurant au dispositif des dernières conclusions du demandeur, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709). 1 - Sur les demandes, sous astreinte, de voir restituer au lot n° 38 son affectation d’habitation et de cessation de toute activité de location en meublé de courtes durées dans ledit lot (anciennement lot n° 3 et une partie du lot n° 4 réunis) formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] Le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes d’une part, sur la violation des clauses du règlement de copropriété relatives aux changements d’affectation d’usage des lots et d’autre part, sur la violation des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et les clauses du règlement de copropriété relatives à la jouissance des parties privatives ainsi que sur le trouble anormal de voisinage. Ainsi, il fait d’abord valoir en substance que : - le règlement de copropriété du 15 mai 1957 prévoit que l'acquéreur des lots de copropriété devait prendre les appartements tels qu’ils les trouveraient le jour de la vente et qu’il ne pourrait élever aucune réclamation sur leur affectation établie dans l'état descriptif de division et que les appartements affectés à l'habitation pourraient avoir un usage commercial « sous réserve de l’observation des dispositions législatives concernant la transformation d'un local d'habitation en local commercial », - à la date d’entrée en vigueur du règlement de copropriété, l'article 21 de l'ordonnance n° 45-2394 du 11 octobre 1945 disposait, dans des communes telles que [Localité 4], que « aucun local à usage d'habitation ne peut être transformé en local commercial ou industriel ou être affecté au fonctionnement de services administratifs sans autorisation préalable du ministre de la reconstruction et de l'urbanisme » ; ces dispositions ont été codifiées à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation par un décret n° 78-621 du 31 mai 1978, - dès lors, en application de ce texte, un copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] n’est pas fondé à transformer l'affectation d'un lot affecté à l'habitation pour en faire un usage commercial sans une autorisation administrative préalable accordée par la ville de [Localité 4] au titre de la police administrative du changement d’usage, - l’activité de location de courtes durées constitue une activité de nature commerciale ; une autorisation administrative préalable de changement d’usage prévue par les dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est nécessaire si cette activité commerciale entraîne le changement d'usage d’un local à usage d’habitation, - en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 sans qu’il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette époque, - en l’espèce, il résulte de l'examen de l'origine de propriété de l'immeuble sis [Adresse 5] que le terrain d'assiette de cet immeuble avait été vendu pour construire « des bâtiments d'habitation, en bord de la voie publique » ; l’état descriptif de division de l'immeuble établi lors de sa division pour être soumis au statut de la copropriété disposait que les lots 3 et 4 étaient des « appartements » affectés à l'habitation ; il s'infère de ces éléments qu'à la date à laquelle l’immeuble a été soumis au statut de la copropriété, les lots 3 et 4 étaient affectés à l'habitation et que, par application combinée des dispositions de l'article 21 de l'ordonnance susmentionnée du 11 octobre 1945 et du règlement de copropriété, un changement d'affectation de ces lots n'était légal qu'à la condition d’une autorisation administrative préalable de changement d’usage, - par ailleurs, à la date du 1er janvier 1970, il n’est pas démontré que le lot n° 3 aurait été affecté à une activité commerciale ; il est, en tout état de cause, exclu que le lot n° 4 aurait eu une affectation commerciale à cette même date ; en effet, il résulte de l'examen de la fiche R établie le 24 septembre 1970 pour la révision des évaluations servant de base à certains impôts directs locaux que la société RANQUE était, à cette date, propriétaire des lots 3 et 4 et que le lot 4 était désigné comme un « logement ou appartement », - de plus, le 22 avril 1975, la société des établissements Ranque a apporté à la société des établissements Reybier, les lots 3 et 4 décrits comme « un local commercial à usage commercial comprenant 3 pièces et un hall au 1er étage d’un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 5] (le lot 3) et d’un appartement à usage d’habitation de 2 pièces, cuisine et salle de bains (le lot 4) d’une superficie de 200 m² », cette description correspondant au plan des lots 3 et 4 annexé au règlement de copropriété à la date de leur