Cour d'appel, 17 juin 2022. 21/00821

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 17 JUIN 2022 (n° 2022/ , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00821 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5JN Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2020 -Tribunal Judiciaire de Paris - RG n° 19/06648 APPELANT Monsieur [W] [G] né le 22 septembre 1956 à [Localité 6] (Algérie), [Adresse 1] [Localité 4] Représenté et assisté de Me Bertrand CHATELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0384 INTIMÉS Monsieur [V] [T] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Défaillant Assignation devant la cour d'appel de PARIS en date du 11 février 2021 conformément à l'articel 659 du code de procédure civile procés verbal de recherches infructueuses Maître Fabien COHEN ADDAD [Adresse 3] [Adresse 3] Défaillant Assignation devant la cour d'appel de PARIS en date du 11 février 2021 conformément à l'articel 659 du code de procédure civile procés verbal de recherches infructueuses Monsieur [E] [D] né le 15 mai 1970 à [Localité 7], [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté et assisté de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435 S.C.P. HERVE SFEZ NOTAIRES [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - Défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte du 24 novembre 2015 reçu par M. [P], notaire associé de la SCP Hervé Sfez, avec la participation de M. [D], notaire assistant M. [G], celui-ci a conclu avec M. [I] une promesse unilatérale de vente au prix de 1 100 000 euros de lots de copropriété d'un immeuble situé à [Adresse 8]. Le montant de l'indemnité d'immobilisation a été fixé à 111 000 euros, l'acte prévoyant que M. [I] devait verser dans les dix jours de la promesse une somme de 55 000 entre les mains du notaire. M. [I] n'ayant pas signé l'acte de vente, M. [G] a assigné M. [I], M. [P], la SCP Hervé Sfez et M. [D]. Il a sollicité la condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 111 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et la condamnation in solidum de M. [P], la SCP Hervé Sfez et M. [D] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 211 045,52 euros en réparation de son préjudice matériel et la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral. Par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande formée contre M. [I] et rejeté les demandes formées contre M. [P], la SCP Hervé Sfez et M. [D]. Pour déclarer irrecevable l'action formée contre M. [I], dont la procédure de liquidation judiciaire ouverte le 16 avril 2014 avait été clôturée pour insuffisance d'actif le 16 avril 2014, le tribunal, se fondant sur les dispositions de l'article L. 643-11-IV du code de commerce, a retenu que le jugement de clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif n'avait pas fait recouvrer à M. [G] l'exercice de son action individuelle contre M. [I], qui avait conclu la promesse par fraude pour ne pas avoir déclaré être en liquidation judiciaire, et ne justifiait pas avoir été autorisé par le tribunal à reprendre son action contre son débiteur. Pour rejeté les demandes formées contre les notaires, le tribunal a retenu que M. [G] a été informé, ainsi que le prévoyait l'acte, de l'absence de versement de la somme de 55 000 euros dans les dix jours de la promesse il pouvait se prévaloir de sa caducité et qu'il a donc été informé de ce risque qui portait sur l'éventuel non-paiement et non sur une éventuelle insolvabilité de M. [I] et qu'en conséquence n'est pas caractérisée la faute reprochée aux notaires pour ne pas l'avoir informé de cette situation. M. [G] a interjeté appel de ce jugement. Il fait d'abord valoir que l'interdiction des poursuites individuelles contre le débiteur dont la liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d'actif ne vise que les créanciers antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure collective alors que sa créance était postérieure comme étant née à la date à laquelle a été constatée la défaillance de M. [I] lorsque le notaire a dressé le procès- verbal de carence. Il ajoute que son action contre M. [I] en paiement de l'indemnité d'immobilisation est fondée dès lors que celui-ci a refusé de conclure la vente alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées. Il reproche ensuite aux notaires d'abord d'avoir manqué à leurs diligences lors de la signature de la promesse pour ne pas s'être assurés des capacités de disposer des fonds pour faire face à ses engagements, ne pas avoir vérifié que l'adresse qu'il a donnée était exacte, ne pas avoir vérifié l'exactitude de ses déclarations relatives à son absence d'état de cessation des paiements et de placement sous redressement ou liquidation judiciaires. Il leur reproche ensuite de ne pas l'avoir informé du non-paiement par M. [I] de la partie de l'indemnité d'immobilisation qui devait être versée dans les dix jours de la promesse et de ne pas l'avoir mis en garde sur le risque qu'il prenait. Il conclut à l'infirmation du jugement de déclarer recevable son action contre M. [I], de le condamner à lui payer la somme de 111 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, de condamner in solidum M. [P], la SCP Hervé Sfez notaire et M. [D] à lui payer la somme de 211 045,52 euros en réparation de ses préjudices qu'il décompose comme suit : - 55 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir la moitié de l'indemnité d'immobilisation ; - 140 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché sans commission d'agent immobilier ; - 15 699,16 euros correspondant au montant des mensualités du prêt relais pendant quatre mois ; - 346,36 euros correspondant au montant des intérêts dus pendant quatre mois sur les mensualités du prêt relais de 45 000 euros qu'il a dû contracter. Il réclame enfin la condamnation in solidum de M. [I], M. [P], la SCP Hervé Sfez notaire et M. [D] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [D] conteste l'existence de ces fautes, sans toutefois s'expliquer sur l'absence de vérification de la déclaration de M. [I] sur son absence d'état de cessation des paiements ou de placement sous une procédure collective. Il soutient ensuite que les préjudices ne sont pas en relation de causalité avec les fautes alléguées, ces préjudices étant dus à la décision de M. [G] de consentir à M. [I] un crédit en lui accordant des délais de paiement. Il ajoute qu'en outre ces préjudices ne sont pas certains. Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [G] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [P] et la SCP Hervé Sfez notaire contestent également l'existence de ces fautes. Ils font d'abord valoir qu'en application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le notaire ne pouvait percevoir de l'acquéreur non-professionnel les sommes dues au titre de l'indemnité d'immobilisation avant l'expiration du délai de rétractation. Ils ajoutent avoir effectué les diligences pour s'assurer que M. [I] réglerait cette indemnité en le relançant à plusieurs reprises et que le notaire n'est pas garant de ce paiement. Ils contestent enfin que les préjudices allégués ne sont ni certains ni en relation de causalité avec les fautes alléguées. Ils concluent en conséquence à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [G] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur l'action contre M. [I] Attendu M. [I] a été placé en liquidation judiciaire le 16 avril 2014 ; que cette procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif le 17 mars 2017 ; que si la créance de M. [G] sur M. [I] est née le 24 novembre 2015 lors de la conclusion de la promesse de vente qui a mis à la charge de celui-ci le paiement de l'indemnité d'immobilisation litigieuse, soit postérieurement au placement de M. [I] en liquidation judiciaire, cette créance n'est pas née régulièrement faute, d'une part, d'être née règles de répartition des pouvoirs entre le débiteur et les organes de la procédure, d'autre part pour les besoins de l'activité ou de la poursuite de l'exploitation ou encore en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur ; que cette créance hors procédure, ne permet pas à M. [G] d'exercer une action individuelle contre M. [I] ; 2 - Sur la responsabilité des notaires Attendu que si le notaire, recevant un acte en l'état des déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par l'acquéreur qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte ; qu'en l'espèce, il appartenait aux notaires de s'assurer que M. [I], qui a déclaré ne pas être en cessation des paiements ou faire l'objet d'une procédure collective alors qu'il était en liquidation judiciaire depuis le 16 avril 2015, avait la capacité de s'engager, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives ; que si les notaires avaient vérifié la situation de M. [I] en consultant ces publications, la promesse n'aurait pu être conclue ; que M. [G] fait valoir qu'ayant décidé de vendre le bien litigieux pour financer l'acquisition d'un autre bien, le préjudice causé par cette faute n'est constitué que par la perte certaine de réaliser cette vente au profit d'un acquéreur solvable, ce qui lui aurait évité de subir le retard provoqué par la conclusion de la promesse litigieuse dont il est constant qu'il a été de quatre mois ; que si M. [G] soutient qu'il a été contraint de souscrire un crédit relais de 45 000 euros, il résulte du tableau d'amortissement de ce prêt, dont la première échéance de remboursement était due au 4 novembre 2015, qu'il a été souscrit avant la conclusion de la promesse litigieuse, de sorte qu'il ne justifie d'aucun préjudice en relation de causalité avec la faute du notaire ; qu'ainsi, le seul préjudice causé par cette faute est constitué par l'immobilisation du bien pendant une durée de quatre mois ; qu'il convient d'évaluer ce préjudice à la somme de 10 000 euros ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement sauf en ce qu'il déclare irrecevable la demande de condamnation formée par M. [G] contre M. [I] en paiement de la somme de 111 000 euros ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées : Condamne in solidum M. [P], la SCP Hervé Sfez notaire et M. [D] à payer à M. [G] la somme de 10 000 euros  ; Rejette le surplus de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [D], ainsi que celle de M. [P] et la SCP Hervé Sfez notaire et les condamne in solidum avec M. [I] à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros ; Les condamne en outre in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Chatelain conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,