Cour d'appel, 08 février 2023. 22/02663

5ème Chambre ARRÊT N°-49 N° RG 22/02663 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SWAY S.A.S. CK INFILTRATION C/ S.A.S. HOME BUYER Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 08 FEVRIER 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 30 Novembre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Février 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. CK INFILTRATION [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Dominique LEYER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST INTIMÉE : S.A.S. HOME BUYER [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL FLAMIA-PRIGENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST ********** Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2018, la société SCI 29480, société civile immobilière dont le siège est situé [Adresse 2], a donné à bail commercial à la société CK Filtration un local situé [Adresse 6]. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 21 477 euros, que le preneur s'est obligé à payer au bailleur, en 12 termes de 1 789,75 euros H.T., payables d'avance, le premier de chaque mois. Le bail a prévu également que le preneur supportera la quote-part de charges afférentes aux locaux qu'il occupe et qu'il remboursera également au bailleur l'intégralité des charges, impôts, taxes et redevances incombant au propriétaire à l'exception des charges, impôts, taxes et redevances visés à l'article R. 145-35 du code de commerce. Par jugement d'adjudication en date du 13 octobre 2020, la société Home Buyer a été déclarée adjudicataire de l'immeuble donné à bail au prix principal de 86 000 euros. Par courrier signifié par voie d'huissier le 17 mars 2021, la société Home Buyer a mis en demeure la société CK Filtration de lui verser, au titre de l'arriéré de loyers, la somme de 8 199 euros H.T, outre intérêts de retard. La société CK Filtration n'ayant pas déféré à cette mise en demeure, la société Home Buyer lui a fait signifier, par exploit en date du 8 avril 2021, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Par acte en date des 16 et 20 septembre 2021, la société Home Buyer a fait citer la société CK Filtration devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest, aux fins de voir constater la résolution du bail commercial en date du 25 septembre 2018. Par ordonnance en date du 4 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a : - constaté l'acquisition au 8 mai 2021 de la clause résolutoire du bail commercial en date du 25 septembre 2018 par l'effet du commandement signifié le 8 avril 2021, - ordonné en conséquence l'expulsion de la société CK Filtration, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision jusqu'à parfait délaissement, et avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonné l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société CK Filtration qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, - condamné la société CK Filtration à payer à la Société Home Buyer à titre provisionnel, la somme de 12 255,77 euros, au titre des loyers, depuis le 14 octobre 2020 arrêtée au 8 mai 2021, - condamné la société CK Filtration à payer à la société Home Buyer à titre provisionnel, la somme de 16 820,23 euros, à titre d'indemnité d'occupation, depuis le 9 mai 2021 arrêtée au 28 février 2022 et sauf à parfaire, - condamné la société CK Filtration à payer à la société Home Buyer à titre provisionnel, la somme de 2 907,60 euros, sauf à parfaire, à titre de clause pénale, - condamné la société CK Filtration à payer à la société Home Buyer à titre provisionnel, la somme de 2 256,19 euros, sauf à parfaire, à titre d'intérêts de retard, - débouté la société CK Filtration de l'intégralité de ses demandes, - condamné la société CK Filtration aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivrer le 8 avril 2021, ainsi qu'à payer à la société Home Buyer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le 26 avril 2022, la société CK Filtration a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 octobre 2022, elle demande à la cour de : - réformer l'ordonnance dont appel, À titre principal - juger que des contestations sérieuses entachent les demandes de la société Home Buyer, - en conséquence débouter la société Home Buyer de toutes ses demandes, - rejeter toute demande plus ample ou contraire, À titre subsidiaire - juger que le bail litigieux n'est pas résilié, - juger que la société CK Filtration bénéficiera d'un délai de deux années pour régler sa dette, - juger que la clause pénale contractuelle a un caractère manifestement excessif, - la ramener à de plus justes proportions, - dépens comme de droit. Par dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2022, la société Home Buyer demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Brest en date du 4 avril 2022 en toutes ses dispositions, - condamner la société CK Filtration à verser à la société Home Buyer, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, la somme de 31 138,50 euros, et sauf à parfaire, - condamner la société CK Filtration à verser à la société Home Buyer, à titre de provision à valoir sur les intérêts de retard, la somme de 5 639,78 euros, et sauf à parfaire ; - condamner la société CK Filtration à verser à la société Home Buyer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, - condamner la société CK Filtration aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 8 avril 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION La société CK Filtration soulève l'existence de contestations sérieuses pour s'opposer aux demandes de la société Home Buyer présentées devant le juge des référés. La société CK Filtration soutient que le contrat de bail immobilier est un contrat complexe dans lequel est insérée une promesse de vente qui nécessite une interprétation qui relève de la seule compétence du juge du fond. Elle indique que dans ce contrat, le loyer a été déconnecté de la valeur locative réelle du bâtiment permettant au propriétaire de percevoir une somme plus importante que la valeur locative par avance sur une vente que l'occupante pouvait exiger à la fin de chaque période triennale et permettant au locataire d'acquérir l'immeuble à la fin de chacune de ses périodes à un prix d'achat plus faible que sa valeur au jour de l'exécution de la promesse. Elle en déduit qu'il s'agit d'une promesse de vente synallagmatique comprenant un ensemble d'obligations contractuelles réciproques et non d'une simple promesse unilatérale sans connexion avec le reste du contrat de bail. La société CK Filtration invoque une seconde contestation sérieuse relative à la demande de la société Home Buyer portant sur la somme réclamée au titre de la clause pénale. Elle fait valoir que le montant demandé au titre de la clause pénale soit 18 337,50 euros est supérieur au montant des loyers réclamés à la délivrance de l'assignation soit 12 255,77 euros et constitue, de ce fait, un avantage excessif à la société propriétaire qui doit être examiné par le juge du fond. A titre subsidiaire, elle demande à bénéficier d'un délai de deux années pour payer sa dette et sollicite de réduire le montant de la clause pénale qu'elle qualifie d'excessive. La société Home Buyer rétorque que le preneur à bail commercial a pour obligation essentielle de régler le loyer, que le juge des référés est compétent pour constater l'absence de règlement du loyer et qu'il n'existe aucune contestation sérieuse dès lors que le preneur admet ne pas avoir réglé le loyer exigible et ne conteste pas l'existence d'un arriéré locatif. Elle indique que l'interprétation d'une clause du bail, étrangère à la question du règlement du loyer, ne saurait constituer une contestation sérieuse et que la promesse de vente, qu'elle qualifie d'unilatérale et de non synallagmatique, ne peut pas plus constituer une contestation sérieuse dans la mesure où elle n'a pas été enregistrée dans le délai de 10 jours au visa de l'article 1589-2 du code civil et est donc nulle. Elle ajoute que le preneur n'a jamais levé l'option d'achat. Elle en déduit que la promesse de vente ne peut avoir aucun effet sur l'obligation du preneur de régler les loyers. Elle demande de voir confirmer l'ordonnance entreprise et d'actualiser le montant des sommes dues par le preneur à titre provisionnel. Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes des dispositions de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement au visa de l'article L. 145-41 du code de commerce. L'appelant soulève l'existence de contestations sérieuses. Il est constant que le juge des référés étant le juge de l'évidence, une contestation sérieuse est caractérisée lorsqu'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En l'espèce, le contrat intitulé 'bail commercial avec promesse de vente' entre la société SCI 29480 et la société CK Filtration, fait pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018, a prévu un loyer annuel de 21 477 euros et contient une promesse de vente en page 7 ainsi rédigée : 'la faculté d'acquérir le bien est réservée au preneur, le bailleur s'engage à le vendre dans le cas d'exercice de cette faculté moyennant le prix principal de 205 000 euros net vendeur. Le preneur pourra lever l'option à la fin de chaque période triennale, pendant la durée du présent bail, à charge e faire connaître sa volonté à cet égard, par lettre recommandée avec accusé de réception, trois mois avant l'expiration de chaque période triennale. A l'expiration du présent bail, comme au cas où une résiliation interviendrait pour quelque cause que ce soit, le preneur ne pourra plus invoquer ladite promesse. Si la vente intervient, elle se fera notamment aux charges et conditions suivantes : * achat à trois ans : loyer (36 x 1812 = 65 232) + prix d'achat (205 000) = 139 768 euros * achat à six ans : loyer (72 x 1812 = 130 464) + prix d'achat (205 000) = 74 536 euros * achat à neuf ans : loyer (108 x 1812 = 195 696) + prix d'achat (205 000) = 9 304 euros Une déduction sur le prix d'achat sera à prévoir du dépôt de garantie à chaque période triennale. Le prix indiqué ci-dessus sera payable comptant le jour de la signature de l'acte, qui nécessitera l'intervention d'un notaire désigné par le bailleur'. Les parties s'opposent sur la nature de la promesse de vente figurant dans le contrat de bail, le preneur soutient qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique alors que le propriétaire fait valoir qu'il s'agit d'une promesse unilatérale. Il résulte du contrat de bail que si le preneur conserve la faculté d'acquérir le bien, il n'en demeure pas moins que le prix de vente de l'immeuble est calculé en fonction du montant du loyer payé par chaque période triennale dont il indique qu'il a été surévalué de sorte qu'il existe des obligations contractuelles réciproques entre les parties dont l'examen excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence mais qui relève du juge du fond, seul compétent pour déterminer la qualification exacte de la promesse de vente figurant au contrat de bail. La société CK Filtration soulève, à bon droit, l'existence d'une contestation sérieuse nécessitant l'interprétation du contrat de bail dans sa globalité qui relève du juge du fond. De même, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application. En l'espèce, le contrat de bail stipule en page 6 : "En cas de non-paiement à échéance du loyer du par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et huit jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, outre une majoration forfaitaire de 10 % du montant de la quittance de loyer, un intérêt de retard de 1 % par mois, tout mois commencé étant dû en entier'. L'application de cette disposition est à l'évidence l'application d'une clause pénale. En effet, elle vise à sanctionner la non-exécution par le locataire de ses obligations par l'octroi de dommages et intérêts et il apparaît que le montant en cause confère un avantage très excessif au créancier en ce que la somme de 2 907,60 euros réclamée à ce titre est non seulement élevée mais surtout représente plus d'un mois et demi de loyer, celui-ci étant de 1 812 euros par mois. La société CK Filtration soulève ainsi une contestation sérieuse sur la somme sollicitée au titre de la clause pénale, en faisant état à juste titre de l'avantage excessif conféré au créancier par l'octroi éventuel de ce montant prévu par le contrat et relève, dès lors, du juge du fond. Le jugement sera réformé en toutes ses dispositions et la société Home Buyer sera déboutée de toutes ses demandes. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant la société Home Buyer sera déboutée de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens de première instance et en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe : Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déboute la société Home Buyer de toutes ses demandes, fins et conclusions; Condamne la société Home Buyer aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. Le greffier, La présidente,