création, - ensuite, le lot n° 4 est demeuré à usage d’habitation comme l’atteste l’acte de vente des lots n° 3 et 4 du 8 juin 1982 ; il est en de même s’agissant de l'acte de vente de ces lots en date du 19 juillet 1990 intervenu entre la société SOLEDEN et la SCI CC, - la fiche H2 établie le 16 janvier 2008 pour les impôts locaux intitulée « locaux d'habitation et à usage professionnel » a indiqué que le lot n° 4 était destiné à l'habitation principale par son propriétaire, la SCI CC, - la promesse de vente régularisée par la société 2Chenier et l'acte de vente conclu le 9 novembre 2018 par la société RAMI 55 stipulaient expressément que les lots n° 3 et 4 étaient destinés à l’habitation et il n’était pas prévu que le lot n° 3 et une partie du lot n° 4 soient affectés à une activité commerciale, - la société RAMI 55 a acquis un bien destiné à l’habitation dans le but d’exercer une activité commerciale de location de courtes durées sans avoir préalablement obtenu l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et requise par le règlement de copropriété pour changer l’affectation d’usage du lot ; par jugement du 27 avril 2023, le tribunal administratif de Paris a jugé que le lot de copropriété acquis par la société RAMI 55 avait un usage d’habitation ; c’est donc en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété que la société RAMI 55 occupe ses parties privatives. Le syndicat des copropriétaires indique ensuite, sur la violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que : - la société RAMI 55 est le seul copropriétaire à exploiter une activité de location touristique de courtes durées dans l’immeuble, les étages de l’immeuble étant occupés bourgeoisement, - la société RAMI 55 a été informée des troubles sonores et olfactifs qu'elle causait aux copropriétaires de l'immeuble en louant le lot n° 38 pour de courtes durées à une nombreuse clientèle de passage ; ces nuisances sont aggravées par le fait que la société RAMI 55 a mis à nu les poutres d’une partie du plafond de l’appartement, ce qui par ailleurs augmente le risque d’incendie, - les copropriétaires et occupants de l’immeuble demeurent victimes de nuisances sonores tard dans la nuit et doivent constater la dégradation des parties communes ainsi que des linges non nettoyés laissés à l’abandon dans l’immeuble, - la société RAMI 55 n’a pas donné suite à l’ordonnance du juge des référés du 1er mars 2022 qui l’obligeait à faire cesser les désordres générés par son activité, sous astreinte de 1.500 € par jour et par infraction constatée par voie d’huissier ou par les services de police, étant précisé que la police n’accepte jamais de se déplacer. La société RAMI 55 répond que : - il appartient à celui qui allègue d’un usage commercial illicite d’un lot de rapporter cette preuve ; en l’espèce, « l’observation des dispositions législatives concernant la transformation d’un local d’habitation en local commercial » visées par le règlement de copropriété, à savoir les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, suppose que soit démontré que l’usage des locaux en cause était, au 1er janvier 1970, l’habitation ; à défaut d’une telle preuve, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement prétendre que le lot n° 38 acquis par la société RAMI 55 disposait d’un usage d’habitation au 1er janvier 1970 (ni d’ailleurs depuis l’origine de la copropriété) et nécessitait en conséquence une autorisation administrative préalable de changement d’usage, - or, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’usage d’habitation des lots n° 3 et 4 au 1er janvier 1970 ; ni le règlement de copropriété de 1957, ni les attestations produites qui portent sur une période postérieure au 1er janvier 1970, ni le formulaire H2 du 16 janvier 2008 mentionnant le lot n° 4 comme à usage d’habitation, ni l’acte de vente du 19 juillet 1990 ou l’acte de vente du 9 novembre 2018 ne sauraient constituer des modes de preuve opérants pour démontrer l’usage d’habitation des lots n° 3 et n° 4 au 1er janvier 1970, - il en est de même s’agissant de la fiche R enregistrée le 15 octobre 1970 aux services fonciers pour l’immeuble en cause ; la jurisprudence considère que des éléments postérieurs au 1er janvier 1970, notamment une fiche R d’immeuble, ne permettent pas de démontrer l’usage d’habitation d’un immeuble, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation (Cass. 3ème civ., 11 janvier 2024, n° 22-21.126) ; les éléments apportés par le syndicat de copropriétaire, tous postérieurs au 1er janvier 1970, ne suffisent donc pas à apporter la preuve de l’usage à l’habitation à cette date, - l’acte de vente du 17 février 1958 à la société RANQUE vise la désignation des lots contenue dans