Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/01145

Du 15 février 2024 5AA PPP Référés N° RG 23/01145 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6VO Société AQUITANIS C/ [T] [C], [K] [P] - Expéditions délivrées aux défendeurs - FE délivrée au demandeur Le 15/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Société AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole RCS BORDEAUX 398 731 489 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par [H] [M] membre de l’entreprise munie d’un pouvoir spécial DEFENDEURS : Monsieur [T] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Présent Madame [K] [P] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par M. [C] [T] muni d’un pouvoir DÉBATS : Audience publique en date du 22 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 24 septembre 2021, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE a donné à bail à Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Par acte d’huissier de justice en date du 17 mars 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE a fait délivrer à Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] un commandement de payer la somme de 3086,89 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte d’huissier de justice du 2 juin 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE a assigné Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 21 septembre 2023 aux fins de voir : Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de non production d'un justificatif d'assurance au visa des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement qu'ils occupent [Adresse 1] à [Localité 3] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3086,89 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de l'assignation, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil,Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil, • Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Lors de l'audience du 21 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée à celle du 22 décembre 2023. Lors de l'audience du 22 décembre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5663,81 euros au 11 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement, Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] n'ayant pas repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre 2023. Il ajoute que le défaut d'assurance a été régularisé par les défendeurs de sorte que sa demande n'est fondée que sur le défaut de paiement des loyers et charges locatives. En défense, Monsieur [T] [C] comparant en personne et Madame [K] [P], régulièrement représentée par ce dernier, exposent qu'ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 250 euros en sus du loyer courant. Il indiquent percevoir chacun un revenu mensuel de 800 euros. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 2 juin 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience du 21 septembre 2023. L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14 mars 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE a fait signifier à Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 3086,89 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 mars 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 mars 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 mai 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, l'établissement public est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 mai 2023. Dans la mesure où aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] et qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de septembre 2023, aucun délai de paiement ne saurait leur être accordé. Dès lors, Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 18 mai 2023, ce qui constitue pour l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5663,81 euros à la date du 11 décembre 2023, déduction faite des frais de procédure et des intérêts de retard. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5663,81 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse. Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (620,09 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la solidarité Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « En cas de pluralité de locataires, celui des co-titulaires du contrat de location qui donnera congé dans les formes et délais légaux, restera tenu des engagements de paiement indiqués dans ce contrat, pendant une durée maximum de six mois après expiration du délai de préavis. Toutefois, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré lorsqu'un nouveau colocataire figure au contrat de location ». Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de l'établissement public bailleur, à la date du 18 mai 2023 ; REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P]; CONDAMNONS Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (620,09 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE la somme de 5663,81 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE, à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [K] [P] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION