Cour d'appel, 13 juin 2024. 23/00064

N° 179 CG -------------- Copie exécutoire délivrée à : - Me Jannot, le 13.06.2024. Copie authentique délivrée à : - Me Bouyssie, le 13.06.2024. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 13 juin 2024 RG 23/00064 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 684, rg n° 21/00167 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 30 novembre 2022 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 6 mars 2023 ; Appelants : M. [L] [E], demeurant à [Adresse 6] ; M. [N] [G], demeurant à [Adresse 4] ; M. [D] [C], demeurant à [Adresse 5] ; Représentés par Me Benoît BOUYSSIÉ, avocat au barreau de Papeete ; Intimée : ETHIK, Sarl au capital de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs sous le 07145 B, n° Tahiti 823450 dont le siège social est si à [Adresse 8] ; Représentée par Me Olivier JANNOT, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 14 mars 2024 ; Composition de la Cour : La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 28 mars 2024, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, EXPOSE DU LITIGE : MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] sont chacun copropriétaires d'un appartement dans la résidence [Adresse 1] sise à [Localité 3], dont la gestion a été confiée en 2015 au syndic Ethik. Par requête enregistrée le 8 avril 2021 et par requête complémentaire reçue le 13 avril 2021, ainsi que par acte d'huissier du 26 avril 2021, MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] ont fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete la société Ethik en sa qualité de syndic de la copropriété Résidence [Adresse 1] située à [Localité 3] sollicitant du tribunal de la condamner au paiement de la sommes de 416.155 cfp en réparation du préjudice financier subi durant l'année 2020, outre un préjudice moral. Aux termes d'une troisième requête complémentaire en date du 31 mai 2021, MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] ont repris leurs précédents moyens et demandes, fondant leur action sur les dispositions de l'article 434/22 du code pénal et sollicitant la désignation d'un nouveau gestionnaire provisoire en remplacement de la Société Ethik. Par jugement en date du 2 février 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete a rejeté l'exception de nullité soulevée par la SARL Ethik et déclaré recevable l'action intentée à son encontre par MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] , considérant que l'action des requérants se fondait sur les dispositions de l'article 1992 du code civil, relatif à la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle du syndic en sa qualité de mandant, ainsi que sur les dispositions de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 ayant trait aux obligations légales faites au syndic de copropriété dans l'accomplissement de sa mission. La même décision a, avant dire droit, sursis à statuer sur les demandes formulées, au fond, des requérants, dans le souci du respect du principe du contradictoire, la SARL Ethik n'y ayant pas répliqué. Par jugement contradictoire en date du 30 novembre 2022 le tribunal de première instance de Papeete a : Déclarée irrecevable l'action de MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] fondée sur les articles 47 et 49 du décret du 17 mars 1967 tendant à ce qu'un administrateur provisoire de la copropriété, ayant les fonctions du syndic, soit désigné ; Déclarée recevable l'action de MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] fondée sur la responsabilité quasi délictuelle du syndic et en indemnisation des préjudices invoqués ; Débouté MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] de leurs demandes sur ce chef ; Condamné MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] à payer à la SARL Ethik la somme de 300.000 cfp à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamné MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] à payer à la SARL Ethik la somme de 300.000 cfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] ; Condamné MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] aux dépens. Par requête en date du 6 mars 2023 MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] ont relevé appel de cette décision en demandant à la cour de : Vu l'article 1382 du code civil, Vu la loi du 10 juillet 1965 et les articles 47, 49 du décret du 17 mars 1967. - Juger l'appel recevable et bien fondé, - Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - Désigner tel mandataire qu'il plaira au tribunal de nommer pour une durée d'un an, aux fonctions d'administrateur provisoire de la copropriété de la Résidence [Adresse 1], lequel se verra confier tous les pouvoirs du syndic et pourra notamment : Se faire remettre par le syndic Ethik ou tout autre détenteur, la liste des copropriétaires, les fonds et l'ensemble des documents et des archives, du syndicat dans le