Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 23/06743

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION RÉFÉRÉ n°: N° RG 23/06743 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J7OE MINUTE n°: 2024/ 266 DATE: 28 Mai 2024 PRÉSIDENT: Madame Nadine BARRET GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT DEMANDEURS Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Antoine BERNOT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) Madame [H] [F] épouse [T], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Antoine BERNOT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) DEFENDERESSES S.D.C. MAS DE [4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.N.C. PARADISIO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me François GAGEY, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) S.A.S. CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 mars 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 26 avril 2024 puis prorogée au 16 mai 2024 et 28 mai 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Jean-louis BERNARDI Me Rémy CERESIANI Me Laurent LE GLAUNEC 1 copie dossier délivrées le : Envoi par Comci à Me Jean-louis BERNARDI Me Rémy CERESIANI Me Laurent LE GLAUNEC FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par actes d’huissier délivrés les 21 et 26 septembre 2023 les époux [T] faisaient assigner la SNC Paradisio et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Mas de [4] à [Localité 6] sur le fondement de l’article 835 du CPC. Les époux [T], propriétaires du mas n°35 de la copropriété, rappelaient que le règlement de copropriété faisaient obligation aux propriétaires désireux d’accroître la superficie et le volume de leur construction devaient obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’architecte paysagiste, et ce, afin d’assurer le respect de l’harmonie architecturale de l’ensemble immobilier. Propriétaire du mas n°33, et voisine directe des époux [T], la SNC Paradisio avait obtenu cet accord de l’assemblée générale du 3 octobre 2020 pour un accroissement de superficie de 133, 40 m2 en produisant un projet prévoyant un accroissement de 128,90 m2, qui ne devait notamment avoir aucun impact visuel. Les travaux débutaient en 2023 et s’avéraient non conformes à l’autorisation de l’assemblée générale. Le syndic commettait un géomètre-expert qui confirmait que le permis de construire portait sur un accroissement de superficie de plus de 60 m2 de plus que le projet soumis à la copropriété, comprenait un pool-house, s’étendait vers la propriété [T], et s’accompagnait d’un arrachage important de végétation. Le syndic de la copropriété avait vainement mis en demeure la SNC Paradisio de se conformer au projet autorisé. Les époux [T] face à ce trouble manifestement illicite, demandaient au juge des référés : - d’ordonner l’interruption de travaux sous astreinte provisoire de 1500 euros par jour de poursuite des travaux - de condamner la SNC Paradiso à remettre le terrain en l’état et de se conformer à l’autorisation de l’assemblée générale, dans le délai d’un mois suivant la présente ordonnance sous astreinte de 500 euros par jour de retard - de condamner la SNC Paradiso à leur verser la somme de 3000 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens. Par ordonnance en date du 14 décembre 2022 il était fait droit à la demande d’expertise au contradictoire de l’ensemble des parties. Par conclusions en réponse n°2, les époux [T] demandaient le rejet du sursis à statuer sollicité par la SNC Paradisio et rappelaient que le règlement de copropriété privait les copropriétaires ayant enfreint l’autorisation préalable de l’assemblée générale du droit de présenter de nouveaux projets. La nouvelle demande de permis de construire déposée le 1er décembre 2023, et la demande de permis modificatif n’avaient pas été précédées de l’accord de l’assemblée générale. Ils persistaient dans leur demande d’interruption des travaux et demandaient qu’il soit fait interdiction à la SNC Paradisio de poursuivre les travaux entrepris sur le terrain litigieux dès le prononcé de la décision à intervenir jusqu’à obtention par la SNC d’une autorisation d’urbanisme conforme aux travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2020, sous astreinte provisoire de 1500 € par jour en cas de poursuite des travaux. Ils persistaient dans leur demande de remise en état du terrain litigieux dans le délai de 5 mois à compter du prononcé de la décision sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard à compter du terme de ce délai. Ils réclamaient 10 000 € en application de l’article 700 du CPC et la condamnation aux dépens de la SNC Paradisio. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Mas de [4] pris en la personne de son syndic le Cabinet Reveille, exposait avoir découvert que la demande de permis de construire de la SNC Paradisio portait sur un projet totalement différent de celui autorisé en assemblée générale. Le syndic avait mandaté le cabinet Deleval, géomètre expert, qui avait confirmé la non-conformité de la construction en cours de réalisation. Le syndic avait alors adressé une mis en demeure le 9 août 2023 à la SNC, en vain. Le gérant de la SNC par courrier RAR en date du 5 octobre 2023 exposait qu’il avait décidé de geler les travaux sur la partie litigieuses jusqu’à la présentation pour accord à la prochaine assemblée annuelle des copropriétaires du projet tel qu’entrepris. Le syndicat des copropriétaires se joignait aux demandes des époux [T]. Il demandait la mise hors de cause de son syndic en exercice qui n’avait commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité et observait que les demandeurs ne formulaient aucune demande à son encontre. Il demandait la condamnation de la société Paradisio à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Par ses conclusions n° 4, la SNC Paradisio relevait que le tribunal administratif de Toulon par jugement en date du 6 décembre 2020 avait rejeté la demande d’annulation de l’arrêté de son permis de construire. Dans le projet objet du permis de construire demandé le 16 août 2021 et accordé le 11 janvier 2022 l’étage avait été supprimé, et compensé par un allongement du bâti existant de plain-pied afin de limiter les co-visibilités avec la propriété [T]. Elle soutenait que le dossier soumis à l’assemblée générale contenait une erreur matérielle, la façade sud étant appelée façade ouest, mais que les croquis montraient que l’extension avait toujours été prévue vers l’ouest le long de la propriété [T], et non vers le nord. Elle avait bien été autorisée par l’assemblée générale à créer un local technique pour la piscine. Dans un souci de conciliation elle avait supprimé cet ouvrage de la demande d’autorisation de travaux soumise à l’assemblée générale du 19 avril 2024, elle-même conforme au permis modificatif obtenu le 14 février 2024. Elle n’avait pas entamé la construction du pool house. Elle avait conservé la végétation autant que possible et compensé les arrachages. Pour démontrer sa bonne foi elle avait interrompu les travaux le 1er juin 2023 et ne les avait pas repris. Elle soutenait que l’autorisation de l’assemblée générale portait sur la surface habitable soit 240 m² 60 et non 236 m² 10, laquelle n’était pas la surface de plancher globale de 289 m² 92 autorisée par le permis de construire, à diminuer de l’emprise des matériaux isolants et des cloisons. L’avis de l’architecte paysagiste attitré de la copropriété avait dans un avis rendu le 5 août 2023 estimé que les modifications du projet amendé (suppression de l’étage et allongement de l’extension de plain-pied) étaient sans impact sur les espaces communs et le lot 32, et favorables à la propriété [T]. Les co-visibilités allaient dispraître avec le développement de la végétation. La SNC Paradisio soulignait que la mise en demeure de cesser les travaux ne lui avait pas été adressée au siège social, à [Localité 5], mais à l’adresse du chantier. Les époux [O], gérants de la SNC, l’avait découverte en prenant connaissance des pièces jointes à l’assignation. Monsieur [O] s’était engagé lors du conseil syndical du 21 août 2023 à geler les travaux jusqu’à la prochaine assemblée générale. La SNC avait demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 avril 2024 d’une résolution pour l’adoption de son projet de travaux conformes au permis en vigueur. Le 1er décembre 2023, elle avait déposé une nouvelle demande de permis de construire qu’elle avait retirée sur la suggestion de la mairie, une demande de modificatif étant plus opportune dès lors que les modifications étaient mineures. La demande avait été déposée le 21 décembre 2023. Elle comprenait une réduction des ouvertures du côté de la propriété [T] et la suppression du pool house, favorables aux demandeurs. Par courrier RAR du 17 janvier 2024 Monsieur [O] avait demandé l’inscription d’une résolution portant sur l’adoption du projet conforme au permis de construire en vigueur tel que modifié par l’arrêté du 14 février 2024. Les époux [T] avaient de leur côté demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur le refus de la mise à l’ordre du jour de la résolution irrégulière de la SNC demandant la régularisation du projet. Elle demandait in limine litis au tribunal de prendre acte du fait que les époux [T] avaient reconnu que si les constructions réalisées venaient à être validées par l’assemblée générale, l’ordonnance à intervenir se trouverait sans objet. Elle demandait le sursis à statuer dans l’attente de la prochaine assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2024. Elle soutenait n’y avoir lieu à référé en raison des incertitudes sur la qualification des terrains des copropriétaires du domaine des mas de [4]. Le trouble manifestement illicite résultait des travaux réalisés sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale mais pas des travaux réalisés sur les parties privatives. Le règlement de copropriété définissait les parties communes comme comprenant notamment la totalité du sol et compris celui sur lequel sont ou seront édifiés des bâtiments, installations, ainsi que les espaces verts collectifs créés ou à créer. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne contestait pas que les travaux portaient sur les parties privatives de la SNC. Aucun trouble anormal du voisinage n’était par ailleurs caractérisé dès lors que la modification du projet était favorable aux copropriétaires et en particulier aux demandeurs comme l’établissait l’avis de l’architecte paysagiste du domaine. Elle soutenait que la demande d’interruption des travaux jusqu’à obtention d’une autorisation d’urbanisme conforme aux travaux autorisés par l’assemblée générale du 3 octobre 2020 formulée par les demandeurs excédait les pouvoirs du juge des référés. A fortiori, la condition d’obtenir une validation a posteriori par une résolution non contestée de l’assemblée générale ne pouvait prospérer. Le trouble manifestement illicite supposait en effet l’existence d’une atteinte dommageable et actuelle constituant la violation d’une règle. Les époux [T] ne pouvaient valablement soutenir que l’éventuelle ratification des travaux par la prochaine assemblée générale serait nécessairement irrégulière. Le montant de l’astreinte demandée était disproportionné. Sur la demande de remise en état des lieux, la SNC observait qu’elle était imprécise et consistait en réalité à demander la condamnation de la défenderesse à se conformer à l’autorisation du 3 octobre 2020. Or, le projet modifié était plus favorable aux copropriétaires et aux demandeurs. Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande, la SNC sollicitait que le délai de remise en état prenne en compte la période de gel des travaux entre le 15 juin et le 6 octobre, ainsi que l’obligation d’obtenir un permis de construire conforme à l’autorisation du 3 octobre 2020, et module le montant de l’astreinte afin qu’il soit fixé à 30 € par jour de retard. La concluante sollicitait la condamnation des époux [T], du syndicat des copropriétaires et de son syndic à lui verser la somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens. Par courrier parvenu au TJ de Draguignan le 25 avril 2024, avec copie aux parties adverses, la SNC Paradisio produisait le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 19 avril 2024 l’autorisant à effectuer les travaux conformes au projet définitif et à l’autorisation d’urbansime afférente, et rejetant la demande des époux [T] tendant au refus d’inscription à l’ordre du jour de la demande de régularisation du projet d’extension. Par message reçu par voie électronique le 6 mai 2005, les époux [T] observaient que la procédure était orale, et que la communication de pièce devait être écartée. Ils maintenaient leur demande d’article 700 du CPC. Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les conditions du référé La SNC Paradisio soutient que les époux [T] ne sauraient agir pour faire interrompre les travaux et ordonner la remise en état au motif que les travaux ne seraient pas réalisés sur les parties communes de la copropriété mais sur ses parties privatives. En application de l’article 835 du code de procédure civile, “le juge des référés peut même en présence d’une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des référés peut accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. Le chapitre 2 du règlement de copropriété définit les parties communes générales, les parties communes spéciales à certains copropriétaires, et les parties privatives. Ces dernières sont celles affectées à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire, c’est-à-dire les locaux avec leur dépendance dont ils sont propriétaires et les jardins supportant lesdits locaux dont ils ont la jouissance exclusive. Les parties communes générales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. L’article 6 de la section 2 relative à l’usage des parties privatives, dans sa version modifiée le 25 octobre 2018 prévoit les conditions de la modification et de l’entretien des parties privatives : “afin de respecter l’aspect et l’harmonie de l’ensemble immobilier, chaque copropriétaire ne pourra apporter aucune modification à l’aspect architectural de sa villa ou à l’aménagement paysager de son lot, sauf : - accord préalable de l’architecte paysagiste désigné par le syndic et à défaut l’accord de l’assemblée générale statuant à la majorité des copropriétaires si la demande de travaux ne comporte aucun accroissement de superficie ou de volume de la villa - accord de l’assemblée générale des copropriétaires, après avis favorable de l’architecte paysagiste si la demande de travaux comporte : . l’implantation d’un bassin d’eau . un accroissement de la superficie ou du volume de la villa . l’extension des terrasses . changement d’affectation d’une annexe, d’un garage ou d’un abri”. Ces dispositions du règlement de copropriété ne font l’objet d’aucune critique de la part des parties. En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, elles s’imposent aux copropriétaires. Quelle que soit la nature, commune ou privative, de l’emprise des travaux projetés, le règlement de copropriété est sans ambiguïté : la modification des constructions requiert le respect d’une procédure d’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. La SNC Paradisio convient elle-même que le projet soumis à l’assemblée générale présente des différences avec celui dont elle a entrepris la construction et que par conséquent le processus décisionnel au sein de la copropriété n’a pas été respecté. Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur ce point. Le règlement de copropriété prévoit par ailleurs à l’article 6 : « Sauf circonstances particulières, la transformation d’un mas en vue d’y ajouter un étage en élévation n’est pas autorisée. » Le projet dont la défenderesse avait entrepris la construction comportait un étage. Tant en ce qui concerne le processus décisionnel que les règles de fond, le règlement de copropriété n’a pas été respecté, ce qui constitue a priori un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés. Le moyen sera donc écarté. Sur la demande de mise hors de cause du cabinet Réveille Aucune faute de gestion n’est caractérisée à l’encontre du cabinet Réveille. Aucune demande n’est dirigée à son encontre en dehors de celles de la SNC Paradisio relatives à l’article 700 du CPC et aux dépens. Sur la demande de sursis à stauer La SNC Paradisio demande le sursis à statuer. En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. La SNC Paradisio expose qu’elle est en cours d’obtention d’une décision de l’assemblée générale relative à un nouveau projet qu’elle a présenté à son approbation. Néanmoins, la résolution d’une assemblée générale peut faire l’objet d’une annulation. De surcroît, il existe en l’espèce des violations du règlement de copropriété qui ne peuvent être régularisées par l’obtention d’un accord à un nouveau projet. Ainsi, il n’apparaît pas d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer. Sur la demande d’interruption des travaux Les époux [T] demandent non seulement l’interruption des travaux mais aussi l’interdiction faite à la SNC Paradisio de les poursuivre jusqu’à obtention d’une autorisation d’urbanisme conforme aux travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2020. La 2e partie de la demande ne saurait prospérer : la SNC Paradisio conserve le droit de modifier son projet initial et de saisir le syndic et aux fins de mise en œuvre du processus d’approbation de son nouveau projet par l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires ne soutient d’ailleurs pas cette prétention des époux [T]. La SNC Paradisio observe que la demande d’interruption des travaux ne serait plus d’actualité puisque d’une part, elle aurait interrompu les travaux spontanément après la réception de l’assignation, et d’autre part, parce qu’elle aurait renoncé à son projet initial et obtenu l’accord de l’assemblée générale pour son projet modifié, accompagné du permis modificatif afférent. Elle produit après les débats et en cours de délibéré le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2024 qui établit l’accord de la copropriété pour le projet modifié. Que cette production soit recevable ou non, elle n’établit pas que l’accord de la copropriété soit définitif. Les décisions de l’assemblée générale peuvent en effet faire l’objet de demandes d’annulation dont on ne peut prévoir l’issue. Il sera donc fait droit à la demande d’interruption des travaux tels que décrits par le rapport-plan de recolement en date du 20 juin 2023 du cabinet Deleval, géomètre-expert, avec effet immédiat à compter du prononcé de la présente ordonnance, sous astreinte de 1500 euros par infraction constatée par voie d’huissier au profit des époux [T], et sous astreinte de 1500 euros par jour par infraction constatée par voie d’huissier au profit du syndicat des copropriétaires. Les époux [T] seront déboutés du surplus de cette demande. Sur la demande de condamnation de la société Paradisio à remettre les lieux en état et à se conformer à l’autorisation qui lui a été donnée par l’assemblée générale du 3 octobre 2020 La société Paradisio expose avoir renoncé à son projet initial, et avoir présenté à la copropriété un projet modifié, conforme au règlement de copropriété ainsi que le permis modificatif afférent. Au regard de l’évolution du projet de la SNC Paradisio, des travaux que celle-ci entend réaliser, il n’apparaît pas que la remise en état des lieux répondrait à la cessation d’un trouble manifestement illicite. Il appartiendra aux parties, le cas échéant, de faire sanctionner les manquements au règlement de copropriété, notamment en ce qui concerne les abords de la construction, et la végétalisation, par le remplacement des essences et arbustes supprimés, ainsi que les co-visibilités. En l’état, la demande est rejetée. Sur les frais irrépétibles La SNC Paradisio a cru pouvoir entreprendre des travaux non conformes à l’autorisation que lui avait donnée l’assemblée générale, de sorte que les époux [T] et le syndicat des copropriétaires ont du engager la présente procédure. La SNC Paradisio sera donc condamnée en application de l’article 700 du CPC à verser aux époux [T] la somme de 3000 euros, au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros, et au cabinet Réveille la somme de 1500 euros. Sur les dépens La SNC Paradisio est condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 835 du CPC, Rejetons le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés, Disons n’y avoir lieu à surseoir à statuer, Mettons hors de cause la société Cabinet Réveille, Ordonnons à la SNC Paradisio d’interrompre des travaux tels que décrits par le plan de recolement établi par le cabinet Deleval, géomère-expert, le 20 juin 2023, à compter du prononcé de la présente décision, Disons qu’une astreinte de 1500 euros par infraction constatée par huissier s’appliquera au profit de M. [R] [T] et Mme [H] [T] née [F], et qu’une astreinte de 1500 euros par infraction constatée par huissier s’appliquera au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété Mas de [4], pris en son syndic le cabinet Reveille, Déboutons M. [R] [T] et Mme [H] [T] née [F] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété Mas de [4] pris en son syndic le cabinet Reveille, de leur demande de remise en état des lieux, Condamnons la SNC Paradisio à verser à M. [R] [T] et Mme [H] [T] née [F] la somme de 3000 euros, au syndicat des copropriétaires de la copropriété Mas de [4] pris en son syndic le cabinet Reveille, la somme de 1500 euros, et à la SAS Cabinet Réveille, la somme de 1500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SNC Paradisio aux dépens, Déboutons les parties du surplus de leurs demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE