Cour d'appel, 02 juin 2022. 20/03597

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 02/06/2022 **** N° de MINUTE : 22/ N° RG 20/03597 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TF2V Jugement n°19/02730 rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTS Madame [R] [N]-[F] née le 01 mars 1966 à Flers Lez Lille, de nationalité française demeurant 52 rue de la Cousinerie 59650 Villeneuve d'Ascq Monsieur [Y] [F] né le 21 septembre 1938 à Marquillies, de nationalité française demeurant 10 Route de Bavinchove 59670 Zuytpeene Monsieur [A] [F] né le 14 septembre 1962 à Lille, de nationalité française demeurant 579 Route de Saint-Omer 59670 Noordpeene représentés et assistés par Me Philippe Talleux, substitué à l'audience par Me Pérrine Bailliez, avocat au barreau de Lille INTIMÉ Monsieur [L] [O] demeurant16 rue Principale 59510 Forest sur Marque représenté et assisté par Me Laurent Calonne, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 30 mars 2022 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Renard, présidente de chambre Dominique Gilles, président Pauline Mimiague, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Renard, présidente et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 mars 2022 **** [X] [G] épouse [F], propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation et de commerce situé 16, rue Principale à Forest-sur-Marque l'a donné à bail commercial pour neuf années à compter du 1er mai 1991 aux époux [W] qui ont cédé leurs droits aux époux [J] puis aux époux [I] [V]. Par arrêt confirmatif du 28 avril 2005, la Cour d'appel Douai a refusé à la bailleresse le déplafonnement du loyer de renouvellement à compter du 1er mai 2000. Les époux [I] [V] avaient cédé le droit au bail à M. [L] [O] et Mme [T] [V] son épouse, par acte du 15 janvier 2004. [X] [G], décédée le 12 janvier 2011, a laissé pour lui succéder ses enfants M. [A] [F] et Mme [R] [F] et son conjoint survivant, usufruitier à titre viager par contrat de mariage de tous ses biens. Le 17 août 2016, M. [Y] [F] seul a fait délivrer à M. [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et réclamant un arriéré de 20'267,12 euros arrêté au troisième trimestre 2016, remontant à 2004. M. [Y] [F] seul également a fait délivrer à M. [O], le 4 mai 2017, un second commandement de payer visant la clause résolutoire et réclamant un arriéré de 9'576,03 euros de taxes foncières et d'assurances depuis 2011. Par ordonnance contradictoire du 12 septembre 2017, le juge des référés a dit que le commandement de payer du 4 mai 2017 était nul par la volonté commune des parties et a condamné M. [Y] [F], à peine d'une astreinte qu'il s'est réservée de liquider, à installer une nouvelle chaudière et à effectuer diverses réparations de l'immeuble loué. ' Par assignation délivrée le 22 mars 2019 à M. [O], Mme [R] [F] et M. [A] [F], nus-propriétaires et M. [Y] [F], usufruitier, ont saisi le juge du fond pour entendre prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, à raison des manquements de celui-ci à ses obligations nées du contrat et sa condamnation à payer un arriéré de loyers et charges et des dommages-intérêts pour déloyauté, mauvaise foi et inexécution fautive du bail. C'est dans ces conditions que le tribunal judiciaire de Lille, par jugement du 30 juin 2020, a': - débouté les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes'; - condamné M. [O] à leur verser 4'503,81 euros au titre des loyers et charges dus entre le 1er avril 2014 et le 31 mars 2019'; - condamné solidairement les consorts [F] à payer 3'000'euros de dommages-intérêts à M. [O]'; - ordonné la compensation'; - débouté M. [O] de ses autres demandes'; - condamné in solidum les consorts [F] aux dépens, outre le paiement à M. [O] de 2'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [F] ont interjeté appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 11 septembre 2020. Par dernières conclusions déposées et signifiées le 10 juin 2021, les consorts [F] demandent à la Cour de': vu les articles L.145-1, L.145-2 et L.145-3 du code de commerce - infirmer le jugement entrepris'; - statuant de nouveau': - débouter M. [O] de ses demandes'; - dit que celui-ci a manqué à ses obligations de réparation et d'entretien résultant du bail et de l'article 605 du code civil ainsi qu'à son obligation de payer le loyer'; - le condamner à leur payer 23'629,54 euros au titre des loyers et charges assurances et taxes foncières comprises, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2019'; - prononcer la résiliation du bail'; - ordonner son expulsion'; - le condamner à payer 1'000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux'; - le condamner à leur payer 3'000'euros à titre de dommages-intérêts en compensation de leur préjudice'; - le condamner à leur payer 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions déposées et signifiées le 05 janvier 2022, M. [O] demande à la Cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1244 du code civil, de': - réformer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il ne lui a alloué que 3'000'euros de dommages-intérêts à charge des consorts [F], en ce qu'il ne l'a pas autorisé à procéder au versement des loyers sur un compte séquestre et en ce qu'il ne les a pas condamnés au paiement d'une astreinte concernant la délivrance des quittances ; - condamner solidairement les consorts [F] à lui payer 10'000'euros de dommages-intérêts'; - dire qu'il se reconnaît redevable de 6'702,75 euros au titre des taxes foncières pour la période d'avril 2014 à décembre 2019'; - condamner «'M. [F]'» à lui communiquer les quittances de loyer, à peine d'astreinte'; - ordonner la compensation - ordonner la consignation des loyers sur un compte séquestre CARPA à compter du présent arrêt et jusqu'à la réalisation de l'ensemble des travaux pévus par l'ordonnance du 12 septembre 2017'; - condamner solidairement les consorts [F] à lui payer 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus. L'ordonnance de clôture est du 9 mars 2022. ' SUR CE, LA COUR, ' A l'appui de leur appel, les consorts [F] soutiennent essentiellement que la non réalisation des travaux mis à la charge de M. [F] par l'ordonnance de référé est imputable à l'intimé qui y a fait obstacle en dépit de la volonté des bailleurs de les exécuter. Ils considèrent que, de ce fait, le premier juge ne pouvait les condamner à des dommages-intérêts. Ils exposent également que le preneur n'a pas satisfait à ses obligations d'entretien résultant de la clause du bail qui met à sa charge toutes les réparations intérieures, extérieures, grosses ou menues qui deviendraient nécessaires pour remettre le bien en bon état à la fin du bail, le bailleur ne conservant à charge que les réparations aux gros murs et à la toiture. Les consorts [F] demandent en conséquence la résiliation judiciaire du bail. Concernant les loyers et charges, ils contestent la prescription retenue par le premier juge et soutiennent que le commandement de payer les loyers du 17 août 2016 a interrompu la prescription, qui peuvent être réclamés depuis le 17 août 2011. Sur ce et s'agissant de la responsabilité contractuelle de M. [O], la clause du bail liant les parties et sur laquelle se fonde le bailleur énonce': «'Les preneurs sont tenus d'effectuer à leurs frais pendant toute la durée du bail, toutes les réparations intérieures, extérieures, grosses ou menues qui deviendraient nécessaires pour remettre le bien en bon état à la fin du bail, le bailleur n'ayant à leur charge que les réparations aux gros murs et à la toiture. /Ils seront tenus de faire vider les fosses, citernes, et raverdoirs, de ramoner une fois l'an les cheminées./Les preneurs devront entretenir la chaudière du chauffage central et celle-ci restera à leur charge en cas de remplacement./L'immeuble devra être maintenu en parfait été de propreté, les peintures devront être refaites tous les trois ans'». L'ordonnance de référé met à charge de M. [F] des travaux d'installation d'une nouvelle chaudière, de réparation de fuites en toiture dans la véranda, de réparation de fissures du mur côté cuisine, de réparation de la salle à manger et de réparation en toiture et couverture. Cependant, le bailleur se borne à rappeler la clause du bail déjà mentionnée et à affirmer que l'immeuble n'est pas entretenu par le preneur et s'est dégradé du fait de sa carence. Le bailleur ne détaille ni ne précise aucunement de quelle manière et par suite de quel défaut d'entretien imputable au locataire l'immeuble se serait dégradé. Une telle affirmation est d'autant plus insuffisante à établir un quelconque manquement du preneur à son obligation d'entretien que M. [O] produit, pour justifier de l'exécution de son obligation d'entretien, des justificatifs d'achat de matériels et de matériaux entre le 6 novembre 2019 et le 12 mai 2021. En outre, il est constant que des grosses réparations imputables au bailleur, au sens des dispositions du bail, restent à exécuter, alors qu'il ne peut être retenu en l'espèce que M. [O] 'qui a obtenu une ordonnance de référé définitive obligeant le bailleur- y a fautivement fait obstacle. A cet égard, le jugement entrepris retient à juste raison que les consorts [F], pour justifier leur bonne foi, ont produit un courriel de l'architecte qui a tenté de rencontrer les parties sur place, tandis que M. [O] fait valoir que cet architecte, M. [K], avait exprimé dans ce courriel le v'u que l'usufruitier prenne un peu de recul avec ce dossier pour y apporter la sérénité nécessaire. M. [O], de son côté, demande que l'usufruitier ne soit pas présent pour les visites nécessaires aux travaux incombant au bailleur, se plaignant de l'attitude relationnelle de ce même usufruitier à son égard et à celle de son épouse, tandis que pour les mêmes raisons le conseil de M. [O] avait exprimé au notaire en charge du dossier du bailleur la demande que ses clients soient prévenus de manière à pouvoir s'absenter lorsque l'usufruitier vient sur les lieux. En outre, si le bail met à la charge du preneur une charge particulière concernant la chaudière du chauffage central, il est produit un état des lieux du 14 janvier 2004 établi à l'occasion de la cession de fonds de commerce consentie par les époux [I] [V] au profit des époux [O], qui indique que la chaudière vétuste est hors d'usage depuis mars 2003 et ne peut être réparée. Par lettre du 4 octobre 2016, la société Savitec a expliqué à M. [Y] [F] que M. [O] n'avait pas voulu donner suite à la démarche du bailleur en vue du remplacement de la chaudière, demandant à l'artisan de se rapprocher de son avocat. Cependant, le bailleur ne se prévaut dans le cadre de la présente instance d'aucune mise en demeure du preneur concernant le remplacement de la chaudière, devant rester à la charge du preneur nonobstant les termes de l'ordonnance de référé, et il n'est pas établi de la part de celui-ci de manquement suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial. Enfin, les conclusions des consorts [F] ne mentionnent pas le non-paiement des loyers et charges à l'appui de la demande en résolution judiciaire. Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [F] de leur demande en résolution judiciaire du contrat. S'agissant des loyers et charges et contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], qui réclament un arriéré remontant à 2011, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 août 2016, qui n'a engagé aucune mesure d'exécution forcée, n'a pas interrompu la prescription. En conséquence, en l'absence d'autre acte interruptif de prescription produit aux débats et antérieur à l'assignation du 22 mars 2019, les demandes en paiement pour les sommes échues antérieurement au 22 mars 2014 sont irrecevables. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Par conséquent, la demande des consorts [F] figurant dans leurs conclusions doit être réduite compte tenu de cette prescription. Concernant les loyers, aucun moyen pertinent n'est dirigé contre le calcul des sommes restant dues et qui ne sont pas prescrites tel qu'effectué par le jugement entrepris. Le bailleur ne produit pas de meilleur décompte malgré les motifs du jugement entrepris qui le critiquent à juste titre. Celui-ci sera donc confirmé sur ce point, ainsi que le demande M. [O]. Cependant, les parties s'opposent sur le coût de l'assurance de l'immeuble, dont le premier juge a débouté le bailleur, au motif que les justificatifs des sommes réclamées faisaient défaut, mais qui sont cependant produits en cause d'appel, en particulier l'attestation d'assurance contre notamment les risques d'incendie, dommages électriques, tempêtes grêle neige, responsabilité civile propriétaire, dégâts des eaux, catastrophe naturelle. M. [O] fait valoir sur ce point avoir assuré lui-même l'immeuble et produit une attestation d'assurance de responsabilité locative à compter de 2012. Alors que le bail impose au locataire de rembourser au bailleur la prime d'assurance contre les risques d'incendie et tous autres risques incombant au propriétaire, M. [O], qui ne justifie que d'une assurance de responsabilité civile du locataire à l'égard du propriétaire, des voisins et des tiers pour les dommages matériels d'incendie, d'explosion, ou dégâts des eaux des risques locatifs est mal fondé en son moyen de défense. Ces primes d'assurances sont bien dues par lui, pour la période hors prescription. M. [O] reconnaît, au vu des justificatifs produits en cause d'appel seulement, qu'il doit les taxes foncières pour la période hors prescription. Son décompte est cependant erroné. En appliquant la règle pro rata temporis qu'il indique pour tenir compte de la prescription, il convient de retenir les neuf douzièmes des taxes pour 2014, soit': (984 x 9)': 12 = 738 euros, outre l'intégralité des taxes 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ce qui fait la somme de 7'214 euros qui sera allouée aux consorts [F]. Concernant les assurances, en appliquant également la règle prorata temporis pour l'année 2014, il convient de retenir pour 2014': (698,31 x 9)': 12 = 523,73 euros, outre l'ensemble des primes justifiées pour 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, cette dernière année pour le montant de la quittance, soit 1'104,35 euros, omise dans le décompte de M. [O], ce qui fait la somme de 5'802,89 euros. S'agissant des demandes en dommages-intérêts, il résulte de ce qui précède que la demande des consorts [F] n'est pas justifiée concernant les manquements prétendus à l'obligation d'entretien. S'agissant des retards de règlement des sommes dues, le bailleur ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard de paiement et permettant de lui allouer quelque somme que ce soit. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [F] de toute demande à ce titre. Concernant la demande en dommages-intérêts de M. [O], il résulte de ce qui précède que celui-ci a contribué à l'entretien du conflit, notamment en ayant refusé de laisser intervenir le plombier-chauffagiste pour le remplacement de la chaudière, et en ne s'acquittant pas spontanément des sommes mises à sa charge en vertu du bail. Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu'il a alloué des dommages-intérêts à M. [O]. La demande que celui-ci forme à hauteur de 10'000'euros sera entièrement rejetée. C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a débouté M. [O] de sa demande en consignation des loyers. Le jugement sera confirmé sur ce point. S'agissant de la demande de délivrance des quittances de loyer sous astreinte, dès lors que M. [O] reste devoir des loyers et charges et qu'il ne précise pas les termes du règlement partiel dont il réclame quittance, le jugement doit être confirmé pour l'avoir débouté de toute demande à ce titre. Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris doit être réformé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Les parties qui succombent chacune en partie conserveront à leur charge les dépens qu'elles auront exposés. En équité, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ' PAR CES MOTIFS Réforme le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts [F] de leurs demandes non prescrites au titre des taxes foncières et de l'assurance de l'immeuble loué, en ce qu'il a alloué des dommages-intérêts à M. [O] et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ; Confirme pour le surplus, y compris en ce que ce jugement a déclaré prescrites les demandes en paiement de loyers, charges, taxes foncières et assurances pour la période antérieure au 22 mars 2014 ; Statuant de nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant': Condamne M. [O] à payer aux consorts [F] 7'214,00 euros au titre du remboursement des taxes foncières et 5'802,89 euros au titre du remboursement des primes d'assurance ; Déboute M. [O] de sa demande en dommages-intérêts ; Laisse les dépens de première instance et d'appel à la charge des parties qui les auront exposés ; Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffierLa présidente Valérie RoelofsVéronique Renard