Cour d'appel, 30 janvier 2024. 21/13246

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 30 JANVIER 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13246 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBTU Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° 11-20-5411 APPELANTE S.A. LA GERANCE GENERALE FONCIERE [Adresse 2] [Localité 5] N° SIRET : 562 054 510 Représentée et assistée par Me Emmanuel DE LAAGE DE MEUX de la SELEURL LABARTHE - de LAAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0150 INTIMES Madame [K] [J] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272 Monsieur [I] [W] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté et assisté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272 INTERVENANT VOLONTAIRE Société SCI CESAR IDF [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Emmanuel DE LAAGE DE MEUX de la SELEURL LABARTHE - de LAAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0150 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023, en audience publique, double rapporteur, devant Madame Nicolette GUILLAUME et Monsieur Claude CRETON, la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, avec Madame Marie MONGIN, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 4 avril 2008, la société Gérance générale foncière (la société GGF) a donné à bail à M. [W] et Mme [J] pour une durée de six ans un appartement situé à [Adresse 3]. Ce bail a été tacitement reconduit jusqu'au 3 avril 2020. Le 3 octobre 2019, la société GGF, estimant le loyer sous-évalué a, en application des dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, fait signifier à M. [W] et Mme [J] une offre de renouvellement du bail avec proposition de fixation d'un nouveau loyer. Le 5 février 2020, elle a saisi la commission de conciliation. La tentative de conciliation qui devait avoir lieu le 26 mars 2020 a été reportée au 16 juin 2020 suite à la déclaration de l'état d'urgence sanitaire. Le 28 mai 2020, la société GGF a assigné M. [W] et Mme [J] en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 1 406 euros. M. [W] et Mme [J] ont conclu à l'irrecevabilité de la demande en raison de la saisine tardive de la commission de conciliation et, en outre, de la saisine du tribunal avant l'avis de cette commission, subsidiairement au rejet de la demande de fixation du loyer à la somme de 1 406 euros. Ils ont en outre formé une demande reconventionnelle en condamnation de la société GGF à réaliser sous astreinte des travaux de rénovation de la douche, des peintures de la douche, des parquets au niveau des zones de circulation et de la chambre numéro 3, en paiement d'une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et d'une somme de 5 000 euros pour procédure abusive. Ils ont également sollicité la condamnation de la société GGF à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 7 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré la demande de la société GGF recevable mais mal fondée ; - prononcé la nullité de l'offre de renouvellement et de la proposition de fixation d'un nouveau loyer ; - constaté que le bail s'est poursuivi et a été renouvelé le 4 avril 2020 pour une durée de six ans sans changement de ses conditions ; - débouté M. [W] et Mme [J] de leurs demandes ; - condamné la société GGF à payer à M. [W] et Mme [J] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour rejeter la demande de fixation judiciaire d'un nouveau loyer, le tribunal a retenu que la preuve de la sous-évaluation du loyer n'est pas rapportée par la société GGF qui produit des références de loyers portant sur des biens dont aucun ne se trouve à moins de 800 mètres de l'appartement litigieux, les références de loyers issues de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne n'étant en outre pas relatives au quartier dans lequel est situé cet appartement. La société GGF a interjeté appel de ce jugement. Suite à l'apport de l'appartement litigieux à la SCI César IDF, celle-ci, qui vient par conséquent aux droit de la société GGF, est volontairement intervenue à l'instance et reprend à son compte les prétentions de la société GGF. Elle fait d'abord valoir que M. [W] et Mme [J], qui concluent à la condamnation de la société GGF à effectuer sous astreinte divers travaux de rénovation et à leur payer certaines sommes à titre de dommages-intérêts, n'ont pas demandé dans le dispositif de leurs conclusions l'infirmation du jugement en ce qu'il les déboute de ces mêmes demandes, de sorte que la cour ne pourra que confirmer le jugement de ces différents chefs. Pour conclure à la recevabilité de sa demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, elle fait valoir qu'elle a régulièrement saisi la commission de conciliation qui devait rendre son avis à la suite de la séance du 26 mars 2020, qu'ainsi elle aurait pu saisir le tribunal avant le terme du bail fixé au 3 avril 2020 mais que le report de cette séance suite à la déclaration d'urgence sanitaire justifie la saisine du tribunal avant la délivrance par la commission de son avis. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé, la société GGF explique que le loyer applicable au jour de l'offre de renouvellement est de 891,55 euros pour un appartement de cinq pièces principales d'une superficie de 95 m², soit 9,38 euros par mètre carré. Elle produit de nouvelles références de loyers, cinq portant sur des appartements situés à environ 400 mètres de l'appartement litigieux, et trois portant sur des appartements situés dans le même immeuble. Elle ajoute qu'elle produit huit références portant sur des biens situés entre les quartiers de l'Epinette et des Batignolles, plus populaires que le quartier des Ternes dans lequel est situé l'appartement. Elle soutient que ces références permettent de fixer la moyenne du prix du loyer à 23,48 euros par mètre carré et sollicite en conséquence la fixation du loyer du bail renouvelé à 1 406 euros par mois, soit 14,80 euros par mètre carré. Elle réclame enfin le rejet de l'appel incident et la condamnation de M. [W] et Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [W] et Mme [J] font d'abord valoir que la demande de la société GGF en réévaluation du loyer est irrecevable faute pour celle-ci d'avoir saisi la commission de conciliation au moins deux mois avant le terme du bail afin de permettre à la commission de rendre son avis dans le délai de deux mois qui lui est imparti et au bailleur, à défaut d'accord entre les parties, de saisir le juge avant l'expiration du bail. Ils ajoutent que cette demande est également irrecevable puisque la société GGF a saisi le juge avant l'avis de la commission. A titre subsidiaire, ils concluent au rejet des demandes de la société GGF. Formant un appel incident, ils demandent à la cour de condamner la société GGF à effectuer sous astreinte les travaux de rénovation de la douche, des peintures de la douche, des parquets au niveau des zones de circulation et de la chambre numéro 3, ainsi que sa condamnation à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et la somme de 5 000 euros pour procédure abusive. Ils réclament en outre une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Considérant qu'à la suite de la demande de renouvellement et de fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur dispose d'un délai de quatre mois pour se prononcer ; qu'en cas de désaccord ou en l'absence de réponse du preneur, la commission de conciliation doit être obligatoirement saisie préalablement à la saisine du juge ; que la commission de conciliation dispose d'un délai de deux mois à compter de sa saisine pour donner son avis ; que la saisine du juge ne peut intervenir avant l'avis de la commission de conciliation ou, à défaut, avant l'expiration du délai dont celle-ci dispose pour rendre son avis ; que le juge devant nécessairement être saisi avant le terme du bail, il en résulte que le bailleur doit saisir la commission de conciliation au moins deux mois avant ce terme ; Considérant que la société GGF a saisi la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 janvier 2020, reçue le 5 février 2020 ; que la commission l'a informée que sa saisine était tardive car intervenue moins de deux mois avant le terme du bail et n'était donc pas recevable ; qu'en l'absence de saisine régulière de la commission de conciliation, la demande est irrecevable ; Considérant que M. [W] et Mme [J], ayant formé un appel incident sur les dispositions du jugement qui les déboute de leur demande de condamnation à réaliser des travaux et de paiement de dommages-intérêts sans demander l'infirmation du jugement dans le dispositif de leurs conclusions, la cour ne peut que confirmer le jugement de ces différents chefs ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement par arrêt contradictoire Infirme le jugement en ce qu'il déclare la société Gérance générale foncière recevable en son action en renouvellement du bail avec fixation du loyer relatif au bien situé [Adresse 3] à [Localité 6] et la déboute de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé ; Statuant à nouveau : Déclare la demande de la société Gérance générale foncière irrecevable ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens. La Greffière La Présidente