le descriptif de division et donc qualifie les lots n° 3 et 4 comme des appartements ; il en va de même de l’acte de vente du 8 juin 1982, entre les sociétés commerciales établissements Reybier et Solden, qui reprend ce descriptif ; toutefois, cette reprise du descriptif de division ne saurait permettre de qualifier l’affectation des lots, - par ailleurs, depuis l’achat des deux lots par la société Ranque en 1958 et jusqu’à son acquisition par la SCI CC en 1990, ceux-ci sont demeurés la propriété de plusieurs sociétés commerciales pour les besoins de leur activité commerciale ; quant au traité de fusion du 22 avril 1975 (entre les sociétés commerciales Ranque et les établissements Reybier) qui attribue une affectation commerciale au lot n° 3 et une affectation à l’habitation au lot n° 4, force est de constater que leur description ne correspond pas au plan de ces lots annexé au règlement de copropriété, - en outre, la société RAMI 55 rapporte la preuve de l’usage commercial des lots n° 3 et 4 ; elle a procédé à la création du lot n° 38 et à son acquisition car la répartition des surfaces entre les lots n° 3 et 4 ne correspondait plus à l’état descriptif de division ; elle disposait d’éléments démontrant que l’intégralité de la superficie de bureau existante était à usage commercial, à savoir, outre les stipulations de l’acte de vente des lots n° 3 et 4 conclu le 19 juillet 1990 entre la Société SOLEDEN et la SCI CC, la fiche Vidoc notaire de l’immeuble qui comprend : une déclaration modèle C (locaux commerciaux et biens divers) pour les lots n° 1, 2 et 35 enregistrée le 25 septembre 1970 aux services fiscaux, une déclaration modèle C (locaux commerciaux et biens divers) pour les lots n° 3 et 27 enregistrée à la même date aux services fiscaux s’agissant pour le lot n° 3 d’un local de 5 pièces d’une contenance de 100 m² (soit exactement la consistance matérielle existante du lot n° 3 et de partie du lot n° 4, assemblés en un lot n° 38), une déclaration récapitulative modèle R (immeuble collectif) enregistrée le 15 octobre 1970 aux services fiscaux et une déclaration modèle H2 (locaux d’habitation ou à usage professionnel) enregistrée le 18 janvier 2008 aux services fiscaux pour les lots n° 4 et 28 ; la société RAMI 55 disposait également d’un courrier du 20 décembre 2017 de la direction du logement et de l’habitat de la mairie de [Localité 4] certifiant qu’« aucune autorisation subordonnée à une compensation n’a été délivrée pour ces locaux depuis 1970 », - dès lors, ces différents éléments démontrent l’usage commercial du lot n° 38 au 1er janvier 1970 et la société RAMI 55 n’a donc pas méconnu les dispositions du règlement de copropriété relatives aux changements d’usage. La société RAMI 55 soutient également que l’action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la méconnaissance du règlement de copropriété est prescrite, en application des articles 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil. Concernant la violation des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l’existence de troubles anormaux de voisinage, la société défenderesse soutient que : - il semble constant que les occupants de l’immeuble ont subi diverses nuisances graves en lien avec l’occupation de l’appartement de la société RAMI 55 ; cette situation a toutefois été contextuelle puisque liée à une substitution de la typologie des locataires durant la période de crise sanitaire : l’absence complète de touristes durant cette période a amené la société gestionnaire à louer à une clientèle locale qui a parfois occasionné les troubles invoqués, - toutefois, la société gestionnaire du bien a mis en œuvre un certain nombre de mesures pour éviter que ces faits se reproduisent ; ainsi, le règlement intérieur régularisé par les locataires à l’entrée dans les lieux a été modifié pour se faire plus explicite et précis sur les servitudes d’usage de l’appartement et des parties communes par les locataires et les risques qu’ils encourent en cas de méconnaissance de celles-ci ; la caution versée par les locataires à l’entrée dans les lieux, qui était initialement d’un montant de 700 euros a été portée à un maximum de 1.000 euros, - grâce à ces mesures, aucune plainte n’a été émise depuis juin 2021 ; de plus, le juge des référés avait, dans sa décision du 1er mars 2022, ordonné à la société RAMI 55 de faire cesser l'ensemble des troubles et nuisances sonores, le tout sous astreinte de 1.500 euros par jour, dans son lot n° 38 et par infraction constatée par voie d'huissier ou par les services de police ; aucune astreinte n’a été appliquée depuis cette ordonnance, démontrant qu’aucun trouble et nuisances sonores n’ont été subis par le syndicat des