délai d'un mois à compter de la notification de la présente décision, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de cette notification ; Administrer la copropriété, et procéder à l'exécution des décisions de justice ; Se procurer les comptes et bilans sur les 5 dernières années, déterminer le montant des frais et charges non recouvrées, et poursuivre le recouvrement ; Vérifier le coût et les justificatifs des travaux accomplis et des dépenses engagées sur les 5 dernières années en dehors de toute décision ou validation de l'assemblée ; Déterminer la répartition des charges et les tantièmes au regard du lot numéro 20 (appartement 19) et des annexions anciennes de parties communes ; Faire cesser toute nouvelle annexion illicite des parties communes. Prendre toute mesure imposée par l'urgence et convoquer le cas échéant l'assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic ; - Subsidiairement, désigner tel mandataire ad hoc qu'il plaira à la cour à l'effet de : procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ; élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et pour assurer la sécurité des occupants de l'immeuble, présenter le résultat des actions de médiation ou de négociation éventuellement menées avec les parties en cause ; - Fixer la provision à valoir sur les frais et honoraires du mandataire qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d'avance sur charges ; - Condamner le syndic Ethik à réparer le préjudice causé aux requérants par sa faute à hauteur de 500.000 CFP chacun ; - Condamner le syndic Ethik à payer la somme de 339 000 CFP au titre de l'article 407 du CPCPF. Par leurs dernières conclusions en date du 30 janvier 2024 MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] maintiennent les mêmes demandes devant la cour. Par ses dernières conclusions en date du 25 octobre 2023 la SARL Ethik demande à la cour de : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 30 novembre 2022, y ajoutant, Dire irrecevables les demandes telles qu'elles sont présentées par MM. [L] [E] et [N] [G] , En toute hypothèse rejeter toutes les demandes de MM. [L] [E] et [N] [G], Vu l'article 1382 du code civil , Condamner in solidum MM. [L] [E] et [N] [G] à payer à la SARL Ethik la somme de 1 000 000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et calomnieuse, Condamner in solidum MM. [L] [E] et [N] [G] à payer à la SARL Ethik la somme de 450 000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile, Les condamner sous même solidarité aux dépens , tant de première instance que d'appel, dont distraction d'usage au profit de la SELARL Kintzler & associés, avocat aux offres de droit. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité des demandes de nomination d'administrateur judiciaire et d'administrateur ad hoc : Les appelants invoquent les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 47 et 49 du décret d'application du 17 mars 1967. Aux termes des dispositions de l'article 47 du décret d'application du 17 mars 1967, tel qu'applicable en Polynésie française dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout interessé, désigne un administrateur provisoire à la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l'ordonnance et sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. C'est à juste titre que le premier juge a relevé que la mise en oeuvre de cet article relève de la procédure d'ordonnance sur requête et qu'en tout état de cause l'administrateur qui serait désigné dans un tel cadre ne peut recevoir comme mission de se substituer au syndic dans les conditions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais ne peut être chargé, dans le délai fixé à l'ordonnance, que de se faire remettre les références du compte bancaire de la copropriété et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions de l'article 9. Aux termes de l'article 49 du même décret tel qu'applicable en Polynésie française, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout interessé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire , sauf si cette ordonnance la limite expressement à un ou plusieurs objets, la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. La procédure décrite par cet article consiste à saisir le président du tribunal statuant en référé ce qui n'a pas été fait en l'espèce, les appelants ne pouvant justifier leur choix de saisir la juridiction du fond par le fait que 'la juridiction de droit commun a plénitude de juridiction' alors que les textes particuliers instituent justement des procédures dérogatoires du droit commun qui s'imposent. Si l'article 37 du règlement de copropriété dispose qu'en cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, il appartient au conseil syndical , s'il existe, ou à tout copropriétaire de provoquer soit la nomination judiciaire d'un administrateur provisoire, soit la réunion de l'assemblée générale ce n'est que dans le respect des dispositions légales des articles 47 et 19 du décret du 17 mars 1967 telles que rappelées. Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire de considérer l'absence de mise en demeure préalable du syndic, c'est à juste titre que le premier juge a déclarée irrecevable l'action introduite devant le tribunal de première instance de Papeete par MM [L] [E] et [N] [G] tendant à la nomination d'un administrateur provisoire de la copropriété ayant les pouvoir du syndic. Le jugement attaqué sera confirmé de ce chef. Sur l'action en indemnisation : Aux termes des dispositions de l'article 1382 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les appelants invoquent à l'égard du syndic les fautes suivantes : L'absence de démolition de l'appartement [Adresse 2] ou de mise en oeuvre de mesures suffisantes afin de le garantir dans un état sanitaire garantissant les voisins : Par arrêt en date du 26 avril 2001 la cour d'appel de Papeete, statuant sur appel d'un jugement du tribunal correctionnel de Papeete du 27 octobre 1999 a ordonné la démolition du 19ème appartement, formant le lot 20 de l'état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété, celui-ci ayant été construit sans permis. Le pourvoi formé par M. [H] [S], promoteur immobilier ayant procédé à cette construction, a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation en date du 27 juin 2001. Le 22 avril 2010, Me [K], notaire à [Localité 7], a reçu un acte authentique contenant modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division de la résidence [Adresse 1] à la requête de la SOGECO, agissant en qualité de syndic de la résidence [Adresse 1]. Aux termes de cet acte l'appartement [Adresse 2] était supprimé. L'acte rectificatif établi par Me [K] le 22 avril 2010 supprime les parties privatives de cet appartement portant le n° 20 au plan. Pour autant les parties ne contestent pas que cet appartement n'a pas été démoli et reste, à ce jour, inoccupé. Le courrier du procureur général près la cour d'appel de Papeete en date du 2 février 2010 informe par ailleurs M. [G] en sa qualité de président du conseil syndical, de la pose de scellés sur cet appartement, l'invitant à prendre contact avec les services de l'urbanisme pour envisager avec eux la destination à donner aux locaux. Il ne saurait cependant être reproché au syndic de ne pas avoir fait procéder de sa propre initiative à la démolition de cet appartement alors qu'une telle action ne ressort pas des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble qu'il lui appartient de mettre en oeuvre aux termes des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et alors que l'exécution des décisions de justice ne ressort pas de l'énumération contenue à cet article. Il ne saurait de même lui être reproché l'absence de mise en oeuvre de mesures suffisantes pour le maintenir dans un état sanitaire garantissant les voisins, compte tenu de l'apposition de scellés sur cet appartement et alors que des démarches ont été intentées par courrier adressé le 15 février 2021 auprès du procureur général pour obtenir l'autorisation d'accéder à cet appartement, démarches restées sans réponses à ce jour. En tout état de cause M. [E] et M. [C] n'invoquent aucun préjudice spécifique et M. [G] invoque un préjudice de jouissance que rien n'établit étant en outre observé qu'il n'est plus propriétaire de l'appartement n° 18. La réalisation de travaux en violation du règlement de copropriété : Il résulte de la facture établie par la société Inter Service le 22 octobre 2019 que cette entreprise a procédé au remplacement d'un secteur de balustrade de 5, 5 m par reconstruction à l'identique pour un montant de 84 185 FCFP. Cete dépense a été approuvée avec l'approbation du budget correspondant lors de l'assemblée générale du 1er mars 2021 de sorte qu'elle ne ressort d'aucune action fautive du syndic dans sa mise en oeuvre. Concernant l'installation de 4 extracteurs d'air sur les toits de la résidence: M. [G] conteste la mise en place d'un extracteur supplémentaire par rapport aux quatre extracteurs dont la mise en place avait été votée en assemblée générale. Il résulte cependant des courriels versés aux débats par l'intimée en pièce n° 8 que M. [G] le 1er septembre 2020 avait tout au contraire demandé la mise en place d'un sixième extracteur sur le toit soulignant le caractère insuffisant des cinq extracteurs mis en place de sorte qu'il ne saurait venir reprocher la mise en place du cinquième extracteur qui, de l'avis qu'il émettait alors, ne suffisait pas à éliminer l'air chaud. Il ne saurait dès lors prétendre ni à une faute lors de l'installation de celle-ci et aucun préjudice ne peut en découler. Fautes dans la gestion financière et comptable : Si les appelants critiquent les sommes restant à la charge de la copropriété à la suite de vente d'appartements et produisent pour ce