Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 21/03433

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/03433 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F55J NAC : 30B JUGEMENT CIVIL DU 21 MAI 2024 DEMANDERESSES S.C. NOOR-E-ISLAM [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Norman SULLIMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS M. [X] [F] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Me Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTERVENTION VOLONTAIRE M. [H] [Z] [A] exerçant sous l’enseigne « INTER SAC », inscrit au RCS de Saint-Denis de la Réunion sous le numéro 434 359 626 [Adresse 1] [Adresse 1] Rep/assistant : Me Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTERVENTION FORCEE S.A.R.L. SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES DE BOURBON SIRET N°: 650 637 728 00011 [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 21.05.2024 CCC délivrée le : à Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, Me Marius henri RAKOTONIRINA, Me Norman SULLIMAN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 21 Mai 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous signature privée en date du 31 octobre 1966, l’association Islam Sounnate Djamatte, ayant pour mandataire la Société de Transactions Immobilières de Bourbon (ci-après STIB) a consenti à Monsieur [X] [F] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 1996. Depuis le 1er novembre 2005, le bail fait l’objet d’une tacite prorogation. La destination des locaux était l’exploitation d’activités d’horlogerie, bijouterie, bagages. Depuis 1998, l’association Islam Sounnate Djamatte a apporté l’ensemble immobilier dans lequel se trouvent les locaux loués à la société civile immobilière NOOR-E-ISLAM. Celle-ci vient donc aux droits de l’association en ce qui concerne le bail commercial conclu avec Monsieur [F]. Un litige a éclaté en 2019 entre bailleur et preneur au sujet de l’occupation par ce dernier de l’espace situé devant les locaux loués, conduisant le bailleur à assigner le preneur devant le tribunal mixte de commerce pour obtenir sa condamnation à libérer le passage sous les arcades situé devant les locaux. Le tribunal mixte de commerce a rendu un jugement faisant droit aux demandes de la bailleresse le 13 octobre 2021. La bailleresse expose avoir découvert à l’occasion de ce premier litige que son preneur n’était plus immatriculé au RCS, qu’il n’exploitait plus les locaux loués mais qu’il y avait placé Monsieur [A]. C’est dans ce contexte que la société civile NOOR-E-ISLAM a, par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2021, assigné Monsieur [X] [F] devant le tribunal judiciaire afin notamment d’obtenir la résiliation du bail commercial en date du 31 octobre 1996, aux torts exclusifs de Monsieur [F], ainsi que son expulsion. Par conclusions notifiées électroniquement le 5 juillet 2022, Monsieur [H] [Z] [A] a indiqué intervenir volontairement à l’instance. Par acte de commissaire de justice délivré le 9 septembre 2022, Monsieur [X] [F] et Monsieur [H] [Z] [A] ont assigné la SARL SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERE DE BOURBON devant le tribunal judiciaire afin de: - Voir intervenir la SARL SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERE DE BOURBON à l’instance afin de prendre toutes conclusions que de droit sur la présenteassignation, celle en date du 29 décembre 2021 ainsi que les conclusions des requérants signifiées a elle ce jour. - Lui dire que ce dossier est enrolé sous le numéro RG n°21/03433 devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en tout état de cause, - Si par extraordinaire, le Tribunal fait droit a la demande de resiliation de la societe NOOR-E-ISLAM, Monsieur [A] [H] [Z] sollicite la condamnation de la SARL SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERE DE BOURBON au paiement de la somme de 312.985,160 Euros a titre de dommages et interéts en raison du prejudice subi ainsi que la condamnation solidaire de cette derniere pour tout paiement mis a la charge des requerants. Par ordonnance du 13 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette procédure avec celle inscrite sous le numéro de RG 21/3433. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 mai 2023, la société civile NOOR-E-ISLAM demande au tribunal, au visa des articles 1184 ancien, 1741 et 1134 ancien du code civil, de: - PRONONCER la résiliation du bail commercial en date du 31 octobre 1996 consenti à Monsieur [X] [F], à ses torts exclusifs - JUGER que la résiliation prononcée sera effective à compter de la date du jugement à intervenir En conséquence, - ORDONNER l’expulsion de Monsieur [X] [F] et de Monsieur [A] [H] [Z], de tous occupants de leur chef et de leurs biens sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; au besoin, autoriser le bailleur à les expulser des lieux avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ; faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus ou indemnité d’occupation et charges locatives ; - JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la société NOOR-E-ISLAM ; - FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 2.389,20 euros par mois d’occupation sans droit à compter du la date du jugement à intervenir outre les charges y afférentes selon décompte actualisé au jour de la libération des lieux ; - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; En tout état de cause - CONDAMNER Monsieur [X] [F] à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [A] [H] [Z] à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [X] [F] aux entiers dépens, en ce compris le cout de la sommation interpellative du 9 juin 2021 ; Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le preneur a commis plusieurs fautes graves qui justifient la résiliation immédiate du bail conclu, à ses torts exclusifs: elle lui reproche d’avoir violé les articles X et XIII du bail qui interdisaient de céder ses droits ou de mettre son fonds en location gérance sans l’autorisation écrite du bailleur. Elle se fonde sur la sommation interpellative du 9 juin 2021 au cours de laquelle elle a découvert que les locaux étaient exploités par Monsieur [A] en vertu d’un contrat de location gérance. Elle considère que l’argument des défendeurs basé sur le paiement des loyers est inopérant, la STIB lui reversant les loyers de l’ensemble de ses locataires de façon globale, et les quittances ayant toujours été établies au nom du preneur. Elle souligne également que le preneur reconnait qu’il n’a jamais été inscrit au RCS avant le 11 juin 2021, puisque initialement seule son épouse était inscrite au RCS. Elle demande en outre l’application de l’article V du bail qui prévoit qu’en cas de résiliation pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 octobre 2023, Monsieur [X] [F] et Monsieur [H] [Z] [A] demandent au tribunal de: - DECLARER RECEVABLE l’intervention volontaire de Monsieur [A] [H] [Z] à l’enseigne « INTER SAC », A titre principal, - DECLARER irrecevable l’action de la SCI NOOR-E-ISLAM comme étant prescrite, A titre subsidiaire, - DEBOUTER la SCI NOOR-E-ISLAM de ses entières demandes, A titre infiniment subsidiaire, - CONDAMNER la SARL SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERE DE BOURBON au paiement de la somme de 312.985,160 Euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi ; - DECLARER QUE la SARL SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERE DE BOURBON sera condamnée solidairement avec Monsieur [F] [X] et à Monsieur [A] [H] [Z] pour tout paiement mis à leur charge ; En toute hypothèse, - CONDAMNER solidairement la SCI NOOR-E-ISLAM et la SARL SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERE DE BOURBON au paiement à Monsieur [F] [X] et à Monsieur [A] [H] [Z] de la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent à titre liminaire la prescription de l’action, en application de l’article L. 110-4 du code de commerce, la bailleresse ayant, selon eux, connaissance de la location gérance consentie à Monsieur [A] puisque c’est ce dernier qui règlait les loyers depuis 2011. Sur le fond, ils soutiennent que la STIB a été préalablement avertie verbalement de la conclusion le 20 février 2011 d’un contrat de location-gérance de fonds de commerce entre Monsieur [F] et son gendre, Monsieur [A], que les loyers ont été acquittés par ce dernier et que l’exploitation des locaux s’est faite sans dissimulation. Ils considèrent que la réinscription de Monsieur [F] au RCS est de nature à régulariser la situation, d’autant qu’il est en règle vis à vis de ses autres obligations contractuelles. En cas de condamnation, ils demandent à la STIB, parfaitement informée, d’indemniser Monsieur [A] à hauteur des loyers réglés depuis 2011. Enfin, aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 9 décembre 2022, la STIB demande au tribunal de : - débouter Monsieur [X] [F] et Monsieur [H] [Z] [A] de l’ensemble de leurs prétentions, en ce qu’elles sont dirigées contre la STIB, - condamner les mêmes à verser à la STIB la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a jamais été informée d’un contrat de location gérance et qu’elle n’a pas non plus donné son accord à un tel contrat, qu’ainsi les défendeurs échouent à démontrer une quelconque faute de sa part. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 9 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’intervention volontaire de Monsieur [A] Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, “l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.” Aux termes de l’article 329 du même code, “l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.” Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [A], qui prétend avoir signé avec le preneur un contrat de location gérance le 20 février 2011, et qui formule une demande dirigée contre la STIB en lien avec l’occupation litigieuse au coeur des demandes principales. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en résiliation du bail commercial Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile: “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (...) Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.” En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, soulevée par le défendeur et l’intervenant volontaire, relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et aurait donc dû être soumise à celui-ci avant son dessaisissement. Cette fin de non-recevoir n’étant ni survenue ni n’ayant été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, le défendeur et l’intervenant volontaire ne sont plus recevables à la soulever devant le tribunal statuant au fond. Sur la résiliation du bail commercial Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail en litige, “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.” Aux termes de l’article 1134 du même code, dans sa version applicable au contrat de bail en litige,“les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.” Aux termes de l’article 1741 du même code, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.” Le bail commercial signé entre les parties le 31 octobre 1996 stipule dans son article X que “ le preneur ne pourra céder sous quelque forme que ce soit et sous peine de résiliation du contrat commercial, ses droits au présent bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.” Il stipule également, dans son article XIII, que “le preneur (...) ne pourra mettre en location gérance son fonds de commerce sans l’autorisation écrite du bailleur.” Il prévoit enfin, dans son article XIV, une clause résolutoire “à défaut d’inexécution (sic) de l’une quelconque des clauses du présent contrat”. En l’espèce, il est établi que le preneur, qui n’a d’ailleurs jamais été immatriculé au RCS avant le 11 juin 2021, a donné le fonds de commerce exploité dans les locaux loués à la SCI NOOR-E-ISLAM en location gérance à Monsieur [A]. Il n’est pas contesté que cette location gérance n’a donné lieu à aucune autorisation écrite du bailleur, le défendeur se contentant d’alléguer - sans nullement le démontrer - qu’il aurait eu l’accord verbal de la STIB. En outre, il sera ajouté que les extraits Kbis versés aux débats établissent que les locaux loués par la SCI NOOR-E-ISLAM : - ont été exploités entre le 1er janvier 1997 et le 31 décembre 2010 par Madame [C] [D], qui serait l’épouse de Monsieur [F], - sont exploités par Monsieur [A] depuis le 15 mars 2011, le Kbis précisant au titre de l’origine du fonds ou de l’activité “création” et au titre du mode d’exploitation “exploitation directe”, la location gérance n’ayant jamais donné lieu à une publication légale au BODACC (aucune pièce n’étant versée en ce sens). Par conséquent, sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant les autres arguments avancés par les parties, qui sont inopérants (en particulier celui tiré du paiement des loyers par Monsieur [A] auprès de la STIB) à cet égard, il sera constaté que le preneur a violé ses engagements contractuels, en cédant ses droits au bail et en souscrivant un contrat de location gérance sans autorisation écrite du bailleur, et ce pendant plus de dix ans. Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation judiciaire, la faute contractuelle du preneur étant d’une gravité avérée au regard notamment de sa durée, sans qu’il soit besoin de rechercher si elle a causé un préjudice à la bailleresse. Il y aura lieu également d’ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, notamment de Monsieur [A] et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 2 389,20 euros par mois (correspondant au montant du loyer actuel). Passé un délai d’un mois, l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, ce qui, ajouté à la possibilité de solliciter le concours de la force publique, devrait constituer une mesure suffisamment incitative pour la libération des locaux. Cette astreinte provisoire sera prévue pour trois mois. En revanche, les autres demandes, notamment celles relatives au sort des meubles, seront rejetées, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ayant vocation à s’appliquer, et la bailleresse n’ayant nullement besoin d’autorisation pour faire constater l’état des lieux et les réparations locatives. Sur le dépôt de garantie L’article V du bail commercial conclu entre les parties stipule que “si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au preneur”, le dépôt de garantie versé par le preneur “restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres”. Il y a donc lieu de faire application de cette clause qui s’impose aux parties. Sur les demandes dirigées contre la STIB Ces demandes, qui ne sont pas fondées en droit dans les écritures des défendeur et intervenant volontaire, ne sauraient relever que de l’application des dispositions de l’article 1240 du code civil. En effet, si la STIB est le mandataire de la bailleresse, elle n’a aucun lien contractuel avec le preneur et encore moins avec le titulaire du contrat de location gérance, tiers au bail initial. Seule sa responsabilité délictuelle serait donc susceptible d’être engagée vis à vis d’eux. En l’espèce, messieurs [F] et [A] n’établissent aucune faute de la STIB, puisqu’ils ne démontrent nullement l’avoir informée de la réalité du contrat de location gérance, ni par écrit ni même oralement. Ils n’établissent pas non plus la réalité du préjudice qu’ils allèguent, puisque Monsieur [A] a pu exploiter, au mépris des prévisions contractuelles en vigueur entre bailleresse et preneur, pendant plus de dix ans son commerce dans les locaux de la SCI NOOR-E-ISLAM. Par conséquent, ils seront déboutés de leurs demandes. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [F], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui ne sauraient néanmoins comprendre le coût de la sommation interpellative du 9 juin 2021. Messieurs [F] et [A] seront condamnés, in solidum, à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société NOOR-E-ISLAM et 1 500 euros à la STIB. PAR CES MOTIFS Le tribunal, RECOIT Monsieur [A] [H] [Z], à l’enseigne « INTER SAC », en son intervention volontaire, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en résiliation judiciaire du bail commercial, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 31 octobre 1996 consenti à Monsieur [X] [F], à ses torts exclusifs, JUGE que la résiliation prononcée sera effective à compter de ce jour, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [F] et de Monsieur [A] [H] [Z], de tous occupants de leur chef et de leurs biens, au besoin avec le concours de de la force publique et d’un serrurier, RAPPELLE que le sort des biens laissés dans les locaux est réglé par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, JUGE que le dépôt de garantie restera acquis à la société NOOR-E-ISLAM, FIXE l’indemnité d’occupation à la somme de 2.389,20€ (deux mille trois cent quatre vingt neuf euros et vingt centimes) par mois à compter de ce jour, outre les charges y afférent selon décompte actualisé au jour de la libération des lieux ; REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [X] [F] et Monsieur [A] [H] [Z] dirigées contre la SARL Société de Transactions Immobilières de Bourbon, CONDAMNE Monsieur [X] [F] aux entiers dépens, CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [F] et Monsieur [A] [H] [Z] à payer à la société civile NOOR-E-ISLAM la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [F] et Monsieur [A] [H] [Z] à payer à la SARL Société de Transactions Immobilières de Bourbon la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, La greffièreLa présidente