Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 21/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES JUGEMENT FIXANT INDEMNITE le SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE ------------------------- N° RG 21/00006 - N° Portalis DB22-W-B7F-P4FZ OPÉRATION : Expropriation - Aménagement de la ZAC de [Adresse 17] à [Localité 9]. Nous, Mélanie MILLOCHAU, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée en qualité de juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 22 décembre 2023 par ordonnance n°608/2023 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, rectifiée par ordonnance n°18/2024 du 10 janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier. ENTRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial identifié au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 14], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS. ET S.C.I. MONCEAU, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 443 465 299, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 15], représentée par ses co-gérants, les consorts [R], domiciliés en cette qualité audit siège. PROPRIÉTAIRE EXPROPRIÉE ET DÉFENDERESSE Non comparante, n’ayant pas constitué avocat. DÉBATS A l’audience du 12 janvier 2024 tenue en audience publique. EN PRESENCE DE : Monsieur [D] [L], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement. *** FAITS ET PROCÉDURE La S.C.I. MONCEAU était propriétaire du lot n°26 d’une surface de 61 m2 situé au [Adresse 2] à [Localité 9] et situé sur la parcelle AP n° [Cadastre 3] d’une contenance totale de 8.661 m2. Dans le cadre d’une opération de restructuration et de modernisation du quartier [Adresse 17] pour laquelle s’est engagée la commune de [Localité 9] par une délibération du conseil municipal de la commune ayant créé la ZAC [Adresse 17] en date du 2 juillet 2004 et déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (ci-après « EPFIF») par arrêté du Préfet des Yvelines du 18 mars 2019, l’EPFIF a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération, dont la parcelle précitée. Par arrêté du 5 juillet 2019, le Préfet des Yvelines a déclaré cessibles immédiatement au profit de l’EPFIF les biens situés sur le périmètre de la ZAC [Adresse 17]. Par ordonnance du 13 décembre 2019, le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Versailles a prononcé le transfert de propriété au profit de l’EPFIF de la parcelle AP n° [Cadastre 3] sur laquelle est bâti le centre commercial Saint-Louis. Par un courrier recommandé en date du 19 juin 2020, l’EPFIF a notifié au propriétaire du lot n° 26 et des 25/1000èmes des parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété, ses offres indemnitaires. Par un courrier du 18 février 2022, Madame [W] [R], veuve de Monsieur [G] [R], indique qu’elle a repris la gérance de la S.C.I MONCEAU et estime que l’offre d’indemnité est faible. En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 5 mars 2021, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la S.C.I MONCEAU. L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 28 août 2023. Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles le 29 novembre 2023. Le transport sur les lieux est intervenu le 7 décembre 2023 en présence du commissaire du gouvernement et de l’EPFIF. L’affaire a été retenue à l’audience du 12 janvier 2024 lors de laquelle l’EPFIF et le commissaire du gouvernement ont été entendus. La SCI MONCEAU n’a pas constitué avocat. Elle n’était ni comparante, ni représentée. Aux termes de son mémoire valant offre réceptionné par le greffe le 5 mars 2021, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité totale de dépossession à la hauteur de 44.600 euros décomposée comme suit : 39.650 euros au titre de l’indemnité principale ; 4.965 euros au titre des frais de remploi. Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées par le greffe du tribunal judiciaire le 8 janvier 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 45.756 euros décomposée comme suit : 40.687 euros au titre de l’indemnité principale ; 5.069 euros au titre de l’indemnité de remploi. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. I. SUR LE BIEN A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme 1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien En application de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du Code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du Code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Aux termes de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L.213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Aux termes de l’article L.213-4 a) du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Enfin, selon l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) mentionnée à l’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Cependant, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur d’une ZAC, et est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4 a) et L.213-6 du Code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le Plan Local d’Urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, le bien visé est situé dans le périmètre de la ZAC créée le 2 juillet 2004 et est soumis au droit de préemption urbain. La date de référence est celle lors de laquelle sont devenus opposables aux tiers les actes rendant public, approuvant ou modifiant le Plan Local d’Urbanisme et délimitant la zone sur laquelle est situé le bien. La date de référence est donc le 24 juillet 2004. À cette date, la parcelle était couverte par le Plan d’Occupation des Sols de la commune et la ZAC [Adresse 17] se trouvait en zone UB (zone d’habitation assortie d’activités commerciales ou artisanales et de services) et en zone UC (zone d’habitation avec des espaces verts implantés). 2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien Aux termes de l’article L.322-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision. En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 13 décembre 2019. La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date. 3) Sur la date d’estimation du bien L’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application. B. La surface L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la superficie totale du lot n°26 issu de la parcelle cadastrée AP n° [Cadastre 3], qui est de 61 m². L’évaluation s’effectuera donc sur cette base. C. L’occupation du bien Il n’est pas contesté que l’emprise expropriée est évaluée libre de toute occupation. D. Les constats lors de la visite des lieux Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : Sur l’environnement La parcelle se situe à [Localité 9], dans un quartier un peu éloigné du centre-ville. Quartier résidentiel comprenant des pavillons et des logements collectifs ainsi que des équipements publics : une école et la poste. Sur l’accessibilité La parcelle est accessible en 40-45 minutes en voiture depuis [Localité 20] et 1h-1h15 depuis [Localité 13]. Elle est à 15 minutes à pied et 5 minutes en voiture du centre-ville et de la gare. Sur le projet Il s’agit d’un projet de restructuration, de modernisation du quartier et la création de logements. Sur la parcelle mère Il s’agit de le parcelle section AP n°[Cadastre 3] d’une surface de 8661m². Le terrain sur lequel se situe un ancien centre commercial aujourd’hui inoccupé qui comprend environ une vingtaine de lots en copropriété. Le bâtiment qui semble avoir été construit dans les années 70 est assez vétuste et délabré. Autour du centre commercial, le sol est goudronné, il y a également de l’herbe et quelques arbres. Il y a également un parking. Observations de l’EPFIF : les places de stationnement ne seraient pas sur la parcelle mère. Observations du commissaire du gouvernement : parcelle inoccupée depuis plusieurs années. Je me pose la question de savoir si quelqu’un aujourd’hui occupe les lieux, il y avait une lumière allumée quand je suis passé. Sur la visite de la parcelle objet de l’emprise Il s’agit du lot n°26 de 61m². Il s’agit d’une ancienne enseigne de produits cosmétiques, enseigne « LE COCOTIER ». L’accès se faisait par une porte vitrée encadrée de vitrines. Au jour du transport, il n’est pas possible de pénétrer dans les lieux fermés par un rideau de fer. Observations de l’EPFIF : il y a eu un conflit entre le propriétaire et l’occupant, l’occupant serait parti avec une ardoise élevée. Observations du commissaire du gouvernement : Pas d’observation. II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION Aux termes de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées. A. Sur l’indemnité principale L’EPFIF précise que les acquisitions foncières dans le centre commercial ont débuté depuis plusieurs années tant par l’EPFIF que par la commune de [Localité 9] et rappelle ces acquisitions malgré le fait qu’elles soient anciennes : S’agissant des murs libres acquis par la ville de [Localité 9] : 1- Cession du 23 mars 1994 Tantièmes : 23 Surface : 41 m² Prix de vente : 30.413,58 euros Prix au m² : 741 euros 2- Cession du 30 septembre 1994 Tantièmes : 7 Surface : 125 m² Prix de vente : 46.878,07 euros Prix au m² : 375 euros 3- Cession du 22 décembre 1999 Tantièmes : 36 et 40 Surface : 246 m² et 614 m² Prix de vente : 182.938,82 euros Prix au m² : 212 euros 4- Cession du 9 février 2001 Tantièmes : 20 Surface : 41 m² Prix de vente : 12.195,92 euros Prix au m² : 297 euros 5- Cession du 8 mars 2001 Tantièmes : 34 Surface : 61,5 m² Prix de vente : 19.056,13 euros Prix au m² : 309 euros 6- Cession du 22 novembre 2004 Tantièmes : 22 Surface : 82 m² Prix de vente : 68.602 euros Prix au m² : 836 euros S’agissant des murs libres acquis par l’EPFIF : 1- Cession du 22 juillet 2014 du lot n° 21 Date de signature : 22/07/2014 2014P n° 5123 Surface : 38 m² Prix de vente : 27.000 euros Prix au m² : 711 euros Avis DNID : 41 m² soit 658 euros/m² Ces références étant anciennes, l’EPFIF explique qu’il entend se fonder sur les termes de comparaison suivants, portant sur des locaux commerciaux similaires situés au sein du même centre commercial : 1 - Cession du 1er octobre 2018 du lot n° 9 Référence : 2018P n°8487 Surface : 123 m² Prix de vente : 55.350 euros Prix au m² : 450 euros (valeur occupée), calculé sur une base de valeur libre de 650 euros 2- Cession du 1er octobre 2018 du lot n° 19 Référence : 2018P n°8317 Surface : 231 m² Prix de vente : 110.700 euros Prix au m² : 479 euros (valeur occupée), calculé sur une base de valeur libre de 650 euros Il précise que ces acquisitions foncières ont été réalisées en valeur occupée, à partir d’une valeur unitaire libre de 650 euros par m², avec un abattement pour occupation commerciale de 30% pour les deux dernières références et un abattement de 20 % pour la plus grande surface des locaux. Ainsi, il propose de retenir une valeur unitaire libre de 650 euros/m2 soit une indemnité principale de 39.650 euros. La SCI MONCEAU n’a pas constitué avocat et n’a pu faire valoir aucun argument. Le commissaire du gouvernement précise qu’il a effectué une étude du marché sur le secteur de [Localité 9] qui lui a permis de trouver neuf cessions de locaux commerciaux et qu’il a rajouté deux cessions de cellules commerciales similaires situées sur la commune de [Localité 12]. Il soumet les termes de comparaison suivants : 1- Cession d’un commerce loué au Centre commercial [18] à [Localité 19] Référence : 2023P00994 Surface : 214,42 m² Prix de vente : 153.000 euros Prix au m² : 714 euros 2- Cession d’un commerce au Centre commercial [18] à [Localité 19] Référence : 2022P10650 Surface : 192,3 m² Prix de vente : 150.000 euros Prix au m² : 780 euros 3- Cession d’un commerce au Centre commercial [18] à [Localité 19] Référence : 2020P04951 Surface : 60 m² Prix de vente : 50.000 euros Prix au m² : 833 euros 4- Cession d’un commerce loué au [Adresse 2] à [Localité 9] Référence : 2018P08317 Surface : 123, 23 m² Prix de vente : 55.350 euros Prix au m² : 450 euros Terme de comparaison identique au terme n°1 proposé par l’EPFIF 5- Cession d’un commerce loué au [Adresse 4] à [Localité 10] Référence : 2019P04961 Surface : 49,44 m² Prix de vente : 22.000 euros Prix au m² : 445 euros 6- Cession d’un commerce au [Adresse 1] à [Localité 11] Référence : 2019P05045 Surface : 119,39 m² Prix de vente : 50.000 euros Prix au m² : 419 euros 7- Cession d’une parfumerie louée au Centre commercial [18] à [Localité 19] Référence : 2023P02704 Surface : 80,25 m² Prix de vente : 80.000 euros Prix au m² : 1000 euros 8- Cession d’un local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 12] Référence : 2022P22120 Surface : 167 m² Prix de vente : 124.000 euros Prix au m² : 742 euros 9- Cession d’un local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 12] Référence : 2022P02303 Surface : 146,3 m² Prix de vente : 95.000 euros Prix au m² : 792 euros 10- Cession d’un centre social occupé situé [Adresse 7] à [Localité 16] Référence : 2023P24098 Surface : 320 m² Prix de vente : 147.840 euros Prix au m² : 462 euros 11- Cession d’un commerce libre situé [Adresse 2] à [Localité 9] Référence : 2014P24098 Surface : 38,08 m² Prix de vente : 27.000 euros Prix au m² : 709 euros Le commissaire du gouvernement précise que le Guide Callon 2023 indique les prix moyens suivants : Boutiques de 1ère catégorie (présentation extérieure et intérieure parfaites) : 2 710 euros/m² ;Boutiques de 2e catégorie (moins luxueux) : 1 430 euros/m² ;Boutiques de 3e catégorie (qualité courante, sans présentation) : 820 euros/m². Il relève que le centre commercial est aujourd’hui abandonné et qu’il n’est plus entretenu, de sorte qu’il se délabre très rapidement. Il retient une valeur de 667 euros/m² correspondant à la valeur moyenne (tous locaux confondus) soit une indemnité principale de 40.687 euros. S’agissant des termes de comparaison présentés par l’expropriant et le commissaire du gouvernement, il convient de privilégier les plus récents. Dès lors, le terme de comparaison n°11 proposé par le commissaire du gouvernement qui date de 2014 sera écarté. Il sera relevé que le terme de comparaison n°1 proposé par l’EPFIF et le terme de comparaison n°4 proposé par le commissaire du gouvernement concernent le même bien. Compte tenu de la disparité entre les valeurs présentées indépendamment du caractère libre ou occupé du bien, et afin de fixer la valeur la plus juste, il y a lieu de ne pas distinguer les termes de comparaison selon le caractère libre ou occupé du bien et de réaliser une moyenne de l’ensemble des termes de comparaison proposés. Par conséquent, la moyenne des termes de comparaison doit se calculer comme suit : 650 euros/m² + 650 euros/m2 + 714 euros/m2 + 780 euros/m2 + 833 euros/m2 + 445 euros/m2 + 419 euros /m² + 1000 euros /m² + 742 euros/m² + 792 euros/m² + 462 euros/m² = 7.487/11 = 680,63 arrondis à 681 euros/ m2. Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 61 m² x 681 euros/m² = 41.541 euros. B. Sur l’indemnité de remploi En application de l’article R.322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. En l’espèce, l’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale. Elle est égale à : . 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros . 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros . 10 % sur le surplus = (41.541 – 15.000) x 10 % = 2.654,1 arrondis à 2.655 soit un total de 5.155 euros. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE par application de l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. PAR CES MOTIFS Le Juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE à la somme de 46.696 euros le prix d'acquisition par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE du bien immobilier lot n° 26 d’une surface de 61 m2 appartenant à la SCI MONCEAU situé au [Adresse 2] à [Localité 9] sur la parcelle cadastrée AP [Cadastre 3], décomposée comme suit : - Indemnité principale : 41.541 euros ; - Indemnité de remploi : 5.155 euros ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE aux dépens. Fait et mis à disposition à Versailles, le 07 Février 2024. Le GreffierLe Juge de l’expropriation Sarah TAKENINTMélanie MILLOCHAU