faire en pièce n° 11 un état des dettes et des créances récapitulant 5 'copropriétaires douteux' pour un montant total de débit de 163 920 FCFP aucune pièce ne permet de savoir à quelle date les propriétaires concernés ont vendu leurs appartements de sorte que rien n'établit la carence de la SARL Ethik lors de ces ventes pour récupérer, à ce moment là, les sommes dues. Non-prise en compte de la modification du règlement de copropriété : La situation issue de la suppression de l'appartement [Adresse 2] a été prise en compte telle que définie dans l'acte modificatif établi par Me [K] qui a acté la division de l'immeuble en 38 lots dont la quote-part est exprimée en 9 598ème et non plus en 39 lots et 10 000èmes. Il ressorts des procès verbaux d'assemblée générale versés aux débats que la répartition des tantièmes est bien effectuée selon cette clé de répartition de sorte qu'aucune faute ne peut être reprochée au syndic à ce titre. Imputation comptable de devis anciens et/ou de sommes prescrites : Le premier juge a justement relevé que l'imputation d'un devis de travaux de 2015 sur les comptes 2019/2020 était une opération nécessaire en ce que le syndic se devait d'opérer une régularisation des comptes antérieurs, effectués par l'ancien syndic, afin d'éviter toute difficulté en comptabilité. De la sorte, aucun manquement comptable préjudiciable aux appelants ne saurait en découler alors que la prescription invoquée comme ressortant de l'article 10 de la loi du pays n° 2016-20 LP/APF du 23 juin 2016 n'est pas justifié en son existence et que la prescription biennale instituée par l'article 10 de la loi 2016-28 du 11 août 2016 est instituée au profit des consommateurs étant rappelé que le consommateur est défini comme toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle. réalisation de travaux sur la terrasse du président du conseil syndical sans accord du service de l'urbanisme : Les appelants reprochent en fait au syndic de ne pas avoir fait respecter à un copropriétaire les règles d'urbanisme. Il résulte cependant de la lecture de la délibération n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021 qu'aucune résolution n'a été votée sur cette question, le copropriétaire concerné ayant retiré sa demande. Aucune faute ne peut dès lors être reprochée au syndic. inexécution de la décision du 10 janvier 2006 : Par décision de l'assemblée générale du 10 janvier 2006 la location d'une partie des coursives au profit du propriétairede l'appartement n° 15 a été autorisée pour une durée de deux ans moyennant un loyer mensuel de 3000 FCFP. A l'issue de ce délai le bail n'a pas été renouvelé. Lors de l'assemblée générale du 10 février 2020 la situation a été régularisée, la résolution n° 8 accordant cette occupation pour la coursive se situant devant le logement n° 11 moyennant un bail pour le loyer mensuel d'un franc symbolique ayant été acceptée par 14 voix pour contre trois voix contre. Lors de l'assemblée générale du 10 février 2022 l'occupation exclusive de la coursive se situant devant l'appartement n° 15 a également été autorisée sous conditions d'établissement d'un bail d'occupation des parties communes et d'un loyer mensuel d'un franc symbolique. Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a débouté MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] de l'ensemble de leurs demandes. Sur la demande de dommages et intérêts: L'usage d'une voie de droit, en l'espèce le droit d'appel qui appartenait à chacune des parties après le jugement de première instance ne dégénère en abus qu'en cas de mauvaise foi laquelle ne peut se déduire de la seule succombance en appel. En l'espèce il n'est pas établi que les appelants aient agi de mauvaise foi en appel de sorte que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée. Si les appelants sollicitent l'infirmation de la décision attaquée en toutes ses dispositions, ils ne demandent cependant pas le rejet de la demande formée à ce titre par la SARL Ethik en première instance et ne développent aucun motif en ce sens de sorte que le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a condamné MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] à payer à la SARL Ethik la somme de 300.000 cfp à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Sur les dépens et les frais irrépétibles : MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] seront condamnés aux dépens et il est équitable d'allouer à la SARL Ethik la somme de 450 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant contradictoirement, publiquement et en dernier ressort ; Confirme le jugement attaqué, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] à payer à la SARL Ethik la somme de 450 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Condamne MM. [L] [E], [N] [G] et [D] [C] aux dépens. Prononcé à Papeete, le 13 juin 2024. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD