Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/08182

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [J] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître William MAK Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08182 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C6F N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [M] [P] [Adresse 1] Madame [V] [F] [Adresse 2] représentée par Maître William MAK de la SARL PASCAL-ANDRE GERINIER - PAG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [J] [Y] [Adresse 3] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08182 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C6F EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 01/08/2019, [M] [P] et [V] [F] ont donné à bail à [J] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer de 1450 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 500 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 01/06/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 23000 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 02/10/2023 délivré à personne, [M] [P] et [V] [F] ont fait assigner [J] [Y] aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; ordonner l’expulsion de [J] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, dans les 48 heures suivant la signification du présent jugement, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que pour les cas où les personnes expulsées se réinstalleraient dans les mêmes mieux, le jugement à intervenir restera exécutoire pendant un délai d’un an à compter de sa date ;dire qu’en cas de refus de recevoir la signification du jugement à intervenir, le commissaire de justice sera autorisé à afficher celui-ci sur les lieux de l’occupation illicite et l’affichage vaudra signification ; dire que les occupants ne bénéficieront pas du délais de deux mois prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de la trêve hivernale ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [J] [Y] ;condamner [J] [Y] au paiement d’une somme provisionnelle de 28000 euros en deniers ou quittances, montant des loyers, charges arrêtés au mois de septembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/01/2023 ;ordonner la capitalisation des intérêts ;dans l’hypothèse d’un échéancier moratoire, dire qu’à défaut de règlement d’un seul acompte à son échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour expulsion pourront reprendre ; condamner [J] [Y] au paiement d'une somme de 3500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandements de payer ;- dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, dans l’hypothèse d’une exécution forcée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, les sommes retenues en application des articles A444-10 à A444-33 nouveaux du code de commerce devront être entièrement supportées par les débiteurs. Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08182 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C6F L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 03/10/2023. A l’audience du 11 décembre 2023, les bailleurs, représentés par leur conseil, maintiennent la demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 30000 euros, décembre 2023 inclus, avec un paiement de 15000 euros à déduire non apparant sur le décompte. Ils demandent la mise en place de délais de paiement de 1250 euros par mois pendant 1 an, la première échéance au 1er janvier 2024 majorée des intérêts, soit de 1514,48 euros. Ils se réfèrent pour le reste aux termes de l’assignation. [J] [Y], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision était mise en délibéré au 20 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 05/06/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 01/06/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [J] [Y] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 01/08/2023 à minuit, soit à compter du 02/08/2023. Selon le décompte produit aux débats et les justificatifs de versement de la somme de 15000 euros le 9 décembre 2023, le versement intégral du loyer courant est repris et la dette a diminué. Selon la demande des bailleurs et compte tenu de l’apurement possible par la débitrice selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [J] [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [J] [Y], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Il n’y a pas lieu d’écarter le délai de deux mois suivants la délivrance d’un commandement de quitter les et le bénéfice de la trêve hivernale, les bailleurs ne justifiant pas de manœuvres frauduleuses ou de voie de fait, ni du comportement fautif de la locataire. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation, de la preuve des versements de 4000 euros et 11000 euros le 9 décembre 2023 et du décompte fourni que [J] [Y] reste devoir une somme de 15000 euros au titre des loyers et charges, arrêtés à décembre 2023, mois de décembre 2023 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [J] [Y] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/01/2023. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts. Compte tenu de la reprise du règlement des loyers et de la demande des bailleurs, de la diminution de la dette, il y a lieu de mettre en place des délais de paiement. [J] [Y] sera autorisée à apurer la dette par mensualités de 1250 euros selon les modalités prévues au dispositif. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais irrépétibles, [J] [Y] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [J] [Y] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 01/06/2023. Les demandes supplémentaires en lien avec l’exécution de la décision, et notamment au titre des frais prévus par le code du commerce et du code des procédures civiles d’exécution seront écartées. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 02/08/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], 30ème étage, porte 1306, pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [J] [Y] à payer à [M] [P] et [V] [F] la somme provisionnelle de 15000 euros au titre des loyers et charges dus à décembre 2023, décembre 2023 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/01/2023 ; AUTORISE [J] [Y] à s'acquitter de la dette par 12 mensualités de 1250 euros, au plus tard le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er janvier 2024, la 1ère mensualité étant majorée des intérêts soit de 1514,48 euros ; DIT n’y avoir lieu à capitalisation des intêrets ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [J] [Y] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ; DIT que [M] [P] et [V] [F] pourront alors faire procéder à l'expulsion de [J] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, [M] [P] et [V] [F] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [J] [Y] à défaut de local désigné ; DIT, en ce cas, n’y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois suivants commandement de quitter les lieux et du délai légal de la trêve hivernal ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [J] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 01/06/2023 ; CONDAMNE [J] [Y] à payer la somme de 500 euros à [M] [P] et [V] [F] en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT