Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/01231

[X] [W] C/ [I] [V] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 19 MARS 2024 N° RG 21/01231 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FZAQ MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 05 juillet 2021, rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/238 APPELANTE : Madame [X] [W] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/005184 du 13/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon) représentée par Me Nicolas PANIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 87 INTIMÉE : Madame [I] [V] née le 22 Juillet 1945 à [Localité 4] (21) domiciliée : [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 77 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie BAILLY, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2024 pour être prorogée au 13 février 2024 et au 19 Mars 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [I] [V] est propriétaire d'un appartement type T2 de 51 m2 situé [Adresse 1] à [Localité 4] (21). Selon contrat de bail régularisé le 26 juillet 2016, elle a donné cet appartement en location à M. [Y] [K] et Mme [X] [W], à effet du 15 août 2016, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel de 520 euros, outre 70 euros de provisions sur charges. La mère de M. [Y] [K], Mme [T] [K], s'est portée caution solidaire par acte du 4 août 2016. Un état des lieux a été régularisé le 15 août 2016 et un dépôt de garantie de 520 euros a été versé. Selon commandement de payer du 15 janvier 2020, les consorts [K]-[W] ont été vainement invités à régler dans les deux mois l'arriéré de loyer dû au 10 janvier 2020, soit la somme de 620 euros, outre frais de l'acte. Par courrier du 15 mai 2020, Mme [W] a donné congé de l'appartement en mentionnant une période de préavis de 3 mois qu'elle entendait respecter. Par lettre du 5 juin 2020, M. [K] a donné à son tour un congé à effet du 15 août 2020, terme du préavis du congé de Mme [W]. Mme [V] a convenu avec ses locataires que l'état des lieux de sortie se déroulerait le 17 août 2020. Cette formalité a été réalisée à la date convenue par Maître [B], huissier de justice à [Localité 4], en présence de Mme [V] ainsi que de M. et Mme [K], parents de M. [Y] [K]. Faisant état de la saleté des lieux et de la présence de dégradations, Mme [V] a fait réaliser le nettoyage de l'appartement, et sollicité l'intervention de plusieurs artisans pour procéder à sa remise en bon état, pour un coût total de 4 021 euros. Selon assignations des 25 février et 17 mars 2021, Mme [I] [V] a fait attraire Mme [X] [W], M. [Y] [K] et Mme [T] [K] devant le tribunal judiciaire de Dijon, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes restant dues au titre du contrat de bail. Par jugement réputé contradictoire du 5 juillet 2021, le tribunal a : - déclaré recevables les demandes de Mme [I] [V], - condamné solidairement M. [Y] [K], Mme [T] [K] et Mme [X] [W] à payer à Mme [I] [V] les sommes suivantes : . 2 020 euros au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2020, date du commandement de payer, . 385 euros au titre des charges locatives . 3 501 euros au titre des frais de remise en état du logement, - condamné solidairement M. [Y] [K], Mme [T] [K] et Mme [X] [W] à payer à Mme [I] [V] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les demandes plus amples ou contraires, - condamné solidairement M. [Y] [K], Mme [T] [K] et Mme [X] [W] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2020 ainsi que la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, - rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration du 17 septembre 2021, Mme [X] [W] a relevé appel de ce jugement, dont elle critique expressément tous les chefs l'ayant condamné au paiement de diverses sommes à Mme [V] et aux dépens. Par ordonnance du 16 novembre 2021, la première présidente de la cour a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire présentée par Mme [W]. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 2 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [W] demande à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - infirmer le jugement dont appel, - débouter Mme [V] de ses demandes au titre . des charges locatives complémentaires sollicitées à hauteur de 385 euros, . du devis de 435,60 euros pour le parquet, les travaux n'ayant pas été effectués, - dire et juger qu'elle devra verser à Mme [V], in solidum avec M. [Y] [K] et Mme [T] [K], les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à venir : 2 123,65 euros au titre des dégradations locatives, montant des sommes éventuellement versées par [Y] [K] ou [T] [K] après le jugement de première instance à déduire, 1 753,59 euros au titre des loyers avec intérêts au taux légal, montant des sommes éventuellement versées par [Y] [K] ou [T] [K] après le jugement de première instance à déduire, - déduire des sommes mises à sa charge in solidum avec [Y] [K] et [T] [K] la somme de 520 euros qui a été versée à titre de caution, - dire et juger qu'elle devra verser à Mme [I] [V], in solidum avec M. [Y] [K] et Mme [T] [K], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter Mme [I] [V] de sa demande au titre des dépens de première instance en ce qui concerne la moitié du coût de l'état des lieux de sortie (162,00 euros), - dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens au titre de la procédure d'appel. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 18 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [V] demande à la cour de : - dire et juger Mme [W] mal fondée en son appel, - débouter Mme [W] de l'intégralité de ses demandes, - la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, - réformer partiellement le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Dijon, En conséquence, - condamner solidairement Mme [X] [W], M. [Y] [K] et Mme [T] [K] à lui payer : . 2 320 euros (dont à déduire les 1 200 euros d'acomptes versés par la caution au 4 janvier 2022) au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2020, date du commandement de payer, . 135,12 euros au titre des charges locatives impayées, . 3 501 euros (déduction faite de la caution de 520 euros) au titre des frais de remise en état du logement, . 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [Y] [K], Mme [T] [K] et Mme [X] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2020 ainsi que la moitié du coût de l'état des lieux de sortie (162 euros), - dire que les sommes relatives à la dette locative (loyers + charges) porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2020, - condamner Mme [W] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [W] aux dépens d'instance. La clôture de l'instruction a été prononcée par une ordonnance du 5 octobre 2023. MOTIVATION A titre liminaire, la cour rappelle que M. [Y] [K] et Mme [T] [K] ne sont pas partie à la présente instance d'appel et qu'en conséquence, le jugement dont appel ne peut faire l'objet d'aucune infirmation, y compris en leur faveur. Sur les loyers et charges locatives Mme [V] réclame, et le premier juge a retenu, une dette de 2 320 euros correspondant : - au solde de 310 euros restant dû sur chacun des loyers et provisions sur charges échus de décembre 2019 à juillet 2020, soit 2 480 euros, - au solde de 150 euros restant dû sur le loyer et la provision sur charges d'août 2020, qui contrairement à ce que soutient Mme [W], ont été réduits au prorata temporis à 290 euros, soit . 255 euros au titre du loyer, . 35 euros au titre de la provision sur charges, - déduction faite de la somme de 310 euros payée le 17 août 2020. Après déduction des acomptes versés par la caution à hauteur de 300 euros entre le 17 août 2020 et la saisine du premier juge, la somme au paiement de laquelle Mme [W] a été condamnée a été justement fixée à 2 020 euros. Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du commandement du 15 janvier 2020 sur 620 euros et à compter de la première des assignations, soit du 25 février 2021 sur le surplus. Mme [V] justifie des charges locatives dues au titre des années 2019 et 2020. Pour 2019, elles se sont élevées à 1 075,16 euros, dont il convient de déduire les provisions payées ou intégrées dans la somme de 2 320 euros à hauteur de 840 euros, soit un solde dû de 235,60 euros. Pour 2020, elles se sont élevées à 679,93 euros, soit au titre des 7,5 mois d'occupation des lieux, 424,96 euros. Les provisions, réglées ou intégrées dans la dette de loyers et provisions sur charges, s'élevant à 525 euros, Mme [V] est tenue à restitution de la somme de 100,04 euros. Ainsi au titre de la régularisation des charges, la dette de Mme [W] doit être ramenée de 385 euros retenus par le premier juge, à 135,12 euros conformément à la demande de Mme [V]. Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021. Sur les réparations locatives Mme [V] réclame, et le premier juge a retenu, une créance de 3 501 euros soit : - nettoyage de l'appartement : 250 euros, - reprise des parquets : 435,60 euros - reprise des peintures : 2 316,80 euros - frais divers : 1 018,60 euros - déduction faite du dépôt de garantie de 520 euros. Si Mme [W] admet devoir la somme de 250 euros au titre du nettoyage de l'appartement, elle conteste les trois autres postes de réparations locatives. Sur la reprise des parquets Mme [V] produit aux débats : - d'une part un devis de septembre 2020 d'un montant de 435,60 euros pour le ponçage et la vitrification du parquet du séjour, soit 19,80 m² à 22 euros le m² - d'autre part une facture du 19 septembre 2021 d'un montant de 1 125 euros pour le ponçage et la vitrification de 20 m² de parquet. Il ressort de l'état des lieux du 15 août 2016 que le parquet du séjour présentait des traces d'usure et un 'rond' plus ou moins abîmé. Il a été noté dans l'état des lieux de sortie que la vitrification du parquet était HS et présentait côté porte-fenêtres de nombreuses rayures et petites traces rouges. La photographie illustrant cette observation porte sur trois à quatre damiers du parquet, pouvant parfaitement correspondre au 'rond' décrit dans l'état des lieux d'entrée. En conséquence, aucune dégradation du parquet ne peut être imputée aux locataires, l'usure du parquet déjà relevée en août 2016 s'étant poursuivie durant les quatre années d'occupation. Aucune somme ne peut donc être mise à la charge de Mme [W] à ce titre. Sur la reprise des peintures des murs et plafonds de l'appartement Mme [V] justifie avoir en juin 2015 fait rénover les murs et plafonds de l'appartement. Il a été noté qu'ils étaient tous en bon état lors de l'entrée dans les lieux de Mme [W] et M. [K], à l'exception toutefois d'une trace de canapé sur le mur du salon et d'une trace au plafond du salon. A la sortie des locataires, 5 ans après la remise en état de l'appartement, il a été relevé que : - dans l'entrée, les murs présentaient des traces de salissure et des griffures de chat et le plafond des 'traces type insectes', - dans la cuisine, les murs présentaient des traces de graisse et frottements et le plafond une trace jaunâtre au niveau d'une ancienne gazinière, - dans le salon, le plafond était en bon état mais un des pans des murs était très tâchée et griffée, - dans la chambre, le plafond était poussiéreux et les papiers peints des murs dégradés, griffés et déchirés - dans le dégagement, le plafond présentait des 'petites traces d'insectes' - dans la salle de bains, aucune observation n'était faite. Il résulte de ce qui précède qu'aucune dégradation ne peut être imputée aux locataires s'agissant des plafonds, qui ne présentent qu'un état normal d'usure après quatre ans d'occupation ou un défaut de nettoyage déjà compensé par la somme de 250 euros. Il n'en était pas de même pour les murs. Mme [V] produit une facture de remise en peinture des seuls murs d'un montant de 2 316,80 euros qui peut être mise à la charge des locataires en tenant toutefois compte d'un coefficient de vétusté de 50 %, la durée des embellissements étant de l'ordre de 10 ans. A ce titre, la somme retenue par le premier juge sera ramenée à 1 158,40 euros. Sur les frais divers Mme [V] produit une facture de 1 230 euros HT, émise par l'EURL Bruno Plomberie le 27 novembre 2020, portant sur - de petits travaux d'entretien tels la réfection des joints de silicone de la baignoire - le remplacement des portes du placard de l'entrée, dont il a été consigné dans l'état des lieux d'entrée qu'elles ne fonctionnaient pas et pour lesquelles Mme [V] ne justifie pas avoir fait des travaux en cours de bail - le remplacement des portes coulissantes du placard de la chambre alors qu'il a seulement été relevé, à la sortie des lieux, qu'une des portes était sortie de son rail, - le remplacement des mitigeurs du lavabo et du 'bain-douche' de la salle de bains et du robinet de la machine à laver, éléments sur lesquels il n'a rien été consigné dans l'état des lieux de sortie. En conséquence, l'offre de Mme [W] de prendre cette facture en charge à hauteur de 715,25 euros est amplement satisfactoire. Globalement, la somme pouvant être réclamée au titre des réparations locatives s'élève à 2 123,65 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 520 euros, si bien qu'il n'est dû que 1 603,65 euros. Cette somme produit intérêts à compter du 25 février 2021. Sur les frais de procès Les dispositions du jugement dont appel relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens ne sont critiquées qu'en ce qu'elles ont mis le coût de l'état des lieux de sortie à la charge de Mme [W]. Dans sa rédaction en vigueur au 17 août 2020, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : - un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location, lors de la remise et de la restitution des clés. - si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En l'espèce, aucun des éléments du dossier ne révèle que l'état des lieux de sortie ne pouvait pas, comme celui d'entrée, être contradictoirement établi entre les parties le jour de la restitution des clés. C'est manifestement Mme [V] qui a d'emblée pris l'initiative d'un état des lieux de sortie dressé par huissier de justice, lequel était présent à la date convenue entre les parties pour la restitution des lieux et n'a nullement avisé les locataires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans ces circonstances, le coût de cet état des lieux doit rester à la charge de Mme [V]. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens d'appel doivent être supportés par Mme [W], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale. Eu égard à la sensible réduction des sommes mises à la charge de Mme [W], il convient de laisser à la charge de Mme [V] les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Sur les loyers, Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [X] [W] à payer à Mme [I] [V], solidairement avec M. [Y] [K] et Mme [T] [K], la somme de 2 020 euros, L'infirme sur les intérêts moratoires produits par cette somme, Statuant à nouveau sur ce point, dit que la somme de 2 020 euros produit intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2020 sur 620 euros et à compter du 25 février 2021 sur 1 400 euros, Sur les charges locatives, Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne Mme [X] [W] à payer à Mme [I] [V], solidairement avec M. [Y] [K] et Mme [T] [K], la somme de 135,12 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021, Sur les réparations locatives, Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne Mme [X] [W] à payer à Mme [I] [V], solidairement avec M. [Y] [K] et Mme [T] [K], la somme de 1 603,65 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021, Sur les frais de procès, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne Mme [W] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, Déboute Mme [V] de sa demande tendant à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,