copropriétaires ; la société RAMI 55 n’a reçu aucun courrier de ce dernier faisant état de nouvelles nuisances causées par l’occupation du lot n° 38 au cours de ces deux dernières années, - enfin, il ressort de l’échange de courriel entre un copropriétaire et le conseil du syndicat des copropriétaires que des faits de tapage nocturne se seraient produits le 27 septembre 2022 ; cet échange ne permet pas d’établir les circonstances exactes de commission de ces faits. *** A titre liminaire, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions. En l’espèce, la société RAMI 55 soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre. Outre le fait que l’examen de cette fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, la société RAMI 55 ne la reprend pas dans le dispositif de ces mêmes conclusions. Ainsi, le tribunal n’est pas saisi de cette demande exposée en page 13 des dernières conclusions de la société défenderesse. 1.1 Sur la violation des clauses du règlement de copropriété relatives au changement d’affectation des lots L'article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». L'article 9 fixe certaines restrictions au droit d'usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». L’article 8, alinéa 1er de la même loi, dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». L’alinéa 2 dudit article précise qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Il résulte de ces dispositions qu'un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d'un copropriétaire sont interprétées strictement. La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, c’est-à-dire par référence non seulement aux clauses du règlement de copropriété déterminant les conditions de jouissance de l’immeuble, étant à cet égard précisé que les mentions de l'état descriptif de division intégré au règlement peuvent compléter, si elles sont plus précises, le règlement de copropriété sur la destination des lots (Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849), mais seulement si lesdites mentions de l’état descriptif de division ne sont pas contradictoires avec les stipulations du règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble, qui doivent à défaut primer (ex. : Civ. 3ème, 13 décembre 2018, n° 17-23.008). La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l'usage de son lot (par ex, Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, Bull n° 179 ; Civ. 3ème, 6 décembre 1989, n° 88-10.014, publié au bulletin). Le changement d'affectation d'un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, publié au bulletin). Toutefois, le règlement de copropriété peut conditionner le changement d’affectation d’un lot au respect des dispositions législatives en vigueur pour ce changement d’affectation et de l’obtention des autorisations administratives nécessaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 1er juin 2022, n° 21/22157). En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 15 mai 1957 prévoit en page 20 que « sous réserve de l’observation des dispositions législatives concernant la transformation d’un local d’habitation en local commercial, les appartements ou locaux pourront être occupés bourgeoisement, commercialement ou pour l’exercice d’une profession artisanale (les professions libérales sont également autorisées) ou à un usage mixte, les médecins, avocats, architectes ou toutes personnes exerçant une profession ou un commerce apportant un va et vient dans l’immeuble supporteront, s’il y a lieu, une augmentation des charges qui sera déterminée par l’assemblée générale des copropriétaires ». Il est constant et non discuté par les parties que l’activité de locations de courtes durées exercée dans le lot n° 38 appartenant à la société RAMI 55 (anciennement lot n° 3 et une partie du lot n° 4) constitue une activité commerciale et que cette activité n’est pas contraire à la destination de l’immeuble telle que prévue dans le règlement de copropriété. Cependant, le règlement de copropriété conditionne l’exercice de l’activité commerciale dans les appartements au respect de la législation relative au changement d’usage d’un lot de copropriété. A la date d’entrée en vigueur du règlement de copropriété, l'article 21 de l'ordonnance n° 45-2394 du 11 octobre 1945 disposait, dans des communes telles que [Localité 4], que « aucun local à usage d'habitation ne peut être transformé en local commercial ou industriel ou être affecté au fonctionnement de services administratifs sans autorisation préalable du ministre de la reconstruction et de l'urbanisme ». Ces dispositions ont été codifiées à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que « la présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article ». Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en application de ce texte, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 et que la société RAMI 55 n’est pas fondée à transformer l'affectation du lot n° 38 (anciennement lot n° 3 et une partie du lot n° 4), affecté à l'habitation pour en faire un usage commercial, sans une autorisation administrative préalable accordée par la ville de [Localité 4]. Dès lors, alléguant d’un usage commercial illicite du lot litigieux, il lui appartient de rapporter la preuve que les lot n° 3 et 4 (réunis dans le lot n° 38) avaient un usage d’habitation au 1er janvier 1970. Si cette preuve peut être rapportée par tous moyens, il est de jurisprudence constante que la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante, lorsque cette affectation ne peut être prouvée au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ., 28 novembre 2019, n° 18-23.769 ; Cass. 3ème civ., 28 mai 2020, n° 18-26.366 ; Cass. 3ème civ., 29 février 2024, n° 22-22.057 : « la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante »). Ainsi, la Cour de cassation a pu juger que « le formulaire « H2 » rempli par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties en application de l'article 16 de la loi n° 68-108 du 2 février 1968 comporte, à la date de sa souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété, à l'exception du montant du loyer qui est celui du 1er janvier 1970 » (Cass. 3ème civ., 18 février 2021, n° 19-11.462) ou encore que « la fiche modèle R renseignée par les redevables de la contribution foncière ayant pour objet de décrire la situation de l'immeuble à la date de sa souscription, les mentions apposées sur un formulaire souscrit après le 1er janvier 1970 sont inopérantes pour en établir l'usage d'habitation à cette date » (Cass. 3ème civ., 11 janv. 2024, n° 22-21.126). Par ailleurs, l'affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d'habitation s'entend de « l'affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l'irrespect éventuel de normes de décence et d'habitabilité alors en vigueur » (Cass. 3ème civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - le règlement de copropriété de l’immeuble en cause en date du 15 mai 1957 et plan des lots n° 3 et 4 annexé audit règlement (pièces n° 1 et 15), - la promesse de vente en date du 2 juillet 2018 ainsi que l’acte de vente du 9 novembre 2018 conclus par la société défenderesse (pièces n° 3 et 4), - la fiche R du 24 septembre 1970 n° 59289 (pièce n° 16), - l’acte de vente des lots n° 3 et 4 du 19 juillet 1990 entre les sociétés SOLEDEN et CC (pièce n° 17), - la fiche H2 du 16 janvier 2008 (pièce n° 18), - les attestation de Madame [R] [C], Madame [Y] [O], Monsieur [J] [H] et de Monsieur [D] [M] faisant état de l’usage des lots litigieux postérieurement à 1970 (pièce n° 19), - un acte de vente des lots n° 3 et 4 en date du 17 avril 1958 (pièce n° 30), - un traité de fusion du 22 avril 1975 apportant les lots litigieux à une société (pièce n° 31), - un acte de vente en date du 8 juin 1982 (pièce n° 32). Il convient de relever que sauf en ce qui concerne le règlement de copropriété de l’immeuble en cause en date du 15 mai 1957 comportant un plan des lots n° 3 et 4 annexé audit règlement (pièces n° 1 et 15) et l’acte de vente des lots n° 3 et 4 en date du 17 avril 1958 (pièce n° 30), toutes les pièces produites par le syndicat des copropriétaires demandeur sont postérieures au 1er janvier 1970 et ne revêtent donc pas de caractère probant pour démontrer qu’au 1er janvier 1970, les lots n° 3 et 4 étaient affectés à l’usage d’habitation. S’agissant du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division annexé, les lots n° 3 et 4 sont décrits comme des « appartements », cette désignation n’ayant pas, en elle-même, de valeur contractuelle (ex. : Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n° 17-26.727 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 2 juillet 2015, n° 13/14473). Le contrat de vente du 17 juin 1958 se contente de reprendre in extenso cette description. Ce seul élément est insuffisant à démontrer que les lots litigieux étaient affectés à l’usage d’habitation au 1er janvier 1070, et ce d’autant plus que la destination de l’immeuble défini audit règlement de copropriété est très large et ne comprend aucune interdiction d’exercice d’activité notamment commerciale. Au surplus, il ressort, de manière constante, de l’historique de la propriété des lots litigieux et des pièces produites que ces lots ont été affectés à un usage commercial entre 1958 et 1990 (cf les stipulations de l’acte de vente des lots n° 3 et 4 du 19 juillet 1990 entre les sociétés SOLEDEN et CC, du traité de fusion du 22 avril 1975 apportant les lots litigieux à une société et de l’acte de vente en date du 8 juin 1982, telles que rappelées par les parties aux termes de leurs dernières conclusions). Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve que le lot n° 38 (anciennement lot n° 3 et une partie du lot n°4) avait un usage d’habitation au 1er janvier 1970. Par conséquent, en l’absence d’une telle preuve, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la société RAMI 55 avait l’obligation d’obtenir une autorisation administrative préalable de changement d’usage pour pouvoir exercer au sein de son lot n° 38 une activité commerciale de locations de courtes durées, de sorte que la preuve n’est pas rapportée d’une quelconque violation à ce titre des stipulations du règlement de copropriété. 1.2 Sur la violation des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et sur les troubles anormaux du voisinage L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393). Il peut agir contre le propriétaire voisin, mais également contre un autre locataire (Civ. 1ère, 18 juillet 1961 Bull n° 411, premier moyen). Ainsi, lorsque le trouble provient d'un immeuble donné en location, la victime peut en demander réparation au propriétaire (Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193, 31 mai 2000, n° 98-17.532). Si l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice, l’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée et des circonstances de l’espèce (ex. : Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre C, 7 novembre 2017, n° 15/02858). En l’espèce, il ressort des éléments produits par le syndicat des copropriétaires, antérieurs à l’ordonnance de référés rendu le 1er mars 2022 (soit les pièces n° 8, 9, 10, 20, 21, 22 à 26, 27 et 33 produites en demande) ainsi que de ladite ordonnance, sans que cela soit contesté en défense, l’existence de troubles du voisinage en lien avec l’activité de locations de courtes durées exercée au sein du lot n° 38. A ce titre, l’ordonnance de référés susvisée a ordonné à « la société RAMI 55 de faire cesser l’ensemble des troubles ou nuisances sonores, le tout sous astreinte de 1 500 euros par jour, dans son lot n° 38 et par infraction constatée par voie d’huissier ou par les services de police ». Dans le cadre de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires produit de nouveaux éléments, à savoir huit courriels envoyés entre le 20 décembre 2022 et le 10 mai 2024 par certains copropriétaires (parfois les mêmes comme Monsieur [W] [I] ou Madame [R] [N]), se plaignant principalement du blocage des portes d’entrée de l’immeuble qu’ils attribuent aux locataires de la société RAMI 55. Ces éléments déclaratifs ne sont corroborés par aucune autre pièce et en particulier par aucun constat d’huissier ou rapport d’intervention de la police. A ce titre le courriel du 20 décembre 2022 de Monsieur [W] [I] fait état d’une intervention de la police pour « tapage nocturne » mais aucun rapport d’intervention n’est produit. De même, un courriel du 19 juillet 2026 de Monsieur [T] [B] évoque la présence de caméras de surveillance dans le hall de l’immeuble mais aucun élément à ce sujet n’est fourni. Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de l’existence de nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage en lien avec l’exercice de l’activité de location de courtes durées exercée dans le lot n° 38 appartenant à la société RAMI 55. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes sous astreinte de voir : - condamner la société RAMI 55 à restituer le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, à une affectation d’habitation, - condamner la société RAMI 55 à cesser son activité de location touristique meublée de courtes durées dans le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38. II – Sur les autres demandes S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à payer à la société RAMI 55 la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires. Par ces motifs, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande de condamnation sous astreinte de la société RAMI 55 à restituer le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, à une affectation d’habitation, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande de condamnation sous astreinte de la société RAMI 55 à cesser son activité de location touristique meublée de courtes durées dans le lot n° 3 et la partie du lot n° 4, réunis dans le lot n° 38, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] aux entiers dépens,  Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] à payer à la société RAMI 55 la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026 La Greffière Le Président